این کوچه‌ها را بگذارید کنار خانه‌های قدیمی و فرسوده، بگذارید کنار تیر‌چراغ‌هایی که یکی در میان روشن و خاموشند، بگذارید کنار بوی غذایی که از پنجره آشپزخانه همین خانه‌ها به مشام می‌رسد، بگذارید کنار صدای خنده بچه‌های محل و بگذارید کنار بنای فرسوده و خراب‌شده کوچه و کنار ناشناسی که تلو‌تلو‌خوران پشت دیوار خرابه پنهان می‌شود.
ساکنان بخشی از 3هزار هکتار وسعت تهران، شاید خیلی روزها این صحنه‌ها را کنار هم دیده باشند؛ واقعیتی که نه فقط جانشان که روحشان را هم آزار می‌دهد و آینده فرزندانشان را تهدید می‌کند. اگر یک بعدازظهر سرد زمستانی، پا داخل معبر تنگ و باریک یکی از محله‌های قدیمی و فرسوده تهران که شاید روزگاری هسته اصلی زندگی و پویایی پایتخت بوده بگذارید، اینها را خواهید دید و صدای کهنه و نفس‌های خسته خانه‌ها را خواهید شنید. اهالی این کوچه‌ها اگر رفتن را برماندن ترجیح نداده باشند همت‌شان را صرف نوکردن خانه‌هایشان می‌کنند؛ همت‌شان ستودنی‌است؛ آن را چقدر ارج می‌نهیم؟
تعدادی از شهروندانی که تصمیم می‌گیرند خانه‌های فرسوده و ناپایدار خود را نوسازی کنند، با مشکلات و مسائلی مواجه می‌شوند که یا آنها را در همان ابتدا از ادامه کار منصرف می‌کند و یا به سختی و با عدم‌‌رضایت مجبور می‌شوند کار را به پایان برسانند؛ نداشتن اطلاع کافی از قوانین، آشنا نبودن با مختصات منطقه و پهنه‌های تعیین‌شده در طرح تفصیلی، سابقه ذهنی منفی از نوسازی، عدم‌اعتماد به شهرداری، پرهیز از ورود به جریان سخت و طولانی اداری و... ازجمله این مسائل است.
دوستی، دبیر شورایاری محله امامزاده یحیی(ع)منطقه12است. او می‌گوید: 70درصد اهالی این منطقه برای نوسازی به دفاتر مراجعه کرده‌اند اما 60درصدشان از ادامه کار پشیمان شده‌اند. به گفته وی محدودیت‌هایی که سازمان میراث فرهنگی در این محله ایجاد کرده از دلایل اصلی بی‌رغبتی اهالی به نوسازی است. به‌دلیل قرارگرفتن بقعه متبرکه امامزاده یحیی(ع) در این محل، ارتفاع بناهای این محدوده از کف خیابان نباید بیشتر از 12متر باشد؛ یعنی خانه‌ها 2یا 3طبقه خواهند بود و به گفته دوستی، نوسازی بنای فرسوده با این تعداد طبقه صرفه اقتصادی ندارد. ساکنان محل نیز می‌گویند که قیمت زمین در اینجا پایین است و حتی فروش آپارتمان‌های نوساز هم صرف ندارد. دوستی همچنین می‌گوید: بهتر است میراث فرهنگی محدوده حریم امامزاده را کوچک‌تر کند نه اینکه کل محله در این حریم قرار داشته باشد.
البته ظاهرا احداث واحدها یا مجتمع‌‌های تجاری در چنین محدوده‌هایی به‌صرفه‌تر است. در یکی از کوچه‌های باریک و طویل این محله هم‌اکنون یک کارگاه طلاسازی در حال احداث است. مکان کنونی کارگاه تا چندماه پیش 3 خانه فرسوده و بسیار قدیمی بود که در یکی از آنها 3 خانوار در اتاق‌های کوچک دور حیاط زندگی می‌کردند. مسئولان این کارگاه معتقدند که با پایان ساخت این مجموعه و آغاز فعالیتش، این کوچه و خانه‌های آن رونق خواهند گرفت.
