همشهری آنلاین_سارا جعفرزاده: این در حالی است که بعد از تعریف «طرح تفصیلی» برای محله های مختلف تهران، مشکلاتی برای محله مینابی به وجود آمده است. در طرح تفصیلی محله مینابی، کاربری محله به عنوان کاربری مسکونی یعنی پهنه R تعریف شده است. این درحالی است که در نقاط مختلف محله از جمله خیابان ذوالفقاری (راسته لوسترفروشان) با کاربری تجاری هم مواجه هستیم و عدم بازنگری در طرح تفصیلی این محله کسبه را با مشکلات مختلفی از جمله نداشتن مجوز تجاری، پرداخت سهم آب و گاز و برق به صورت تجاری، مشکلات نقل و انتقال مغازه ها مواجه کرده است.
کسبه این محله برای تعیین تکلیف وضعیت مغازه و ملک تجاری خود که هیچ گونه مجوز تجاری ندارد، درخواست بازنگری در طرح تفصیلی را دارند تا از پهنه مسکونی به پهنه مختلط M تبدیل شود. در گزارش زیر به بخشی از مشکلات کسبه در این محله مینابی اشاره شده است.
- تغییر پهنه مسکونی به مختلط
خیابان شهید ذوالفقاری در بخش مرکزی محله مینابی قرار دارد و به عنوان قطب اقتصادی محله‌های مینابی و اتابک شناخته می‌شود. وجود کارگاه‌های تولید لوستر و مغازه‌ها و نمایشگاه‌های فروش لوستر، این خیابان را به یک راسته تجاری تبدیل کرده است.
در نگاه اول، همه چیز عادی به نظر می‌رسد یعنی کارگاه‌های تولید لوسترهای برنز و برنج تولیدات خود را دارند و صاحبان مغازه‌ها همان تولیدات را می‌فروشند اما پای صحبت‌های کسبه که می‌نشینیم از «طرح تفصیلی» گله مند هستند و می گویند با توجه به ابعاد این طرح با مشکلات بسیاری دست و پنجه نرم می‌کنند. طبق طرح تفصیلی، ماهیت و کاربری محله مینابی(خیابان ذوالفقاری) مسکونی است. اما ساکنان و کسبه این محله با یک تضاد و تناقض روبه رو هستند.
با توجه به مفاد طرح تفصیلی که این خیابان را یک بافت مسکونی تعریف می‌کند، اما عمده فعالیت ها در این خیابان تجاری است. البته بافت مسکونی هم در بخش هایی از این محدوده وجود دارد. در حال حاضر مغازه‌های این خیابان و سایر خیابان‌های محله مینابی مجوز تجاری ندارند و همین مسئله باعث بروز مشکلات مختلفی از جمله مشکل نقل و انتقالات، اخذ مالیات تجاری توسط اداره مالیات، پرداخت قبوض آب، برق و گاز با تعرفه تجاری شده است.
اهالی و کسبه محله معتقدند اگر در طرح تفصیلی محله مینابی بازنگری صورت بگیرد نه تنها مشکل کسبه خیابان ذوالفقاری بلکه مشکلات کسبه سایر خیابان های این محله هم رفع خواهد شد. کسبه این محله خواستار بازنگری در طرح تفصیلی یعنی تغییر پهنه مسکونی به پهنه مختلط هستند که هم فعالیت تجاری و هم مسکونی در آن مجاز است.
- کنتور برق، ملاک مجوز تجاری
برخی از کسبه محله مینابی از جمله خیابان ذوالفقاری طی این سال‌ها موفق به گرفتن مجوز تجاری مغازه خود شده‌اند. این درحالی است که به نظر سایر کسبه، ملاک دریافت مجوز تجاری از سوی شهرداری تعیین شده و عادلانه و منطقی نیست.
