همشهری آنلاین _ ثریا روزبهانی: به نوعی اغلب محله‌ها با این مشکل دست به گریبانند و برخی از محله ها حسابی گرفتار آن شده‌اند. در و دیوار فرسوده خانه‌های محله‌های قدیمی مانند «کن»، «باغ فیض»، «حصارک»، «مرادآباد» و «بهاران»، سال‌ها است که به نمای شهر و منطقه دهن کجی می‌کنند. هرچند شاید این موضوع در محله‌هایی مانند کن بیشتر و در محله‌هایی مانند «شهران» و «شاهین» کمتر یا پنهان‌تر باشد، اما سؤال اینجا است که چرا مالکان خانه‌های قدیمی که نمای آنها از بیرون گاهی شبیه به یک انباری یا محل متروکه ای درآمده است، برای تخریب و نوسازی منزل خود اقدام نمی‌کنند. گره اصلی کار کجاست؟
- تخریب و نوسازی خانه کوچک‌مان به صرفه نیست
داخل کوچه بن‌بستی در حاشیه رودخانه «فرحزاد»، ۳ خانه قدیمی کنار هم قطار شده‌اند. خانه‌هایی که از بیرون به نظر می‌رسد عمر خود را کرده‌اند و دیگر نیاز به تخریب و نوسازی دارند. سراغ نخستین خانه می‌رویم. خانواده «جعفری» نزدیک به ۳۰ سالی می‌شود که در این خانه به اصطلاح کلنگی سکونت دارند. صاحب خانه می‌گوید: «به دلیل عرض کم بنا، تخریب و نوسازی این خانه فایده ندارد و تنها راه‌حل، تجمیع هر ۳ خانه با هم است. زیرا خانه ما عقب‌نشینی دارد. تخریب کردن خانه صرفه اقتصادی ندارد و از مساحت کلی آن برای ساخت خانه جدید وسعتی باقی نمی‌ماند. تنها راه‌حل، تجمیع هر ۳ خانه با هم است. اما یکی از همسایه‌ها قبول نمی‌کند و به توافق نمی‌رسیم.»
- تجمیع؛ بهترین انتخاب
خانه سوم در کنج کوچه و بین ساختمان نوساز و خانه کلنگی قرار دارد. ساکن این خانه می‌گوید: «اگر شرایط فراهم شود می‌خواهم خانه پدری‌ام را تخریب و نوسازی کنم. برای تخریب و نوسازی باید با یکی از همسایه‌ها تجمیع کنیم. چند سال است که به فکر انجام این کار هستیم، اما هنوز موفق نشده‌ایم. مگر خودمان اقدام به ساخت کنیم. همچنین به دلیل باریک بودن کوچه تا نوسازی کامل همه خانه‌ها امکان، استفاده از کوچه غیرممکن است. به همین دلیل اختصاص دادن یک طبقه از بنا برای پارکینگ، خرج اضافه محسوب می‌شود.»
چند خانه قدیمی با ظاهری زشت و بدمنظر در میان یکی از کوچه‌ها محله «اندیشه» خودنمایی می‌کند. «مهین نوری» یکی از ساکنان خانه‌های فرسوده این محدوده است. او می‌گوید: «خانه‌های آپارتمانی دوست ندارم و همین خانه‌های حیاط‌دار و مستقل خودمان خوب است. در آپارتمان، افراد غریبه به خانه رفت‌وآمد دارند که این اصلاً درست نیست. این آپارتمان‌ها به درد نمی‌خورند. تا زنده‌ام خانه حیاط‌دار و مستقل خودمان را ترجیح می‌دهم.»
- «کن» رتبه نخست بافت فرسوده در منطقه
محله کن، یکی از قدیمی‌ترین محله‌های شهر تهران است. این محله هر ۳ عنصر ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری موجود در بافت فرسوده را داراست. به گفته دبیر شورایاری، در این محله بیش از ۳ هکتار بافت فرسوده مصوب و بیش از ۸۰ هکتار بافت فرسوده در انتظار تصویب وجود دارد که این وسعت، بی‌توجهی مسئولان شهری را در سال‌های گذشته نسبت به نوسازی محله نشان می‌دهد. «علیرضا آقا بزرگی»، دبیر شورایاری محله کن، درباره وضعیت بافت فرسوده این محله می‌گوید: «در کن ساختمان‌هایی با قدمت ۳۰۰ تا ۴۰۰ سال وجود دارند که با بازسازی اندکی، هنوز هم‌محل زندگی مردم هستند.