یکی دیگر از اهالی همین محله می‌گوید: اگر ساخت خانه با وجود محدودیت‌هایی که میراث فرهنگی قائل است باز هم صرفه داشته باشد، برای من ممکن نیست. خانه من انتهای یک کوچه باریک قرار گرفته و من حتی نمی‌توانم خودروی شخصی‌ام را وارد کوچه کنم چه رسد به اینکه خودروی حمل مصالح بخواهد وارد این کوچه شود.
کاهه، دبیر شورایاری محله شهید اسدی منطقه13 است. او به همراه همکاران شورایار خود و مسئولان دفتر نوسازی، مردم را به نوسازی املاک فرسوده‌شان ترغیب می‌کند و می‌گوید: اکثر خانه‌های این محدوده ریزدانه هستند و اهالی از نوسازی استقبال می‌کنند، به‌ویژه اینکه یکی از سازندگان قدیمی محل هم‌اکنون در امر نوسازی، اهالی را همراهی می‌کند و خیلی‌ها به او اعتماد دارند. به گفته کاهه، شهرداری نیز قول مساعدت به متقاضیان نوسازی داده اما روند طولانی کار در دفاتر خدمات الکترونیک نارضایتی‌هایی برای اهالی ایجاد کرده است. وی می‌گوید که بهتر است در این دفاتر تسهیلاتی برای پرونده‌های نوسازی درنظر بگیرند.
«ما از قانون اطلاعی نداریم به همین دلیل سرمان کلاه می‌گذارند.» این را رستمی از اهالی محله آبشار واقع در منطقه 12می‌گوید. رستمی چندماه قبل با تشویق دفاتر نوسازی تصمیم گرفت که خانه 144متری قدیمی و فرسوده‌اش را تخریب کرده و نوسازی کند. حالا شهرداری به او مجوز ساخت 118متر را داده است. او می‌گوید: 5 ماه دویدم اما به من گفتند تراکم صفر است و من 40میلیون تومان بابت اضافه بنا پرداخت کردم اما نمی‌دانم همسایه مجاور من چطور به راحتی تراکم گرفته. این در حالی است که 24متر از خانه من رفت و مجبور به عقب نشینی شدم. رستمی که خودش از شورایاران محل است و تا قبل از آغاز نوسازی ملکش، اهالی محل را به این کار تشویق می‌کرده اکنون می‌گوید: حالا به همه می‌گویم نوسازی نکنید. باید آنچه در تبلیغات گفته می‌شود واقعیت داشته باشد اما گفته‌های دفاتر خدمات نوسازی در واقعیت اجرا نمی‌شود.
جزی از ساکنان منطقه 12محله امامزاده یحیی(ع) است که مدتی پیش خانه‌ای فرسوده و قدیمی را به نیت ساخت، خریداری کرد. شهرداری و میراث فرهنگی به او اجازه ساخت ملکی با ارتفاع 10/5متر را دادند اما بعد قانون تغییر کرد و به املاک این محدوده اجازه دادند تا 12متر ارتفاع داشته باشند ولی به آقای جزی اجازه ساخت 12متر را ندادند و او باید طبق همان مجوز قبلی بنای جدیدش را احداث می‌کرد. وی که از وام بانکی ویژه نوسازی بافت فرسوده استفاده کرده، می‌گوید: برای دریافت وام سختی زیادی کشیدم. ابتدا می‌گفتندکه بودجه نداریم. بعد از گذشت چندماه که قرار شد وام بدهند نخستین مرحله را زمانی دادند که خرپشته را ساخته بودیم درحالی‌که باید با پایان احداث سقف هر طبقه، وام آن مرحله پرداخت شود. کارشناس بانک هم هرچندوقت یک‌بار میزان پیشرفت پروژه را بررسی می‌کند اما درصد پیشرفتی که کارشناس اعلام می‌کند کمتر از درصد واقعی است. ظاهرا مشکلات دریافت وام بانکی از ابتدای سال‌جاری و در آخرین ماه‌های فعالیت دولت قبلی به‌وجود آمده و هم‌اکنون شرایط را به‌نحوی رقم‌زده که به گفته یکی از مدیران دفاتر نوسازی، به شهروندان توصیه می‌کنیم از خیر دریافت وام بگذرند. خالی‌کردن مصالح سرکوچه به‌دلیل باریکی معبر و نگرانی از تخریب املاک بسیار فرسوده و آسیب‌پذیر مجاور در زمان گودبرداری و احداث رمپ پارکینگ که بخشی از متراژ خانه‌های جنوبی را به‌خود اختصاص می‌دهد از دیگر مسائلی است که جزی به آنها اشاره می‌کند.