«ابراهیم ترابی» یکی از کسبه لوسترفروش خیابان ذوالفقاری که ۲۰ سال است در این خیابان کار می کند، می‌گوید: «من سال ۸۰ مغازه فعلی خود را از شخصی خریداری کردم. آن موقع نمی‌دانستم که قرار است روزی به دنبال مجوز تجاری مغازه خود کلی دوندگی کنم. شهرداری برای دادن مجوز تجاری به کسبه اعلام کرده اگر کسی کنتور برق خود را سال ۴۹ دریافت کرده باشد می‌تواند برای گرفتن مجوز تجاری خود اقدام کند. این در حالی است که تعدادی زیادی از کسبه محله سال ۴۹ کنتور برق دریافت نکرده بودند. قطعا یک تعداد اندکی هستند که این شرایط را دارند. به نظرم این ملاک برای دادن مجوز تجاری نیست. فکر می کنم برای رفع این مشکل باید طرح تفصیلی این محله تغییر یابد تا بتوانیم به راحتی مجوز تجاری بگیریم.»
- پرداخت قبوض شهری با تعرفه تجاری
یکی از مشکلاتی که کسبه خیابان‌های ذوالفقاری، انوری زاده، ناصری و رضایی به دلیل عدم تغییر پهنه از مسکونی به مختلط در محله مینابی و بخشی از محله اتابک با آن مواجه هستند، پرداخت قبوض شهری طبق تعرفه تجاری است.
«حجت محمد زاده» از کسبه خیابان ناصری این مسئله را یادآوری می کند و می گوید از بابت پرداخت قبوض شهری با نرخ تجاری گلایه دارد و نارضایتی خود از وضعیت موجود را این‌گونه بیان می‌کند: «من ۶۰ سالم است و هنوز نتوانسته ام مجوز تجاری مغازه خودم را بگیرم. اگر مغازه من تجاری است چرا به آن مجوز تجاری تعلق نمی‌گیرد و اگر تجاری نیست چرا هر ماه مبلغ کلانی قبض برق با نرخ تجاری باید پرداخت کنم. این درحالی است که بارها به اداره برق مراجعه و اعلام کرده‌ام که من مجوز تجاری ندارم چرا باید طبق تعرفه تجاری قبض برق پرداخت کنم.
تنها جوابی که به من می‌دهند این است که شما به ظاهر مغازه دارید و باید طبق تعرفه تجاری قبوض را پرداخت کنید. مشکل این است که هیچ کدام از ادارات برق، آب و گاز و سایر ارگان‌ها از طرح‌های شهری مطلع نیستند و همسو با مدیریت شهری عمل نمی‌کنند.»
- مالیات تجاری پرداخت می کنم
برخی از کسبه محله مینابی مغازه خود را قبل از سال ۴۹ خریداری کرده‌اند و قولنامه یا سند قدیمی همان زمان را دارند و با توجه به اینکه قوانین حالا تغییر کرده است بعد از گذشت ۵۰ سال کسب و کار نمی‌توانند مجوز تجاری دریافت کنند. نکته اصلی این جاست که با توجه به اینکه مجوز تجاری ندارند اما همچنان مالیات و عوارض تجاری پرداخت می‌کنند.
«ماشاا... سورانی» از کسبه محله مینابی که حدود ۵۰ سال از عمر خود را در مغازه‌اش گذرانده می‌گوید: «مدیریت شهری بعد از ۵۰ سال مغازه من را به عنوان ملک تجاری نمی‌شناسد، چرا باید اداره مالیات از من مالیات واحد تجاری را بگیرد، این درحالی است که چندین سال است بازرس اداره مالیات به مغازه من مراجعه می‌کند و بعد از دیدن مدارک مغازه‌ام، مبلغ بسیار بالایی را به عنوان مالیات در نظر می‌گیرد. به نظرم بهتر است مدیریت شهری تکلیف مغازه‌های ما را روشن کند.
