در واقع به قولی قوانین «فرسوده» اند و خلأهای موجود باعث رشد قارچ‌گونه خانه‌هایی شده که هیچ سند و صاحبی ندارند و متصرفان آنها پشتبامشان را به فروش می‌گذارند تا پولی به جیب بزنند. معضلی که معمولاً با گذشت زمان پیامدهای مشکل‌ساز خود را نشان می‌دهد و ساکنان محله را با گره‌های کور در حوزه‌های خدمات شهری و امور شهرسازی مواجه می‌کند. این مشکل برای ساکنان جدید محله با دردسرهای متعددی همراه است. به ویژه اینکه آنها با خرید و فروش طبقات ملک در دوره‌های زمانی مختلف آگاهی لازم را ندارند و اغلب حضور چند مالک در یک ملک بدون سند رسمی مشکل‌ساز می‌شود. گزارش ما را در این‌باره بخوانید.
بوستان «غدیر» در خیابان هنگام را که تا انتها بروید به یک زمین چمن مصنوعی می‌رسید. بعد از عبور فنس‌ها و حفاظ فلزی زمین چمن، خانه‌هایی را می‌بینید که مانند قوطی کبریت روی هم سوار شده‌اند. صد البته که اینها عجالتاً «خانه!»اند و محل زندگی خانواده‌هایی که در بین آنها اتباع خارجی هم دیده می‌شوند و بدون هیچ مجوزی صاحب خانه‌های «بی‌سند» و «بی هویت» شده‌اند. شکل این خانه‌ها، نمای بصری نازیبا و آشفته‌ای به محله «شمیران‌نو» داده است.
انتهای همین پارک غدیر که یکی از بزرگ‌ترین پارک‌های تهران به شمار می‌رود، نه تنها جای عبور و مرور اتومبیل نیست، بلکه آدم‌ها هم گاهی برای رد شدن معمولی در خیابان شانه به شانه یکدیگر می‌شوند. محله «شمیران‌نو» زمانی یکی از خوش آب و هواترین محله‌های شرق تهران بود اما امروز به یکی از محله‌های آشفته از نظر بصری تبدیل شده است که دلیل اصلی آن هم ساخت‌وسازهای غیرمجاز است. به قول قدیمی‌ها در زمینه ساخت‌وساز غیرمجاز «همه رقم‌اش را دیده بودیم! » به غیر از پشت‌بام‌فروشی.
- قیمت‌ها توافقی است
محله «شمیران‌نو» را از ابتدا تا میدان «ابوذر» پیاده گز می‌کنیم. این محله غیر از محله «شقایق» که دارای ۱۳ کوچه است، ۱۳ کوچه شرقی و غربی دارد. معابر این کوچه‌ها باریک و تنگ است و جای پارک ندارد. در یک کلام، در این محله دیگر جای سوزن انداختن نیست چه برسد به اینکه صاحبان فعلی خانه‌ها بخواهند پشتبامشان را بفروشند و از این رهگذر سود ببرند و کار ساخت‌وساز غیرمجاز را تسهیل کنند.
به گفته «علیرضا محمودی» شهردار ناحیه ۷ منطقه ۴، ۹۰درصد ساخت‌وسازها در شمیران‌نو غیرمجاز است. او البته با یک جمله خیال همه را راحت می‌کند و می‌گوید: «از منظری منطقی می‌توان گفت تقریباً کل محله شمیران‌نو غیرمجاز است! » در این اوضاع و احوال ذینفعانی که هیچ سندی به نامشان نیست و از حدود ۴ دهه پیش زمین‌های اینجا را تصرف کرده‌اند، پشت‌بام خانه‌شان را با یک قولنامه دستی در بنگاه به قیمتی توافقی می‌فروشند. به قول «محمدرضا فربد» ساکن خیابان هنگام، پس از خرید پشت‌بام، ساخت غیرمجاز، هزینه‌های احتمالی و روبه‌رو شدن با ریسک اخطارهای جدی شهرداری، همگی برعهده خریدار است و فروشنده هیچ‌گونه تعهدی در این‌باره نمی‌دهد.
