همشهری آنلاین_رابعه تیموری: قدرت‌نمایی کرونا در بازار مسکن به رکود خرید و فروش و ساخت‌وساز املاک محدود نشده و اجاره‌بهای مسکن و املاک مسکونی را هم تحت تأثیر قرار داده است. ستاد ملی مبارزه با کرونا برای کنترل حد و مرز این تأثیرگذاری و حمایت از مستأجران و اقشار «آسیب‌پذیر» مصوباتی را تعیین کرده که مالکان را به مدارا با مستأجران مکلف می‌کند، اما آمارها نشان می‌دهد فقط ۱۰ درصد مستأجرانی که از این مصوبه استفاده کرده‌اند در مناطق جنوبی و کم برخوردار تهران سکونت دارند.
ستاد ملی مبارزه با کرونا مصوبه‌ای را تصویب کرد که در آن به موجران توصیه و تکلیف شد به دلیل شیوع ویروس کرونا و شرایط خاص جامعه با مستأجرانی که از اقشار «آسیب‌پذیر» هستند از در سازش و مدارا درآیند و با اضافه کردن ۲۵درصد مبلغ ودیعه یا ۲۵درصد هزینه اجاره‌بها قرارداد اجاره را تمدید کنند تا مستأجران در دوره بحران شیوع کرونا دغدغه جابه‌جایی و تغییر منزل نداشته باشند،
اما با گذشت حدود ۲ ماه از اجرای این مصوبه حجت‌الاسلام «هادی صادقی» رئیس مرکز توسعه حل اختلاف قوه قضاییه اعلام کرد ۷۰ درصد دعاوی مطرح شده اجاره مسکن در تهران مربوط به مناطق یک و ۲ بوده و مناطق کم‌برخوردار جنوب شهر از این مصوبه کمترین بهره را برده‌اند. «علی باقری» از مشاوران املاک شهرری است. او می‌گوید: «بسیاری از صاحبخانه‌ها به ۲۵درصد افزایش اجاره‌بهای ملک‌شان راضی نمی‌شوند و دوست دارند متناسب با نرخ تورم مبلغ اجاره منزل‌شان را هم افزایش دهند.
اگر مشاور املاک هم نظر آنها را قبول نکند به مشاوران دیگر مراجعه می‌کنند تا نظرشان تأمین شود.» باقری تصویب این مصوبات را برای مستأجران کمک بزرگی می‌داند و می‌گوید: «بسیاری از صاحبخانه‌ها هم نظر دولت را می‌پذیرند و به این نرخ رضایت می‌دهند. موارد زیادی داشتیم که صاحبخانه قبل از تعیین مصوبات نرخ بالایی را معین کرده و با اعلام مصوبات نرخش را پایین آورده است.»
- تحمل رنج اثاث‌کشی بهتر از ماندن بدون رضایت
این مشاور املاک معتقد است بسیاری از مستأجران به دلیل اعتقادات مذهبی خود حاضر نیستند بدون رضایت قلبی موجر در منزلش زندگی کنند. او می‌گوید: «تعداد زیادی از مستأجرانی که زمان تمدید قرارداد اجاره‌شان به پایان رسیده نمی‌توانند خانه مناسبی پیدا کنند، ولی حاضر نیستند در خانه‌ای که صاحب آن از شرایط تمدید اجاره رضایت ندارد زندگی کنند.» «کریم تژم» از مستأجرانی است که از این طرح حمایتی دولت استفاده نکرده و رنج اثاث‌کشی در این روزهای سرد کرونایی را به جان خریده است.
او می‌گوید: «وقتی صاحبخانه‌ام می‌گوید راضی نیستم تو در خانه من زندگی کنی، ملکش برای من غصبی است و حتی نماز و روزه‌ام در آنجا درست نیست.» تعطیلی دفاتر مشاوره املاک و مشکلات بازدید از خانه‌های استیجاری بر بار مشکلات تژم افزوده است. او می‌گوید: «اجاره‌ها خیلی بالا رفته و به دلیل تعطیلی بنگاه‌های مشاوره املاک نمی‌توانیم انتخاب‌های زیادی داشته باشیم. مستأجرانی هم که هنوز در خانه ساکن هستند از ترس کرونا به مستأجران جدید اجازه بازدید نمی‌دهند، ولی با وجود این مشکلات حاضر نیستم در خانه‌ای که صاحبش راضی نیست زندگی کنم.»
- موجران جنوب شهر تابع قانون هستند
اغلب مراجعان شوراهای حل اختلاف در زمینه اجاره املاک، موجران هستند. «زینب سوری» در محله یافت‌آباد(منطقه ۱۸) زندگی می‌کند و برای گرفتن حکم تخلیه منزلش به شورای حل اختلاف خانی‌آباد(شماره ۱۹) مراجعه کرده است. او می‌گوید: «تنها محل درآمد من اجاره خانه‌ام است و با اجاره آپارتمان ۴۰مترمربعی که به سختی خریده‌ام، زندگی خودم و دخترم را اداره می‌کنم.
