همشهری آنلاین-حسن حسن زاده: به‌عنوان مثال در محله‌های گلابدره و امامزاده قاسم(ع) مشکل کمبود جای پارک، دسترسی نامناسب خودروهای امدادی به معابر کم‌عرض محله و مشکلات دفع فاضلاب خانگی به معضل اساسی اهالی این محله‌های فرسوده تبدیل شده است. مشکلاتی که لزوم نوسازی بافت فرسوده در این محله‌ها و فراهم کردن شرایط مناسب برای تجمیع پلاکهای فرسوده را بیش از پیش روشن می‌کند. روزهای پایانی سال گذشته بود که مدیران شهری از 5محله فرسوده منطقه یک بازدید و این محله‌ها را به‌عنوان اهداف اصلی نوسازی بافت فرسوده در سال جاری معرفی کردند. سراغ اهالی و شورایاران برخی از محله‌های فرسوده شمال شهر رفتیم و از مشکلات زندگی در بافت فرسوده و انتظارات آنها از مدیریت شهری برای تسهیل فرایند نوسازی بافت فرسوده گزارشی تهیه کردیم.
- بوی بد کوچه‌ها، ارمغان بافت فرسوده
از تقاطع خیابان زبردست که به سمت خیابان‌های شمالی محله گلابدره پیش می‌رویم خانه‌های فرسوده و ساختمان‌های بدقواره‌ای که در دل کوچه‌های باریک محله بنا شده‌اند، بیشتر خودنمایی می‌کند. پسکوچه‌های کم‌عرض گلابدره، همان کوچه‌هایی که با چند پله تند و تیز به بالادست محله می‌رسند با شمار زیادی از خانه‌های فرسوده اشغال شده و انگار بافت فرسوده تمام محله را در آغوش گرفته است. اما این ساختمان‌های قد و نیم قد و کهنسال که انگار به سوی کوچه سر خم کرده‌اند، مشکلات بسیاری برای ساکنان گلابدره به ارمغان آورده اند. در گلابدره روزی نیست که اهالی محله از مشکلات دفع فاضلاب خانگی گلایه نداشته باشند یا تابستان‌ها پیامدهای ناشی از فشار بسیار کم‌آب آشامیدنی گریبان اهالی را نگیرد. «میر یعقوب موسوی» یکی از اهالی این محله می‌گوید: «سیستم فاضلاب شهری در گلابدره هنوز تکمیل نشده و در نتیجه در هرکدام از خانه‌های فرسوده محله ما برای دفع فاضلاب خانگی یک چاهک حفر شده است. اما از آنجایی که خانه‌های فرسوده محله روی شیب بنا شده‌اند فاضلاب خانه‌های بالادست به خانه‌های پایین‌تر نفوذ می‌کند و مشکلات بسیاری برای همسایه‌ها ایجاد می‌شود.» مشکلات بافت فرسوده محله به همین‌جا ختم نمی‌شود. «رمضان کارجوسادات» یکی دیگر از اهالی محله می‌گوید: «بیشتر خانه‌های محله ما فرسوده است. چاهک‌هایی که سال‌ها پیش برای دفع فاضلاب خانگی حفر شده خیلی زود پر می‌شود و علاوه بر تحمیل هزینه‌های تخلیه چاه به ساکنان محله، باعث فرسودگی بیشتر بنا می‌شود. متأسفانه بیشتر اهالی هم به ناچار آب مصرفی و فاضلاب خانگی را به داخل کوچه‌ها رها می‌کنند که نتیجه آن انتشار بو در معابر محله در اثر تابش مستقیم نور آفتاب است. اگر مسئولان در گلابدره عزم جدی برای تجمیع و نوسازی پلاکهای فرسوده داشته باشند، دیگر شاهد این مشکلات و پیامدهای ناشی از فرسودگی محله نخواهیم بود.»
