همشهری آنلاین_ حسن‌زاده: محله‌هایی پر از خانه‌ها و آلونک‌های فرسوده که گاهی بیشترشان در املاک ریزدانه ۴۰ و ۵۰مترمربعی بنا شده‌اند. نه تنها در کوچه‌های کم‌عرض این محله‌ها امکان تردد خودرو وجود ندارد، بلکه نداشتن پارکینگ، ترس همیشگی از وقوع زلزله و آوار شدن خانه‌های غیراصولی، گریبانگیر ساکنان این محله‌های فرسوده است.
اما به دلیل وجود املاک ریزدانه بسیار در این محله‌ها، اجرای طرح‌ها و پروژه‌های تجمیعی راهکاری است که می‌تواند به تسهیل و سرعت‌بخشیدن به نوسازی بافت فرسوده کمک کند. در این گزارش سراغ چند محله فرسوده مناطق شمالی شهر رفته و در گفت‌وگو با اهالی، شورایاران، مسئولان شهری و مالکانی که در پروژه‌های تجمیعی مشارکت کرده‌اند مزایای تجمیع، شرایط و موانع موجود بر سر راه تجمیع پلاکهای فرسوده در هر محله را بررسی کرده‌ایم.
- مصائب زندگی در املاک ریزدانه
با گذر از شیب تند خیابان «محمدعلی گودرزی» به مرتفع‌ترین نقطه محله قیطریه می‌رسیم؛ جایی که میان اهالی قدیمی محله به تپه قیطریه معروف است. شهرت تپه قیطریه به خانه‌های قد و نیم‌قد روی شیب تند تپه و کوچه‌های آشتی‌کنانی است که این خانه‌های کهنسال را به هم وصل می‌کند. بیشتر املاک این محدوده ریزدانه هستند و خانه‌ها در متراژهای ۴۰ و ۵۰مترمربعی و حتی کمتر از آن ساخته شده‌اند. همین مسئله، راهکار تجمیع املاک ریزدانه را برای نوسازی بافت فرسوده پیش روی مسئولان شهری قرار داده و طی چند سال اخیر هم شماری از ساکنان املاک ریزدانه با تجمیع پلاکهای فرسوده، قدم‌های نخست نوسازی را با کمک مسئولان شهری برداشته‌اند. در بن‌بست سعیدی، کارگران ساختمانی بی‌وقفه مشغول تخریب چند خانه فرسوده‌اند. پروژه تجمیع ۸ پلاکهای که به تازگی با رضایت مالکان آغاز شده و قرار است قدم نخست برای به سرانجام رسیدن یک پروژه تجمیعی بزرگ‌تر باشد.
«حمیدرضا دودانگه» مدیر دفتر توسعه محله‌های منطقه یک می‌گوید: «بیشتر خانه‌های محدوده تپه قیطریه در املاک ریزدانه بنا شده‌اند. در این شرایط، تجمیع پلاکهای ریزدانه و فرسوده بهترین راهکار برای نوسازی است. در پروژه کوچه سعیدی، جلسات متعددی با مالکان برگزار شد و چند ماهی است که کار تخریب ۸ پلاک فرسوده آغاز شده است. » اما زندگی در بافت فرسوده هم مشکلات متعددی دارد. «محمد عبداللهی» یکی از همسایه‌های دیوار به دیوار این پروژه تجمیعی می‌گوید: «چند خانه از این پروژه تجمیعی بیش از ۵۰ سال عمر داشتند. تأسیسات این خانه‌ها قدیمی شده بود و از طرفی هیچ‌کدام از این ۸ پلاک پارکینگ نداشتند. به دلیل متراژ کم این خانه‌ها بهترین راهکار برای صاحبخانه‌ها تجمیع با پلاکهای مجاور بود. »
- یک راهکار مؤثر
کلید حل بسیاری از مشکلات ساکنان تپه قیطریه تجمیع پلاکهای فرسوده است. به‌عنوان مثال پیدا کردن جای پارک در خیابان‌های تپه قیطریه به یکی از معضلات اساسی ساکنان محله تبدیل شده است. «مرتضی ترابی گودرزی» دبیر شورایاری محله قیطریه می‌گوید: «همسایه‌ها گاهی تا یک ساعت در کوچه‌ها و خیابان‌های محله دنبال جای پارک می‌گردند. خانه‌های فرسوده پارکینگ ندارند و از آن مهم‌تر در کوچه‌هایی که به این خانه‌های کهنسال می‌رسند هم امکان تردد خودرو وجود ندارد. » در شرایطی که در بسیاری از معابر محله قیطریه امکان تردد خودرو وجود ندارد، روش تجمیع غیرهمجوار می‌تواند علاوه بر تجمیع و نوسازی پلاکهای فرسوده، امکان بازگشایی برخی معابر و تردد خودرو به پارکینگ خانه‌ها را فراهم کند.