متأسفانه نبود برنامه‌ریزی‌های جامع برای محله کن موجب شده است در طول سال‌های گذشته، هم بافت روستایی کن از بین برود و هم به موازات آن بافت شهری توسعه پیدا نکند. امروز مناطق عمده‌ای از محله کن جزو بافت فرسوده هستند که با تلاش‌های انجام شده، حدود ۳ هکتار از این بافت به‌عنوان بافت فرسوده شناخته شده‌اند. از سوی دیگر، چندین مانع بزرگ در چنین محله‌هایی وجود دارد. شهرداری نمی‌تواند جوازی صادر کند، چون سندی برای ملک‌ها وجود ندارد و مالکیت این املاک هنوز قطعی نشده‌اند. ریزدانگی قطعات نیز یکی از این مسائل است. باید این املاک تجمیع شوند تا معبر آزاد و بافت های فرسوده نیز نوسازی شوند.»
- منطقه‌ای با کمترین تراکم بافت فرسوده
«حسین کاملی خوزانی»، معاون شهرسازی و معماری منطقه ۵، به محله‌های دارای بافت فرسوده در منطقه اشاره می‌کند و می‌افزاید: «۹۲. ۶ % پلاک‌ها در منطقه ۵ نوسازی شده‌اند و رتبه منطقه بین مناطق پایتخت پس از منطقه ۲۲ در جایگاه دوم قرار دارد. برای نوسازی این بافت‌ها اقداماتی از سوی شهرداری صروت گرفته است که پیگیری و اخذ مصوبه کمیسیون ماده ۵ برای محله کن، محله حصارک و مرادآباد از سوی مشاور سازمان نوسازی در حال تهیه و ارسال به کمیسیون ماده ۵ است. فراوانی بافت مسکونی فرسوده به‌ترتیب در محله‌های کن، بهاران، اندیشه و حصارک بیشتر و مشهودتر است.
وضعیت خاک این منطقه در اغلب بخش‌ها، تیپ ۲ با رده خاک‌های درشت‌دانه به همراه مقادیری ریزدانه رسی و قسمتی از محدوده نیز تیپ ۳ (متوسط) است. در صورت وقوع زلزله در بافت فرسوده شاهد خسارات جانی و مالی جبران‌ناپذیری خواهیم بود. همچنین بر اساس مطالعات اجتماعی انجام شده و شواهد میدانی، ساکنان این محله‌ها با محرومیت‌های مواجه هستند که این موضوع با توزیع عدالت اجتماعی مغایرت اساسی دارد. به‌گونه‌ایی که سرانه‌های خدمات به شدت در این نقاط پایین‌تر از حد استاندارد هستند.»
- موانع موجود برسر راه سرمایه‌گذاران و مالکان
تسهیلات و بسته‌های تشویقی برای صاحبان بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شده است. او می‌گوید: «بسته تشویقی و تخفیف عوارض صدور پروانه ساختمانی مطابق ضوابط و مقررات جاری، واگذاری رایگان بن‌بست‌هایی که بر اثر تجمیع کارکرد خود را از دست می‌دهند به املاک مجاور، پرداخت تسهیلات ویژه بانکی (از سوی دولت)، کمک‌هزینه خدمات مهندسی (در صورت احراز شرایط مطابق دستورالعمل)، کمک‌هزینه اجرای نما (در صورت احراز شرایط مطابق دستورالعمل) و پرداخت کمک‌هزینه انشعابات به میزان ۵۰درصد برای پروژه‌های پیشتاز از سوی سازمان نوسازی (از طریق معماران حرفه‌ای و متخصص) از جمله تسهیلاتی است که برای نوسازی بافت‌های فرسوده به مالکان ارائه می‌شود.
متأسفانه باتوجه به هزینه‌های ساخت‌وساز، ضوابط طرح تفصیلی، نداشتن حداقل عرض گذر و حداقل اندازه قطعه میزان تراکم و طبقه در این محدوده، نظر سرمایه‌گذاران را به خود جلب نمی‌کند و برایشان جذاب نیست و ساکنان نیز سرمایه‌ای برای تخریب و نوسازی ندارند. از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت‌وساز و شرایط نامناسب اقتصادی مالکان این محدوده‌ها سبب شده است تا آنها تمایلی به تخریب و نوسازی نداشته باشند. از سال ۱۳۸۹ تا کنون، ۱۸ درصد پلاک‌های بافت فرسوده تجمیع شده‌اند.»
- ارسال طرح تفصیلی بافت فرسوده کن به کمیسیون ماده ۵
طرح تفصیلی کن در حال تدوین و ارسال به کمیسیون ماده ۵ است و مدیران شهری و شهروندان، منتظر تأیید و تصویب این طرح هستند تا براساس آن نوسازی بافت‌های فرسوده منطقه را در دستور کار قرار دهند.
