همشهری آنلاین_مژگان مهرابی: البته برای بعضی از مردم هم به یک رؤیای محقق نشدنی تبدیل شده و فقط آرزوی آن را در سر می‌پرورانند، چراکه حتی توان تأمین پول اجاره خانه را هم ندارند. این در حالی است که در جای جای شهر، تعداد بی‌شماری خانه وجود دارد که به رغم احتیاج مردم، خالی از سکنه هستند. دلیلش هم بی‌ثباتی بازار و کم لطفی بعضی از سرمایه‌گذارهاست که برای به دست آوردن سود بیشتر ترجیح می‌دهند آپارتمان‌های خود را خالی نگهدارند تا با قیمت مناسبی در اختیار همنوعان‌شان قرار دهند.
همین امر باعث شده قیمت مسکن رشد تصاعدی به خود بگیرد و با شتابی وصف‌ناپذیر پیش برود و قشر متوسط و کم درآمد جامعه را بیش از پیش با مشکل خرید یا اجاره مواجه کند. معضل خانه‌های خالی در همه جای پایتخت دیده می‌شود و محدوده شرق هم مستثنی از آن نیست اما اینکه پراکندگی این خانه‌ها در مناطق شرقی تهران چگونه است و شهروندان با چه مشکلاتی مواجه هستند، موضوع گزارش ماست.
- نوسان قیمت مسکن، مانع واگذاری‌ها
منطقه ۴ به دلیل وسعت زیاد، مجتمع‌های آپارتمانی کوتاه و بلند زیادی را در خود جای داده است. علاوه بر آن می‌توان گفت نسبت به دیگر مناطق شرق تهران از شهرک‌های مسکونی بیشتری برخوردار است. قیمت مسکن چه برای خرید و چه اجاره در این منطقه نوسان زیادی دارد.
در محله‌های کم برخوردار مثل شمیران‌نو، اوقاف، گلشن و... قیمت ملک تا ۳۰ میلیون معامله می‌شود و در محله‌های تهرانپارس و پاسداران به بالاترین حد خود یعنی متری ۵۵ میلیون تومان می‌رسد.
«داود اصلاحچی» دبیر شورایاری محله قنات کوثر و کارشناس مشاور املاک می‌گوید: «در محله پاسداران و تهرانپارس به دلیل متراژ زیاد آپارتمان‌ها و قیمت بالای آنها تعداد خانه‌های خالی زیاد است. می‌توان گفت در حدود ۱۰درصد از خانه‌ها خالی از سکنه هستند. در سمت محله مجیدآباد و سراج این آمار کاسته می‌شود و به ۵درصد می‌رسد. در محله‌های شمیران‌نو و اوقاف به ندرت می‌توان خانه خالی دید چراکه متراژ خانه‌ها کم و توان شهروندان برای خرید یا اجاره بیشتر است. از این‌رو کمتر پیش می‌آید سازنده‌ای آپارتمان بسازد و خانه‌اش به فروش نرود.» او عامل مهم گرانی مسکن را افزایش قیمت مصالح و بی‌ثباتی بازار می داند.
و ادامه می‌دهد: «سرمایه‌گذار هزینه کرده و خانه را ساخته است اما نوسان قیمت مانع از واگذاری واحدهای مسکونی می‌شود. به‌طور مثال در سال گذشته آپارتمان متری ۵۰ میلیون بوده و الان شده متری ۴۳ میلیون خوب در این حالت سرمایه‌گذار ترجیح می‌دهد آنها را خالی نگهدارد تا شرایط مطلوب شود. اما اتفاق دیگری که در بازار مسکن افتاده افزایش قیمت ملک کلنگی است که کمتر مالکی راضی به واگذاری آن می‌شود.»
- ۳۵درصدخانه‌ها خالی از سکنه
به گفته «عباس اصغری» یکی از مشاوران املاک محله تهرانپارس، ساخت‌وساز در این محله نسبت به سال‌های گذشته خیلی کم شده است و سازنده‌ها در این راه سرمایه‌گذاری نمی‌کنند چون معتقدند برایشان صرفه اقتصادی ندارد. هر آنچه هم که در حال حاضر دارند مربوط به گذشته است. «غلامرضا بابایی» مشاور املاک محله گلشن در ادامه صحبت‌های اصغری از وضع بد مسکن گله می‌کند و متذکر می‌شود، چه خوب که مسئولان به فکر قشر کم درآمد باشند و برای کاهش اجاره‌بها قدمی بردارند. او می‌گوید: «من از روی مستأجرها خجالت می‌کشم وقتی می‌بینم مرد خانواده مستاصل به دنبال خانه‌ای کوچک است تا بتواند سرپناهی برای خانواده‌اش جور کند.