«در روزنامه‌ها می‌گویند که پروانه نوسازی بافت فرسوده رایگان است اما وقتی وارد کار می‌شویم به اسم بیمه و هزار چیز دیگر از ما پول می‌گیرند.» این را قیصری می‌گوید که او هم ساکن محله امامزاده یحیی(ع) است و بعد از اینکه ملکش را تخریب کرده متوجه شده فقط 2طبقه می‌تواند بسازد و ارتفاع خانه‌اش باید 7/5مترباشد. می‌گوید: میراث فرهنگی به ما گفت خانه پشتی شما یک ستون دارد که جزو میراث فرهنگی است و ارتفاع خانه شما نباید از این ستون بالاتر برود. وی و سرمایه‌گذاری که برای ساخت خانه انتخاب کرده بود حالا با حساب و کتابی که کرده‌اند دیده‌اند ساخت تنها 2 طبقه در زمینی 360متری به نفعشان نیست و اکنون ملک تخریب‌شده آنها به محل تجمع معتادان تبدیل شده است.
نگاه دیگر به نوسازی
آقای پیشنماز مالک خانه‌ای فرسوده در محله شیوا در منطقه 14 است. قرار است وی و صاحبان 2پلاک مجاور با هم زمین‌هایشان را تجمیع و نوسازی کنند. خانه‌های نوسازی شده در محله و جلسات توجیهی دفتر نوسازی، او و همسایگانش را ترغیب به این کار کرده که البته به‌دلیل ورثه‌ای بودن یکی از املاک، نهایی‌شدن این تصمیم 2/5سال زمان برده است و او اکنون منتظر دستور نقشه است. ملک 98متری او بعد از تجیمع و ساخت به 150متر تبدیل خواهد شد و البته کوچه محل سکونتشان هم ماشین رو می‌شود. خانه‌های این کوچه همگی نوسازی‌شده و عقب‌نشینی کرده‌اند و تنها این 3خانه سدی مقابل تردد خودروها شده‌اند.
عینی ساکن منطقه 14 است. ملک او در بافت ناپایدار قرار دارد و با همسایگان خود در مجموع قرار است 5 ملک را تجمیع و نوسازی کنند که با این حساب ملک 75متری‌اش حدود 115تا 120متر خواهد شد. نامه‌هایی که دفتر نوسازی محل به خانه‌اش فرستاده و بعد تحقیقاتی که از خانه‌های نوسازی‌شده محل انجام داده، او را برای این کار ترغیب کرده است. فقط تعداد پارکینگ‌ها به اندازه واحدها نیست که عینی از این مسئله گلایه‌مند است.
دفتر نوسازی به آنها سازنده هم معرفی کرده اما آنها ترجیح می‌دهند کار را به دست غریبه نسپارند و خودشان سازنده پیدا کرده‌اند. عینی می‌گوید: مسئولان دفاتر نوسازی می‌گویند که پولی از مردم نمی‌گیرند و خدماتشان رایگان است و شهرداری پول آنها را پرداخت می‌کند، ما نمی‌دانیم این مسئله چقدر درست است هرچند که ما با سازنده طرف هستیم.
