در این شرایط، معمولا بازار اجاره مسکن داغ‌تر از خرید و فروش آن می‌شود و گاهی ممکن است عجله خانواده‌ها برای اجاره مسکن مناسب و مشغله کاری زیاد آنها باعث شود که در جریان اجاره مسکن و تنظیم قرارداد، نکات مهمی را رعایت نکنند که باعث شود در آینده برایشان مشکلات زیادی به‌وجود آید. اینکه برای اجاره مسکن به کجا مراجعه کنیم؟ قرارداد رسمی بهتر است یا دستی؟ هنگام امضای قرارداد باید به چه نکاتی توجه کنیم و... ازجمله سؤالاتی است که هنگام تهیه مسکن ممکن است برای هر خانواده‌ای پیش بیاید. سیدمحمد دهنوی، حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری در گفت‌وگو با همشهری توضیح می‌دهد که چگونه شهروندان می‌توانند با خیال آسوده‌تری اقدام به خرید و فروش مسکن و از همه مهم‌تر اجاره مسکن کنند.
- مهم‌ترین نکات حقوقی که شهروندان هنگام اجاره یا خرید خانه باید درنظر داشته باشند چیست؟
مطابق ماده۱۹۰ قانون مدنی، برای صحت هر معامله‌ای ۴شرط لازم است. اول: قصد طرفین و رضای آنها. دوم: اهلیت طرفین. سوم: موضوع معین که مورد معامله باشد و چهارم: مشروعیت جهت معامله. همانطور که در قانون پیش‌بینی شده اشخاصی که برای تنظیم قرارداد خرید و فروش مسکن یا اجاره آن اقدام می‌کنند، اولا باید از اعمال، رفتار و گفتار آنها معلوم شود که چنین قصدی دارند و عملشان باید توأم با رضایت و اراده خودشان باشد و هیچ‌گونه جبر و اکراهی در میان نباشد. ثانیا طرفین قرارداد باید اهلیت قانونی برای انجام معامله داشته باشند.
به این معنی که قانون حق دخالت آنها در امور مالی و اموال مربوط به‌خودشان را داده باشد. بنابراین انجام معامله با صغیر و یا محجور اعم از سفیه یا دیوانه و یا کسانی که قبلا به آلزایمر (فراموشی) مبتلا شده‌اند نافذ نیست. ثالثا، اشخاصی که قصد تنظیم قرارداد با یکدیگر را دارند باید بدانند که موضوع معامله خرید و فروش مسکن است یا اینکه اجاره دادن و اجاره کردن مسکن و چهارم اینکه جهت انجام معامله باید مشروع باشد؛ یعنی اینکه نمی‌تواند خانه‌ای را از کسی خرید و در ازای ثمن و قیمت آن مشروبات الکلی داد یا اینکه نمی‌توان خانه‌ای را به قصد نگهداری و یا تولید مشروبات الکلی یا انجام قمار اجاره داد یا اینکه فروخت.
بنابراین در تنظیم قرارداد خرید و فروش یا اجاره مسکن احراز مالکیت قانونی فروشنده ملک و یا اجاره‌دهنده آن الزامی است و مالکی که ممنوع‌المعامله و یا ورشکسته است نمی‌تواند ملک خود را فروخته یا اجاره دهد. همچنین ملکی که در توقیف و یا بازداشت مراجع قانونی است یا اینکه قبلا به شخص دیگری فروخته یا اجاره داده شده است را نمی‌توان فروخت یا اجاره داد. به همین دلیل توصیه می‌شود برای تشخیص این موارد، قرارداد اولیه در بنگاه‌های املاک یا آژانس‌های مسکن که دارای پروانه کسب و اعتبار در محل خود هستند تنظیم شود چرا که در این شرایط بنگاه‌ها قبلا برای احراز شرایط فوق اقداماتی می‌کنند و مشتری و مستأجر می‌تواند با خیال آسوده‌تری نسبت به قرارداد خرید و فروش یا اجاره اقدام کند.
بیشترین مشکلاتی که در این زمینه ممکن است برای شهروندان پیش بیاید، چیست و معمولا پرونده‌های قضایی که در این خصوص تشکیل می‌شوند، در چه زمینه‌هایی هستند؟
بیشترین مشکلات در مواردی است که ثمن معامله (بهای کالای مورد معامله) و یا ودیعه اجاره به‌صورت نقدی پرداخت شود. درحالی‌که مبلغ آن آنقدر زیاد باشد که عرفا یا عقلا نتوان پذیرفت که چنین مبلغی به‌صورت نقدی رد و بدل شود. دوم آنکه در قرارداد خرید و فروش مسکن، شرایط مربوط به پرداخت ثمن و یا تحویل مورد معامله و انتقال رسمی آن در دفترخانه و به‌طور کلی شروطی که موجب تحکیم معامله است پیش‌بینی شده باشد و یا اگر پیش‌بینی شده نتیجه تخلف از شروط پیش‌بینی شده مشخص نباشد یا در قرارداد اجاره رعایت ماده۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال۱۳۷۶ نشده باشد؛ یعنی قراردادهای اجاره به امضای ۲نفر شهود نرسیده باشد.
