همشهری آنلاین_ سارا جعفرزاده: این منطقه که در جنوب‌شرقی پایتخت قرار دارد، ۶درصد بافت فرسوده دارد و از سال گذشته تاکنون در خصوص تجمیع در بافت فرسوده هم رتبه نخست را در شهر تهران کسب کرده است. برای آشنایی بیشتر با کم و کیف این دستاوردها راهی شهرداری منطقه ۱۵ در خیابان خاوران شدیم و ساعتی پای صحبت‌های «مهدی‌صفدری» معاون شهرسازی و معماری شهردار منطقه نشستیم.
برای کسب رتبه نخست در زمینه صدور پروانه ساخت در شهر تهران، شهرداری منطقه ۱۵ چه اقداماتی را در بخش شهرسازی انجام داده است؟
فرایند صدور پروانه ساختمانی تقریباً پیچیده است و بخشی از آن برعهده معاونت شهرسازی و بخش دیگر برعهده مالک است. در کسب رتبه نخست در صدور پروانه ساخت، تلاش‌های مالکان را نمی‌توان نادیده گرفت. در روند اخذ پروانه ساخت ممکن است پرونده مالک ایرادات و نواقصی داشته باشد که با ضوابط و مقررات شهرسازی همخوانی ندارد اما خوشبختانه مالکان در این منطقه دستورالعمل‌ها را رعایت و به سرعت با راهنمایی کارکنان ما و دفاتر توسعه محله نواقص را برطرف می‌کنند. از طرفی کارکنان معاونت شهرسازی همکاری کامل را با مالکان دارند. همکاران ما هم در دفاتر توسعه محلی و دفاتر تسهیلگری بافت فرسوده و همچنین در نواحی در این زمینه همکاری لازم را دارند. پیشرفت شهرداری منطقه ۱۵ نه تنها در زمینه صدور پروانه بوده بلکه در ارزیابی‌های مختلف هم نتایج مثبتی گرفته‌ایم. از جمله کسب رتبه نخست در ستاد بازآفرینی در شهر تهران، رتبه نخست تجمیع پلاک‌های فرسوده، هم از نظر تعداد پروانه‌هایی که در اثر تجمیع بافت فرسوده صادر شده و هم از نظر میانگین قطعات تجمیع شده و در خصوص شاخص توسعه محلی هم رتبه دوم را کسب کرده‌ایم.
میزان صدور پروانه در سال گذشته و همچنین سال جاری چه تعداد بوده و پروسه صدور پروانه معمولاً چند روز طول می‌کشد؟
حوزه معاونت شهرسازی در سال گذشته تعداد ۱۰۰۸ پروانه ساختمانی و در ۳ ماه نخست سال جاری هم به‌رغم رکود حاصل از کرونا و رکود ساخت‌وساز تعداد ۲۹۶ پروانه ساختمانی صادر کرده است. از زمانی‌که مالک ساختمان تصمیم به تشکیل پرونده در خصوص ساخت می‌گیرد تا زمان اخذ پروانه ساخت حدود ۵۴ روز طول می‌کشد. البته این پروسه می‌تواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن انجام شود. به شرط اینکه مالکان زمان را مدیریت کنند و تمام کارهای اداری را به‌صورت دقیق و منظم انجام دهند. به‌عنوان مثال برخی از مالکان پراخت عوارض را به تعویق می‌اندازند و اینجاست که پرونده وارد روندی با عنوان در انتظار مالک می‌شود. بخشی از مدیریت زمان هم مربوط به کارکنان معاونت و دفاتر خدمت الکترونیک است که باید جدی گرفته شود.
با توجه به اینکه منطقه ۱۵ بافت فرسوده هم داردآیا این مسئله بر روند صدور پروانه ساخت تأثیر گذاشته است؟
شاخص فرسودگی دلیلی برای افزایش صدور پروانه در منطقه ۱۵ نیست. در منطقه ۱۵ فقط در ناحیه یک و بخشی از ناحیه ۲ بافت فرسوده داریم و در مقایسه با مناطق دیگر می‌توان گفت اوضاع بهتری داریم. حدود ۶درصد از این منطقه را بافت فرسوده تشکیل می‌دهد. این درحالی است که مساحت بافت فرسوده در مناطق دیگر به مراتب بیشتر از این میزان است. شاید مالکان بافت فرسوده انگیزه و تمایل بیشتری نسبت به سایر شهروندان برای نوسازی داشته باشند اما این موضوع در افزایش صدور پروانه به تنهایی دخیل نیست.