با ۲۰۰ میلیون پول پیش هم نمی‌توان خانه اجاره یا رهن کرد. این در حالی است که ۳۵درصد از خانه‌ها خالی از سکنه هستند.» او این امر را مشکلی بزرگ می‌داند و امیدوار است با اجرای طرحی این معضل تا حد قابل توجهی برطرف شود. بابایی دلخور از کم لطفی بعضی از سازنده‌ها می‌گوید: «عده‌ای از سرمایه‌گذارها منتظرند قیمت بالاتر برود تا سود بیشتری به دست آوردند غافل از اینکه عده زیادی از هم‌محله‌ای‌هایشان به زندگی در زیرزمین هم راضی شده‌اند. برای خانه ۶۰ متری در محله گلشن باید ماهی ۱۰۰ میلیون پول پیش و ۵/۱ میلیون اجاره دهند. یا ۱۸۰ میلیون پول پیش ۲ میلیون اجاره. در این شرایط کرونا که خیلی‌ها شغل خود را از دست داده‌اند چه خوب هوای همدیگر را بیشتر داشته باشیم.»
بی‌اقبالی شهروندان از خانه‌های بزرگ و زیبا
در بین مناطق شرقی تهران، منطقه ۸ رتبه نخست قیمت خانه و اجاره‌بها را به خود اختصاص داده است. به گفته «روح‌الله‌ارجمندی» کارشناس مشاور املاک سمنگان، قیمت ملک در نارمک و محله هفت‌حوض از متری ۴۵ میلیون شروع شده و به ۷۵ میلیون هم می‌رسد. او می‌گوید: «در این محله‌ها ساخت‌وساز زیاد است. خانه‌های ویلایی ۳۰۰ـ ۴۰۰ متری جای خود را به آپارتمان‌های بزرگ داده‌اند. آپارتمان‌هایی که در این محدوده ساخته می شود، اغلب از متراژ بالا و امکانات خوبی برخوردار هستند. دلیل دیگر گرانی ملک در اینجا وجود میدان‌های سرسبز در محله نارمک است.
دسترسی محلی، وجود مراکز خرید عامل دیگری برای مطلوب بودن شرایط زندگی در این محله است. بنابراین فقط کسانی می‌توانند برای خرید یا اجاره پا پیش بگذارند که وضع مالی خوبی داشته باشند.» با توجه به شرایط اقتصادی جامعه و بی‌رونقی کسب درآمد، شهروندان کمی برای اجاره خانه در محله‌های نارمک و هفت‌حوض و فلکه اول تهرانپارس اقدام می‌کنند.
به گفته ارجمندی، شاید سرمایه‌گذار تمایل به فروش داشته باشد، اما نبود خریدار یا مستأجر باعث شده ملک‌های ساخته شده خالی بماند. او ادامه می‌دهد: «در چنین موقعیتی شهروندان بیشتر به خرید یا اجاره خانه‌های کم متراژ در محله‌های کم برخوردار رو می‌آوردند. در محله‌های زرکش و تسلیحات که اغلب خانه‌های ۴۰ تا ۵۰ متری دارد، کمتر با خانه‌های خالی مواجه می‌شویم.» طبق آمار به دست آمده ۲۰درصد از خانه‌های محله هفت‌حوض، نارمک و تهرانپارس خالی است و این آمار در محله‌های زرکش، تسلیحات، وحیدیه و لشکر به صفر می‌رسد.
محمدباقر معصومی» دبیر شورایاری محله زرکش در تأیید گفته‌های ارجمندی می‌گوید: «منطقه ۸ در چند سال اخیر بی‌رویه افزایش یافته است. بومی یا اقوامی زندگی کردن در این منطقه یکی از دلایل افزایش قیمت است. در خیابان نظام‌آباد یا شهید مدنی با توجه به اینکه محله کم برخورداری است اما ارزش ملک به‌صورت تصاعدی بالا رفته است.»
خانه خالی نداریم!
اما منطقه ۱۳، با توجه به پرس‌وجویی که از معتمدان محله و چند کارشناس املاک انجام شد، آنچه دستگیرمان شد اینکه در این منطقه خانه خالی پیدا نمی‌شود. «سید ابوالفضل موسوی» کارشناس مشاور املاک محله شورا در این‌باره می‌گوید: «تعداد محدودی مجتمع مسکونی در منطقه ۱۳ وجود دارد و باقی آپارتمان‌های ۴ـ ۵ طبقه هستند که همه‌شان سکنه دارند. در این منطقه قیمت خانه مطلوب است؛ نه ارزان و نه گران. متراژ کم هم به وفور پیدا می‌شود. بنابراین سازنده بعد از ساخت‌وساز خیلی سریع آنها را واگذار می‌کند.» «محمود حسنی» دبیر محله حافظیه در ادامه گفته‌های موسوی می‌افزاید: «به جز ناحیه یک که بافت فرسوده دارد و خانه‌های آن ریزدانه و کلنگی هستند باقی محله‌های منطقه ۱۳، یک دست هستند. از این‌رو شهروندان در اینجا با معضل پیدا کردن خانه مواجه نیستند.