- گاهی وقت‌ها شاهد این هستیم که برخی صاحبخانه‌ها ترجیح می‌دهند به جای مراجعه به بنگاه و تنظیم اجاره نامه رسمی، اقدام به تنظیم اجاره‌نامه دستی و سنتی کنند. آیا این مسئله ممکن است در آینده برایشان مشکل ساز شود؟
قراردادها در خرید و فروش و یا اجاره مسکن به دو صورت رسمی و عادی تنظیم می‌شود. قراردادهای رسمی در دفاتر اسناد رسمی و قراردادهای عادی توسط طرفین قرارداد به‌صورت دستی یا در آژانس‌ها و بنگاه‌های مسکن به‌صورت فرضی تنظیم می‌شود. قراردادهای عادی چنانچه همانطور که قبلا عرض شد اگر مطابق قانون و با رعایت حقوق طرفین تنظیم شده باشد قابل استناد در محاکم است اما توصیه می‌شود به‌علت اینکه بنگاه‌های مسکن دارای تجربه و آگاهی‌های لازم در این زمینه هستند و ضریب خطای آنان کمتر است از تنظیم قراردادهای دستی خودداری شود.
- در قوانین کشورمان در زمینه حقوق متقابل مستأجر و صاحبخانه، چه مواردی پیش‌بینی شده است؟
مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر سال۱۳۷۶ تکالیف و حقوق موجر و مستأجر در مقابل یکدیگر در اجاره اماکن مسکونی و یا تجاری مشخص شده است. به این صورت که تا زمان تنظیم شده در قرارداد اجاره، موجر مستحق دریافت اجاره بها و مستأجر مستحق استیفای منفعت از مورد اجاره در مدت اجاره است. به این معنی که موجر و مستأجر تنها تا زمانی که در قرارداد ذکر شده دارای حق و حقوق در این زمینه هستند.
- این روزها برخی سایت‌های اینترنتی، کار بنگاه‌های املاک را انجام می‌دهند و در زمینه اجاره آپارتمان فعالیت دارند. به این ترتیب گاهی واسطه‌ای به نام بنگاه در فرایند اجاره آپارتمان ممکن است حذف شود. در این شرایط برای اینکه طرفین در آینده متضرر نشوند، باید چه اقدامی انجام دهند؟
تنظیم قرارداد اجاره از طریق سایت‌های اینترنتی ظاهرا اشکالی ندارد اما باید توجه داشت که حتما باید امضای قرارداد و تسلیم مورد اجاره با حضور طرفین باشد.
- گاهی وقت‌ها مشاهده شده که افرادی با مدارک جعلی اقدام به اجاره دادن واحدهای مسکونی می‌کنند. شهروندان درصورت گرفتار شدن در چنین دام‌هایی، چه اقدام حقوقی باید انجام دهند و معمولا چطور باید به حق خودشان برسند؟
چنانچه ثابت شود که موجر (اجاره‌دهنده) با ارائه مدارک جعلی اقدام به تنظیم قرارداد اجاره کرده و از مستأجر ودیعه و اجاره بهای ماهانه دریافت کرده است، از آنجا که این عمل جرم بوده و علاوه بر انتساب بزه‌های جعل و استفاده از سند مجعول مشمول عنوان مجرمانه انتقال منافع متعلق به غیرو از حیث مجازات مشمول ماده یک قانون مجازات کسانی که مال غیر را انتقال می‌دهند مصوب۱۳۰۸ و ناظر به ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری مصوب۱۳۶۷ است، بنابراین مستأجر می‌تواند با اعلام شکایت به دادستان (مراجعه به دادسرا و تنظیم شکایت) تعقیب کیفری و مجازات متهم کند.
- یکی از مواردی که در جریان اجاره مسکن زیاد پیش آمده، این است که ابتدا طرفین اقدام به رد و بدل بیعانه می‌کنند اما پس از آن ممکن است از عقد اجاره منصرف شوند. در این شرایط چه تبعات حقوقی برای طرفین پیش می‌آید؟
در تمامی قراردادها ازجمله قراردادهای اجاره، طرفین می‌توانند به اختیار و رضای خود قرارداد را فسخ کنند. یعنی موجر ودیعه دریافتی را به مستأجر مسترد و مستأجر نیز مورد اجاره را به موجر تحویل دهد. حال اگر مستأجر پس از انعقاد قرارداد اجاره متوجه شود که مورد اجاره دارای امکاناتی که در قرارداد قید شده، نیست، می‌تواند از موجر بخواهد که نسبت به تامین امکانات مذکور در قرارداد اجاره اقدام کند و درصورتی که موجر باز هم نسبت به تامین آن امکانات اقدام نکند، مستأجر می‌تواند از دادگاه بخواهد که وی را ملزم به تامین این امکانات کند. حال اگر تامین این امکانات توسط موجر ممکن نباشد، مستأجر می‌تواند فسخ قرار داد و همچنین جبران ضرر و زیان ناشی از تخلف موجر را از دادگاه مطالبه کند.
- مهم‌ترین کارهایی که شهروندان لازم است هنگام امضای اجاره‌نامه انجام دهند و حتما باید پیش از امضا در متن اجاره نامه به آن توجه کنند، چیست؟
حتما با افراد خبره و مورد اعتماد و درصورت لزوم مشاوران حقوقی و وکلا مشورت کنند و قرارداد خود را با حضور گواهان مورد اعتماد خود امضا کنند. شهروندان باید پیش از امضای قرارداد حتما از صحت و درستی مدارکی که طرف مقابل ارائه می‌دهد اطمینان حاصل کنند و چنانچه قرارداد به‌صورت فرم چاپی است، (مثل همان اجاره‌نامه‌هایی که در بنگاه‌های املاک در اختیار طرفین قرار می‌گیرد) دقیقا تمامی موارد قرارداد را مطالعه کنند تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری شود.