همشهری آنلاین_حسن حسن‌زاده: ساکنان کوچه‌های پلکانی و معابر کم‌عرض محله‌های زرگنده، گلابدره، درب دوم، فرحزاد و... سال‌هاست با پیامدهای نبود جای پارک، دسترسی نامناسب خودروهای امدادی، مشکلات دفع فاضلاب خانگی و مهم‌تر از همه زندگی در خانه‌ها و آلونک‌های ریزدانه و ناایمن دست به گریبانند. اگرچه طی سال‌های اخیر در برخی از این محله‌ها مثل محله زرگنده پروژه‌های تجمیعی پلاک‌های فرسوده، زمینه نوسازی بخشی از بافت فرسوده محله را فراهم کرد اما نوسازی در محله‌هایی مثل درب دوم، گلابدره و به‌ویژه فرحزاد با موانع‌ریز و درشتی روبه‌رو بوده است.
سری به چند محله فرسوده مناطق یک، ۲ و ۳ زدیم و در گفت‌وگو با اهالی و شورایاران مشکلات زندگی در بافت فرسوده را بررسی کردیم. مدیران دفاتر توسعه محلی هم از راهکارهای نوسازی و اقدامات انجام شده برای بازشدن گره نوسازی بافت فرسوده در این محله‌ها گفتند.
- زندگی در دل کوچه‌های پلکانی
بیش از ۱۵۰ پله، کوچه غلامرضا کشانی را که از میان خانه‌های قد و نیم قد و فرسوده می‌گذرد به خانه‌های بالادست محله وصل می‌کند. اینجا در دل محله صدر، خانه‌های فرسوده و سالخورده روی شیب تند تپه بنا شده‌اند و ده‌ها کوچه پلکانی تنها راه دسترسی اهالی به خانه‌های بالادست محله است. زندگی در بافت فرسوده محله صدر برای ساکنان این محدوده با مشکلات و محدودیت‌های بسیاری همراه است؛ از دسترسی پرمشقت به صدها خانه‌ای که در کوچه‌های پلکانی قرار گرفته تا معابر کم‌عرضی که امکان دسترسی خودروهای امدادی را غیرممکن کرده‌اند.
«رضا محمودی» شورایار محله صدر از مشکلات زندگی در بافت فرسوده می‌گوید: «با توجه به بافت فرسوده محله درب دوم، بسیاری از زوج‌های جوان به محله‌های دیگر رفته و حالا بیش از نیمی از جمعیت محله را سالمندان تشکیل داده‌اند؛ سالمندانی که با توجه به وجود کوچه‌های پلکانی بسیار در محله با مشکلات فراوان برای دسترسی به محل سکونت خود روبه‌رو هستند. از طرفی کوچه‌های کم‌عرض و پلکانی راه دسترسی خودروهای امدادی را به محل سکونت حدود ۳ هزار نفر از اهالی که در همین کوچه‌ها زندگی می‌کنند مسدود کرده است.» اوضاع در یکی دیگر از محله‌های منطقه ۳ که در دل بافت فرسوده قرار دارد هم تفاوت چندانی با محله صدر ندارد.
ساکنان کوچه‌های پلکانی و بافت فرسوده ضلع شرق و غرب محور عمرانی در محله حسن‌آباد زرگنده هم سال‌هاست که با مشکلات زندگی در بافت فرسوده دست و پنجه نرم می‌کنند. «ناصرکریمیان» یکی از ساکنان این محله می‌گوید: «بافت فرسوده و کوچه‌های کم‌عرض و پلکانی، ساکنان محدوده خیابان عمرانی را از بسیاری از امکانات و خدمات شهری محروم کرده است. زندگی در خانه‌های ریزدانه و ناایمن که غیراصولی بنا شده‌اند، پارکینگ نداشتن خانه‌های فرسوده، کوچه‌های کم‌عرضی که دسترسی خودروها را غیرممکن کرده و نبود امکانات ورزشی و تفریحی تنها گوشه‌ای از مشکلات ساکنان بافت فرسوده محله ماست.»
- قدم نخست نوسازی در درب دوم برداشته شد
از آغاز فعالیت دفتر توسعه محلی صدر و زرگنده ۳ سال می‌گذرد و در همین مدت اقدامات مناسبی برای نوسازی بافت فرسوده در این محله‌ها انجام شده است. نوسازی در محله صدر اما با مانعی بزرگ روبه روست. از حدود ۳۱۵ پلاک فرسوده این محله که در محدوده درب دوم و تپه صدر قرار دارد، حدود ۱۸۰ پلاک سند قولنامه‌ای دارند و همین مسئله نوسازی بافت فرسوده را به کلافی سردرگم تبدیل کرده است. با وجود این طی چند سال اخیر قدم‌های نخست برای آغاز نوسازی بافت فرسوده در این محله برداشته شده و مسئولان شهری امیدوارند با آغاز فرایند نوسازی در این محله زودتر گره این کلاف سردرگم باز شود.