- قولنامه دستی بدون کد رهگیری
«علیرضا خالصی» یکی از ساکنان خیابان هژبری است که به سختی توانستیم سر صحبت را با او باز کنیم. می‌گوید: «قولنامه دستی، بدون کد رهگیری، در اینجا حکم طلا را برای خریداران دارد. البته حدود یک سال است که کار بنگاه‌دارها برای پدیده پشت‌بام‌فروشی کساد شد ولی آنها البته مشتری‌های خود را از دست نمی‌دهند. به قول قدیمی‌ها مشتری را در آب‌نمک می‌خوابانند تا موسم فروش برسد و پشت‌بام را به قول خودشان به ثمن بخس! بفروشند.»
نگاهی به برخی از ساختمان‌های آجری می‌کند که هیچ تناسبی با بخش اصلی و طبقات زیرین ندارد و ادامه می‌دهد: «البته گاهی پشت‌بام هم نصیب هرکسی نمی‌شود و باید در این اوضاع و احوال به اصطلاح «شناس» داشته باشید یا سبیل مالک بنگاه را حسابی چرب کنید. یا یک جورهایی توی دلش لانه و حسن نیتتان را به او به ثابت کنید. اگر یکی از طرفین یا حتی بنگاه‌دار متوجه شوند که قضیه بودار است به هیچ‌وجه پا در دامی که به‌زعم خودشان مأموران قانون برایشان چیده‌اند، نمی‌گذارند.»
- پشت‌بام نداریم!
«خالصی» را ترغیب می‌کنیم که یکی دو بنگاه را به ما نشان دهد تا قدم به آنجا بگذاریم و از قیمت «پشت‌بام» به شکل دقیق‌تر مطلع شویم. با یک نام و نام خانوادگی جعلی پا در یکی از مغازه‌های معاملات ملکی در خیابان «هژبری» می‌گذاریم. صاحب مغازه که خود را «جوادی» معرفی می‌کند از خرید و فروش پشت‌بام اظهار بی‌اطلاعی می‌کند و می‌گوید: «تا به حال هیچ پشت‌بامی خرید و فروش نکرده‌ام.» و با دستپاچگی خاصی ادامه می‌دهد: «ما اصلاً هیچ فایلی برای پشت‌بام نداریم! »
اندکی طمأنینه چاشنی رفتارمان می‌کنیم و به خیابان «کامکار» که به موازات خیابان هژبری در قلب شمیران‌نو کشیده شده است، می‌رویم. با مهارت بیشتری سعی می‌کنیم، قیمت پشت‌بام را جویا شویم. بالاخره صاحب یکی از بنگاه‌های معاملات املاک می‌گوید: «پشت‌بام ۶۰ متری ۷۰میلیون تومان! البته بر خیابان نیست و این قیمت انتهای شمیران‌نو است.» و ادامه می‌دهد: «اگر می‌خواهید سرمایه‌گذاری کنید بهترین سرمایه‌گذاری خرید پشت‌بام است. البته اکنون پشت‌بام نداریم.» ادای آدم‌های کم‌بضاعت را در می‌آوریم و با ترجیع‌بند «خیر ببینید! » به او گوشزد می‌کنیم که کارمند ساده یکی از اداره‌های دسته چندم حاشیه تهرانیم. و هنگامی که می‌خواهیم از مغازه خارج شویم که شماره تماس از ما می‌خواهد.
