گاه بی‌سامانی‌های سیاسی بر این روند تأثیر مستقیم داشته و گاه نیز رشد اقتصادی باعث افزایش آهنگ رشد پایتخت شده است. هر چه بود هر روز تهران بزرگ و بزرگ‌تر شد و امروز به هیأت کلانشهری خفته در دامن البرز درآمده است. این شهر اکنون در مساحتی در حدود 636کیلومترمربع و جمعیتی در حدود هشت‌میلیون نفر را در خود جای داده است. رشد تهران در کمتر از 200سال چه به لحاظ وسعت و چه جمعیت یک اتفاق مهم است؛ اتفاقی که در هیچ شهر کشور نظیر آن رخ نداده است. تهران اگر روزگاری تنها در محلات پنج‌گانه‌اش خلاصه می‌شد اما خیلی زود بیش از 42پارچه آبادی حاشیه‌ای خود را بلعید و اکنون به هیأت یک ابرشهر درآمده است.
تهران دوره ناصری: 1270- 1227
محلات تهران در عهد ناصری به پنج محله اصلی تقسیم می‌شد. محله عودلاجان، ارگ، دولت، سنگلج و بازار محلات پنجگانه شهر تهران بودند. این محدوده دارالخلافه ناصری بود. اما این شهر در زمان حکومت ناصرالدین‌شاه به‌تدریج گسترش یافت. در نخستین سال‌های حکومت ناصرالدین‌شاه بر کشور، تهران از محاصره دیوارهای شاه طهماسب‌صفوی بیرون آمد. دیوارهایی که شاه طهماسب‌صفوی در راه عبور از قزوین به شهرری در اطراف این شهر بنا کرده بود و به‌نوعی این شهر را مورد توجه قرار داده بود. اما با گذشت سالها و استقرار حکومت قاجار در تهران، این شهر سرنوشت دیگری یافت. هنگامی که برای نخستین‌بار آغامحمدخان قاجار این روستای در محاصره دیوار شاه‌طهماسبی را به پایتختی برگزید، تهران نه شهر بود و نه جایی برای تشکیل حکومت. اما آغامحمدخان قاجار خیلی زود از این شهر پایتختی شکوهمند ساخت. توسعه شهری تهران از همان روزهای آغازین شروع شد. نخستین جرقه این رشد و توسعه را هم استقرار لشکر قجری در تهران به‌وجود آورد. پس از آن نیز به‌تدریج شاهان مختلف به بهانه احداث باغ و مستحدثات تهران را به‌تدریج بزرگ کردند. نخستین بار فتحعلی شاه قاجار در محدوده خیابان لاله‌زار فعلی، عمارت و باغ گلستان را پی ریخت که بعدها این محدوده به خیابان لاله‌زار بدل شد. اما رشد و توسعه تهران در دوران ناصرالدین شاه رونق بیشتری گرفت. ناصرالدین شاه در اواسط دوران سلطنت خود دیوارهای شاه طهماسبی را ویران کرد. با فروریزی دیوارهای ضلع شرقی خیابان‌های ناصر خسرو و سعدی ساخته شدند و در ضلع غربی نیز خیابان خیام پی‌ریزی شد. در ضلع جنوبی نیز خیابان 15خرداد بر ویرانه‌های دیوار ساخته شد. ناصرالدین شاه دیوارهای جدیدی اطراف دارالخلافه ساخت با 12 دروازه، به امید آنکه دارالخلافه‌اش از پنج محله اصلی بیشتر نشود. اما سرنوشت تهران ماجرایی دیگر بود. تا سال1270 یعنی پنج سال مانده به قتل سلطان صاحبقران، تهران توسعه بیشتری یافت. از شمال این شهر به خیابان امیرکبیر رسید و در ادامه به میدان توپخانه متصل شد و در امتداد خیابان فیاض‌بخش فعلی گسترش یافت. در غرب به خیابان وحدت اسلامی رسید و تا حوالی خیابان مولوی فعلی در جنوب پیش رفت. خیابان مولوی محدوده جنوبی شهر تهران بود و در شرق نیز دارالخلافه به خیابان ری رسید.