«مجتبی رحیمی» مدیر دفتر توسعه محلی زرگنده و صدر می‌گوید: «با توجه به محدودیت‌هایی که برای نوسازی پلاک‌های قولنامه‌ای در محله‌های فرسوده تهران وجود دارد، در محله صدر هم وجود همین پلاک‌های قولنامه‌ای به مانعی جدی برای نوسازی تبدیل شده و این محله از نوسازی، توسعه شهری، کالبدی و... عقب‌مانده است. سال ۱۳۹۶ سازمان نوسازی با اداره ثبت اسناد و املاک تهران توافقنامه‌ای برای برداشته شدن محدودیت‌های توسعه‌ای املاک قولنامه‌ای امضا کرد که اقدام مناسبی برای نوسازی در محله‌های مثل محله صدر بود. براساس این توافقنامه، امکان تجمیع املاک قولنامه‌ای همجوار فراهم شده و از طرفی به مالکان املاک قولنامه‌ای که همزمان با دریافت پایان کار، برای گرفتن سند رسمی هم اقدام کنند، پروانه ساخت داده می‌شود.»
رحیمی از اقدامات انجام شده برای نوسازی در محله صدر می‌گوید: «بر اساس همین توافقنامه در دفتر توسعه محلی اقداماتی مثل تشکیل پرونده ثبت سند برای اهالی انجام شد. اکنون برای حدود ۸۰درصد از مالکان املاک قولنامه‌ای محله صدر پرونده ثبت سند تشکیل و رایزنی‌ها با اداره ثبت اسناد قلهک برای صدور سند انجام شده است. در صورت صدور سند رسمی برای این املاک، قدم نخست نوسازی بافت فرسوده برداشته شده و نوسازی در محله صدر روی ریل قرار می‌گیرد.»
- ریزدانه‌ها مانع اصلی نوسازی در زرگنده
ماجرای نوسازی بافت فرسوده در محله زرگنده قصه دیگری دارد. اگرچه در این محله خبری از مشکل اسناد مالکیتی برای نوسازی نیست اما وجود املاک ریزدانه و آلونک‌های ناایمنی در این املاک بنا شده‌اند، مانعی جدی بر سر راه نوسازی است. با وجود این آمارها از سرعت مناسب نوسازی در بافت فرسوده این محله خبر می‌دهند.
رحیمی می‌گوید: «حدود ۱۵ هکتار از مساحت محله حسن‌آباد زرگنده را بافت فرسوده تشکیل داده که ۹۰۰ پلاک فرسوده مسکونی و غیرمسکونی را دربرمی‌گیرد. طی سال‌های اخیر ۲۰درصد از بافت فرسوده این محله با مشارکت اهالی و با انواع روش‌های تجمیعی نوسازی شده است. علاوه بر پروژه‌های تجمیعی ۲ یا ۳ پلاکه، پروژه‌های تجمیعی بزرگ ۷ پلاکه هم در محله اجرا شد. جلسات متعددی با مالکان چند پلاک فرسوده انجام شده و امیدواریم به‌زودی شاهد اجرای یک پروژه تجمیعی ۱۷ پلاکه در محله باشیم.» رحیمی از موانع نوسازی در این محله می‌گوید: «اگرچه در محله زرگنده مشکلات مالکیتی وجود ندارد اما وجود املاک ریزدانه بسیار در محدوده بافت فرسوده این محله، مانع اصلی بر سر راه نوسازی است.
به‌عنوان مثال کوچه‌های ضلع شرق محور عمرانی شامل کوچه‌های قربانی، طالب‌زاد، فریدونی و... املاک ۳۰ تا ۴۰مترمربعی داریم که در این املاک آلونک‌های ۳ طبقه یا بیشتر ساخته شده است؛ آلونک‌های ناایمن و املاک ریزدانه‌ای که چند خانوار در واحدهای ریزدانه و ناایمن آن زندگی می‌کنند و کار را برای تجمیع و نوسازی هم دشوار کرده‌اند. در واقع نوسازی این املاک ریزدانه با توجه به تراکم جمعیتی و خانوارهای ساکن در این املاک برای سرمایه‌گذاران صرفه اقتصادی ندارد و همین مسئله مهم‌ترین مانع نوسازی در زرگنده است.»