از پارسال مقداری پس‌انداز کرده‌ام تا مبلغ رهن خانه‌ام را کم و اجاره آن را بیشتر کنم، ولی حالا اجازه نمی‌دهند متناسب با شرایط زندگی‌ام مبلغ اجاره خانه‌ام را تعیین کنم.» «مصطفی قلی خسروی» رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: «قانون کشور و شرع اسلام حق مالکیت خصوصی افراد را محترم می‌شمارد و هرکسی اختیار دارد که در مورد ملک خود تصمیم‌گیری کند، بنابراین نمی‌توان به مالکان خرده گرفت که چرا به مصوبات ستاد مبارزه با کرونا اعتراض می‌کنند.»
قلی خسروی به تمکین و پذیرش تعداد زیادی از مالکان به تصمیم ستاد ملی مبارزه با کرونا اشاره می‌کند و می‌گوید: «حدود ۸۰درصد مالکان بر اساس مصوبات عمل کردند و قراردادهای اجاره ملک‌شان با شرایط تعیین شده تمدید شد. تعداد قابل توجهی از این مالکان در مناطق کم‌برخوردار تهران سکونت دارند و با آنکه اجاره‌بهای ملک‌شان در اقتصاد و معیشت آنها تأثیر زیادی دارد، از تصمیم دولت حمایت کردند.»
- مناطق مرفه‌نشین بیشترین مراجعان به شورای حل اختلاف
دلیل وضع این مصوبات حمایت از اقشار آسیب‌پذیر بوده، ولی آمارها از سوء‌استفاده بعضی از خوش‌نشینان کاخ‌نشین از این مصوبات حکایت می‌کند. «هاشم فرهادی» مدیر آموزش شورای حل اختلاف تهران و سرپرست مجتمع شماره ۲ شورای حل اختلاف می‌گوید: «وقتی مستأجری به شعبات حل اختلاف مراجعه می‌کند تا موجر را به تمدید قرارداد اجاره با شرایط مصوب موظف کنیم، قاضی به شواهد و دلایل زیادی نیاز دارد تا کم‌بضاعت بودن مستأجران را بپذیرد. این مشکل در مناطق مرفه‌نشین بیشتر دیده می‌شود و مواردی داشتیم که مستأجری با قرارداد ۲ میلیارد تومان ودیعه و ۳۰۰ میلیون تومان اجاره‌بها درخواست اجرای مصوبات کرونایی و صادر نشدن حکم تخلیه را داشت.»
- مصوبات و اصلاحیه‌های اجاره مسکن در شرایط شیوع کرونا
متن مصوبه مورخ ۱۳۹۹/۴/۸ جلسه ستاد مبارزه با کرونا درخصوص قراردادهای اماکن استیجاری به شرح زیر است:
«با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، کلیه قراردادهای مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۹۹/۴/۸ هنوز تمدید نشده است در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستأجر تا ۳ ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌شود. حداکثر افزایش میزان اجاره‌بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا ۲۵ درصد، کلانشهرهای دیگر (مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم و کرمانشاه) ۲۰ درصد و سایر شهرهای کشور تا ۱۵ درصد خواهد بود.
تبصره ۱. املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به‌طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد، مستأجر می‌باید ظرف ۲ ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام کند.
تبصره ۲. مستأجرانی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز، به تشخیص دادگاه صالح به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد.
تبصره ۳. چنانچه مستأجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌های فوق‌الذکر موافقت نکند، واحد قابل تخلیه است.
تبصره ۴. چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این مصوبه برای انقضای قرارداد در نظر گرفته شود، مدت زمان قراردادی معتبر است.
موارد استثنا به شرح زیر است و در این موارد حکم تخلیه املاک مسکونی صادر می‌شود:
چنانچه مالک برای تخریب واحد مسکونی و احداث ساختمان جدید، پروانه ساختمانی اخذ کرده باشد.
و یا چنانچه مستأجر تا یک‌ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، مابه‌التفاوت مال‌الاجاره را به موجر پرداخت نکرده باشد.
چنانچه به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، نیاز مالک(موجر) به دلیل ازدواج اولاد ذکور وی به ملک مسکونی مورد اجاره احراز شود.
۸۷۰ مورد درخواست تخلیه اماکن مسکونی در یک بازه زمانی ۴۰ روزه از مناطق مختلف به شوراهای حل اختلاف رسیده که ۶۱۵ مورد مربوط به مناطق یک و ۲ بوده است.
۱۲ هزار پرونده اختلاف موجر و مستأجر در یک دوره ۴۰ روزه پس از تصویب مصوبات کرونایی تشکیل شده است.
۱۰ درصد مستأجرانی که از مصوبات کرونایی اجاره مسکن استفاده کردند ساکن جنوب تهران بودند.