- بنگاه یا ملک مسکونی؟
با «علیرضا محمودی» شهردار ناحیه۷ منطقه ۴ در میدان پاکدامن قرار ملاقات می‌گذاریم. پیش از اینکه زیر بارش باران پاییزی به یکی از پاساژهای این میدان پناه ببریم، او ما را متوجه ساختمان نیمه‌کاره‌ای می‌کند که از قضا روی پشت‌بام یک بنگاه معاملات ملکی ساخته شده است. ساختمان در شمال غربی میدان شکل قناسش را به ما نشان می‌دهد. او می‌گوید: «صاحب این بنگاه حدود یک سال پیش اقدام به ساخت‌وساز غیرقانونی کرد و معلوم بود که پشت‌بامش را فروخته است اما عوامل شهرداری ادامه ساخت‌وساز را متوقف کردند. این یکی از نمونه‌هایی است که شهرداری در امر بازدارندگی موفق بوده است.»
- پشت‌بام متری ۲ میلیون تومان
با محمودی قدم‌زنان به یکی از پاساژها می‌رویم تا بیهوده توجه بنگاه‌دارها را جلب نکنیم. می‌گوید: «پشت‌بام در اینجا حتی متری ۲ میلیون تومان هم به فروش می‌رسد. بستگی دارد کجای شمیران‌نو قرار گرفته باشد. در این موضوع ما با ۲ پدیده «دلال» و «شرخر» موجه‌ایم. دلالان به خریداران تضمین می‌دهند که با ورود اراذل و اوباش به صحنه ساخت‌وساز غیرقانونی، جلو مأموران شهرداری را بگیرند تا کار ساخت‌وساز بدون هیچ خللی انجام گیرد.
اداره‌های آب و برق و گاز هم هیچ‌گونه هماهنگی با شهرداری ندارند و علاوه بر اینها نظارت درست و به قاعده‌ای هم بر مصرف مشترکان خود ندارند. از سوی دیگر مأموران شهرداری و شهربانان در هر شرایطی اجازه ورود به ملک را نمی‌یابند چون با ۲ موضوع قضایی روبه‌رو هستند. یکی اینکه ساختمانی که در حال ساخت است، سکنه دارد و این حرکت از بُعد قضایی ورود به عنف تلقی می‌شود و دوم اینکه اجازه تخریب هم نداریم.
این است که در یک کلام باید بگوییم قوانین ساخت‌وساز نیاز به تجدید نظر دارد چراکه فاقد بازدارندگی است.» از محمودی درباره دسترسی به پشت‌بام برای خریداران می‌پرسیم و می‌گوید: «هنگام عقد قولنامه فروشنده ملزم می‌شود که راهی به پشت‌بام برای خریدار باز کند یا دست‌کم ادامه راه‌پله‌اش را در اختیار آنها بگذارد. این‌گونه ساخت‌وسازها شکل ظاهری ساختمان‌ها را در محله نازیبا کرده و هیچ تناسبی با اجزای دیگر ساختمان ندارد. این امر به آشفتگی بصری شهر هم می‌افزاید.»
- مشکلات گریبان ساکنان را گرفته
«محمد کیانی» شورایار محله شمیران‌نو و عضو هیئت امنای محله که سابقه سکونت ۴۰ ساله در شمیران‌نو را دارد به جمع ما اضافه می‌شود و می‌گوید: «این مشکلات امروز گریبان ساکنان محله شمیران‌نو را هم گرفته است. ساخت‌وسازهای غیرمجاز، معضل فقدان جای پارک خودرو را حسابی بالا برده است. هر ساختمان چندین طبقه دارد و چندین خانواده در خود گنجانده که هر خانواده هم حداقل یک خودرو دارند. شبی نیست که درگیری و نزاع خیابانی بر سر جای پارک وجود نداشته باشد.»
ضمن گفتن این نکته به عکس‌هایی اشاره دارد که در دست شهردار ناحیه است و حکایت از درگیری‌های تن به تن در محله شمیران‌نو می‌کند. کیانی می‌گوید: «هنگام عبور ماشین شهرداری هم مشکل داریم. مأموران جمع‌آوری زباله برای اینکه راحت‌تر بتوانند زباله‌های این محله را جمع کنند، ناچارند بعد از نیمه‌شب کارشان را آغاز کنند و گاهی خودروهای کوچک‌تر شهرداری هم در معابر تنگ‌گیر می‌کنند.
