همشهری آنلاین_سارا جعفرزاده: شهروندان با این اسناد از لحاظ حقوقی در روند اخذ پروانه ساخت با مشکل مواجه می‌شوند. معضل اسناد مشاعی و محدودیت مالکان در تجمیع و نوسازی باعث شده روند نوسازی قدری در این دو محله با تأخیر انجام شود و برخی از مالکان به دلیل طولانی بودن مراحل اداری تبدیل اسناد مشاع به اسناد شش دانگ، تمایلی به انجام این کارنداشته باشند. البته ناگفته نماند، تأخیر در روند نوسازی در این دو محله مشکلات و آسیب‌های مختلفی به وجود آورده است. از سوی دیگر، شهرداری منطقه ۱۵ از ۲ سال پیش تاکنون مکاتباتی با سازمان ثبت اسناد کشور انجام داده و مقرر شده است مالکانی که اسناد مشاعی دارند و تاکنون نتوانسته‌اند در طرح تجمیع شرکت کنند، با ارائه مدارک به شهرداری، پروانه ساخت دریافت کنند و وارد پروسه نوسازی شوند.
- ضرورت تبدیل اسناد مشاع به مفروز
کلمه مشاع در لغت به معنی خاک بخش نشده و در اصطلاح به معنی زمین بخش نشده‌ای است که در میان ۲ یا چند نفر مشترک باشد و مالکان در جزء جزء مال مشترک شریک هستند، بدون اینکه متصرفات آنان مشخص باشد. در واقع مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد. یعنی از حیث قانونی سهم شرکاء معلوم و معین است، اما از حیث جغرافیایی (حدود و مشخصات) مشخص نشده است.
به زبان ساده‌تر ملک مشاعی، ملکی است که حدود و ابعاد آن به‌صورت دقیق در سند ذکر نشده است، این اصطلاح در مقابل مفروز قرار دارد. واژه افراز به تقسیم کردن مال غیرمنقول مشاعی بین ۲ یا چند نفر شریک اطلاق می‌شود. در واقع افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک شرکا است. به‌طور مثال اگر مال غیرمنقولی مانند خانه، زمین یا مغازه بین حداقل ۲ نفر مشاع باشد چنانچه این ۲ نفر بخواهند سهم خود را مجزا کنند باید آن را افراز کنند. از آنجایی که در مالکیت مشاعی همواره مشکلاتی وجود دارد، بحث تقسیم اموال مشاع ضروری به نظر می‌رسد تا اجتماع حقوق مالکان متعدد در ملک واحد از بین رفته و مالکیت مشاعی آن به مالکیت افرازی و اختصاصی تبدیل شود.
- تقسیم زمین بدون اسناد شش دانگ
محله‌های مینابی و اتابک در منطقه ۱۵ نخست به شکل زمین‌های کشاورزی بودند که اهالی به علت کمبود امکانات و بدون تغییر کاربری زمین‌ها، منازل کوچک و پرتراکمی در این زمین‌ها ساختند و در نهایت این ۲ محله شکل گرفت و در حال حاضر بخشی از این ۲ محله در بافت فرسوده قرار گرفته است.
با توجه به اینکه در گذشته این زمین‌ها توسط افراد غیرمتخصص میان چند نفر با یک قولنامه تقسیم می‌شد، حدود و ثغور ملک در آن مشخص نبود و فقط به متراژ اشاره شده بود آن هم به این صورت که به‌عنوان مثال چند مالک هرکدام ۱۰۰متر از یک زمین ۱۰۰۰ متری را خریداری و شروع به ساخت خانه‌های کوچک و ریزدانه کرده بودند. به مرور زمان و بر اساس تغییر قوانین شهرداری و شهرسازی، این مالکان برای نوسازی ملک خود با مشکل مواجه شدند. به این صورت که مالکانی که دارای اسناد مشاعی هستند به علت اینکه حد و مرز ملکشان در سند مشخص نیست، نمی‌توانند از شهرداری مجوز ساخت بگیرند. این درحالی است که شهرداری فقط با ارائه سند شش دانگ از سوی مالک، مجاز به دادن پروانه ساخت است.