کار دفاتر نوسازی بافت‌های فرسوده چیست؟
دفاتر نوسازی بافت‌های فرسوده که از سال86 با مصوبه شورای شهر راه‌اندازی شده‌اند 5هدف، ترویج نوسازی و الگوی تجمیع، ارتقای کیفیت ساختوساز، محقق‌شدن پروژه‌های محرک توسعه، بهسازی محیطی و بسیج ظرفیت‌های محلی را در دستور کارشان قرار داده‌اند.
این دفاتر در واقع حلقه واسط میان شهروندان واقع در بافت‌های فرسوده و شهرداری هستند تا ضمن ارائه خدمات مشاوره‌ای در مورد نوسازی، روند اجرایی آن را برای شهروندان تسهیل کنند.مدیران و تسهیل‌گران دفاتر نوسازی بعد از آگاه‌کردن شهروندان از بافت‌های فرسوده و خطرات مربوطه، آنها را در جریان ضوابط و تسهیلات نوسازی قرار داده و انگیزه آنها را برای این امر تقویت می‌کنند. زمانی که شهروندان آمادگی خود را برای تجمیع و نوسازی ملک فرسوده خود اعلام می‌کنند، دفاتر در زمینه تهیه نقشه اولیه، معرفی سرمایه‌گذار و سازنده به شهروندان پیشنهادهایی می‌دهند و آنها نیز درصورت تمایل می‌توانند از آنها استفاده کنند. مراحل دریافت جواز ساختمانی و قرارداد میان مالک با سرمایه‌گذار و سازنده نیز در این دفاتر انجام خواهد شد.
به گفته مدیران دفاتر نوسازی، آنچه پیش از اقدامات کالبدی و نوسازی محلات اهمیت دارد و در این مهم نقش بازی می‌کند، اقدامات اجتماعی است. زهرا نژادبهرام، مدیر یکی از دفاتر نوسازی منطقه 12 است که 3محله ایران، دروازه شمیران و آبشار را تحت‌پوشش دارد. وی معتقد است که در نخستین قدم باید ساکنان محلات بافت‌های فرسوده را به منطقه سکونتشان علاقه‌مند و حساس کرد تا رغبت و انگیزه نوسازی در آنها ایجاد شود.
راه‌اندازی بازارچه‌های خیریه، برگزاری مسابقات نقاشی با موضوعات مربوط به محله، بهسازی نمای ساختمان‌های مسکونی، کمک به راه‌اندازی کانون‌های ویژه بانوان و هیأت‌های عزاداری و بهسازی پاتوق‌های محلی ازجمله اقداماتی است که دفاتر نوسازی انجام می‌دهند تا محله معنا و اهمیت بیشتری برای ساکنان خود پیدا کرده و پویایی کمرنگ‌شده زندگی دوباره به این محلات بازگردد. با این حال فعالیت این دفاتر باید به‌گونه‌ای باشد که نوسازی املاک فرسوده را در شهروندان نهادینه کند تا بدون حضور آنها نیز این روند ادامه یابد.
نگاهی به وضعیت بافت‌های فرسوده و نوسازی آنها
با وجود تمام کاستی‌ها تاکنون کارهای خوبی درباره بافت فرسوده پایتخت انجام شده است. بهتر است نکات زیر را بخوانید تا بدانید که تا الان چه اتفاقاتی برای بافت فرسوده تهران رخ داده است.
* بیشترین میزان بافت فرسوده متعلق به منطقه12 است. 37درصد مساحت این منطقه در بافت فرسوده قرار دارد. 12/29 درصد مساحت مناطق 11و 17 را بافت‌های فرسوده تشکیل داده است. منطقه 10نیز با 1/18درصد فرسودگی بافت در رده سوم است.
