به گزارش همشهری آنلاین، «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» ۱۰ اردیبهشت در مجلس شورای اسلامی تصویب شد و ۱۲ اردیبهشت به تأیید شورای نگهبان رسید. شهید آیت‌الله سید ابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهوری فقید، ۲۵ اردیبهشت این قانون را برای اجرا به قوه قضائیه، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد، وزارت کار و بانک مرکزی ابلاغ کرد و به‌واسطه نزدید بودن فصل جابجایی بازار اجاره، مقرر شد سریعاً اجرایی شود.
آفت بی‌خبری از نرخ مصوب
در بخشی از قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، دولت مکلف به تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها برای شهرهای دارای تورم بالای ۳۰ درصد است. متأسفانه کمتر از یک هفته پس از ابلاغ این قانون، حادثه دل‌خراش سقوط بالگرد حامل رئیس‌جمهوری به وقوع پیوست و اجرای قانونی که قرار بودن منجی مستأجران باشد نیز به تعویق افتاد.
یک هفته بعد از شهادت آیت‌الله رئیسی و همراهان، مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی از اعطای مهلت ۴۸ ساعته به استانداران برای تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بهای مسکن بر اساس تورم استان و اعلام آن به شورای عالی مسکن خبر داد. مهلتی که حدود ۱۰ روز از آن گذشته و از نتیجه آن هیچ خبری نیست.
طبق قانون، وزارت راه و شهرسازی مأموریت دارد در استان‌هایی که تورم عمومی در آنها بیش از ۳۰ درصد است، معادل ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم عمومی را به‌عنوان سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بهای مسکن، تعیین و ابلاغ کند و با توجه به سطح تورم عمومی استان‌ها در سال ۱۴۰۲، هم‌اکنون همه استان‌ها مشمول این قانون هستند.
در دو هفته اخیر نیز بازار اجاره به امید عمل به همین الزام قانونی، منتظر مانده بود تا یک ابزار قانونی، قدرت چانه‌زنی آنها را افزایش دهد؛ اما حالا، بررسی‌های میدانی از چرخش مناسبات بازار به زیان مستأجران در غیاب عمل به این قانون حکایت دارد.
چالش مهلت یک‌ماهه
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، طرفین موظف هستند یک ماه قبل از اتمام مهلت قرارداد، طرف مقابل را از قصد و نیت خود برای تمدید یا خاتمه قرارداد اعلام کنند. این مسئله در بازار سنتی اجاره نیز به یک امر بدیهی تبدیل شده و عمدتاً دو طرف حدود یک ماه قبل از اتمام قرارداد برای تعیین تکلیف وارد مذاکره و چانه‌زنی می‌شوند.
ازآنجایی‌که فصل جابجایی بازار مسکن و اجاره از میانه خرداد آغاز می‌شود، زمان طلایی ابلاغ نرخ مصوب اجاره، هفته جاری بود که با فرصت‌سوزی متولیان امر محقق نشد. از این به بعد، هر روز تعداد بیشتری از مستأجران به سررسید قرارداد خود نزدیک می‌شوند و ناچار هستند بدون قدرت قانونی برای چانه‌زنی وارد مذاکره با موجر شوند؛ آن‌هم در بازار بدون رقابتی که اساس مناسبات آن به نفع موجر است و مستأجر جز با دعوا و مقاومت در مقابل موجر، راهی برای تن ندادن به افزایش نجومی اجاره‌بها ندارد.
چرخش در چانه‌زنی بازار اجاره
دو هفته پیش، همشهری در گزارش میدانی به سراغ برخی بنگاه‌های مشاور املاک رفت و وضعیت بازار را پرسید. در آن گزارش، اغلب فعالان بازار مسکن و اجاره از انتظار مستأجران برای تعیین قیمت مصوب خبر دادند و بازار به‌کلی خالی از متقاضی اجاره بود. نرخ تورم سالانه تهران در اردیبهشت امسال ۳۴ درصد اعلام‌شده است.