- توافق نداشتن شرکای املاک مشاعی برای نوسازی
خانه‌های اهالی محله‌های اتابک و مینابی سالیان سال است که سند شش دانگ ندارد و این افراد به دلیل وجود این مشکل نتوانسته‌اند ملک خود را تجمیع و نوسازی کنند. «روح‌الله صادقی» یکی از اهالی قدیمی محله اتابک، درباره مشکلات مالکانی که اسناد مشاعی دارند، می‌گوید: «حدود ۵۰ سال پیش پدرم چند قطعه زمین در محله اتابک خریداری کرد و در نهایت یک سند مشاعی از یک سند مادر در دست داشت که تعداد زیادی از مالکان هم در این زمین با پدرم شریک بودند.
به مرور زمان خانه‌ای که در آن زندگی می‌کردیم، فرسوده شد و وقتی برای گرفتن مجوز ساخت به شهرداری مراجعه کردیم تازه متوجه شدیم که ما باید سند مشاعمان را به سند شش دانگ تبدیل کنیم که خود این پروسه بسیار زمانبر بود و باید تمام مالکان زمین به‌صورت توافقی تقسیم نامه‌ای تدارک می‌دیدند و هرکدام سهم خود از زمین را با تعیین حد و مرز و جهت جغرافیایی، مشخص می‌کردند که عملاً امکان‌پذیر نبود و پدرم کلا از تغییر وضعیت سند خود صرف‌نظر کرد و هیچ‌وقت خانه‌مان نوسازی نشد.»
- ارزش ملک مشاعی پایین است
یکی از نارضایتی‌های مالکان املاکی که سند مشاعی دارند، مربوط به ارزش پایین ملک مشاعی در مقایسه با سایر املاک است. «مهری بابایی» یکی از اهالی قدیمی محله مینابی، از اینکه ملکش سند مشاعی دارد، متحمل ضربه اقتصادی شده است. او در این‌باره می‌گوید: «همیشه تصور می‌کردم مساحت ملک من حدود ۲۰۰مترمربع است که این‌طور نبود بلکه خانه کلنگی من ۱۲۰متر بود که این هم به نحوه تقسیم اشتباه زمین در گذشته بر می‌گردد.
واحدهای اندازه‌گیری زمین در قدیم با حالا خیلی متفاوت بود و از این واحدها به‌صورت حدودی استفاده می‌کردند و مقیاس دقیقی برای آنها تعریف نشده بود. به‌عنوان مثال برای خرید زمین اصطلاحی به نام «من یا نیم من» به کار می‌بردند که من معادل ۴۰۰مترمربع و نیم من معادل ۲۰۰مترمربع بود.» او ادامه می‌دهد: «بعد از چند سال تصمیم به فروش خانه‌ام گرفتم، تا پای معامله پیش رفتم و وقتی خریدار متوجه شد ملک من سند مشاعی دارد حدود ۵۰ میلیون از مبلغ پرداختی را کم کرد و چون در خصوص تبدیل سند اطلاعات کافی نداشتم ناچار شدم قبول کنم. به‌صورت کلی قیمت املاکی که اسناد مشاعی دارند در مقایسه با املاک دیگر پایین است.»
- ملک من بلاتکلیف مانده است
در حال حاضر هدف اصلی معاونت شهرسازی و معماری در منطقه ۱۵، نوسازی بافت فرسوده با تشویق اهالی این محدوده به تجمیع پلاک‌ها است. این درحالی است که وجود برخی از املاک با اسناد مشاعی در این میان شهرداری را از هدف اصلی‌اش دور می‌کند. «عزت هاشمی»
یکی از اهالی محله مینابی در این‌باره می‌گوید: «در کوچه باریکی در محله مینابی زندگی می‌کنم که تقریباً تمام همسایگانم در حال تجمیع و نوسازی هستند. در حال حاضر ملک کلنگی من در میان ۶ پلاک فرسوده دیگر واقع شده و این درحالی است که مالکان این املاک سند شش دانگ دارند و ملک من هنوز سند مشاعی دارد، بارها به شهرداری مراجعه کردم اما به دلیل اینکه سند شش دانگ نداشتم نتوانستم در طرح تجمیع با سایر همسایگان قرار بگیرم. تصورکنید چندین سال است که از طرف همسایگانم تحت فشار هستم. آنها می‌خواهند ملکشان را نوسازی کنند و ملک من در میان چند ملک دیگر قرار گرفته و مانع نوسازی شده است. امید دارم در طرح جدیدی که شهرداری در نظر گرفته بتوانم سند شش دانگ دریافت کنم.»