این موضوع تازه شامل حال معابر فرعی نمی‌شود. گاهی در معابر فرعی به دلیل همین پشت‌بام‌فروشی‌ها، ماشین آتش‌نشانی‌گیر می‌کند و تلفات جانی به بار می‌آید. حتی شهردار ناحیه اذعان دارد که به همین دلیل رفت و روب محله به کندی انجام می‌شود.» از محمد کیانی درباره نظر ساکنان راجع به مشکلات موجود می‌پرسیم و او بدون مکث می‌گوید: «ساکنان اینجا از هر جایی آمده‌اند و محله هویت چندگانه‌ای دارد. البته قدر مسلم مشکلات گریبان ساکنان را هم گرفته است.»
- همکاری با نیروی انتظامی
علیرضا محمودی می‌گوید: «ما به کمک قوه قضاییه نیازمندیم. با توجه به اینکه قوانین ساخت‌وساز در اینجا بازدارندگی ندارد، در یک سال اخیر با همکاری نیروی انتظامی و شناسایی اراذل و اوباشی که مانع جلوگیری عوامل شهرداری از ساخت‌وساز غیرمجاز می‌شوندـ که اغلبشان هم سابقه دارندـ مانع ساخت‌وساز غیرمجاز شده‌ایم. اما اگر با پدیده پشت‌بام‌فروشی به شکل درست برخورد نشود، رفع و رجوعش در سال‌های آینده کار هرکسی نیست. چنانچه امروز هم دیر شده است.»
- پیامد خرید پشت‌بام
بدون عکاس به یکی از خانه‌هایی می‌رویم که کار ساخت‌وسازش تمام شده است. هویداست که بی‌هویتی حتی ممکن است بعدها و در گام‌های دیگر به نزاع بین مدعیان این خانه‌های بدون سند که فقط با چند قولنامه دستی بین خودشان تقسیم شده است، منجر شود. خلأ قوانین موجود و ساخت خودسرانه به همه مسائل دامن زده است اما در این بین یکی از همسایه‌ها به دیگری تبریک می‌گوید و همسایه دیگر با ته‌لهجه‌ای که برای ما کاملاً ناشناس است لب به اعتراض می‌گشاید که «آبش مونه(مانده) برقش مونه، گازش هم مونه»! او اما به این فکر نمی‌کند که با خرید پشت‌بام چه بلایی بر سر یکی از محله‌های قدیمی و خوش آب و هوا و البته خلوت دهه‌های گذشته تهران آورده است.
- نقدونظر
- ضعف قوانین درافزایش بام‌فروشی
- یسنا تاجیک بختیاری -کارشناس حقوقی شهرداری منطقه ۴
پدید آمدن معضل «پشت‌بام‌فروشی» در محله «شمیران‌نو» در حقیقت از ضعف قوانین و مقررات موجود شهرداری و «ابهام» و «اجمال» قانون ناشی شده است. در واقع باید به این نکته اشاره کرد که فروش مشاعات در هر جا و به هر شکلی غیرقانونی تلقی می‌شود. در قوانین موجود شهرداری، شما حتی نمی‌توانید به مشاعات دست بزنید، چه رسد به آنکه بخواهید آن را به معرض فروش بگذارید. خانه‌های محله شمیران‌نو، اغلب، چیزی حدود ۹۰درصدش با زمین‌های تصرفی ساخته شده و ساخت‌وسازشان هم غیرمجاز است. این پدیده در ادامه تخلفات گذشته همچنان ادامه دارد و در یک دهه اخیر هم گسترش یافته و همه‌گیر شده است.