- بزرگ‌ترین مانع نوسازی در گلابدره
بافت فرسوده در گلابدره پیامدهای جانبی دیگری هم به همراه دارد. خانه‌های فرسوده محله پارکینگ ندارند و از طرفی هم امکان تردد خودرو در معابر کم‌عرض و کوچه‌های پلکانی این محله وجود ندارد. در نتیجه پیدا کردن جای پارک در خیابان‌های این محله به کاری دشوار و زمانبر تبدیل شده است. «میرمحمد ابوالقاسمی» دبیر شورایاری گلابدره می‌گوید: «تنها پارکینگ عمومی محله از منازل مسکونی بالادست که امکان تردد خودرو در آن وجود ندارد دور است و همچنین اهالی توانایی پرداخت هزینه جای پارک روزانه را هم ندارند. نوسازی بافت فرسوده و تأمین پارکینگ برای منازل مسکونی تنها راه‌حل این معضل بزرگ است.» اگرچه بسیاری از اهالی گلابدره برای نوسازی خانه‌های فرسوده خود رضایت دارند اما نوسازی بافت فرسوده در گلابدره موانع بسیاری دارد. در گلابدره 130 پلاک ثبتی وجود دارد که از این میان تنها 13 پلاک ثبتی نوسازی شده است. پلاکهای ثبتی که هرکدام بیش از 500مترمربع مساحت دارند و گاهی مشاهده می‌شود که در یک پلاک ثبتی 2 هزار‌مترمربعی چند خانه ساخته شده است. ابوالقاسمی از بزرگ‌ترین مانع بر سر راه نوسازی بافت فرسوده در محله می‌گوید: «محله گلابدره در پهنه‌بندی طرح تفصیلی در پهنه R212 قرار دارد. یعنی در صورت نوسازی، مجوز ساخت یک ساختمان 3 طبقه با سطح اشغال 40درصد به سازنده داده می‌شود. از آنجایی که در هر پلاک ثبتی محله چند خانوار زندگی می‌کنند، این مجوز ساخت نه برای سازنده و سرمایه‌گذار راضی‌کننده است و نه مالکان حاضر به نوسازی می‌شوند. اگر در پهنه‌بندی طرح تفصیلی، گلابدره به پهنه R112 که براساس آن مجوز سطح اشغال 60درصد داده می‌شود تغییر کنند بسیاری از مالکان برای نوسازی قدم پیش می‌گذارند.» دبیر شورایاری گلابدره از آمادگی اهالی محله برای تجمیع و نوسازی می‌گوید: «35 پلاک ثبتی در خیابان زبردست رضایت خود را برای تجمیع و نوسازی اعلام کرده‌اند. در خیابان‌های فارسی، وحدت و آبک هم چند پلاک ثبتی آماده‌اند در صورت تغییر پهنه‌بندی محله با تجمیع پلاک‌ها کار نوسازی را شروع کنند. امیدواریم با حمایت مسئولان شهرداری، نوسازی بافت فرسوده در محله ما زودتر آغاز شود.»
- نوسازی به شرط حفظ هویت محلی
در همسایگی گلابدره، اهالی محله امامزاده قاسم(ع) هم با مشکلات زندگی در بافت فرسوده دست و پنجه نرم می‌کنند. در ضلع شمال میدان امامزاده قاسم(ع) کوچه‌های باریک و پلکانی که از مقابل آستان مقدس امامزاده می‌گذرند به شمار زیادی از خانه‌های قدیمی و کهنسال ختم می‌شوند. خانه‌ها و کوچه‌هایی که اگرچه حال و هوای روزگار قدیم محله را زنده نگه می‌دارند اما آبستن مشکلات بسیاری برای ساکنان محله هستند. با توجه به قرار گرفتن آستان مقدس امامزاده قاسم(ع) در محله و اهمیت بافت تاریخی این محله برای اهالی، شورایاران هم ملاحظاتی برای نوسازی بافت فرسوده در این محله قدیمی دارند. «ابوالفضل ربیعی» دبیر شورایارای محله امامزاده قاسم(ع) می‌گوید: «در بازدید‌هایی که مسئولان شهرداری، شورای‌شهر و سازمان نوسازی شهرداری تهران از بافت فرسوده محله داشتند بر اهمیت حفظ آثار تاریخی و هویتی محله تأکید کردیم. اگرچه نوسازی بافت فرسوده در محله لازم است اما باید شرایطی فراهم شود تا پس از مشخص شدن حریم آستان مقدس امامزاده قاسم(ع)، حمام قدیمی محله و چنارهای کهنسالی که در بافت فرسوده قرار دارند پس از نوسازی محله حفظ شوند.» با وجود این زندگی در بافت فرسوده مشکلاتی هم برای اهالی دارد. اگر از مشکلات کمبود جای پارک در خیابان‌های محله امامزاده قاسم(ع) بگذریم در این محله هم مثل گلابدره، خانه‌های فرسوده روی شیب بنا شده و از آنجایی که سیستم فاضلاب شهری این محله هم تکمیل نشده است فاضلاب خانه‌های بالادست داخل جوی‌ها می‌ریزد. ربیعی می‌گوید: «تنها پارکینگ محله پاسخگوی نیاز اهالی نیست و همچنان گاهی شاهد درگیری و نزاع بر سر جای پارک یا پارک کردن برخی خودروها در مکان‌های نامناسب هستیم. محله ما هم مثل گلابدره در پهنه‌بندی طرح تفصیلی در پهنه R212 قرار دارد و به دلیل ریزدانه بودن املاک و توان مالی کم مالکان برای نوسازی، کار تجمیع و نوسازی به کندی پیش می‌رود. تا جایی که از حدود 70 پلاک ثبتی فرسوده در محله تنها کمتر از 10 پلاک ثبتی تجمیع و نوسازی شده است.»