بالاترین تعداد اخذ پروانه و تجمیع پلاک‌های فرسوده در کدامیک از محله‌های منطقه صادر شده است؟
از لحاظ صدور پروانه و تجمیع پلاک‌های فرسوده محله طیب بیشترین آمار ا به خود اختصاص داده است.
تعریف معاونت شهرسازی در خصوص بافت فرسوده چیست و یک ساختمان چه فاکتورهایی باید داشته باشد تا فرسوده نامیده شود؟
تفسیر بافت فرسوده محدود به فرسودگی خود ملک نمی‌شود بلکه بافت فرسوده باید ۳ فاکتور همزمان داشته باشد؛ نفوذناپذیری، ریزدانگی و ناپایداری بنا. هر بنایی که این ۳ ویژگی را داشته باشد بافت فرسوده نامیده می شود. در خصوص نفوذناپذیری باید به کوچه‌های باریک، با عرض کم اشاره کنم که نمی‌توان خدمات شهری را در آنها ارائه داد. یعنی خودروهای آتش‌نشانی و آمبولانس نمی‌توانند داخل کوچه بروند و در خصوص ریزدانگی منظور املاک کلنگی است که متراژهای بسیار پایین دارند و در نهایت بنای ساختمان هم استحکام لازم را ندارد.
چه تسهیلاتی برای تجمیع در بافت فرسوده توسط شهرداری ارائه می‌شود؟
تسهیلات مختلفی برای تجمیع بافت فرسوده در نظر گرفته شده است. از جمله اینکه از مالکی که در بافت فرسوده ملک خود را تجمیع و نوسازی می‌کند عوارض شهرداری دریافت نمی‌شود است و فقط هزینه‌های مهندسان ناظر را می‌پردازند. با این شرایط که حتی کمک هزینه مهندسی هم برای آنها در نظر گرفته شده است. از طرفی با تشکیل کمیته نما، برای نمای مصوب شده کمک هزینه اجرای نما را تقبل می‌کنیم. در واقع کمیته نما در زمینه اجرای نما در بافت فرسوده تصیم گیرنده است و ما به مالک ابلاغ می‌کنیم که نمای ساختمان را مطابق با رأی کمیته نما اجرا کند و شهرداری تهران در این زمینه بودجه‌ای را در اختیار سازمان نوسازی قرار داده تا شهروندان مبلغ هزینه نما را از این سازمان دریافت کنند.
باتوجه به اینکه منطقه ۱۵ رتبه نخست در صدور پروانه را دارد اما باز هم خلأهای نوسازی در بافت فرسوده این منطقه دیده می‌شود. به نظر شما چه مانعی بر سر راه نوسازی در بافت فرسوده وجود دارد؟
یکی از مهم‌ترین موانع بر سر راه نوساز ی بافت‌های فرسوده، دیدگاه مالکان است. ما وقتی صحبت از نوسازی می‌کنیم با مالکانی از فرهنگ‌های مختلف و دیدگاه‌های متفاوت روبه‌رو هستیم که به‌عنوان مثال، ۶۰ سال از عمر خود را در یک خانه کلنگی ۶۰مترمربعی گذرانده‌اند و حالا باید با تجمیع صاحب یک آپارتمان ۶۰ متری شوند و در نهایت فضایی با عنوان حیاط را از دست می‌دهند. خود مالکان در بافت فرسوده به سختی راضی به تجمیع و نوسازی می‌شوند که در این شرایط کار دفاتر توسعه محله هم سخت می‌شود چون ساعت‌ها برای راضی کردن مالک باید وقت بگذارند. اغلب مالکان در بافت فرسوده شرایط اقتصادی مناسبی ندارند که هزینه ساخت را برعهده بگیرند و در این شرایط باید سازنده و پیمانکاری پیدا شود که کار ساخت ملک را برعهده بگیرد که در حال حاضر تعداد سازندگان در بافت فرسوده بسیار اندک است و تمایلی به ساخت در بافت فرسوده ندارند.