سازنده‌ها هم بیشتر محلی‌اند و هدف‌شان سرمایه‌گذاری نیست. در واقع بافت منطقه ۱۳ اجازه این کار را نمی‌دهد. بالاترین قیمت ملک در محله آشتیانی و حافظیه است با متری ۳۰ میلیون تومان و کمترین آن به محله زاهد گیلانی و صفا می‌رسد.» او وجود بافت فرسوده را فرصتی مناسب برای تاخت و تاز سرمایه دارها و افزایش قیمت ملک می‌داند. «صدرا نجمی» مشاور املاک سی‌متری نیروی هوایی اما نظر دیگری دارد. او مالیات خانه‌های خالی را کارشناسی نمی‌داند و معتقد است اجرای این طرح تأثیری در کاهش اجاره‌ها ندارد.
می‌گوید: «هر ساله ۲۵درصد به نرخ اجاره‌بها افزوده می‌شود. درصدی را هم خود مالک اضافه می‌کند و در اینجا مستأجر درمانده می‌شود که چطور باید پول رهن و اجاره را جور کند.» بعضی از سرمایه‌گذارها راهی برای دور زدن قانون پیدا می‌کنند و در این میان خانه‌های خالی با مستأجرهای صوری در سامانه ثبت می‌شود بدون اینکه ساکنی داشته باشند. بنابراین این کار هیچ تأثیری در کاهش اجاره یا قیمت خانه ندارد.
- فقط ۵درصد از خانه‌ها خالی است
منطقه ۱۴، به دلیل مطلوب بودن قیمت‌ها و همچنین بافت فرهنگی و اصیلی که محله‌های آن دارد، بیشتر از دیگر مناطق مشتاق دارد. اما این موضوع مبنی بر این نیست که در منطقه ۱۴ خانه خالی وجود ندارد. «جواد سبک پا» دبیر شورایاری محله جوادیه در این‌باره می‌گوید: «معضل خانه‌های خالی در همه جای تهران دیده می‌شود و منطقه ما هم مستثنی نیست. در محله جوادیه، نزدیک به ۱۰۰ واحد خالی داریم. خیابان پورعبدی یک مجتمع ۴۰ ـ ۵۰ واحدی است که نه به کسی اجاره داده می‌شود و نه فروخته می‌شود. این در حالی است که موقع ساختمان‌سازی اهالی اذیت شده‌اند.»
او اختلافات سلیقه‌ای بین شرکا را عاملی برای خالی ماندن خانه‌ها می‌داند. می‌گوید: «البته گرانی مصالح هم بی‌علت نیست. سازنده اسکلت ساختمان را ایجاد کرده و حالا که به نازک‌کاری رسیده نیمه‌کاره مانده است.» او سودجویی را عامل مهمی برای وجود خانه‌های خالی می‌داند. قیمت خانه در منطقه ۱۴ در محله پرستار که یکی از بهترین محله‌های آن است تا متری ۵۰ میلیون تومان هم رسیده در حالی که در محله شیوا ملک متری ۱۵ میلیون معامله می‌شود. «محمد کاظمی» دبیر محله مینا و کارشناس مشاور املاک،
می‌گوید: «سرمایه دارها بیشتر در محله‌های پیروزی و پرستار سرمایه‌گذاری کرده‌اند. و همچنین خیابان‌های ربذه، علامه و بلوار ابوذر که هم معابر عریض‌تری دارد و هم زمین وسعت بیشتری دارد. او معتقد است در منطقه ۱۴ با توجه به اقبال شهروندان به زندگی در محله‌های آن می‌توان گفت فقط ۵درصد از خانه‌ها خالی است که آن هم در محله‌های شرقی آن مثل پرستار، بلوار ابوذر، علامه و چهارصددستگاه دیده می‌شود. در محله شیوا چون قیمت کم است و متراژ خانه‌ها کوچک است کمتر این معضل دیده می‌شود. از سوی دیگر در محله‌های دولاب، گذرپایین، دلگشا که بافت فرسوده دارند خیلی از خانه‌ها کلنگی و صاحبان آنها از قدیمی‌های منطقه هستند. بنابراین تمایلی ندارند افراد غیربومی در محله‌شان ساکن شود.»