دودانگه از پروژه تجمیع غیرهمجوار و مزایای آن می‌گوید: «تجمیع غیرهمجوار به نوعی یک پروژه محرک توسعه برای تجمیع و نوسازی پلاکهای فرسوده محسوب می‌شود. گاهی در برخی نقاط، تملک و نوسازی یک یا ۲ پلاک فرسوده که با یک معبر باریک از دیگر پلاک‌ها جدا شده است، امکان بازگشایی معبر یا تعریض کوچه و تردد خودرو را فراهم می‌کند. همین مسئله هم مالکان دیگر پلاکهای فرسوده آن معبر را به تجمیع و نوسازی ترغیب خواهد کرد. به عبارت دیگر، تجمیع غیرهمجوار در موارد خاصی که نیاز به تغییر شبکه معابر یا استفاده از تراکم املاک وجود داشته باشد راهگشاست و می‌تواند در نوسازی بافت‌های فرسوده در مناطقی که با تراکم بافت فرسوده روبه‌رو هستند مؤثر باشد. » اکنون یک ساختمان فرسوده در ورودی کوچه سعیدی تملک شده و به‌زودی کار تعریض معبر نیز آغاز خواهد شد. دودانگه درباره این پروژه تجمیع غیرهمجوار می‌گوید: «سرمایه‌گذار با هزینه شخصی خود، ملک مورد نظر را تملک و با تخریب آن زمینه را برای تعریض معبر فراهم می‌کند. از طرفی با هماهنگی‌های انجام شده، تراکم این ملک هم در پروژه‌های تجمیعی آن کوچه به سرمایه‌گذار واگذار می‌شود. »
- تجمیع املاک ریزدانه کاهش فضای بی‌دفاع شهری
با تعریض کوچه سعیدی پس از اجرای پروژه تجمیع غیرهمجوار، حمل مصالح برای تجمیع و نوسازی در پلاکهای انتهایی این کوچه و کوچه فاضلی تسهیل می‌شود. از طرفی چند پلاکی که در کوچه سعیدی تجمیع و نوسازی کرده‌اند، اکنون پارکینگ در انتظار دارند که با تعریض کوچه، امکان استفاده از پارکینگ برای آنها فراهم می‌شود. این روزها در دفتر توسعه محله منطقه یک، جلسات متعددی با مالکان پلاکهای ریزدانه و فرسوده این کوچه‌ها در حال برگزاری است تا پس از رضایت مالکان، پروژه‌های تجمیعی بزرگ‌تری در این محدوده از بافت فرسوده تپه قیطریه اجرا شود. با عبور از معبر کم‌عرض سعیدی به کوچه فاضلی می‌رسیم. در ورودی این کوچه، یک آپارتمان نوساز جلب توجه می‌کند. مدتی پیش با اجرای یک پروژه تجمیعی ۳ پلاکه، این آپارتمان نوساز جایگزین خانه‌های فرسوده شد. »
«گلنار همادی» مالک یکی از واحدهای آپارتمان که در این پروژه تجمیعی مشارکت داشته است می‌گوید: «اگر از مشکلات فرسودگی بنا و نگرانی همیشگی بابت وقوع زلزله بگذریم، تأسیسات فنی و فاضلاب آن خانه قدیمی مشکلات زیادی داشت. پارکینگ نداشتیم و پیدا کردن جای پارک در خیابان‌های محله یک دغدغه بزرگ بود. » یکی از مزایای انجام پروژه‌های تجمیعی در بافت فرسوده از میان رفتن فضاهای بی‌دفاع شهری است. در کوچه فاضلی و در حد فاصل ۲ پلاکی که به‌صورت مجزا نوسازی شده‌اند، یک فضای بی‌دفاع شهری ایجاد شده که مشکلات بسیاری برای همسایه‌ها ایجاد کرده است. همادی می‌گوید: «همین فضای کوچکی که میان ۲ آپارتمان ایجاد شده، شب‌ها و با تاریکی هوا به مأمن مناسبی برای معتادان تبدیل می‌شود. در طول روز هم همین فضای کوچک، محل دپوی کیسه‌های زباله‌ای است که زباله‌گردها در کوچه‌های محله جمع می‌کنند. »