تهران پس از دوره ناصری: 1304-1270
تا سال‌های پایانی دوره ناصرالدین‌شاه روند گسترش تهران ادامه یافت. در طول سلطنت ناصرالدین هم سلطان صاحبقران هم درباریان در جای‌جای نقاط تهران بزرگ امروزین، برای خود کاخ و قصر و خانه ساخته بودند و هر کدام محله‌های چندین و چندگانه تهران را صاحب شدند و برای خود اقامتگاه‌های زمستانی و تابستانی ساختند. از کامرانیه امروزی که خانه ییلاقی کامران‌میرزا فرزند ناصرالدین شاه گرفته تا محله‌های حسن آباد که متعلق به اعتماد‌السلطنه شدند اما همه این روستاها و آبادی‌ها خارج از محدوده اصلی تهران بود. از سال1270 تا پایان روزگار قاجاریه محدوده شهری تهران بیشتر توسعه یافت. دیگر تهران آن محله‌های پنجگانه نبود. شهر در تمامی جهات توسعه یافته بود. در امتداد شمال خیابان مولوی شهر تهران به خیابان ولیعصر رسیده بود. حتی در حوالی میدان قزوین فعلی نیز برخی اقامت کرده بودند و غربی‌ترین ساکنان پایتخت را تشکیل می‌دادند. در جنوب خیابان مولوی نیز تا حوالی میدان شوش ادامه یافته بود. در شرق،توسعه شهر تهران اندکی گسترش یافته بود و به خیابان امیرالملک و 17شهریور رسیده بود. اما محدوده شمال شرق بیشتر توسعه یافت. تهران از شمال شرق به موازات 17شهریور گسترش یافت و تا محدوده‌ای از میدان امام حسین فعلی نیز رسید. در شمال نیز خیابان انقلاب مرز شمالی شهر بود. در همین سالها برای نخستین‌بار بلدیه یا شهرداری در سال 1286شمسی آغاز به‌کار کرد. اما شهرداری در این سالها که به سرپرستی یمین السلطنه اداره می‌شد، نه‌تنها هیچ اختیاری در تعیین محدوده شهر نداشت بلکه اساسا سازوکاری برای اداره پایتخت در اختیار نداشت.
تهران دوره پهلوی اول: 1320 - 1304
بعد از کودتای 1299و بر سر کار آمدن رضاخان سلسله قاجار پایان یافت. تهران بعد از جنگ جهانی اول پر بود از حضور خارجی‌ها و اقتصاد نوظهور نفتی. قرار بود که کشور توسعه یابد. تهران هم مرکز کشور بود و باید نخستین اتفاق‌ها در تهران رخ می‌داد. بنابراین کریم‌آقا بوذرجمهری نخستین شهردار دوران پهلوی اول و همراه و همرزم رضاخان خیلی زود توانست چهره این پایتخت تازه به نفت رسیده را عوض کند. فروریزی دیوارهای ناصری و توسعه تهران نخستین گام این شهردار دیکتاتورمأب بود. محدوده شهر تهران در عرض کمتر از 15سال توسعه حیرت‌آوری داشت. تهران تا خیابان نواب صفوی امروزی پیش رفت و محله‌های بریانک، قزوین، هاشمی، دامپزشکی، نواب و جمهوری به پایتخت پیوستند. در شمال نیز تهران گسترش یافت و تا حوالی خیابان فاطمی امروزی پیش رفت و زمین‌های جلالیه(پارک لاله) که روزگاری میدان اسب‌سواری بود نیز در این مدت به پایتخت پیوست. بلوار کشاورز هم در این محدوده به شهر افزوده شد. در شرق نیز محله‌های اتابک، تیردوقلو، خراسان، میدان امام حسین امروزی و برخی از نقاط خیابان دماوند نیز به تهران افزوده شدند. در جنوب هم محله شوش و انبار نفت به تهران افزوده شد و خیابان شوش امروزی مرز جنوبی پایتخت قلمداد شد. در این محدوده ساخت‌وساز توسعه یافت و محلات نیز به‌تدریج افزایش یافتند. اما در خارج از محدوده شهری اتفاقات دیگری افتاد. سیدضیاء‌طباطبایی، نخست‌وزیر کابینه سیاه پس از انجام ماموریت‌اش در حوالی سعادت‌آباد که روستایی در شمال تهران بود برای خود یک گاوداری احداث کرد و مستغلاتی ساخت. در تجریش نیز برخی از دولتمردان به تصاحب اموال قاجارها پرداختند و بناهایی جدید ساختند. مهم‌ترین محور رشد تهران در شمال حوالی خیابان ولیعصر بود. اما در شرق بزرگراه مدرس در محدوده‌های قیطریه نیز برخی محلات نخستین هسته شکل‌گیری خود را به شکل امروزی آغاز کردند و از صورت یک آبادی و ده خارج شدند. حوالی نیاوران نیز به واسطه ساخت و سازهای درباری نیز خیلی زود توسعه یافت و دستخوش تغییر شد. تجریش تا میدان قدس امروزی نیز به‌صورت محله‌ای مستقل درآمد که این محدوده به‌صورت پراکنده و خطی تا حوالی پارک وی امتداد یافت.