تا زمانی که این مشکل به صورت ریشه ای حل نشود، وضعیت ما همین است و ما نمی‌توانیم مجوز تجاری بگیریم. خیلی از کسبه اطلاعاتی در مورد طرح تفصیلی ندارند چون این طرح از آن طرح هایی است که شهرداری و سایر ارگان‌ها در ابعاد کلان شهری اجرا می‌کنند.»
- ارزش مغازه‌های ما پایین است
همانطور که در همه جای شهر تهران ملک تجاری ارزش بیشتری نسبت به ملک مسکونی دارد، در منطقه ۱۵ هم این قاعده حکم فرماست اما در محله مینابی ارزش ملک تجاری با شرایط طرح تفصیلی در مقایسه با محله‌های دیگر منطقه پایین است.
«محمد یزدانی» شورایار محله مینابی با یادآوری این موضوع می‌گوید: «به دلیل ندادن مجوز تجاری به کسبه، ارزش ملک‌های تجاری در محله مینابی در مقایسه با سایر محله‌های منطقه ۱۵ پایین است. این درحالی است که ارزش مغازه در هر محله‌ای نسبت به آپارتمان بیشتر است.
یکی از مشکلاتی که کسبه محله مینابی در نقل و انتقال واحدهای تجاری خود با آن مواجه هستند، همین ارزش پایین ملک تجاری، نبود مجوز تجاری و عدم تمایل مشتری به خرید ملک تجاری درمحله مینابی است. با این حال، اگر شرایط مناسبی برای دادن مجوز تجاری به کسبه فراهم شود، بیشتر کسبه مایل به دریافت مجوز تجاری هستند.»
- لحاظ کردن موقعیت حاشیه ای شهر
برخی از کسبه خیابان ذوالفقاری در این سال‌ها به دلیل داشتن مدارک مورد نیاز برای اثبات مالکیت تجاری از جمله دارا بودن کنتور برق سال ۴۹ توانستند مجوز تجاری ملک خودر ا دریافت کنند.
«منصور مخلص آبادی» که مغازه لوستر فروشی در خیابان ذوالفقاری دارد، در این باره می‌گوید: «همیشه در معاملات باید یک چیز را در نظر بگیریم که در کدام منطقه در حال خرید و فروش هستیم. زمانی‌که برای گرفتن مجوز تجاری مغازه‌ام در منطقه ۱۵ مراجعه کردم، مبلغی را پرداخت کردم که مناسب مغازه من در منطقه ۱۵ نبود.
مانند یک ملک تجاری در مرکز شهر با من محاسبه شد. در حالی که کسب و کار در این گوشه از شهر معمولا آنچنان رونق ندارد که بشود آن را با املاک تجاری مناطق مرکزی شهر مقایسه کرد. به نظرم بهتر است موقع دادن مجوز تجاری به املاکی که در مناطق حاشیه ای شهر مانند منطقه ۱۵ هستند باید موقعیت کسب و کار در این گوشه از شهر هم لحاظ شود. فکر می کنم این موضوع در دادن مجوز تجاری به املاک منطقه ۱۵ لحاظ شود، کسبه برای گرفتن مجوز ترغیب می شوند البته تمام این مجوزها منوط به بازنگری در طرح تفصیلی است.»
در مورد طرح تفصیلی بیشتر بدانیم/طرح تفصیلی چیست؟
طرح تفصیلی عبارت است از طرحی که بر اساس معیارها و ضوابط کلی و طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین‌های شهری در محلات مختلف شهر و موقعیت مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن‌ها، وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور، میزان تراکم جمعیت، تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، اولویت‌های مربوط به مناطق بهسازی، نوسازی، و توسعه، حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می‌شود و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌شود.
