اگر بپذیریم که برای بهسازی و نوسازی هر هکتار بافت فرسوده در شهرهای ایران حدود 80 میلیارد ریال سرمایه‌گذاری جدید مورد نیاز است، بودجه‌ای معادل 3برابر بودجه فعلی کشور برای بهسازی بافت‌های فرسوده مورد نیاز است. از این‌رو توجه به بافت‌های فرسوده بارها از سوی صاحب‌نظران تاکید شده و بحث‌های بسیاری پیرامون آن شکل گرفته‌است. 3 دیدگاه عمده در این باره از نظر می‌گذرد.
به‌دنبال حلقه گمشده
شهر قدیم با خاطرات سرشار نسل‌هایی که هریک دنیای کودکانه خود را در کوچه باغ‌های تودرتوی محلات آن رها کرده‌اند، امروز در حاشیه نوگرایی‌های درهم و برهم شهری به «فرسودگی» خوانده می‌شود.
شهر مجموعه‌ای از عوامل زنده و پویاست و مخلوق روح خلاق ساکنان آن است. شهر در طول زمان قد می‌کشد، رشد می‌کند، عاقل می‌شود و در کنش متقابل با شهروندان قرار می‌گیرد. از این روست که ریشه‌های کهنگی و فرسودگی و کاهلی شهر را باید در اندیشه و انگاره‌های سکونتی آن جست‌وجو کرد. در بافت‌هایی که امروز به فرسودگی خوانده می‌شود، همسایه در سایه خانه خود نیز شریک همسایه است.
در بافت‌هایی که امروز به فرسودگی خوانده می‌شود، پدربزرگ‌ها و ریش سفیدان بر پیر نشین‌های مسجد و حسینیه محله پاتوق می‌کنند و جوانان در فراغت‌های عصرانه، هوای سر گذر را می‌پایند.
در بافت‌هایی که امروزه به فرسودگی می‌خوانند، خانواده به یمن سایه بزرگترها، قوام و حرمت دارد و ته مانده‌ای از حیا و غیرت همچنان برجاست تا صدای شوهر بر همسرش بلند نشود و متارکه، واژه غریبی انگاشته می‌شود. احوالپرسی، نقل پاتوق‌های محله است و اهالی کمتر پیش می‌آید که در دعای صبح و ظهر و مغرب، جز سلامتی و آبرومندی در طلب و حسرت چیز دیگری باشند.
در بافت‌هایی که امروز به فرسودگی خوانده می‌شود....
عطف به مصوبه شورای‌عالی شهرسازی 3 معیار ناپایداری و غیرمقاوم بودن حداقل 50 درصد بنا، نفوذناپذیری بلوکی از بافت با حداقل 50 درصد عرض معابر کمتر از 6 متر و ریزدانگی بلوکی از بافت با حداقل 50 درصد قطعات با مساحت کمتر از 200 متر مربع، برای اطلاق فرسودگی به بافت‌های شهری تدوین شده‌است، که لزوم رفع فرسودگی از بافت‌های با مشخصه‌های فوق به وزارتخانه مسکن و شهرسازی، وزارت کشور و سازمان میراث فرهنگی، صنایع‌دستی و گردشگری سپرده شده‌است.
هر کدام از این دستگاه‌ها نیز با شرح خدمات کم و بیش مشابه، در رفع فرسودگی از بافت‌های کهنه شهری سهیم‌اند که در این میان سازمان‌های نوسازی و بهسازی شهرداری‌های وزارت کشور از مسئولیت و حوزه وسیع‌تری برخوردار است. حاصل فعالیت‌های جمعی در نوسازی بافت‌های کهنه شهری تاکنون به محصول مثال‌زدنی‌ای منجر نشده‌است و هنوز تعریف معیارهای فرسودگی و روش‌های عملیاتی نتوانسته است در نحوه مداخله، ضمن رفع ناپایداری کالبدی بافت، در رفع ناپایداری ساختار اجتماعی و اقتصادی و زنده‌سازی روح نهادینه محلات، به الگوی قابل اعتنایی نایل آید.