- ۲۸۳۴ پلاک مشاع در اتابک و مینابی
جمعیت محله‌های اتابک و مینابی بر اساس سرشماری سال ۱۳۹۰ معادل ۴۷۴۹۰ است و مساحت محدوده با احتساب معابر ۲۰۵ هکتار است که ۸۷ هکتار آن در بافت فرسوده قرار گرفته است. بر اساس بررسی‌های انجام شده، پلاک ثبتی املاک واقع در محدوده محله‌های اتابک و مینابی از طریق سامانه شهرسازی و طرح تفصیلی شهر تهران، تعداد ۲۸۳۴ پلاک مشاع در ۲ محله وجود دارد. از این تعداد، ۱۵۲۸ پلاک در محله اتابک و ۱۱۱۴ پلاک در محله مینابی قرار دارد و با توجه به حجم عظیمی از تعداد املاک مشاع در محله‌های اتابک و مینابی (۳۵ هکتار از مساحت کل محدوده برابر با ۲۲. ۴۴درصد از مساحت محله‌ها به قطعات مشاعی اختصاص دارد) و ۸۷ هکتار از مساحت این محله‌ها در بافت فرسوده قرار دارد.
- شهردار منطقه /مشکل اسناد مشاعی حل می‌شود
مشکل چند ده ساله اسناد مشاعی مالکان محله‌های اتابک و مینابی رفع می‌شود. «وحید رضا محمدی» شهردار منطقه ۱۵ در این‌باره می‌گوید: «تعداد قابل توجهی املاک ریزدانه با اسناد مشاعی در بافت فرسوده محله‌های اتابک و مینابی وجود دارد که به دلیل مشکلات حقوقی اسناد مشاعی، مالکان آن نمی‌توانند اقدام به نوسازی ملک خود کنند.» محمدی ادامه می‌دهد: «از سال ۹۸ مکاتباتی در خصوص رفع مشکل اسناد مشاعی این ۲ محله با سازمان ثبت اسناد کشور صورت گرفت که خوشبختانه در حال حاضر به نتیجه رسیده و برای جلوگیری از اتلاف زمان مقرر شد سند تک برگ از سوی سازمان ثبت اسناد کشور و مجوز پروانه ساخت از سوی شهرداری منطقه ۱۵ آماده شود و به محض اخذ سند تک برگ، پروانه ساخت هم به‌صورت همزمان به مالک تحویل داده شود.»
- در مورد اسناد مشاع و مفروز (شش دانگ) بیشتر بدانیم
سند مشاع، سندی است که یک ملک یا زمین دارا ی چند مالک است و در آن حدود و ثغور ملک مشخص نیست به‌عنوان مثال شخصی مالک ۱۰۰متر از یک زمین هزار متری است و چند شریک دیگر در این زمین سهم دارند و چون در سند مشاعی حد و مرز سهم هر مالک مشخص نیست، در واقع در سندهای مشاع هریک از شرکاء صاحب بخشی از ملک هستند و فرایند فروش و انتقال قدری پیچیده می‌شود. از لحاظ حقوقی شهرداری نمی‌تواند به اسناد مشاعی مجوز و پروانه ساخت بدهد و حتماً مالک باید سند شش دانگ برای اخذ پروانه ساخت به شهرداری ارائه بدهد.
سند شش دانگ یا افراز شده سندی است که به‌صورت کامل به یک شخص تعلق دارد و حدود و ثغور ملک در آن مشخص است و این نوع سند یکی از معتبرترین اسناد است و واژه شش دانگ به معنای شش جهت شمال و جنوب، شرق و غرب، بالا و پایین ملک است.