همشهری آنلاین_ثریا روزبهانی : این منطقه از ۲ بافت قدیمی و جدید تشکیل شده است. بافت مسکونی قدیمی با خانه‌های یک، ۲ یا ۳ طبقه حیاط‌دار و و بافت جدید باتوجه به ساخت‌وسازها و فعالیت انبوه‌سازان، به شکل آسمان خراش‌ها و مجتمع‌های عظیم، ۲ نمای متفاوت از منطقه ۲۲ را به نمایش گذاشته‌اند. اکنون، زمین‌هایی که تا ۳ دهه گذشته ارزش چندانی نداشتند، در آن برج‌های آسمان خراش ساخته شده که هریک از این واحدها به قیمت میلیاردها تومان فروخته می‌شود.
هم‌چنین، تعداد قابل توجهی از این واحدها برای چند برابر شدن سود سازندگان، مدتی خالی از سکنه و مسکوت باقی می‌ماند. این فرصت‌طلبی، بازار عرضه و تقاضا مسکن را ملتهب می‌کند، اما با تصویب قانون «مالیات بر خانه‌های خالی»، امیدواریم دست سودجویان از مسکن‌های این منطقه کوتاه خواهد شد. در این گزارش علاوه بر تحقیقات میدانی خبرنگار سراغ «مصطفی قلی خسروی»، رئیس اتحادیه مشاوران املاک و «هادی عقبایی»، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، رفتیم و در این‌باره با آنها به گفت‌وگو نشستیم.
منطقه ۲۲ در طرح جامع شهر تهران، مصوب سال ۱۳۴۹، به جنگلکاری و فضای سبز اختصاص داده شده بود، اما اکنون در منطقه ۲۲ پروژه و مجتمع‌های بزرگ بسیاری ساخته شده یا در حال ساخت است که شامل این قانون می‌شود. قانونی که با اعمال آن در آسمان خراش‌های این منطقه، واحدهای خالی بسیاری شناسایی و مالیات‌های گزافی را به همراه دارد.
بر اساس سامانه «اطلاعات بازار املاک ایران»، از ابتدای شهریورماه تا دهه اول مهرماه امسال، ۱۲۳ ملک در منطقه ۲۲ به فروش رفته و در این سامانه به ثبت قطعی رسیده است. بر اساس آپارتمان‌های به فروش رفته، قیمت بیشتر املاک این منطقه به ازای هرمترمربع، ۴۹ تا ۵۰ میلیون تومان است. از سوی دیگر، اغلب این ملک‌ها و واحدها ۲۰۰ تا۳۰۰مترمربع مساحت دارند که در نتیجه برای خرید این املاک، حدود ۱۲ تا ۱۴ میلیارد تومان هزینه پرداخت شده است.
هم‌چنین، قیمت فروش هرمترمربع ملک در سایر محله‌های منطقه ۲۲ مانند «زیبادشت»، «آزادشهر» و «پیکان شهر» و شهرک «صدرا»، به‌ترتیب ۲۲، ۳۰ و ۴۰ میلیون تومان است و تفاوت چندانی بین خانه‌های قدیمی و آپارتمان‌های نوساز وجود ندارد. «مصطفی قلی خسروی»، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، درباره آمار و اطلاعات املاک خالی در محدوده پهنه غرب مانند مناطق ۵ و ۲۲ با توجه به برج‌سازی چندسال اخیر در این بخش از پایتخت، می‌گوید: «منطقه ۲۲ به سبب فعالیت تعاونی ارگان‌های دولتی و غیر دولتی تقریباً منطقه‌ایی نوساز و پرتحرکی است.
به همین دلیل، اغلب خانه‌هایی که در این منطقه ساخته شده یا در حال ساخت است، صاحب دارند و اگر تکمیل شود به صاحبانش تحویل داده می‌شوند. برای همین، بخش وسیعی از این خانه‌ها را نمی‌توان خانه خالی که مالیات به آن تعلق می‌گیرد، محسوب کرد. وقتی مجلس قانون مالیات بر خانه‌های خالی را تصویب کرد، این‌گونه فکر می‌شد که همه برج‌های در حال ساخت یا ساخته شده به ارگان‌های دولتی و کارمندانشان تعلق دارند، اما در بررسی‌ها مشخص شد که علاوه بر ارگان‌ها، برخی از این املاک را بانک‌ها و تعدادی را هم مالکان شخصی می‌سازند.