ساخت‌وساز مجاز روی مشاعات بنا می‌شود و نمی‌توان با قوانین موجود جلو آن را گرفت. در واقع شهرداری به دلیل همان اجمال قانون هیچ اقدامی نمی‌تواند انجام دهد. شهرداری تنها کاری که می‌تواند بکند، این است که به محل ساخت‌وساز غیرمجاز مراجعه کند و با دخالت نیروی انتظامی، وسایل سازندگان را جمع کند. اقدام دیگر شهرداری پس از انجام تخلف، گزارش به کمیسیون ماده ۱۰۰ است و از این طریق سازندگان باید دست به تخریب سازه خود بزنند. اما پیش از آن و پس از آن تخریب و قلع و قمع سازه با مجوزهای موجود شهرداری بعید به نظر می‌رسد.
طبق قانون، شهرداری می‌تواند خانه‌هایی را تخریب کند که تخلیه شده باشند اما این خانه‌ها اغلب سکنه دارند و به همین دلیل قانون در اینجا و در این‌باره سکوت کرده است. لذا آنچه مشکل‌آفرین خواهد بود همان ضعف قوانین است. قطع انشعاب‌های شهری هم قاعدتاً باید در اختیار شهرداری باشد تا بتواند از آن به‌عنوان یک اهرم فشار استفاده کند. اما در این مورد هم شهرداری به دلیل ضعف قوانین نمی‌تواند برخوردی با متخلفان داشته باشد.
سوی دیگر موضوع قوه قضاییه ایستاده است که به دلیل آگاهی از اجمال و ضعف قانون گاهی با ما همکاری می‌کند و در مواردی با درخواست ما، اجازه ورود به ملک را می‌دهد. از سوی دیگر باید گفت که حضور نیروی انتظامی در این بین درد چندانی را دوا نمی‌کند چراکه طبق قانون، شهرداری فقط می‌تواند از تخلف دیدن کند. قوه قضاییه نیز چون تابع قانون است، دستوراتش تأثیر مستقیم و مثبتی در جلوگیری از این معضل ندارد.
در متن قانون نوشته شده شهرداری باید از ساخت‌وساز غیرمجاز جلوگیری کند اما به نحوه این جلوگیری هیچ اشاره‌ای نشده است و حتی جرم‌انگاری‌ای هم در این‌باره وجود ندارد. در حقیقت بحث تخلفات ساختمانی به‌طور دقیق در ایران مشخص نیست. حتی در دادگاه‌ها بارها دیده‌ایم که فرد «مجرم» که او را باید به همین عنوان خواند، خود را صرفاً «متخلف» می‌داند و با گردن‌فرازی می‌گوید: «تخلف کرده‌ام! پولش را می‌دهم! » اگر قوه قضاییه و قوانین شهرداری در این‌باره شفاف نباشد، معضل پشت‌بام‌فروشی در محله شمیران‌نو و برخی محله‌های دیگر شرق تهران، در مواقع بحرانی و حوادثی مانند زمین‌لرزه، فاجعه به بار خواهد آورد. این در حالی است که افراد متخلف گاهی از شهرداری به قوه قضاییه شکایت می‌کنند و البته قوه قضاییه چون جنبه عدالت را در نظر می‌گیرد معمولاً رأی را به سود شهرداری صادر می‌کند.
- نقدونظر
- پدیده فروش بام را کاهش داده‌ایم
- ابراهیم رفیعی |رئیس اداره شهرسازی ناحیه 7
زمین‌های محله «شمیران‌نو» سال‌ها پیش از انقلاب توسط مردم تصرف شد و بعدها همین مردم خانه‌هایشان را به شکل غیرمجاز در این محدوده ساختند. اکنون حدود ۴۰ یا ۵۰ سال از عمر املاک این محله می‌گذرد. وضع ناپایدار ساخت‌وساز هم باعث شده که در صورت وقوع زلزله فجایع بسیاری در این محدوده رخ دهد. باید در نظر داشته باشیم که برخی از این خانه‌ها عمری حدود ۵۰ سال دارند و با همین وضع در سال‌های گذشته به دلیل اینکه مثلاً بچه‌های یک خانواده بزرگ شده‌اند یا ذینفعان خواسته‌اند سودی ببرند، اجازه داده‌اند که طبقات غیرمجاز روی پشتبامشان ساخته شود.