- از نبود شبکه فاضلاب تا زندگی در خانه‌های ناایمن
کوچه‌های پلکانی فرحزاد و معابر تنگ و ترش آن مثل رشته سیم‌هایی در هم تنیده خانه‌های قد و نیم قد و فرسوده محله را به هم وصل می‌کنند. این خانه‌های سالخورده و آلونک‌های ناایمن که کنج برخی کوچه‌ها بدقواره بالا رفته‌اند، نمایی کامل از مشکلات زندگی در بافت فرسوده این محله و کمبود امکانات و خدمات شهری را به نمایش می‌گذارند. مهاجرت اتباع و اقوام مختلف به فرحزاد که طی ۲ دهه اخیر رشد بیشتری هم داشت، زمینه‌ساز افزایش جمعیت و کمبود برخی امکانات شهری و رفاهی در نقاط مختلف بافت فرسوده این محله شد. «علیرضا فرحزادی» از اهالی فرحزاد به گوشه‌ای از مشکلات زندگی در بافت فرسوده اشاره می‌کند: «اگر از نبود جای پارک در محله و کوچه‌هایی که امکان تردد خودرو در آنها وجود ندارد بگذریم، معضلاتی مثل نبود شبکه فاضلاب شهری که نتیجه توسعه‌نیافتگی محله است، مشکلات بسیاری برای همسایه‌ها ایجاد می‌کند. متأسفانه شبکه فاضلاب شهری در فرحزاد وجود ندارد و هنوز هم بسیاری از خانه‌ها با حفر چاه جذبی فاضلاب خانگی را دفع می‌کنند و آب مصرفی برخی خانه‌ها هم راهی جوی‌ها و نهرها می‌شود.» در بسیاری از معابر فرحزاد هم مثل دیگر محله‌های فرسوده، امکان دسترسی خودروهای امدادی وجود ندارد و این مورد تا زمان نوسازی بافت فرسوده، عقب‌نشینی املاک و مناسب‌سازی معابر برطرف نخواهد شد.
- موانع نوسازی در فرحزاد
براساس جدیدترین نقشه بافت فرسوده شهری محله فرحزاده حدود ۶۰درصد پلاک‌های این محله فرسوده‌اند که شامل بیش از هزار پلاک مسکونی و غیرمسکونی در این محله می‌شود. در چند دهه اخیر با افزایش مهاجرت‌ها به فرحزاد، افزایش جمعیت و رشد ساخت‌وسازهای ناایمن و غیرمجاز در برخی نقاط این محله، فرحزاد بیش از گذشته با پیامدهای رشد بافت فرسوده دست به گریبان شده است. اگرچه نوسازی بافت فرسوده کلید اصلی حل این مشکلات و توسعه همه‌جانبه محله فرحزاد است اما نوسازی در فرحزاد همواره با ۲ مانع بزرگ مواجه بوده است.
«مژگان احمدیه» مدیر دفتر توسعه محلی فرحزاد از نخستین و مهم‌ترین مانع نوسازی در این محله می‌گوید: «مهم‌ترین مانع نوسازی در فرحزاد وضعیت مالکیت در این محله است. حدود ۷۰درصد املاک فرحزاد سند رسمی ندارند و از املاک قولنامه‌ای محسوب می‌شوند. از آنجایی که شهرداری بدون سند رسمی مجوز ساخت‌وساز و نوسازی صادر نمی‌کند، بافت فرسوده در فرحزاد طی چند دهه اخیر رشد بسیاری داشته است.» نوسازی در فرحزاد مانع دیگری هم دارد. احمدیه ادامه می‌دهد: «تا امروز مانع نوسازی در فرحزاد، ابلاغ نشدن طرح تفصیلی در این محله بود. چون بدون ابلاغ طرح تفصیلی، حتی آن دسته از اهالی که سند رسمی دارند هم نمی‌توانند اقدام به نوسازی یا ساخت‌وساز کنند.»
- فرحزاد در آغاز مسیر نوسازی
مدتی پیش خبر تصویب و ابلاغ ضوابط ساخت‌وساز در فرحزاد در رسانه‌ها منتشر شد که گامی بزرگ در مسیر نوسازی بافت فرسوده در این محله محسوب می‌شود. احمدیه از تصویب ضوابط ساخت‌وساز در فرحزاد و تأثیر آن در آغاز روند نوسازی بافت فرسوده در این محله می‌گوید: «خوشبختانه به تازگی ضوابط ساخت‌وساز در فرحزاد در حوزه معاونت شهرسازی شهرداری تهران تصویب و به شورای عالی معماری شهرسازی ایران اعلام شده است.
اگرچه پیش از این فرحزاد به‌عنوان یکی از مناطق ویژه گردشگری اعلام شده بود اما از آنجایی که ضوابط ساخت‌وساز در این محله ابلاغ نشد، هیچ پروژه نوسازی و ساخت‌وساز در فرحزاد صورت نگرفت. اکنون اما با ابلاغ این ضوابط، مالکانی که سند رسمی دارند می‌توانند اقدام به نوسازی کنند. همچنین ساکنان املاک قولنامه‌ای هم می‌توانند پس از ارائه تعهد به شهرداری برای قبول پرداخت خسارت در صورت پیدا شدن معارض یا مالک، اقدام به نوسازی و ساخت‌وساز کنند.»