* بعد از منطقه 22 که به‌دلیل نوساز بودن، هیچ بافت فرسوده‌ای ندارد مناطق 4 و 21 با 1/0درصد فرسودگی در رده دوم و مناطق 5 و 6 با 2/0درصد فرسودگی در رتبه سوم کمترین فرسودگی بافت قرار دارند.
* 206هزار و 234پلاک در بافت فرسوده تهران قرار دارد.
* سهم تجمیع در زیربناهای تولیدی از 2درصد در سال87 به 52 درصد در سال92 رسیده است.
* از ابتدای سال92 تا پایان بهمن ماه، منطقه 18با بیش از 60درصد نوسازی بافت فرسوده خود، بیشترین میزان نوسازی را انجام داده است. منطقه 8 با 40درصد و منطقه 9 با بیش از 35درصد نوسازی در رده‌های بعدی قرار دارند.
* تاکنون 30درصد بافت‌های فرسوده تهران نوسازی شده است.
* از ابتدای سال 92 تا پایان بهمن ماه، برای 32هزار و 112واحد، پروانه ساخت صادر شده است.
* در سال87 تنها یک‌درصد پروانه‌های صادر شده ساختوساز متعلق به تجمیع و نوسازی پلاک‌های فرسوده بوده که این میزان در سال92 به 37درصد رسیده است.
* 54 دفتر نوسازی بافت‌های فرسوده در تهران قرار دارد. این دفاتر در مناطق 7تا 18و منطقه20 واقع شده‌اند و منطقه 10با 7دفتر، بیشترین دفاتر نوسازی را به‌خود اختصاص داده است.
چرا نوسازی مورد توجه مردم قرار نمی‌گیرد؟
شاید خیلی از ما در برابر تغییر مقاومت کنیم. البته برخی افراد نیز به‌راحتی تغییر را با توجه به شرایط زمانه پذیرا می‌شوند اما جست‌و‌جوی ما درباره دلایل اینکه مردم به نوسازی آنچنان که باید توجه نمی‌کنند، به موارد زیر منتهی شده است.
شما هم این موارد را بخوانید تا بدانید چرا خیلی‌ها سمت نوسازی املاک فرسوده خود نمی‌روند:
* بعضی از شهروندان خاطره خوبی از نوسازی ندارند. نوسازی محله نواب یکی از این خاطرات منفی است.
* برخی از مالکان خانه‌های بافت‌های فرسوده، ملک خود را به عنوان انبار به مراکز تجاری اجاره داده‌اند و دریافت اجاره بها برای آنها صرفه اقتصادی خوبی دارد.
* موانع اجتماعی مانند ترس از فرهنگ آپارتمان‌نشینی و وجود اختلاف میان همسایگانی که تاکنون در خانه‌های مجاور هم زندگی می‌کردند.
* محدودیت‌های اعمال شده از جانب اداره کل میراث فرهنگی تهران که در برخی محلات اجازه ساخت تعداد طبقات محدودی به ساکنان می‌دهد. بی‌میلی به نوسازی در این محلات بسیار است چراکه مالکان نفع اقتصادی کمی عایدشان می‌شود.
* وجود معابر باریک که امکان ورود خودرو، به‌ویژه خودروی حمل مصالح به آنها را دشوار کرده نیز یکی از دلایل دیگر است تا اهالی مایل به این کار نباشند.
* عدم‌تطابق وعده‌های داده شده سازمان‌ها با آنچه درنهایت اجرا می‌شود.
* روند سخت و طولانی دریافت وام بانکی
* دریافت هزینه‌های اضافی از شهروندان که برخی معتقدند رایگان بودن پروانه نوسازی را زیر‌سؤال می‌برد.
* عدم‌اعتماد به خدمات رایگان دفاتر نوسازی محلات
* الزام به عقب‌نشینی در برخی پلاک‌های فرسوده و کاهش متراژ بنا.
تعدادی از این موارد که شهروندان از آنها به‌عنوان مشکل یاد می‌کنند ناشی از نداشتن اطلاع کافی و دقیق آنها از مصوبات قانونی است.