به همین دلیل، به این املاک مالیات بر اجاره و اگر هم خالی باشند، مالیات بر واحدهای خالی تعلق می‌گیرد و آنها وظیفه‌شان این است که مالیاتشان را بپردازند. شک نکنید دولت بر اجرای این قانون مصمم است و سازمان مالیات هم از این موضوع دست‌بردار نیست. چراکه اکنون بحران ساخت مسکن وجود دارد و این نهادها به دنبال رفع بحران هستند و تلاش دارند با برنامه‌ریزی‌های مختلف مانند گرفتن مالیات از خانه‌های خالی یا بارگذاری ۹۹ ساله زمین یا طرح «مسکن ملی» آرامشی را در بازار مسکن ایجاد کنند.»
- بازار داغ خرید فروش در غرب تهران
خسروی، در پاسخ به این سؤال که اغلب خانه‌های منطقه ۲۲ از متراژ به نسبت زیادی برخوردارند و با توجه به افزایش قیمت خرید و گران شدن املاک به‌ویژه در یک سال گذشته، آیا خرید وفروشی در این منطقه انجام می‌شود یا بازار مسکن راکد باقی مانده است، می‌گوید: «درست است که توان مردم نسبت به گذشته کم شده، اما معاملات، روند خود را دارد.
افزایش قیمت همیشه وجود داشته است و اکنون هم بازار مسکن با هر نوسان قیمت، خریدار خود را دارد و با همه این گرانی‌ها هنوز معاملات انجام می‌شود. امیدواریم توان مردم بیشتر شود تا بتوانند حداقل، خرید را تسریع کنند. برای صنف مشاوران املاک، هرچه قیمت مسکن پایین‌تر به تصویب برسد، درآمد و کاسبی آنها بیشتر خواهد شد و هرچه قیمت افزایش داشته باشد، کاهش پیدا می‌کند.
براساس صحبت‌های شهروندان که می‌گویند: «نخرید تا ارزان شود.» به باور من یکی از راه‌های مبارزه با گران‌فروشی، نخریدن است، ولی نمی‌توان تضمین کرد که آیا ۲ ماه یا ۳ ماه دیگر با پول قبلی بتوان خانه خرید و شاید مجبور شویم مبلغ بیشتری بپردازیم.
این تصمیمات اثرات نامحدودی دارد. به همین دلیل، مشاوران به خریداران یا فروشنده‌ها پیشنهاد نمی‌کنند که نفروشند یا بفروشند. اکنون بازار خرید و فروش املاک در غرب تهران به‌ویژه منطقه ۵، ۹ و ۲۲ خوب و در منطقه ۵ و ۲۲ متقاضی زیاد است. برای همین، این مناطق یکی از پرفروش‌ترین‌های املاک شهر تهران هستند. برخلاف جامعه‌های دیگر، در کشور ما وقتی چیزی گران می‌شود، تقاضای خرید آن هم افزایش پیدا می‌کند. به همین دلیل، برای فروشنده توهم ایجاد می‌کند و قیمت را بالاتر می‌برد.
موسوی، به چشم‌انداز و آینده‌نگری خود برای واحدهای خالی برج‌ها در منطقه ۲۲ اشاره می‌کند و می‌گوید: «برخلاف مناطق شمالی شهر مانند منطقه یک که اغلب قشر مرفه جامعه در آن سکونت دارند و آپارتمان‌های لوکس و گران ساخته شدند، منطقه ۲۲ بیشتر افراد با توان مالی متوسط را در خود جای داده است. برای همین، این واحدها و خانه‌ها، به مدت طولانی خالی نمی‌مانند و شهروندان به نسبت زودتر از مناطق شمالی در آن ساکن خواهند شد و کمتر واحدهای خالی خواهند داشت.»