در شرایطی که برخی از سازندگان تمایلی به ساخت‌وساز در بافت فرسوده ندارند، راهکار مناسب چیست؟
شخصاً طرحی را قبلاً به شهرداری منطقه دیگری ارائه داده بودم مبنی بر اینکه چه‌کاری انجام دهیم که سازندگان صرفاً مناطق شمال شهر را برای نوسازی انتخاب نکنند و ما در جنوب شهر هم به همان نسبت نوسازی و ساخت‌وساز داشته باشیم. طرح ارائه شده به این صورت بود که سازنده را ملزم می‌کرد در صورتی‌که پروانه ساخت یک ملک ۱۰۰۰مترمربعی را در شمال شهر را دریافت می‌کند به ازای آن باید در مناطق جنوبی چند پلاک فرسوده را نوسازی کند. البته نه به‌صورت رایگان بلکه مبلغی را هم دریافت کند یا حتی مشارکت در ساخت داشته باشد تا ما شاهد توازن ساخت‌وساز در شمال و جنوب تهران باشیم. البته این طرح اجرایی نشد اما طرحی است که به نظر من در صورت اجرا نتایج مثبتی دارد.
در بافت فرسوده به‌ویژه محله اتابک تعدادی ملک و زمین خالی متعلق به سازمان نوسازی است و به‌صورت رهاشده باقی مانده، برنامه‌ای برای این قطعات رها شده دارید؟
در گذشته سازمان نوسازی تعداد زیادی املاک ریزدانه را خریداری و تخریب کرد اما با گذشت زمان با کمبود بودجه مواجه شد و با تغییر مدیریت رویکردها هم تغییر می‌کرد. خوشبختانه با تعامل خوبی که با سازمان نوسازی داریم پیشنهاد ارائه جواز ساخت برای املاک‌ریز دانه و قطعات زمین رها شده که مالک آنها سازمان نوسازی است را به مسئولان این سازمان داده‌ایم تا وضعیت بافت فرسوده را بهبود ببخشیم. در حال حاضر تعداد زیادی پروانه ساخت برای این سازمان در حال صدور است.
برای بهبود وضعیت زمین‌های خالی در بافت‌های فرسوده پروژه‌های خاصی تعریف شده است؟
ما برای زمین‌های خالی که متعلق به شهرداری منطقه و سازمان نوسازی بوده مطابق با استاندارد سرانه‌های خدماتی پروژه تعریف کرده‌ایم که جزو مصوبات ستاد بازآفرینی است. به‌عنوان مثال، پروژه ساخت کلانتری در محله اتابک، ساخت درمانگاه در محله مینابی و اتابک در دستور کار قرار دارد. به این روش، دیگر زمین خالی باقی نمی‌ماند و از طرفی سرانه‌های خدماتی برای شهروندان تأمین می‌شود. در واقع، ما به دنبال اجرایی کردن بسته تشویق نوسازی محله‌ها هستیم.
درباره بسته تشویقی نوسازی بیشتر توضیح دهید؟
شهرداری همیشه به دنبال این بوده و هست که برای هر محله‌ای بسته تشویقی مختص همان محله را تهیه کند. البته تا یک جایی این طرح پیش رفت و در نهایت متوقف شد. در حال حاضر ما به دنبال نوعی از بسته‌های تشویقی نوسازی بافت فرسوده هستیم که برای هر محله به‌طور جداگانه تعریف شود. این تصور که هر محله بسته تشویقی خود را می‌خواهد کاملاً درست و منطقی است و ما باید به این نتیجه برسیم که هر محله گنجایش و ظرفیت محدودی از لحاظ جمعیت دارد. به‌عنوان مثال، اگر الگوی تجمیع در یک محله را ۵ پلاک در نظر بگیریم، و مالکان ۵ پلاک برای تجمیع موافقت کنند، مجوز ساخت یک طبقه اضافه به مالک داده می‌شود تا صرفه اقتصادی داشته باشد. یا مثلاً در یک محله دیگر مالک را تشویق به عقب‌نشینی و عریض کردن گذر می‌کنیم، که تسهیلات ویژه برای مالکان در نظر گرفته می‌شود. در محله دیگر این امکان وجود دارد که گشایشی در طبقات ایجاد شود. بهترین گزینه این است که با افزایش طبقات فضای زمین را آزاد کنیم و شاهد کوچه‌های کم‌عرض و باریک نباشیم.
آیا مجوز ساخت بلند مرتبه‌سازی در منطقه ۱۵ صادر می‌شود؟
ما در منطقه ۱۵ بلند مرتبه‌سازی نداریم و در واقع به غیر از چند شهرک مسکونی که سال‌ها قبل ساخته شده در حال حاضر شاهد بلند مرتبه‌سازی نیستیم. در واقع منطقه ۱۵ تراکم جمعیت بالایی دارد و ما جمعیت مازاد داریم. در حال حاضر بین ۲۳۰ تا ۲۵۰ نفر در هکتار جمعیت داریم و این در حالی است که سرانه جمعیتی استاندارد ۱۵۰ نفر در هکتار است. در واقع ما به دنبال بهسازی محیط هستیم. به‌عنوان مثال، وقتی ملکی در ۲ طبقه فرسوده در محله‌ای داریم، بهترین راه این است که به ۶ یا ۷ طبقه تبدیل شود تا زمین بیشتری آزاد شود.