«محمود کلهری»، شهردارمنطقه ۵، درباره طرح تفصیلی بافت فرسوده محله به‌ویژه محله‌کن می‌گوید: «ترغیب مالکان بناهای تاریخی برای مرمت و نگهداری از میراث تاریخ کهن و محدوده کن، از دیگر آثار مثبت اجرای طرح تفصیلی کن است. طرح حفاظت، صیانت و ساماندهی باغ‌های کن شامل محدوده خیابان «مرادی»، باغ‌ها و زمین‌های «لورکان»، «باغ میر»، «بهاران»؛ محدوده ساخته شده غرب بلوار «تعاون»، محله بافت فرسوده کن، باغ های به هم پیوسته حاشیه رودخانه کن معروف به «باغ‌های به هم پیوسته خرمالو»، محدوده «شهر سنگ» و پارک طبیعت «کوهساران» است که هرکدام از این پهنه‌ها ضوابط خاص خود را دارند.
با تلاش مجموعه شهرداری تهران و سازمان‌های وابسته و مرتبط، این طرح در سامانه جامع «اطلاعات مکانی شهر تهران»، بارگذاری و این امکان برای شهروندان فراهم شده است که با در دست داشتن سند مالکیت، مدارک و مستندات به دفاتر «خدمات الکترونیک» برای تشکیل پرونده مراجعه کنند. همچنین بخش‌هایی از طرح که نیازمند تصویب در کمیسیون ماده ۵ است، به‌زودی قابل اجرا خواهد بود.»
- تشکیل تعاونی‌های محلی، الگویی موفق
معاونت شهرسازی و معماری منطقه درباره راهکار شهرداری برای کاهش بافت فرسوده و گسترش نوسازی و می‌گوید: «بافت‌های فرسوده مانند شمشیر دولبه در شهر تهران عمل می‌کنند. با توجه به گسترش شهر و نیاز ساکنان و شهروندان تهرانی به مسکن، بافت‌های فرسوده هم فرصتی برای احیا و بازآفرینی شهری است. همچنین این محدوده‌ها ارزشمندترین بافت‌های شهری محسوب می‌شوند و ارزش‌های فرهنگی اصیل زیادی برای شهرها دارند. این محله‌ها در طول زمان با فرسودگی مواجه شده و شادابی و سلامت خود را از دست داده‌اند. با توجه به مطالب فوق، امکان استفاده از ظرفیت‌های سرمایه اجتماعی و مشارکت خود شهروندان در نوسازی بافت فرسوده و تشکیل تعاونی‌های محلی می‌تواند الگوی موفقی برای بهسازی ایفا کند.
- چند نکته ضروری درباره بافت فرسوده منطقه ۵
«باغ فیض» محله‌ای به نسبت قدیمی است که در آن می‌توان خانه‌های قدیمی بسیاری را یافت. بیش از ۶۰ سال از عمر محله باغ فیض می‌گذرد. در واقع اگر عمر مفید هر بنا را در شهر تهران ۴۰ سال در نظر بگیریم، این محله از ۲۰ سال پیش فرسوده محسوب می‌شود. ساختمان‌ها از رنگ و رو افتاده‌اند، سیستم‌های برق کشی، لوله‌کشی آب و فاضلاب نوسازی نشده‌اند و پی‌های ساختمان استحکام گذشته خود را ندارند. معابر کمتر از ۶مترمربع موجود در خیابان ناطق نوری، کوچه بخشی، کوچه یکم و محدوده کوچه‌های اطراف مسجدجامع از نقاط فرسوده و دارای بافت ناپایدار محله باغ فیض به شمار می‌روند.
- نمای اسلامی ـ ایرانی
یکی از مشکلات اصلی بافت‌های فرسوده منطقه به ظاهر آنها بر می‌گردد. نمای اغلب خانه‌ها نه تنها چشمنواز نیست بلکه حسابی توی ذوق می‌زند. فرسودگی و ناهماهنگی نماها از جمله مواردی است که باید برطرف شود. بر همین اساس، طراحی نمای ساختمان‌ها بر اساس الگوی اسلامی _ ایرانی در قالب یک پروژه میان مدت در دستور کار شهرداری قرار گرفته است.
- جلوگیری از ریزدانگی و تجمیع‌های سلیقه‌ای
مشکلات و معضلات بافت مسکونی به مواردی مانند «نما» محدود نمی‌شود. ریزدانگی از دیگر مشکلات اصلی این محله به شمار می‌رود. برای همین شهرداری پروژه‌های کوتاه‌مدت تجمیع پیشنهادی با هدف جلوگیری از ریزدانگی و تجمیع‌های سلیقگی را در دستور کار خود قرار داده است.
- گرفتن سند برای املاک فاقد سند ثبتی
بعضی از املاک محله کن و حصارک فاقد سند ثبتی هستند. از این‌رو شهرداری در قالب یک طرح میان مدت در زمینه گرفتن سند شش دانگ برای املاک بدون سند ثبتی که در محله پخش هستند، اقدام می‌کند.
