همشهری آنلاین - فتانه احدی: هاتف حسین زاده، عضو مرکز وکلای قوه قضاییه استان البرز دراین باره می‌گوید: تا قبل از سال ۱۳۷۶، مالک برای بازپس‌گیری ملکی که اجاره داده بود با مشکلات فراوانی مواجه می شد. در آن زمان هم اکثر مالکین برای گرفتن ملک خود، می گفتند که ملکم را برای پسر یا دخترم که به تازگی ازدواج کرده می خواهیم و قصد داریم که خودمان از خانه یا حتی مغازه استفاده کنیم. این به آن معنی بود که اگر خانه یا مغازه‌ای که که در اجاره بود، حتما باید دلیل قانع کننده‌ای وجود داشت تا مستاجر قانع می‌شد که ملک را تخلیه کند حتی اگر مدت اجاره تمام شده بود.
او می‌افزاید: این موضوع مالکین را با چالش و مشکلاتی مواجه می کرد و برای گرفتن حکم تخلیه باید اول دلیل قانع کننده‌ای پیدا می‌کردند وبعد اینکه گرفتن حکم تخلیه از دادگاه بسیار طولانی و خسته کننده بود. در مرداد ماه سال ۱۳۷۶ مجلس شورای اسلامی قانونی حکیمانه و در ۱۳ ماده تصویب کرد که به بیان ساده در مواد ۲ و ۳ چنین آمده است:
بعد از تمام شدن مدت زمان اجاره، مالک با در دست داشتن قرارداد اجاره که توسط دو شاهد امضا شده، برای گرفتن حکم تخلیه ظرف مدت یک هفته اقدام کند. که این اقدام از طریق ماموران کلانتری صورت می‌گیرد. حال باید توجه داشت که صدور دستور تخلیه فوری فقط از طریق شوراهای حل اختلاف امکان پذیر است.
وی ادامه می‌دهد: برای دریافت دستور تخلیه فوری باید چند شرط رعایت شود.
قرارداد اجاره باید کتبی باشد.
دو نفر شاهد قرارداد را امضا کرده باشند.
مدت اجاره تمام شده باشد.
حسین زاده می‌گوید: اختلافاتی مانند سرقفلی، حق کسب و پیشه و فسخ و غیره شامل دستور تخلیه فوری نمی شود و باید از طریق دادگاه اقدام شود.
این وکیل می‌افزاید: حال می‌خواهیم بدانیم چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت. این انتقال از طریق راههای مختلفی امکان پذیر است:
مالک، باغ یا خانه خود را در اختیار دوست خود قرار داده است که در اصطلاح حقوقی می توان از طریق حبس مطلق یا صلح منافع این انتقال صورت بگیرد.
مالک، ملک خود را اجاره داده اما امضاء دو نفر شاهد در قرارداد اجاره وجود ندارد.
مستاجر از پرداخت اجاره ماهیانه امتناع می کند و در قرارداد اجاره در این مواقع حق فسخ برای مالک پیش بینی شده است و مالک می خواهد از حق فسخ خود استفاده کند.
موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه مطرح است.
او می‌افزاید: در این مواقع مالک باید طی دادخواستی که به دادگاه ارائه می‌دهد، دلایل صدور حکم تخلیه را مشخص کند. همچنین باید به این نکنه دقت شود که در ابتدا مالک با رضایت کامل خود، ملک را در اختیار شخص قرار داده است، اما اکنون دیگر تمایلی به ادامه راه ندارد.
با توجه به اینکه زمان رسیدگی و صدور حکم تخلیه در حال حاضر بسیار طولانی است. پس قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص مشورت شود .