- خانه‌های میلیاردی
در بین برج‌های منطقه ۲۲، برج‌هایی با ۲۷ طبقه که در هریک از آنها حدود ۹ واحد خالی وجود دارد و با در نظر گرفتن اینکه اگر واحدهای ۱۵۰ متری با قیمت متری ۳۰ میلیون تومان هم به فروش برسد که در برخی از نقاط این قیمت به بیش از ۵۰ میلیون تومان هم می‌رسد، از هریک از این برج‌ها می‌توان ۳۳ میلیارد تومان مالیات گرفت.
«هادی عقبایی»، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، به وجود ۵۰۰ هزار خانه خالی در استان تهران، اشاره می‌کند و می‌گوید: «۲۵۰ هزار واحد مسکونی خالی در پایتخت و ۲۵۰ هزار خانه خالی دیگر در پیرامون و حاشیه تهران قرار گرفته‌است. یکی از راه‌های کنترل قیمت مسکن و جلوگیری از رشد نامتعارف مسکن، وضع قانون مالیات برخانه‌های خالی است.
دریافت مالیات از خانه‌های خالی و عایدی مسکن در کشورهای پیشرفته، نقش مؤثری در کنترل قیمت بازار این کالا دارد. بنابراین، اجرای این قانون می‌تواند به ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن کمک کند.» به گفته نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، قانون مالیات بر خانه‌های خالی که وزارت راه و شهرسازی نیز سامانه مربوط به آن را راه‌اندازی کرد و در اختیار سازمان امورمالیاتی قرار داد، می‌تواند ابزاری قدرتمند برای ایجاد کنترل توازن در عرضه و تقاضا باشد. سازمان امورمالیاتی در جریان اجرای این قانون نباید به دنبال کسب درآمد بلکه باید در تلاش برای تحت فشار قراردادن مالکان برای وارد کردن این واحدهای مسکونی به شبکه عرضه باشد.
عقبایی، به وجود خانه‌های لوکس در لیست واحدهای مسکونی خالی اشاره و تصریح می‌کند: «گاهی حتی اقشار متوسط به پایین جامعه توان اجاره انباری یا پارکینگ چنین خانه‌هایی را ندارند و برای همین، اگر قانون مالیات بر خانه‌های خالی اجرا شود، می‌تواند به تغییر الگوی ساخت‌وساز به نفع اقشار متوسط و ضعیف جامعه تغییر کند.
این قانون باید ۴۰ سال پیش تصویب و اجرا می‌شد و اکنون هم برای اجرای آن دیر نیست. یک سال فرصت برای رصد و شناسایی خانه‌های خالی در حقیقت زمانی است که مالکان این خانه‌ها بتوانند واحد مسکونی خود را وارد شبکه عرضه برای فروش یا اجاره کنند.
هم‌چنین، میزان مالیات تعیین شده برای این نوع خانه‌ها باید آنقدر بالا در نظر گرفته شود که نگهداشت خانه خالی توجیه اقتصادی نداشته باشد. در صورتی که رقم مالیات پرداختی پایین باشد، سوداگری در بازار مسکن ادامه پیدا می‌کند و برای همین، باید رقم به شکل پلکانی مشخص شده، افزایش یابد تا در نهایت، انگیزه ورود سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن را کاهش دهد.»
- قانون مالیات خانه خالی چیست؟
بر اساس اصلاح صورت گرفته در ماده واحده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، هر واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای یک صدهزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره (۷) ماده ۱۶۹ مکرر این قانون، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به‌عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره در سال اول، معادل ۶ برابر مالیات متعلقه، در سال دوم، معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد، معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد.
هم‌چنین بر اساس این ماده، ضرایب مالیاتی فوق برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی از جمله اشخاص موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران، مصوب ۱۴/ ۱۲/ ۱۳۹۵، که دارای بیش از ۵ خانه خالی در هر سال مالیاتی باشند، نسبت به کل واحدها، ۲ برابر ضرایب مذکور در صدر ماده اعمال می‌شود.