تهران آغاز دوره پهلوی دوم؛ سستی و کاهلی: 1327-1320
پس از جنگ جهانی اول و سقوط رضاخان، محمدرضا پهلوی بدون هیچ تجربه‌ای بر کرسی پادشاهی نشست. بنابراین نه کسی در تهران می‌توانست جلوی گسترش تهران را بگیرد و نه هیچ شهرداری در نبود قدرت قابل توجهی می‌توانست در برابر توسعه تهران قد برافرازد. در کمتر از هفت سال تهران به اندازه 15سال قبلش توسعه یافت. توسعه تهران در غرب به محدوده خیابان آزادی رسید. خیابان‌های خوش، کارون و جیحون نیز در این دوره شکل گرفت. شمال تهران نیز به محدوده خیابان کریم‌خان فعلی رسید و محدوده‌های خیابان فلسطین تا فاطمی و بخش‌هایی از یوسف آباد نیز در این سالها شکل گرفت. در شرق هم تهران در عرض کمتر از هفت سال به محدوده خیابان‌های طیب و شکوفه رسید. همچنین محله نظام‌آباد در این محدوده شکل گرفت و اطراف خیابان دماوند تا حوالی خیابان مسیل باختر توسعه یافت.
بخش های مرکزی شهر نیز همچنان در حال توسعه بود. محلات سنگلج و ارگ و بازار نیز به تدریج از شکل سنتی خود خارج شدند. رشد مهاجرت در این سالها باعث شد که محلات غربی تهران به سرعت توسعه یابد. روستاهای طرشت و کن به دلیل استقرار صنایع سنگین در غرب شهر مهاجران بیشتری را به خود جلب کردند. در این هفت سال تهران رشدی عجیب داشت. الگوی توسعه در این سالها در نبود یک طرح و برنامه، بیشتر توسعه غیرمنظم در حاشیه‌ها بود. زاغه‌نشینی در حاشیه شهر تهران گسترش یافت و مهاجرت به پایتخت سرعت بیشتری گرفت. در این سالها به واسطه حضور نیروهای خارجی برخی از اقلیت‌های مختلف رشد بیشتری داشتند و حتی برخی از ملیت‌های مختلف در جای‌جای تهران اقامت گزیدند. از آن جمله حضور لهستانی‌ها در سوهانک و در بخش شمال شرقی تهران بود. این سالها رشد تهران بیشتر مبتنی بر الگوی مهاجرت بی‌رویه بود و مهاجران در نزدیک‌ترین منزلگاه و در مجاورت پایتخت فرود می‌آمدند و بنای محله‌ای را پایه‌ریزی می‌کردند.
انفجار شهری تهران 1335-1327
کمتر از هشت سال بعد از رشد عجیب تهران اتفاقی دیگر رخ داد؛ انفجار شهر در تمامی بخش‌ها و اسکان شهروندان در نقاط مختلف محدوده فعلی، شکل‌گیری محله‌های جدید و توسعه بی‌ضابطه شهر.
شهرری که از مدت‌ها پیش از پایتختی تهران محلی برای زندگی بود با توسعه اندکی که در دوره پهلوی اول داشت، در این دوره رشدی چشمگیر یافت. استقرار بیشترین تعداد جمعیت در این دوره در شهرری رخ داد. به موازات خیابان فدائیان اسلام فعلی محله‌های گوناگونی شکل گرفتند. محله دولت‌آباد در این دوره شکل گرفت. همچنین محله‌هایی چون قلعه‌مرغی که در دوره پیش بخش‌هایی از آن شکل گرفته بود، توسعه قابل توجهی یافت. بعثت، شهید رجایی، آزاد‌مرد، جوانمرد قصاب در محدوده جنوب شهر شکل گرفتند. در غرب نیز شهر به سمت مهر‌آباد توسعه یافت و محله‌های سی‌متری‌جی، 21متری و آذری در این دوره زمانی شکل گرفتند.