- حمایت از بخش خصوصی
نوسازی بافت فرسوده با توجه به خانه‌های تو در تو، بسیار پر هزینه و زمانبر است. این کار تنها با مشارکت بخش خصوصی امکان‌پذیر خواهد بود. از این‌رو ترغیب و حمایت از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری در نوسازی و ارتقای کیفیت ساخت‌وساز در محله از جمله برنامه‌ها و سیاست‌های کوتاه‌مدت شهرداری برای توسعه محله‌ها است.
- تجهیز به امکانات امدادی و امنیتی
محله‌هایی مانند حصارک، مرادآباد و اندیشه با توجه به بافت شهری و امکانات و تجهیزات موجود در برابر حوادث، بسیار آسیب‌پذیر و شکنده هستند. سازماندهی و تجهیز فضاهای دولتی، عمومی و خدماتی از جمله مدارس به وسایل و امکانات امدادی و امنیتی در قالب یک پروژه کوتاه‌مدت در محله اجرا می‌شود.
- نوسازی و عقب‌نشینی‌های طرح تفصیلی
نوسازی بافت فرسوده محله از سیاست‌های و برنامه‌های اصلی شهرداری برای محله‌های دارای بافت ناپایداراست. نوسازی و عقب‌نشینی‌های طرح تفصیلی شامل شناسایی پلاک‌های قابل تجمیع و تسهیل فرایند نوسازی در محله است که منجر به عقب‌نشینی املاک و بازگشایی معابر خواهد شد.
- زیرساخت‌های شهری در بافت فرسوده فراهم نیست
محله‌های کن، «بهاران»، «اندیشه» و «حصارک» از فرسودگی کالبدی و زیرساختی رنج می‌برند. در همین راستا باید هر نوع عامل بازدارنده در زمینه نوسازی بافت فرسوده را برطرف کنیم. «امیرحسین ابوالفتحی»، کارشناس شهرسازی و معماری، به مشخصه‌های بافت فرسوده در محله‌های منطقه ۵ اشاره می‌کند و در این‌باره توضیح می‌دهد: «یکی از مشخصه‌های اصلی بافت‌های فرسوده این منطقه، عدم برخورداری این بافت‌ها از معابر و کوچه‌های استاندارد و عریض است. کوچه‌های این بافت‌ها از سال‌های دور چنان طراحی شده‌اند که به زحمت ۲ نفر از آنها عبور می‌کنند.
آنها اغلب مال رو بوده‌اند. بسیاری از معابر دیگر این بافت‌ها نیز آنقدر پیچ و خم و دست‌انداز دارند که عبور هر وسیله نقلیه و حتی دوچرخه و موتورسیکلت نیز از این کوچه‌هاکاری دشوار است. به این‌ترتیب امکان انتقال ماشین‌آلات سنگین، نخاله‌ها و مصالح ساختمانی برای تخریب و نوسازی بافت‌های فرسوده به‌ویژه در ملکی که درست در میان این بافت‌ها قرار دارد، کاری سخت و شاید غیرممکن باشد. تنگ بودن معابر در این‌گونه بافت‌ها، یکی از شاخصه‌های ۳ گانه در شناسایی بافت‌های فرسوده است.
به گونه‌ای که حداقل ۵۰درصد از معابر واقع در این بافت‌ها، عرضی کمتر از ۶مترمربع دارند. مساحت‌های زیر ۲۰۰مترمربع و نداشتن مقاومت در برابر زلزله، از شاخصه‌های دوم و سوم بافت‌های فرسوده شهری هستند. از سوی دیگر، شیب و سطح تراز کوچه‌ها نیز استانداردهای لازم را ندارند. میزان شیب در برخی کوچه‌های محدوده شمالی محله‌ها در مقایسه با محله‌های پایین‌تر، بیشتر است. به همین دلیل در زمان بارندگی، آب از بالا دست به محدوده پایین‌تر سرازیر می‌شود. همچنین در فصول بارندگی و یخبندان، امکان تردد آسان و ایمن از این معابر بسیار سخت است.
از سوی دیگر، در هنگام بروز حوادث غیرمترقبه نیز عبور سریع و بی‌دردسر برای ناوگان‌های امدادی شهر مانند آمبولانس، اورژانس، آتش‌نشانی و پلیس نیز دشوار خواهد بود. بنابراین، نخستین گزینه و هدف از نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده، تعریض معابر و راه‌های دسترسی سریع به نقاط آسیب دیده است. همچنین تأمین روشنایی گذرها، رفع مشکل حفاری و انشعابات آب و برق و گاز، تعیین تکلیف محدوده اراضی بدون مالک و بایر، ساخت‌وسازها و ساماندهی فعالیت‌های ناسازگار (مشاغل مزاحم) از جمله موضوع‌هایی هستند که علاوه برنوسازی بافت فرسوده باید به آن توجه شود.»