- تخفیف صددرصدی عوارض برای تجمیع پلاکهای مسکونی
«آریوبرزن شهریور» رئیس اداره املاک شهرداری منطقه 3 از اجرای پروژه‌های تجمیعی در محله‌های فرسوده این منطقه می‌گوید: «مسئله تجمیع و نوسازی املاک ریزدانه در محله‌های حسن‌آباد زرگنده، بخشی از محله اختیاریه و ده‌ونک در محدوده حاشیه بزرگراه چمران به‌صورت جدی پیگیری می‌شود. همزمان با تلاش دفاتر توسعه محله برای جلب رضایت مالکان برای تجمیع، موضوعاتی مانند پیوست‌های اجتماعی، ارائه خدمات شهری مناسب و... در این محله توسط شهرداری پیگیری می‌شود. در بیشتر این محله‌ها با مشکلاتی مثل عرض کم معابر برای تردد خودروهای امدادی روبه‌رو هستیم که نیاز به تأمین اعتبار و تعریض معابر دارد.» شهرداری برای تشویق مالکان و سازندگان به تجمیع و نوسازی املاک ریزدانه و فرسوده، بسته‌های تشویقی در نظر گرفته است تا مالکان تمایل بیشتری به تجمیع پیدا کنند. شهریور می‌گوید: «برای تشویق مالکان و سازندگان به اجرای پروژه‌های تجمیعی، شهرداری با کمک سازمان نوسازی، بسته‌های تشویقی مانند تخفیف 50درصدی عوارض برای ملک‌های تجاری و تخفیف صد در صدی برای تجمیع پلاکهای مسکونی در نظر گرفته و با تسریع در انجام مراحل اداری کار تلاش می‌کند رضایت مالکان را برای مشارکت در پروژه‌های تجمیعی جلب کند.»
- موانع تجمیع در گلابدره
ماجرای تجمیع و نوسازی در بافت فرسوده محله گلابدره پیچیدگی بیشتری دارد. برخی از پلاکهای فرسوده گلابدره قولنامه‌ای است و همین مشکل به یکی از موانع اصلی بر سر راه تجمیع پلاکهای همجوار تبدیل شده. همراه با «میرمحمد ابوالقاسمی» دبیر شورایاری گلابدره مسیر خانه‌های فرسوده بالادست محله را در پیش می‌گیریم. با عبور از چند کوچه پلکانی به کوچه سنگ دوقلو می‌رسیم. خانه‌ها در این بخش محله گلابدره روی شیب تند تپه سنگی بنا شده‌اند و گاهی سقف یک خانه می‌شود حیاط خانه دیگر. ابوالقاسمی می‌گوید: «گلابدره هزار و ۳۲۰ پلاک ثبتی دارد که تا امروز ۱۳۰ پلاک نوسازی شده است. در محله ما با توجه به ریزدانه بودن املاک، تجمیع بهترین راهکار نوسازی است. در خیابان زبردست و در محدوده سنگ دوقلو، مالکان ۳۰ پلاک فرسوده را برای تجمیع و نوسازی راضی کردیم اما چون تعدادی از پلاک‌ها قولنامه‌ای هستند مانعی جدی برای تجمیع تبدیل شد. از طرفی گلابدره در پهنه R۲۱۲ قرار دارد که تنها امکان نوسازی تا ۳ طبقه و سطح اشغال ۴۰درصد را به مالک و سازنده می‌دهد. این مورد هم مانعی دیگر بر سر راه تجمیع پلاکهای فرسوده است.»