- راهی برایخودروهای امدادی نیست
اگرچه محله قیطریه با برج‌ها و آپارتمان‌های گرانقیمتش معروف است اما در همین محله قدیمی شمیران هم بافت فرسوده و مشکلات رایج آن گریبان نیمی از ساکنان محدوده تپه قیطریه را گرفته است. کوچه‌ها و خیابان‌های فرعی اطراف بلوار صبا در محله قیطریه ما را به بافت فرسوده تپه قیطریه می‌رساند. محدوده‌ای که در همسایگی آپارتمان‌ها و برج‌های نوساز، انبوهی از مشکلات را برای ساکنانش به همراه دارد. در خیابان‌های شهید دهقان و بنفشه هنوز هم شمار زیادی از خانه‌های فرسوده که روی شیب تپه قیطریه بنا شده‌اند خودنمایی می‌کند. خانه‌های قد و نیم‌قدی که گاهی آلونک‌هایی غیرمجاز و ناایمن یک‌شبه روی آنها سبز می‌شود و خطرات زندگی در بافت فرسوده را برای ساکنان‌شان بیشتر می‌کند. این میان یکی از مشکلات جدی زندگی در بافت فرسوده تپه قیطریه، دسترسی دشوار خودروهای امدادی به منازل مسکونی است. «مرتضی ترابی گودرزی» دبیر شورایاری قیطریه می‌گوید: «امکان ورود خودروهای امدادی به بسیاری از کوچه‌ها و خیابان‌های کم‌عرض تپه قیطریه وجود ندارد. در این کوچه‌ها حوادث بسیاری رخ داده که به دلیل دسترسی نامناسب برای خودروهای امدادی، زمینه‌ساز اتفاقات ناگوار برای ساکنان شده است. در یکی از آخرین موارد، ساختمان نیمه‌کاره‌ای در خیابان حسینی گودرزی دچار حریق شد و از آنجایی که به دلیل عرض کم کوچه، خودرو آتش‌نشانی دیر به به محل حادثه رسید، کارگر ساختمان دچار آسیب جدی شد.» در محدوده تپه قیطریه هم خانه‌های فرسوده و قدیمی محله پارکینگ ندارند و و درگیری رانندگان بر سر جای پارک خودرو به یکی از اتفاقات تکراری تپه قیطریه تبدیل شده است. گودرزی از موانع موجود بر سر راه تجمیع و نوسازی در محدوده تپه قیطریه می‌گوید: «نیمی از محدوه تپه قیطریه در سال‌های اخیر نوسازی شده اما نیم دیگر محدوده هنوز با مشکلات رایج بافت فرسوده دست به گریبان است. بیشتر خانه‌های فرسوده تپه قیطریه املاک ریزدانه هستند و اگرچه برخی از همسایه‌ها به تجمیع و نوسازی رضایت داده‌اند اما هنوز مجوز ساخت ساختمان 3طبقه با سطح اشغال 40درصد که هیچ مالکی را به نوسازی تشویق نمی‌کند، بزرگ‌ترین مانع سر راه نوسازی است.»
- خانه‌ها پارکینگ ندارند، خیابان‌ها جای پارک
در محله دربند هم زندگی در بافت فرسوده، مشکلات و محدودیت‌های بسیاری برای اهالی این محله ایجاد کرده است. اگر از مشکلات کمبود جای پارک در دل بافت فرسوده دربند بگذریم در این محله یکی از مهمترین پیامدهای بافت فرسوده برای اهالی، تکمیل نشدن شبکه فاضلاب شهری و دفع فاضلاب خانگی در جوی‌ها و کوچه‌های محله است. «احمد عیانی» دبیر شورایاری محله دربند می‌گوید: «در محدوده باغ‌شاطر و خیابان شهید نصرالله میری قریب به 500 خانوار در دل بافت فرسوده زندگی می‌کنند که مهمترین مشکل آنها دفع فاضلاب خانگی است. متأسفانه سیستم فاضلاب شهری در بافت فرسوده محله تکمیل نشده و آب‌های مصرفی و فاضلاب خانگی به چاهک‌های حفر شده در خانه‌ها می‌ریزد. از طرفی خانه‌های فرسوده محله پارکینگ ندارند و در بسیاری از کوچه‌های این محدوده هم امکان تردد خودرو وجود ندارد.» به گفته شورایاران این محله تعداد زیاد املاک ریزدانه و توان مالی کم مالکان خانه‌های فرسوده، تجمیع و نوسازی بافت فرسوده را با مشکل روبه‌رو کرده است. عیانی می‌گوید: «اگرچه در خیابان شهید صانعی و نیز در یکی دو نقطه دیگر از محله چند پلاک فرسوده پس از تجمیع اقدام به نوسازی کرده‌اند اما بافت فرسوده دربند املاک ریزدانه بسیاری دارد که مالکان با توجه به توان مالی کم قادر به نوسازی خانه‌ها نیستند. اگر در پهنه‌بندی طرح تفصیلی، شرایط مناسب‌تری برای مالکان در نظر گرفته شود انگیزه مالکان هم برای تجمیع و نوسازی بیشتر خواهد شد.»