- نوسازی به شرط بازنگری در طرح تفصیلی
حدود ۶۵ هکتار از محله‌های شمال شهر در دل بافت فرسوده قرار گرفته‌اند و این میان ساکنان بخش‌هایی از محله‌های گلابدره، دربند و امامزاده قاسم(ع) در منطقه یک هم از مشکلات زندگی در این بافت در امان نیستند. در بالادست محله گلابدره و در محدوده سنگ‌دوقلو قریب به ۵۰۰ خانه روی شیب تند و سنگی تپه بنا شده و با انبوهی از کوچه‌های پلکانی به یکدیگر متصل شده‌اند. در گلابدره هم علاوه بر پیامدهای زندگی در خانه‌های ناایمن، مشکلاتی مثل نبود شبکه فاضلاب شهری، دسترسی نداشتن خودروهای امدادی به بخش زیادی از معابر محله، نبود جای پارک و... از پیامدهای زندگی در بافت فرسوده است.
«میرمحمد ابوالقاسمی» دبیر شورایاری این محله می‌گوید: «ریشه بسیاری از مشکلات محله با نوسازی بافت فرسوده حل می‌شود. اما مشکل اینجاست که محله گلابدره در طرح تفصیلی در پهنه R۲۱۲ قرار دارد. یعنی اگر هرکدام از مالکان اقدام به نوسازی کنند، اجازه ساخت یک بنای ۳ طبقه را خواهند داشت که با توجه به زندگی چند خانوار در هرکدام از این پلاک‌های ریزدانه، نه مالک راضی به انجام این کار است و نه سازنده‌ها استقبال می‌کنند. اگر در طرح تفصیلی محله تجدید نظر شود، امکان استقبال بیشتر اهالی و تجمیع و نوسازی چندین پلاک فرسوده وجود دارد.»
- قدم‌های نخست برای نوسازی در گلابدره
اگرچه حدود ۱۰ هکتار از ۲۵ هکتار بافت فرسوده گلابدره در بافت محدوده مصوب شهرداری قرار دارد ولی نوسازی و تعریض معابر در این محدوده هم با مانعی بزرگ روبه روست. بیش از ۶۰درصدخانه‌های فرسوده محدوده تپه‌آبک و سنگ‌دوقولو، قولنامه‌ای هستند و همین مسئله به یکی از موانع اصلی نوسازی بافت فرسوده تبدیل شده است. «محمدرضا یزدان‌پناه» مدیر دفتر توسعه محله ناحیه یک می‌گوید: «از حدود هزار پلاکی که در بافت فرسوده گلابدره قرار دارد نزدیک به ۳۰۰ پلاک سند رسمی دارند و بقیه قولنامه‌ای هستند. همین مسئله به مهم‌ترین مانع نوسازی و البته رشد آلونک‌سازی و ساخت بناهای ناایمن و غیرمجاز در محله تبدیل شده است.»
یکی دیگر از موانع نوسازی در گلابدره پهنه‌بندی این محله در طرح تفصیلی است. یزدان‌پناه می‌گوید: «به دلیل معابر کم‌عرض، شیب زیاد و قطعات ریزدانه، برای بخش عمده‌ای از گلابدره پهنه R۲۱۲ تعیین شده و همین عامل مانعی جدی برای ترغیب مالکان و سازندگان برای نوسازی است.»
دفتر توسعه محلی اقداماتی برای تسریع فرایند دریافت سند رسمی و آغاز نوسازی در گلابدره انجام داده است. یزدان‌پناه در این‌باره می‌گوید: «به‌زودی در دفتر توسعه محلی، کارگاه‌هایی با هدف تشکیل پرونده برای ثبت و دریافت سند رسمی برگزار خواهد شد و اهالی می‌توانند از خدمات رایگان دفتر توسعه محلی با سرعت بیشتری فرایند دریافت سند رسمی را شروع کنند. امیدواریم تا پایان پاییز، حداقل برای ۵۰ پلاک قولنامه‌ای تشکیل پرونده، انجام و قدم‌های نخست برای گرفتن سند و سپس نوسازی برداشته شود.» یزدان‌پناه از طرح بازنگری طرح تفصیلی گلابدره می‌گوید: «بازنگری در پهنه‌بندی گلابدره هم عامل دیگری برای افزایش انگیزه مالکان و سازندگان برای نوسازی است. امیدواریم در این طرح در برابر تجمیع پلاک‌های بیشتر، بسته‌های تشویقی مثل سطح اشغال یا طبقات بیشتر به مالکان داده شود.»