در واقع بافت‌های فرسوده آخرین یادگارهای از نفس افتاده محلات شهر ایرانی‌اند؛ محلاتی که ساختار آنها جز با مشارکت جمعی اهل محل شکل نگرفته‌اند. حلقه مفقوده در جنبش نوسازی اینگونه بافت‌ها تغییر در رویکرد مداخلات است؛ تغییری که لایه‌های اهداف بلند ماندگاری را در پس بهانه‌های مقاوم‌سازی و تولید مسکن و جذب سرمایه‌گذاری و... دستخوش تئوری‌های آنی و زود بازده در نوسازی 48 هزار هکتار بافت کهن شهرهای ایران نسازد.
همه مخاطبان بافت‌های فرسوده
تهران کنونی با پهنه‌های وسیعی از بافت‌های فرسوده مواجه است؛ پهنه‌ای که گذشته از خطرات و آسیب‌های احتمالی فرصتی تازه پیش روی شهر می‌گشاید. تردیدی نیست که پدیدة نوسازی به‌عنوان یک ارزش استقراری و استمراری باید مخاطبان خود را بشناسد؛چرا که همین فرصت بزرگ چنانچه در اثر فقدان مدیریت واحد و اعمال مدیریت‌های سلیقه‌ای در اختیار مخاطبان حقیقی خود قرار نگیرد، قطعا در مسیر ضعف تحلیل و غلبه روحیه سوداگری تبدیل به ضد‌ارزش و تهدیدی خواهد شد که کمتر از وقوع یک زلزله بزرگ نیست. بر این اساس سازمان نوسازی، 7 جامعه را به‌عنوان اصلی‌ترین مخاطبان خود مورد شناسایی قرارداد که تنظیم سهم و نوع ارتباط آنان با یکدیگر در واقع نقش مدیریتی نوسازی بافت‌های فرسوده شهر تهران را در این حلقه مشخص می‌سازد.
1 - مردم؛ به‌عنوان اولین و مهم‌ترین جامعه ذی نفع نوسازی بافت‌های فرسوده به‌شمار می‌روند. بدون شک، این جامعه، پایه و قاعده اصلی مشارکت فعال در امر نوسازی را تشکیل می‌دهد. با وجود این، سوابق چنان نشان می‌دهد که تاکنون نه تنها نقش مسئولیتی آنها در این امر روشن نشده‌است بلکه همواره به‌عنوان موانع در راه اقدامات نوسازی به‌شمار آمده‌اند.
2 - سرمایه‌گذاران؛ اگر چه این جامعه پیامد حضور خود را در بافت‌های فرسوده با هیچ منفعتی متقارب و متناسب نمی‌بیند، اما نیاز بارز بافت‌های فرسوده امروز و تصویر روشن نوسازی فردا، ضرورت حضور این جامعه را تاکید می‌کند.
3 - جامعه حرفه‌ای؛ شامل تمام دستگاه‌ها و شرکت‌های تخصصی اعم از آنان که به ساز و کارهای نوسازی آشنا بوده یا آنان که از قابلیت همکاری برخوردارند، اما تاکنون در این راستا هدایت نشده‌اند.
4 - جامعه نخبگان؛ یا به عبارتی مجموعه عوامل و دستگاه‌هایی که در زمینه تحقیقات و پژوهش و آموزش و مطالعات صاحب‌نظر و صاحب قلم هستند.
5 - دستگاه‌های اجرایی؛ جامعه دیگری که در حال حاضر در نوسازی بافت‌های فرسوده منفعل و نقش غیرفعال دارد، دستگاه‌های اجرایی دولتی هستند. آنها اساسا مسئولیتی برای خودشان در این حوزه قائل نیستند و تاکنون تکلیفی هم برای آنها از سوی مراجع مربوطه روشن نشده است.