در شمال نیز محله‌های یوسف‌آباد و امیرآباد توسعه یافتند و هسته اولیه عباس‌آباد و تخت‌طاووس هم در این دوره گسترش یافت. در بخش‌های شمالی‌‌تر شهر، محله‌های یخچال، زرگنده، ظفر و میرداماد نیز به محدوده شهری درآمدند اما همچنان با هسته مرکزی شهر فاصله داشتند. در دامنه‌های البرز شهر تداوم یافت و بخش‌های بیشتری از نیاوران بزرگ‌تر شد. حوالی خیابان‌های مقدس اردبیلی و پسیان نیز در این دوره شاهد استقرار بیشتر شهروندان بود. همچنین در ادامه خیابان شریعتی نیز در محدوده الهیه گسترش شهرنشینی رونق بیشتری پیدا کرد. برای نخستین‌بار در این دوره محدوده‌هایی از جاده لشکرک نیز به شهر تهران پیوست. حوالی دروازه شمیران نیز از جمعیت بیشتری برخوردار شد و بخشی دیگر از جمعیت تهران به سمت شرق تهران و در امتداد خیابان دماوند مستقر شدند. محله نارمک تهران هم در این مدت شکل اولیه خود را پیدا کرد اما محله تهران‌نو، شاهد توسعه بیشتری بود. در شرق نیز محله دولاب و آهنگ اندکی توسعه یافت و محله خراسان هم کمی بزرگ‌تر شد.
بی‌برنامگی در روزگار جوانی بلدیه 1345- 1335
در فاصله زمانی 1335تا 1345 اما تهران شکل کلی امروزی خود را به‌دست آورد. در این دوره شهرری گسترش بیشتری یافت و تا جاده ورامین نیز پیش رفت. محدوده محله سیمان که از دوره پیش رشد یافته بود، در این دوره تکمیل شد و توسعه یافت. محله دولت‌آباد هم شاهد گسترش بیشتری بود و خیابان یازدهم و توحید در این دوره شکل گرفتند. همزمان حوالی کارخانه برق و خیابان بخارایی نیز شهر تهران گسترش قابل توجهی یافت .در این دوره خانی‌آبادنو شکل گرفت و محدوده قلعه‌مرغی هم به طول کامل به محدوده شهر تهران پیوست. در غرب نیز محدوده‌های سازمان آب، یافت‌آباد، مهر‌آباد، ابوذر و فلاح و دیگر محلات غربی توسعه قابل توجهی یافتند. همچنین نخستین محله‌های تهرانسر نیز در غرب تهران در این دوره پی‌ریزی شد. اما بیش از همه در این دوره تهران در شمال رشد کرد. ساخت شهرک‌های ژاندارمری و رشد شهر به سمت غرب مرزهای تهران را به آریا‌شهر رساند. از طرفی توسعه شهر در شمال عباس‌آباد (خیابان شهید بهشتی) ادامه یافت و به محدوده بزرگراه فعلی رسالت رسید. همچنین در این دوره بود که محله نارمک به طول کامل شکل گرفت و تهران‌نو نیز توسعه بیشتری یافت. محله مجیدیه و رسالت هم در این دوره تا حوالی خیابان هنگام فعلی گسترش یافت. نخستین مرحله از شکل‌گیری محله تهرانپارس در این دوره آغاز شد. در این دوره شهردارهای تهران عمدتا شهردارهای کم‌توانی بودند. بسیاری از شهرک‌های تهران در این دوره شکل گرفتند؛ ازجمله نارمک که از دوره پیش شاهد ساخت‌وساز بود، در این دوره با برنامه‌ریزی مشاوران آلمانی سر و شکلی گرفت.
