به گزارش همشهری آنلاین، در اصل سوم قانون اساسی، دولت موظف شده همه امکانات خود را برای برطرف ساختن هر نوع محرومیت مسکن به کار برد. در اصل سی و یکم هم داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی عنوان و دولت موظف شده با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند و در اصل چهل و سوم قانون اساسی نیز عنوان شده که اقتصاد جمهوری اسلامی ایران بر اساس تأمین نیازهای اساسی ازجمله مسکن استوار می‌شود.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند دراین‌باره گفت: بر اساس این اصول از قانون اساسی کشور، دولت با توجه به محدودیت منابع برای ساخت مسکن، مسئولیت عمومی ندارد و به‌طور خاص باید برای تأمین مسکن کسانی که با ساز کار بازار قادر به تأمین مسکن نیستند اعم از محرومان، روستاییان و کارگران، برنامه‌ریزی کند و قرار نیست منابع خود را به اقشاری تخصیص دهد که از قبل دارای واحدهای مسکونی هستند یا امکان تهیه مسکن از سازوکار بازار برای آنها مهیاست.
دخالت مستقیم دولت، بازار مسکن را مختل می‌کند
سیدطه‌حسین مدنی در گفت‌وگو با همشهری افزود: تجربه دخالت مستقیم دولت در ساخت‌وساز مسکن نشان می‌دهد ورود شرکت‌های بزرگ دولتی و شبه‌دولتی به بخش ساخت‌وساز، این بازار گسترده و مهم را مختل کرده است؛ بنابراین نقش دولت در بخش مسکن باید به‌صورت تسهیلگری، فراهم آوردن زمینه‌ها و نظارت‌های دقیق جهت جلوگیری از انحراف منابع تعریف شود.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در ادامه درباره اهمیت موضوع مسکن، گفت: طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، ما تا پایان سال ۱۴۱۰ به حدود ۱۲ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز داریم. از طرف دیگر ۸ میلیون واحد مسکونی فرسوده هم در کشور وجود دارد که لازم است نوسازی شود. بنابراین تا سال ۱۴۱۰ لازم است سالانه ۱.۵ میلیون مسکن جدید در کشور ساخته شود.
مدنی ادامه داد: بررسی سابقه ۲۲ ساله صنعت مسکن کشور نشان می‌دهد که واحدهای مسکونی تکمیل شده توسط بخش خصوصی از سال ۱۳۸۰ تا سال ۱۳۹۲ روندی صعودی داشته و از ۳۷۰ هزار واحد به ۸۳۴ هزار واحد رسید.
وی افزود: این روند از سال ۱۳۹۲ تا سال ۱۳۹۵ نزولی شد و تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده توسط بخش خصوصی در این بازه زمانی به ۳۸۲ هزار واحد رسید و از سال ۱۳۹۵ به بعد بر روی رقم حدود ۴۰۰ هزار واحد در سال ثابت ماند که این وضعیت کشور را با یک عقب‌ماندگی در حوزه مسکن مواجه کرد.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: صرف‌نظر از هزینه زمین، متوسط ساخت هر مترمربع واحد مسکونی نرمال شهری (تا ۵ طبقه) در انتهای سال ۱۴۰۲ حدود ۱۲ میلیون تومان، در ساختمان ۶ تا ۱۲ طبقه حدود ۱۵.۵ میلیون تومان و از ۱۳ تا ۲۰ طبقه هم این عدد به حدود ۱۸ میلیون تومان در هر مترمربع می‌رسید. این اعداد نشان می‌دهد بلندمرتبه‌سازی در مناطقی که محدودیت زمین وجود ندارد مقرون‌به‌صرفه نیست.
ارائه زمین رایگان به دهک‌های پایین، بهترین سازوکار تنظیمی دولت
مدنی در مورد قیمت زمین هم گفت: سهم قیمت تملک زمین در مناطق اقتصادی بعضاً نزدیک به قیمت ساخت آن است. البته در برخی مناطق دیگر که اقتصادی محسوب نمی‌شوند؛ این قیمت تا چند برابر هزینه ساخت بر روی قیمت تمام‌شده مسکن اثرگذار است. بنابراین در بحث مسکن حمایتی و اقتصادی، اگر زمین رایگان نباشد هزینه تمام‌شده مسکن تا بیش از ۶۰ درصد بالا می‌رود اینجاست که نقش دولت در تأمین نیاز مسکن، خود را نشان می‌دهد چون دولت می‌تواند با ارائه زمین رایگان به جامعه هدف هزینه تمام‌شده واحد مسکونی را تا حد زیادی کاهش دهد.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: سیاست ارائه زمین رایگان مستلزم این است که مالکیت آن در اختیار دولت بوده و به‌راحتی قابل‌واگذاری باشد. البته واگذاری زمین‌هایی که در دل شهرها قرار دارد، رانت محسوب می‌شود؛ بنابراین زمین‌های موردنظر باید از بافت کنونی شهرها خارج باشد ولی نباید در تضاد با کشاورزی و امنیت غذایی تعریف شود. همچنین نباید آن‌قدر از شهرهای کنونی دور باشد که دهک‌های پایین تمایلی به حضور در آن نداشته باشند.