- اجرای پروژه‌های محرک توسعه
اخیراً اعلام شده قرار است پروژه‌های محرک توسعه در منطقه ۱۵ کلید بخورد. اهداف این پروژه‌ها، دستیابی بازآفرینی شهری است. رویکردی که به‌عنوان یک راهبرد جامع، برای ایجاد تغییر در یک مکان با نشانه‌های زوال به کار می‌رود. «مهدی صفدری» معاون شهرسازی و معماری شهردار منطقه ۱۵ در این باره بیشتر توضیح می‌دهد و می‌گوید: «پروژه‌های محرک توسعه، طرح‌های اجرایی هستند که شرایط منطقه ۱۵ را بهبود می‌بخشند و تصور اینکه در جنوب شهر قرار گرفته‌اید از بین می‌رود. این پروژه در حال حاضر در قالب مجتمع تفریحی، توریستی، اقامتی و فرهنگی در زمینی به مساحت ۸ هزارمترمربع در محله کیانشهر کلید خورده است. پروژه‌های محرک توسعه دیگری هم قرار است در این منطقه در آینده کلید بخورد.»
- ساخت‌وسازهای مدرن
امروزه در بخش‌هایی از منطقه ۱۵ شاهد ساخت‌وسازهایی در بافت‌های فرسوده هستیم که پیش از این تحرک چندانی برای نوسازی املاک فرسوده در آن صورت نمی‌گرفت. شدت فرسودگی در برخی از این محله‌ها، به حدی بود که در نگاه اول به نظر می‌رسید این بخش‌ها قابل سکونت نیست، اما با تلاش‌هایی که از سوی مدیریت شهری برای نوسازی بافت‌های فرسوده صورت گرفته است، بخش‌های فرسوده قبلی اکنون چهره نوساز و تازه‌ای به خود گرفته که قابل مقایسه با گذشته این محله‌ها نیست.
«خدیجه رضایی» مدیر بافت فرسوده و کارشناس شهرسازی و معماری در حوزه معاونت شهرسازی شهرداری منطقه ۱۵ در این‌باره می‌گوید: «پیشرفت در زمینه ساخت‌وساز، استفاده از مصالح استاندارد و مدرن در ساخت ساختمان‌های جدید باعث شده که مرز بالای شهر و پایین شهر تا حدودی از بین برود. درست است که کیفیت زندگی در برخی مناطق تهران بهتر است، اما به‌عنوان مثال در محله طیب در منطقه ۱۵ که دارای بافت فرسوده است، اکنون ساختمان‌هایی در حال ساخت است که مطابق با نیازهای شهروندان است. تأمین پارکینگ به شکل استاندارد صورت می‌گیرد، دسترسی به بزرگراه‌ها آسان است، سیستم اطفای حریق، آسانسور و ده‌ها نوع امکانات دیگر تعبیه شده که ارزش ساختمان را بالا برده و کیفیت زندگی شهروندان را افزایش می‌دهد.»
- بهسازی محیطی با نوسازی توأم است
پانزدهمین تکه پایتخت با ۶۴درصد تجمیع پلاک در سال ۹۸ و ۹۰درصد تجمیع پلاک در ۲ ماه نخست سال جاری از کل پلاک‌های نوسازی شده موفق به کسب رتبه نخست در میان مناطق ۲۲گانه شده است. این در حالی است که تنها ۶درصد این منطقه دارای بافت فرسوده است. رضایی در توضیح این مسئله می‌گوید: «یکی از دلایلی که باعث شده در زمینه تجیع بافت فرسوده پیشرفت خوبی را شاهد باشیم این است که در منطقه ۱۵ بهسازی محیطی در بافت فرسوده با نوسازی توأم است و به‌صورت برابر و یکسان پیش می‌رود. وقتی شهروندان در این منطقه شاهد این هستند که کیفیت زندگی و محیط پیرامونشان بالا می‌رود ترجیح می‌دهند در همان محله بمانند و نوسازی ملکشان را به نقل مکان به جای دیگری ترجیح بدهند. به همین دلیل است که بافت فرسوده در این حالت تنزل پیدا نکرده و بلکه روز به روز اوضاع بهتری پیدا می‌کند.
نظر شما