6 - جامعه سیاستگذاری یا جامعه قانونگذاری؛ این جامعه در سطح کلان کشور تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی می‌کند. دولت و مجلس هر یک در این رابطه به‌طور علی السویه عمل می‌کنند و جزیره‌ای تصمیم می‌گیرند.
7 - رسانه‌ها؛ از مهم‌ترین و تاثیرگذارترین اقدامات پیرامون بافت‌های فرسوده، فرهنگ‌سازی است.
بافت فرسوده و طرح جامع‌شهری
بافت‌های فرسوده در شهرهای ما با مسائل چند بعدی و چندقانونی و بسیار پیچیده مواجهند. با توجه به اینکه عملاً حدود 12 سال است وارد مداخله در بافت‌های فرسوده شهرهای کشور شده‌ایم، تاکنون دستاورد قابل‌قبولی به‌دست نیاورده‌ایم. باید کارهای زیادی در این مورد انجام دهیم. راه‌حل‌ها در زمینه‌های گوناگون باید همه‌جانبه، بومی شده و در عین حال متنوع باشد.تسهیلات متنوع پیش‌بینی شده در تبصره 6 قانون بودجه سال‌جاری که تکامل یافته تبصره‌های مشابه در بودجه سال‌های قبل و در اجرای راهبردهای مصوب در اسناد برنامه‌های سوم و چهارم توسعه است، با وجود عدم‌موفقیت مطلوب در این مهم، نشان‌دهنده توجه نظام به مسئله بهسازی، نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده شهرهاست.
قبل از ورود به موضوع و با توجه به تهیه طرح‌های جامع و تفصیلی جدید شهر تهران و تصویب چشم‌انداز و راهبردهای طرح جامع در مرجع نهایی، یعنی شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، شایسته است راهبردهای مصوب چشم‌انداز طرح جامع در مقوله بافت‌های فرسوده شهر تهران که می‌تواند به کل شهرهای کشور نیز تعمیم یابد، ذکر شود:
- حمایت و نظارت بر نوسازی در بافت‌هایی که نیازمند توان‌بخشی و مداخله محدود با اعمال سیاست‌های تشویقی است از طریق ایجاد و بکارگیری نهادهای مدیریتی مناسب و مورد نیاز.
- لزوم مداخله در بافت‌های فرسوده با تأکید بر توانمندسازی و سازماندهی تشکل‌های محله‌ای برای مشارکت به‌شیوه‌های امکان‌پذیر ضمن ایجاد مدیریت‌های واجد شرایط و نهاد‌سازی برای این مداخلات با رویکرد حفظ و تداوم سکونت محله‌ای.
- تهیه طرح‌های ویژه توسعه یکپارچه برای محلات و بافت‌های فرسوده شهر (مصوب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران) با رویکرد اقتصادی مؤثر و رعایت ملاحظات زیست‌محیطی، اجتماعی و فرهنگی و در شرایط تراز مالی صفر برای شهرداری تهران حائز اهمیت است. از این رو با انجام مطالعات امکان‌سنجی مورد نیاز قبل از تهیه طرح مداخله با بهره‌برداری از عرصه‌های ذخیره نوسازی شهری به‌طور همزمان در قالب طراحی واحد می‌توان اقدام کرد.
- اعمال سیاست‌های تشویقی مؤثر برای تجمیع اراضی و ساماندهی به‌منظور بهسازی و نوسازی بافت‌ها و ابنیه فرسوده.
- اعمال سیاست‌های تشویقی برای بهسازی با مشارکت مردم در محدوده‌هایی که نیازمند مقاوم‌سازی با حمایت، حفاظت، نگهداری، مراقبت، استحکام‌بخشی و تعمیر است.
- بازسازی بافت‌های فرسوده که نیازمند مداخله مؤثر به‌ویژه تامین خدمات و زیر‌ساخت‌ها با تجهیز منابع مالی و سرمایه‌گذاری است.