طبق قانون ساماندهی بازار اجاره، سقف افزایش قیمت اجاره باید بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم مصرف‌کننده تعیین شود. با این حساب نرخ مصوب برای افزایش قیمت اجاره پایتخت در دامنه ۱۷ تا ۳۴ درصد تعیین خواهد شد؛ این در حالی است که پرس و جوی همشهری از همان بنگاه‌های مشاور املاک دو هفته پیش حاکی از این است که اکنون موجران پا به میدان گذاشته‌اند و نرخ پیشنهادی برخی از آنها اختلاف فاحشی با نرخ مصوب احتمالی دارد.
همراهی موجران منصف
یکی از بنگاه‌های مشاور املاک در خیابان آمل و در محدوده اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: بعدازاینکه قیمت مصوب دولت ابلاغ نشد، مستأجران به‌ناچار برای تمدید قرارداد وارد عمل شدند و بسته به انصاف و مرام صاحب‌خانه، قراردادها با نرخ‌های مختلفی تمدید می‌شود.
او با تأکید بر اینکه همچنان برخی از صاحب‌خانه‌ها منصف هستند، گفت: مواردی وجود دارد که قرارداد اجاره با افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی در حال تمدید است و حتی برخی قراردادها برای چند ماه سکونت اضافه و تخلیه در آینده، همان نرخ قبلی تمدید شده است.
این مشاور املاک انصاف را تنها وزنه فعلی در بازار اجاره عنوان می‌کند که می‌تواند از فشار مضاعف به مستأجر جلوگیری کند که البته در بسیاری از موارد، وجود ندارد.
افزایش دو برابر تورم
در این گزارش میدانی، یکی از موارد منعکس شده به همشهری، پیشنهاد یکی از موجران برای افزایش ۶۰ درصدی قیمت در قرارداد اجاره بود که دو برابر بالاترین سقف احتمالی نرخ مصوب اجاره در شهر تهران است.
نکته جالب اینکه، این قرارداد طبق قرارداد ارائه شده از سوی بنگاه مشاور املاک، در سال گذشته نیز با بیش از ۶۰ درصد افزایش تمدید شده و عملاً قیمت آن کمتر از قیمت کف بازار نیست.
ازنظر مشاور املاک فعال در خیابان شریعتی تهران، در نبود قانون قاطع و منسجم برای ساماندهی بازار اجاره، مستأجران ناچار می‌شوند با موجر حتی بی‌انصاف راه بیایند چراکه هزینه و زمان اسباب‌کشی می‌تواند به‌شدت برای آن ناگوارتر باشد.
آتش اسباب‌کشی در زندگی مستأجران
کارشناسان و فعالان بازار اجاره بارها اعلام کرده‌اند که هر سه بار اسباب‌کشی تقریباً معادل یک آتش‌سوزی است و همین مسئله یکی از عواملی است که مستأجران امروزی را در مقابل صاحب‌خانه‌های بی‌انصاف خلع سلاح می‌کند و تا جایی که در توان داشته باشند با افزایش قیمت پیشنهادی کنار می‌آیند.
قیصری، مشاور املاک فعال در مناطق جنوبی تهران با تأکید بر اینکه تعیین سقف افزایش قیمت اجاره باید با ضمانت اجرای قوی و به‌صورت سیستمی اعمال شود، می‌گوید: اگر قیمت‌گذاری بازار اجاره به سبک سه سال قبل انجام شود، فقط می‌تواند مانع صدور حکم تخلیه برای مستأجران ضعیف باشد و برای مستأجران طبقه متوسط به بالا هیچ کارایی خاصی ندارد؛ چراکه برای اجرای این قانون مستأجر باید خود را برای جدال لفظی و دعوای احتمالی با موجر آماده کند و در صورت لزوم برای مراجعه چندباره به شورای حل اختلاف نیز مشکلی نداشته باشد. این در حالی است که اگر الزام ثبت قراردادها ضمانت اجرا داشته باشد و قیمت‌گذاری هم در همان سیستم اجرا شود، هیچ راه فراری برای قانون‌شکنی و اجحاف به مستأجر وجود نخواهد داشت.