مدنی افزود: در این زمینه می‌توان به سه نوع تقاضا در حوزه مسکن اشاره کرد. اول تقاضای حیاتی و مربوط به افرادی است که به‌هیچ‌وجه قادر به خرید واحد مسکونی در حالت عادی نیستند و نباز مبرمی به حمایت دارند و نبود حمایت دولتی به عدم ازدواج، عدم فرزندآوری، طلاق و معضلاتی ازاین‌دست منجر می‌شود. دسته دوم مربوط به افرادی است که به دنبال بهبود کیفیت زندگی با بهبود وضعیت مسکن خود هستند. دسته سوم هم افرادی‌اند که دارای مسکن هستند و نیازی به حمایت‌های دولت برای خرید مسکن جدید ندارند.
وی درباره چگونگی سیاست‌گذاری دولت نسبت به سه نوع تقاضای مسکن، گفت: دولت طبق قانون اساسی موظف به حمایت از دسته اول و بهترین راه حمایت از این اقشار ارائه زمین رایگان است چون اختصاص زمین رایگان قیمت تمام‌شده خانه برای این افراد را تا ۵۰ درصد کاهش می‌دهد و پس‌ازآن با تسهیلات دولتی و آورده جزئی از طرف متقاضی، فرد می‌تواند واحد مسکونی را به‌طور کامل بسازد.
پیشنهادی برای مصون ماندن پروژه‌های در حال ساخت از تورم‌های سنگین
مدنی با بیان اینکه ساخت مسکن در دوره‌هایی با تورم‌های جهشی مواجه بوده و تسهیلات پرداختی دولت در مواجهه با این تورم‌ها عقب‌مانده و اثر خود را از دست داده است؛ ادامه داد: با فرض اینکه ۶۰ درصد قیمت تمام‌شده یک مترمربع از واحد مسکونی هزینه غیر از سهم زمین باشد؛ از این ۶۰ درصد حدود ۳۵ درصد (۲۰ درصد از کل) سهم مصالح و اقلام ساختمانی همچون میلگرد، یونولیت سقفی و ... است و سهم زیادی از تورم مسکن هم به همین بخش اختصاص دارد بنابراین اگر بتوان در ابتدای کار بخش زیادی از مصالح موردنیاز را به‌صورت نرخ ثابت، خرید تضمینی، پیش‌خرید یا روش‌هایی دیگر به‌طور کامل تهیه و دپو کرد می‌توان از تورم در این بخش مصون ماند.
وی با تأکید بر لزوم توجه به این موضوع در پرداخت تسهیلات مسکن تصریح کرد: تسهیلات مسکن بر مبنای پیشرفت پروژه تخصیص داده می‌شود. این روال، ساخت مسکن را در چالش با افزایش تورم قرار می‌دهد و ممکن است با توجه به تورم بالا، مراحل بعدی پرداخت سنخیتی با نیاز نداشته باشد و دچار ناترازی شود. بنابراین بهتر است این منابع با یک سری تدابیر خاص به‌جای اینکه به‌کل پروژه تخصیص پیدا کند به یک سری اقلام و به کار گرفتن این اقلام در روند پروژه تخصیص یابد و به‌جای توجه به پیشرفت پروژه به استفاده از این اقلام توجه شود. مثلاً در واحدهایی که به‌صورت بلوکی ساخته می‌شود سازنده موظف به خرید کل میلگرد موردنیاز از محل تسهیلات شود تا تورم در مراحل بعد کمترین اثر را بر کل پروژه بگذارد. البته این موضوع نیاز به طراحی و ابزارهای نظارتی ویژه خود را دارد که لازم است نهادهای نظارتی و پولی در این رابطه طراحی و تدبیر کنند.
توسعه افقی یا عمودی؛ کدام بهتر است؟
او به موضوع الحاق اراضی جدید به مناطق شهری برای ساخت مسکن هم گفت: در این زمینه دو دیدگاه در کشور وجود دارد یک نگاه اعتقادی به الحاق مناطق جدید برای ساخت واحدهای به‌اصطلاح ویلایی و بزرگ ندارد و معتقد است می‌توان با ساخت واحدهای کوچک و توسعه عمودی از الحاق اراضی جدید بی‌نیاز شد. نگاه دیگر معتقد است تا حد امکان برای ساخت مسکن باید اراضی جدید به شهرها و بافت مسکونی الحاق کرد و شهرها را به‌صورت افقی توسعه داد.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند افزود: در خصوص این دو نوع نگاه باید گفت که در برخی مناطق نگاه اول درست و در برخی مناطق نگاه دوم کارآمدتر است. مثلاً ما در مناطقی مانند شهرهای شمالی یا تهران به دلیل مسائل مربوط به چالش‌های محیط زیستی و به خطر افتادن امنیت غذایی یا توزیع رانت در تخصیص، با محدودیت در الحاق مناطق جدید مواجه هستیم؛ بنابراین در این مناطق می‌توان از الگوی بلندمرتبه‌سازی و توسعه عمودی شهر استفاده کرد. نگاه دوم هم در مناطقی مانند یزد که با محدودیت زمین مواجه نیستند قابل‌اجراست و می‌توان در این مناطق الگوی توسعه افقی را پیش برد؛ بنابراین نسخه‌پیچی در موضوع مسکن باید متناسب با نوع هر منطقه باشد و نمی‌توان در همه مناطق صرفاً با یک الگو ثابت توسعه افقی یا عمودی را اجرا کرد.