تجمیع و نوسازی پلاکهای فرسوده در گلابدره گره مشکلات این محله از کمبود جای پارک، کوچه‌های کم عرض، فرسودگی بنا و کوچه‌های پلکانی و صعب‌العبور را باز خواهد کرد. دودانگه از راهکار حل موانع موجود در محله گلابدره می‌گوید: «راهکار اساسی برای حل این مشکل، گرفتن سند برای پلاکهای قولنامه‌ای و سپس پیگیری تجمیع این پلاک‌ها با پلاکهای سنددار همجوار است. اکنون پلاکهای قولنامه‌ای گلابدره شناسایی شده و در دفتر توسعه محله امکان مشاوره و انجام کارهای اداری، رایگان برای مالکان این پلاک‌ها فراهم شده است تا مالکان برای گرفتن سند اقدام کنند.» با وجود این در گلابدره هم پروژه‌های تجمیعی در بخش‌هایی که مشکلات سند و قولنامه وجود ندارد انجام شده است. در محدوده میدان آبک سراغ یک پروژه تجمیعی در حال اجرا می‌رویم. «یحیی عبدی» یکی از مالکان و سازنده این پروژه تجمیعی ۲ پلاکه می‌گوید: «در این محدوده محله مشکل جای پارک بسیار جدی است که با تجمیع این ۲ پلاک ساکنان واحدها همگی صاحب پارکینگ می‌شوند. انتظار داریم مسئولان شهری علاوه بر اختصاص تسهیلات بیشتر به پروژه‌های تجمیعی، در موضوع پهنه‌بندی گلابدره هم بازنگری کنند تا مالکان به تجمیع و نوسازی راغب‌تر شوند. »
- تجمیع در حسن‌آباد زرگنده سرعت می‌گیرد؟
اجرای پروژه‌های تجمیعی در محله حسن‌آباد زرگنده در محدوده منطقه ۳ هم راهکاری اساسی برای حل مشکلات بافت فرسوده و سرعت‌بخشیدن به نوسازی پلاکهای فرسوده است. در این محله هم پیدا کردن کوچه‌های تنگ و پلکانی کار چندان دشواری نیست. در کوچه قربانی برای رسیدن به خانه‌های بالادست باید از ۵۰ پله تند و تیز بگذریم. خانه‌های فرسوده کوچه انگار به سوی معبر باریک و رهگذرانی که به سختی خود را از پله‌ها به خانه‌های بالادست می‌رسانند سر خم کرده‌اند. در بافت فرسوده این محله بیشتر خانه‌ها در املاک ریزدانه بنا شده و گاهی متراژ برخی از آنها به ۴۰مترمربع هم نمی‌رسد. با وجود این طی چند سال اخیر مسئولان شهری و شورایاران تلاش زیادی برای جلب رضایت مالکان و اجرای پروژه‌های تجمیعی انجام داده‌اند.
«رضا سالاری» دبیر شورایاری محله می‌گوید: «در کوچه قربانی خانه‌هایی با متراژ ۳۰مترمربع هم داریم که بدون توجه به استحکام بنا تا ۳ طبقه بالا رفته‌اند و هنگام وقوع زلزله می‌توانند بسیار خطرآفرین باشند. در جلساتی که با همسایه‌ها داشتیم رضایت مالکان ۸ پلاک فرسوده در کوچه قربانی، ۶ پلاک در کوچه رمضان و ۲ پلاک در کوچه مسجد برای تجمیع و نوسازی جلب شد. لازم است مسئولان شهری با ارائه تسهیلات مناسب این مالکان را به تجمیع ترغیب کنند. » اجرای پروژه‌های تجمیعی کلید حل دیگر مشکلات اهالی این محله نیز محسوب می‌شود. سالاری می‌گوید: «یکی از معضلات محله که با تجمیع پلاکهای فرسوده و تعریض معبر حل می‌شود، دسترسی آسان‌تر خودروهای امدادی به برخی معابر است. به‌عنوان مثال اجرای پروژه تجمیعی در ورودی کوچه عمرانی، امکان تردد خودروهای آتش‌نشانی و دسترسی آنها به خانه‌های بالادست محله را فراهم می‌کند. اگرچه کار تجمیع در محله ما به کندی انجام می‌شود اما در خیابان آزادمنجیری یک پروژه تجمیعی ۲ پلاکه داشتیم که همسایه‌ها را برای تجمیع و زندگی در خانه‌های نوساز تشویق کرده است. »