- تلاش برای برداشتن موانع نوسازی بافت فرسوده
یکی از موانع مهم بر سر راه نوسازی محله‌های فرسوده، وضعیت پهنه‌بندی محله‌هایی مثل گلابدره، امامزاده قاسم(ع) و دربند در طرح تفصیلی است که انگیزه مالکان را برای تجمیع و نوسازی خانه‌های فرسوده کاهش می‌دهد. با وجود این قرار است امسال با کمک دفاتر توسعه محله در این 5 محله فرسوده، قدم‌های مؤثرتری برای نوسازی بافت فرسوده برداشته شود. «حمیدرضا دودانگه» مدیر دفتر توسعه محله‌های منطقه یک در این‌باره می‌گوید: «پس از بازدید مدیران شهری از محله‌های فرسوده قرار شد طرح ویژه‌ای برای این محله‌ها تدوین شود. یکی از مواد مهم در این طرح، رسیدگی به مسئله پهنه‌بندی محله‌هایی مثل گلابدره در طرح تفصیلی است. اکنون گلابدره در پهنه R212 یا پهنه ویژه روستایی قرار دارد که پس از نوسازی اجازه ساخت یک ساختمان 3 طبقه با سطح اشغال 40درصد را به مالک و سرمایه‌گذار می‌دهد. در جلسات متعددی که با شواریاران گلابدره داشتیم قرار شد با هماهنگی فرمانداری و شهرداری، پس از کارشناسی دقیق و بررسی همه جوانب، طرح ویژه‌ای برای تغییر پهنه‌بندی این محله ازR212 به R221 یا R222 که امکان ساخت بنای 5طبقه با سطح اشغال 60درصد را به مالک و سرمایه‌گذار می‌دهد مهیا شود. اکنون امکان تغییر پهنه در قالب طرح ویژه محله گلابدره در حال بررسی است و در صورت توجیه کارشناسی و تأیید مدیران بالادستی در کمیسیون ماده ٥ مطرح خواهد شد. اجرای این طرح همچنین می‌تواند علاوه بر نوسازی بافت فرسوده جلو ساخت‌وسازهای غیرمجاز را هم در این محله‌ها بگیرد.» اما دفتر توسعه محله علاوه بر تلاش برای هموار کردن مسیر نوسازی بافت فرسوده در این محله‌ها، خدمات دیگری هم به مالکان خانه‌های فرسوده ارائه می‌کند. دودانگه از مهمترین اهداف دفتر توسعه محله و لزوم مراجعه مالکان برای نوسازی به مرکز می‌گوید: «اکنون سند توسعه محله در محله‌های گلابدره، دربند و قیطریه تدوین و تصویب شده و به‌زودی این سند برای محله‌های امامزاده قاسم(ع) و چیذر هم تدوین می‌شود. در این اسناد علاوه بر نوسازی بافت فرسوده، توسعه اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی و کالبدی محله‌ها هم در دستور کار قرار دارد. اما در دفتر توسعه محله خدماتی مثل معرفی سرمایه‌گذار مطمئن، نظارت بر عقد قرارداد بین مالک و سرمایه‌گذار، بررسی و کمک به حل مشکلات حقوق املاک و... در اختیار مالکان قرار می‌گیرد تا کار تجمیع و نوسازی بافت فرسوده در این محله‌ها تسهیل شود.» دودانگه از تعریف 20 پروژه تجمیعی در محله‌های فرسوده می‌گوید: «در محله‌های گلابدره، امامزاده قاسم(ع)، دربند، چیذر و قیطریه 20 پروژه تجمیعی تعریف شده که 16 پروژه تجمیعی در این محله‌ها توسط دفتر توسعه محله اقدام شده است. این میان پروژه‌های تجمیعی 10 و 20 پلاکه محله قیطریه از مهمترین پروژه‌های تجمیعی منطقه به شمار می‌روند.»