ظهور نخستین طرح جامع شهری و توسعه بی‌حد تهران، 1345
اما داستان رشد تهران به سال1357 ختم نشد. از سال1345 تا 1357تهران همچنان شاهد رشد بود؛ رشدی که هیچ‌گاه مهار نشد. در جنوب شرقی تهران در این دوره محله افسریه شکل گرفت. محدوده خاوران نیز شاهد رشد جمعیت بیشتری شد و در شرق این رشد ادامه یافت و به بزرگراه اسب‌دوانی رسید. همچنین محله اصفهانک در شرق تهران، در این دوره شاهد استقرار بیشتر جمعیت شد. محدوده‌های بزرگراه شهید محلاتی امروز که از دوره قبل شاهد رشد شهرنشینی بود، در این دوره تکمیل شد و جمعیت به حوالی قصر فیروزه نیز رسید. در شمال‌شرقی نیز تهرانپارس به‌طور کامل به رسالت متصل شد. محله‌های وحیدیه و مجیدیه نیز در این دوره توسعه بیشتری یافتند و داوودیه نیز در شمال گسترش یافت. حوالی خیابان ولیعصر در این دوره که مصادف بود با شهرداری غلامرضا نیک‌پی تا تجریش پر از جمعیت شد و ساختمان‌ها و بناهای جدیدی ساخته شدند. اگرچه در این دوره نخستین طرح جامع شهری تهران تهیه شد، اما تهران همچنان در حال رشد بود و هیچ‌چیز نمی‌توانست این رشد را متوقف کند. بیشترین توسعه محله قلهک در این دوره شکل گرفت و رستم‌آباد در شمال بزرگراه صدر فعلی نیز به محدوده تهران پیوست. نیاوران در این دوره رشدی عجیب داشت و اقدسیه و آجودانیه هم توسعه یافت. کوی گیشا در این دوره به‌طور کامل ساخته شد و بسیاری از بزرگراه‌های تهران در این دوره پی‌ریزی شدند. تهرانسر در غرب نیز در این دوره رشدی چشمگیر داشت. شهرک ولیعصر، محله تولید دارو و یافت آباد در این دوره کاملا توسعه قابل توجهی یافتند اما این پایان توسعه تهران نبود.
تشکیلات یک نهاد نوپا
در تهران اداره‌ای به نام «احتسابیه» فعالیت می‌کرد و به کسانی که در آنجا کار می‌کردند، اسم «محتسب» دادند. اداره احتسابیه دو شعبه داشت؛ «احتساب» و «تنظیف» که هر کدامشان عده‌ای نایب و فراش و رفتگر داشتند. محتسب‌ها کارشان را زیرنظر حکومت و کلانتر شهر انجام می‌دادند و در مجازات امور خلاف و حتی در دادوستدها و فروش کالاها نقش ویژه‌ای داشتند. کارکنان شعبه تنظیف هم مأمور شده بودند که زباله‌ها را از گوشه و کنار شهر جمع کنند؛ اسباب کار رفتگرها هم اسب و قاطر و الاغ بود.
مدت‌ها گذشت و مشروطه‌خواهان تهرانی توانستند پله‌پله در اجرای هدفشان پیش بیایند. سال1328 قمری بود که مشروطه‌خواهان تصمیم به تدوین قانون بلدیه گرفتند. سرانجام این قانون به هنگام نیابت سلطنت «عضدالملک قاجار» تدوین شد. البته در آن وقت دکتر خلیلخان ثقفی اعلم‌الدوله ریاست اجرای امور را به‌عهده گرفت و ساختمانی را در سبزه‌میدان تهران به نام «اداره بلدیه» احداث کرد. ساختمان بلدیه در محلی واقع بود که به آن «خیامخانه» یا «چادرخانه» می‌گفتند. حالا دولتمردان تصمیم گرفته بودند براساس سلسله مراتب، آدم‌هایی را در آن اداره به خدمت بگیرند، هرچند که اداره بلدیه در آن روزها فقط در حد یک اسم باقی ماند. بر همین اساس، برای اداره بلدیه معاونی را به نام «علیرضاخان بهرامی» بر سر کار گذاشتند که مدت‌ها بعد به «مهذب‌السلطنه» مشهور شد. بهرامی در تهران چشم‌پزشک بود و فلسفه و روانشناسی هم می‌دانست. برای تنظیم بودجه اداره بلدیه و انجام محاسبات و کارگزینی هم یک ارمنی به اسم «مسروپخان مسروپیان» مسئول انجام کارها شد. قرار شد اداره بلدیه زیرنظر وزارت داخله کار کند و شخصی که ریاست اداره را به‌عهده می‌گیرد، برایش حکم صادر شود و حقوق ثابتی را در‌ماه دریافت کند؛ چنان‌که وزارت داخله حکمی را برای «یمین‌السلطنه» تعیین کرد و قرار شد به او ماهانه 80 تومان بدهد.