- انواع پهنه بندی در طرح تفصیلی
طرح تفصیلی را می‌توان نقشه راه ساخت و ساز در پایتخت دانست. در این طرح، پایتخت به ۴ پهنه مسکونی (R)، تجاری (S)، مختلط (M)، حفاظت سبز(G) تقسیم شده است که بر اساس آن زمین‌های قابل استفاده در شهر، بر حسب قرار گیری در یکی از این قسمت‌ها، مشمول یکی از انواع ساخت و سازهای مجاز خواهد شد، به این معنی که در هر پهنه مقررات با دیگری متفاوت است.
- تعریف پهنه R
پهنه R یا «مسکونی» در نقشه‌های مخصوص شهرداری تهران مشخص شده و مناطق به خصوصی از شهر را شامل می‌شود. محور ساخت و ساز فقط برای کاربری مسکونی با تراکم ۲ تا ۶ طبقه صادر می‌شود. برای یکسری از مناطق شهر هم اجازه بلند مرتبه سازی با شرایط خاص، در حد ۱۲ طبقه و بیشتر هم داده خواهد شد.
- تعریف پهنه M
پهنه m یا «مختلط» مناطقی از تهران را شامل می‌شود که در آن‌ها شهرداری اجازه ساخت و ساز توام یعنی کاربری مسکونی و تجاری را با هم می‌دهد. این پهنه قسمت‌هایی از شهر تهران است که از رشد خزنده فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده است. در پهنه مختلط حداکثر ارتفاع ساختمان‌های جدید ۹ طبقه تعیین می‌شود که ساختمان‌هایی که کاربری تجاری، اداری و مسکونی را با هم داشته باشند، حداقل باید ۴ طبقه ارتفاع را رعایت کنند.
- بازنگری طرح تفصیلی
موضوع بازنگری در طرح تفصیلی محله مینابی را با یکی از کارشناسان شهری در میان می گذاریم.
«خدیجه رضایی» کارشناس معاونت شهرسازی و معماری شهرداری منطقه ۱۵ در خصوص بازنگری طرح تفصیلی در محله مینابی به ویژه در خیابان ذوالفقاری می‌گوید: «با توجه به اینکه خیابان ذوالفقاری در شمال بزرگراه بعثت در زمینه فروش لوستر و منسوجات روشنایی مورد بهره برداری قرار می‌گیرد، در این محور بحث بازنگری طرح تفصیلی یعنی تغییر پهنه مسکونی به پهنه مختلط برای اجرای پروژه‌های محرک توسعه، نوسازی بافت فرسوده و ایجاد اشتغال برای جوانان محله مینابی، اتابک مطرح شده است.
بر همین اساس، گزارش‌های توجیهی جمع آوری کرده‌ایم تا موارد مربوط به نقشه‌های طرح تفصیلی احصاء شود و به صورت مجموعه‌ای، به اداره کل شهرسازی و طرح های شهری تهران ارسال شود تا در صورت نبود مشکل، این اداره موارد بازنگری طرح تفصیلی و تغییر پهنه را به دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ ارجاع دهد.»
- ایجاد رونق اقتصادی در خیابان ذوالفقاری
مسئولان شهرداری در سال گذشته اقدامات مثبتی در خیابان ذوالفقاری برای ایجاد رونق اقتصادی انجام داده اند.
کارشناس معاونت شهرسازی و معماری شهرداری منطقه ۱۵ در این‌باره می گوید: «شهرداری منطقه ۱۵ با هدف معرفی قطب جدیدی از بازار لوستردر تهران، ایجاد رونق اقتصادی در محله های مینابی و اتابک و محله‌های همجوار، افزایش حس تعلق محلی، ایجاد نشاط و سرزندگی و ایجاد جاذبه محلی در محله، در قدم اول اقدام به بهسازی در راسته لوستر فروشان در خیابان ذوالفقاری کرده و در قدم دوم، درخواست تغییر پهنه از مسکونی به مختلط را در دستور کار دارد که در حال حاضر طرح در حال بررسی است تا به کمیسیون ماده ۵ ارسال شود.»