در همین راستا، مجلس شورای اسلامی، نمایندگان وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت ارتباطات و فن‌آوری اطلاعات، یک ماه پیش از پایان مهلت‌های مذکور، اخطار لازم را به مالک واحد مسکونی یا به کدپستی محل آن ارسال کنند. از سوی دیگر، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است تا پایان تیر ماه هر سال، مالیات متعلق به مالکان واحدهای مشمول این ماده را اعلام کند. اشخاص مشمول، مکلفند مبالغ مذکور را تا یک ماه پس از اعلام سازمان امور مالیاتی پرداخت کنند. در صورت عدم پرداخت، مالیات متعلقه، به موجب برگ مطالبه از اشخاص، مطالبه و وصول می‌شود.
- بانک‌ها، صاحبان برج‌ها!
منطقه ۲۲ در سال‌های اخیر، شاهد انبوه‌سازی‌های بسیاری بوده است. روند ساخت پروژه‌های بی‌شماری مانند «چیتگر» یا «مروارید شهر» و دیگر پروژه‌های عظیم در انتهای بزرگراه شهید «خرازی»، صحت این ادعا را تأیید می‌کند. هادی عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، می‌گوید: «بخش وسیعی از واحدهای مسکونی منطقه ۲۲ به‌صورت فله‌ای ساخته شده‌اند و فاقد زیرساخت‌هایی مانند آب و برق و گاز هستند. در این محدوده، برج‌های خالی از سکنه سر به فلک کشیده لوکس مانند «قارچ» سر از زمین درآورده‌اند که به نام سرمایه‌گذاری، خرید و فروش می‌شوند.
اما در مدت چند روز گذشته با درج اطلاعات این برج‌ها در سامانه املاک و کسب برخی اطلاعات درباره مالکان واحدهای خالی، مشخص شد که بیشترین واحدهای خالی به اشخاص حقوقی و به‌ویژه برخی از بانک‌ها تعلق دارد. در یک نمونه از این آمار که وزارت راه و شهرسازی آن را اعلام کرد، یک بانک حدود ۵۰۰ واحد خالی را در اختیار دارد. با توجه به اینکه به نظر می‌رسد، مالک بیشترین تعداد خانه خالی اشخاص حقوقی، نهادها و مؤسسات باشند.
قانونگذار تصمیم گرفته دریافت مالیات از اشخاص حقوقی صاحب واحد خالی ۲ برابر اشخاص حقیقی باشد. بر اساس آنچه که در مجلس به تصویب رسید، نرخ‌های مالیات برای خانه‌های خالی متعلق به اشخاص حقوقی خصوصی، عمومی و دولتی ۲ برابر میزان اعلام شده برای اشخاص دیگر است.
براساس داده‌های آماری شهرداری تهران، تا پایان سال ۱۳۹۶، تعداد واحدهای مسکونی این منطقه با احتساب واحدهای دارای پروانه ساختمانی (دارای پایان کار یا در حال ساخت)، ۱۵۸ هزار و ۵۷۵ واحد بوده است. هم‌چنین، نتایج آمارهای جمعیت و تعداد موجودی مسکن (با لحاظ پروانه‌های ساختمانی منطقه) نشان می‌دهد ۴۷۵ هزار نفر ظرفیت جمعیت‌پذیری در منطقه ۲۲ وجود دارد.
به همین دلیل، با استناد به آمار اخیر و با در نظر گرفتن سکونت نزدیک به ۲۰۰ هزار نفری جمعیت در این منطقه، برای ۲۷۵ هزار نفر، خانه خالی موجود است که اگر هر خانواده را ۳ نفر در نظر بگیریم، حدود ۹۰ هزار واحد مسکونی در این منطقه خالی است. براساس اطلاعات و داده‌های شهرداری تهران، ۵۴ هزار و ۸۵۷ خانوار در این منطقه سکونت دارند که این تعداد خانوار، کمترین میزان تراکم جمعیتی نسبت به دیگر مناطق شهر تهران است.»