البته نباید فراموش کرد که مقابله با این تخلفات محدودیت دارد. چراکه تخلف ساختمانی در قانون جرم محسوب نمی‌شود. به همین دلیل اگر شهرداری بخواهد به قول معروف پیگیر قضیه بشود باید کار قانونی انجام دهد و این کار هم زمانبر خواهد بود. یعنی در فاصله‌ای که به‌طور مثال عوامل شهرداری بخواهند پرونده تشکیل دهند و به دادگاه بروند، سازنده مورد نظر پیش از به نتیجه رسیدن پیگیری قانونی شهرداری و صادر شدن رأی دادگاه، می‌تواند خانه‌اش را بسازد و در آنجا سکنی گزیند. تخریب خانه‌ای هم که اثاث داشته باشد مشکل سیاسی و اجتماعی دارد.
بعد سیاسی‌اش به ما ضرر می‌زند و در بوق و کرنا می‌کنند که دولت و شهرداری خانه مردم را تخریب کرده است. این موضوع ضررش بیشتر از سودش است. رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ جرم محسوب نمی‌شود. یعنی با این ماده‌ها نمی‌توان جلو ساخت‌وساز غیرمجاز را گرفت و برای بافت ناپایدار منطقه امنیت ایجاد کرد. به همین دلیل ساده، هر لحظه امکان از بین رفتنش هم وجود دارد. معضل پشت‌بام‌فروشی در چند دهه گذشته اتفاق افتاد و در ۲ دهه اخیر به اوج خود رسید اما ما در ناحیه ۷ شهرداری منطقه با اقدام‌هایی که طی یک‌سال گذشته انجام داده‌ایم، این آمار را به نصف رسانده‌ایم.
از سوی دیگر باید بدانیم که شمیران‌نو متأسفانه جزو بافت فرسوده محسوب نمی‌شود. قرار گرفتن در بافت فرسوده ۳ شرط اساسی دارد یکی اینکه خانه‌ها ریزدانه باشند، دیگر اینکه ناپایدار و نفوذناپذیر باشند. این خانه‌ها فقط به دلیل اینکه در برخی نقاط معبر اصلی خیابان ۸متر است و نه ۶ متر، در بافت فرسوده قرار نگرفته‌اند. برای حل مشکل پشت‌بام‌فروشی در شمیران‌نو باید مشوق‌هایی در نظر گرفت. مشوق‌هایی مثل نگرفتن عوارض از سازندگان. همچنین دولت می‌تواند با رأی خود این منطقه را تصرف کند و بسازد و در اختیار مردم قرار دهد. البته از سویی مساحت زیر ۱۰۰مترمربع فاقد اخذ مجوز خواهد شد و در این صورت خانه‌ها باید تجمیع شوند.
خانه‌ای که امروز ۷ خانواده در آن زندگی می‌کنند، در صورت ساخت‌وساز به ۴ طبقه خواهد رسید که در این صورت ۳ خانواده دیگر بلاتکلیف می‌مانند. شاید جواز رایگان و وام ساخت‌وساز به ازای هر خانه که البته هزینه هنگفتی را روی دست دولت می‌گذارد، مشکل شمیران‌نو را حل کند. فراموش نکنیم که ۱۰ سال دیگر این خانه‌ها ۵۰ ساله یا ۶۰ ساله می‌شوند و در صورت وقوع زلزله فاجعه به بار می‌آورند. از امروز به فکر حل ریشه‌ای مشکل پشت‌بام‌فروشی شمیران‌نو باشید.