- قانون مالیات در کشورهای اروپایی
یک مطالعه کارشناسی درباره روش اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در کشورهای انگلستان، فرانسه و اسپانیا صورت گرفته که بر اساس این مطالعه، قوانین مالیاتی برای مقابله با خانه‌های خالی از سکنه در این کشورها در قیاس با کشورمان شدیدتر و گسترده‌تر است. به‌طور مثال در کشوری مانند فرانسه، دادستان در شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر اگر به یک خانه خالی از سکنه دو مرتبه هشدار داده و مالک آن مسکن را اجاره ندهد، در مرتبه سوم، تصمیمات شدیدتری در مورد آن اتخاذ خواهد شد.
- شرایط مطلوب خرید و اجاره ملک
منطقه ۱۵ از جمله مناطق پرجمعیت شهر است که به دلیل مطلوب بودن شرایط زندگی برای افراد کم درآمد، خیلی‌ها به سکونت در اینجا رو می‌آورند. «قاسم حسین‌زاده» دبیر شورایاری منطقه در این‌باره می‌گوید: «معضل خانه‌های خالی از سکنه بیشتر در محله‌های افسریه، مشیریه و والفجر دیده می‌شود چراکه در این محله‌ها ساخت‌وساز بیشتر است.
از سوی دیگر اغلب سرمایه دارها چند ملک را با هم تجمیع کرده و تبدیل به یک مجتمع مسکونی بزرگ کرده‌اند که متراژ بالاتری دارد و به سبب نوساز بودنشان قاعدتاً قیمت بیشتری هم دارند.» به گفته این معتمد محله، بیشتر اهالی منطقه ۱۵ افراد پرتلاش و قشر متوسط جامعه هستند بنابراین چون توان خرید ندارند به محله‌های غربی منطقه می‌روند.
او معتقد است در محله‌های افسریه، مشریه و والفجر ۳۰درصد از خانه‌ها خالی هستند. حسین‌زاده ادامه می‌دهد: «گران‌ترین محله منطقه ۱۵، بلوار ابوذر است که متری ۳۰ میلیون معامله می‌شود. بعد از آن افسریه و مشیریه با متری ۲۵ـ ۲۶ میلیون تومان. محله هاشم‌آباد، اتابک و شوش چون بافت فرسوده هستند و بیشتر خانه‌ها ریزدانه‌اند خرید و فروش یا اجاره آسان‌تر است و می‌توان گفت در این محله‌ها خانه خالی وجود ندارد. بین ۱۲ تا ۱۶ میلیون تومان قیمت دارند.»
- اعمال قانون خانه‌های خالی
افزایش بی‌رویه قیمت مسکن اعم از خرید یا اجاره، در چند سال اخیر، مشکلات زیادی را برای شهروندان ایجاد کرده است. به گونه‌ای که قشر متوسط یا کم درآمد جامعه قادر به تهیه مسکن در وسط شهر نبوده و به سمت مناطق جنوبی و حاشیه‌ای گرایش پیدا کرده‌اند. استیصال مردم برای یافتن سرپناه در یکی ۲ سال اخیر کار را به جایی رساند که وزارت راه و شهرسازی، برای رفع این معضل به فکر خانه‌های خالی از سکنه افتاد و آنها را مشمول مالیات کردد تا شاید سرمایه‌گذارها آپارتمان‌های دربند شده را از حصار آزاد کرده و در اختیار شهروندان بگذارند.
«محمد اسلامی» وزیر راه و شهرسازی، هدف از این کار را خروج سرمایه‌های انباشته شده و جلوگیری از بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری عنوان کرد و مژده داد با اعمال قانون مالیات خانه‌های خالی، قیمت مسکن تا ۲۵درصد کاهش پیدا می‌کند. طبق آمار به دست آمده از سازمان امور مالیاتی در سال ۹۹ یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی به این نهاد معرفی شده است. بد نیست بدانید اعمال قانون خانه‌های خالی از ۱۹ فروردین اجرایی شده و از این تاریخ شهروندان اعم از مالک یا مستأجر موظفند وضعیت ملکی خود را در سامانه جامع املاک و اسکان کشور ثبت کنند.
اما نکته دیگر اینکه طبق قانون مذکور، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور خانه‌های خالی شناسایی می‌شوند و چنانچه بیش از ۱۲ ماه از پایان عملیات ساخت برای هر واحد نوساز یا بیش از ۶ ماه از آخرین نقل و انتقال یا آخرین زمان سکونت برای واحدهای غیرنوساز گذشته باشد مشمول مالیات می‌شود. همچنین به ازای هر ۲ ماه برابر ارزش اجاره ماهانه ملک می‌شود که این مالیات در سال‌های بعد ۵۰درصد بیش از سال قبل خواهد شد. بر اساس قانونی که مجلس نوشته و به تأیید شورای نگهبان رسیده اگر خانه‌ای بیش از ۴ ماه خالی از سکنه باشد به ازای هر ماه در سال اول ۶ برابر، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر مشمول مالیات متعلق به اجاره خواهد شد.