اگر چه با عبور از خیابان‌ها و معابر منطقه هنوز آثار ساختمان‌سازی اینجا و آنجا به چشم می‌خورد، آمارها نشان می‌دهد ساخت و ساز در تهران کاهش جدی پیدا کرده است. برای رونق بخشیدن به این بخش از اقتصاد، شورای شهر تهران تخفیف قابل توجهی در عوارض ساخت و ساز در نظر گرفته است که کارشناسان شهرداری منطقه دراین‌باره اظهارنظر کرده‌اند.
«سرور قدسی بروجنی» معاون شهرسازی شهرداری منطقه، را در یک روز پرکار و حین بررسی پرونده‌های این معاونت ملاقات کردیم. او که سابقه کاری طولانی در این معاونت دارد، آثار این تصمیم را بر بازار ساخت و ساز شرح داد.
- قبل از این هم، رکود در بخش ساخت و ساز منطقه 3 پیش آمده بود؟
بله، حدود سال 76 بود که دچار وضعیت مشابهی شدیم. بعد از آن، بازار باز شد تا الان که دوباره با رکود مواجهیم.
- شما اثر رکود فعلی را در اداره شهرسازی شهرداری منطقه 3 با چه نشانه‌هایی متوجه شدید؟
مراجعه برای صدور پروانه خیلی کم شده. نصف کسانی هم که تقاضای پروانه ساخت می‌کنند و به مرحله دستور نقشه می‌رسند نقشه‌ها را نمی‌آورند، یعنی در این مرحله، کار را رها می‌کنند. یک گروه دیگر هم در مرحله اعلام عوارض ریزش می‌کنند، یعنی عوارض را پرداخت نمی‌کنند.
- چند درصد از این گروه آخر، یعنی کسانی که عوارض پرداخت می‌کردند، کم شده است؟
ارزیابی‌های ما نشان می‌دهد به نسبت 4 ماه ابتدای سال گذشته حدود 30 درصد از متقاضیان در مرحله پرداخت عوارض دست از دنبال کردن پرونده می‌کشند و عوارض را حساب نمی‌کنند.
- یعنی دیگر انگیزه ساخت ندارند؟
بله، چون بازار وضعیت مطلوبی ندارد. فردی که تقاضای ساخت دارد برای فروش آپارتمان‌ها به قیمت خاصی برنامه‌ریزی کرده. وقتی قیمت فروش آپارتمان آماده کمتر از پیش‌بینی او باشد، مسلماً سرمایه‌اش را به خطر نمی‌‌اندازد.
- تخفیف عوارض چقدر تأثیرگذار است؟
برای کسانی که به صورت تجارتی مشغول این کارند حتماً تأثیرگذار است. 25 درصد یک عوارض میلیاردی رقم زیادی است.
- این برای شهرداری هم سود دارد که از یک چهارم عوارض صرف‌نظر کند؟
بله، در منطقه 3 ما چک‌های برگشتی خورده عوارض داریم یا کسانی هستند که به کل از ساخت و ساز صرف‌نظر کرده‌اند و درخواست ابطال پروانه داده‌اند. مجوزهایی که ما می‌دهیم تا 2 سال اعتبار دارد. اگر عوارض کمتر شود، خیلی از این پرونده‌ها به جریان می‌افتد و شهرداری هم به قسمتی از درآمدش دست پیدا می‌کند.
- بیشتر کسانی که در منطقه 3 اقدام به اخذ پروانه می‌کنند جزو چه گروهی هستند؟
ما 3 گروه اصلی داریم: بساز و بفروش‌ها یعنی سرمایه‌گذاران خصوصی که با مالکان مشارکت می‌کنند؛ پروژه‌های دولتی و سازمانی بزرگ؛ و شهروندانی که قصد ساخت املاک کلنگی‌شان را دارند. نمی‌شود نسبت آنها را با قطعیت مشخص کرد، ولی بطور کلی تعداد پروژه‌های مشارکتی بیشتر است.
- ملک کلنگی با چه معیاری مشخص می‌شود؟
در عرف، املاک کلنگی به خانه‌هایی می‌گفتند که بیشتر از 50 سال عمر داشتند. ولی تقریباً می‌شد خانه کلنگی را به این صورت تعریف کرد که هر ساختمانی که قبل از آیین‌نامه 2800 و با مصالح بنایی ساخته شده باشد کلنگی است.
- آیین‌نامه 2800 از چه موقع اجرا شد؟
این آیین‌نامه یک بار در سال 70 و نسخه دیگری از آن هم در سال 78 به صورت تکمیلی ابلاغ شد. بر اساس آیین‌نامه 2800، کیفیت ساخت باید در حد خاصی باشد. مثلاً ساخت سقف‌های ضربی آجری در آن ممنوع است و باید از مصالحی مثل بتون برای ساخت سقف یکپارچه استفاده کرد. ساختمان‌های فعلی با این استاندارد ساخته می‌شود.
مراجعه به اداره شهرسازی و دیدن پرونده‌های این بخش سؤالاتی ایجاد کرد که «حسین تمیمی» جانشین معاون شهرسازی، به آنها پاسخ داد. نمودارها و اشکال این گزارش نیز با کمک وی تهیه شده است. شاید با مطالعه آنها متوجه معنی بعضی از اصلاحات رایج در شهرسازی بشوید.
- این تخفیف 25 درصدی بیشتر از همه روی فعالیت ساختمانی چه گروهی در منطقه 3 تأثیر می‌گذارد؟
اول از همه، بساز و بفروش‌ها که از آنها به نام ساخت و ساز مشارکتی یاد می‌شود. بعد از آن، شرکت‌های بزرگ و سازمان‌ها و دست آخر هم، شخصی‌ها، یعنی کسانی که با سرمایه خودشان می‌خواهند خانه بسازند.
- بیشترین تقاضاها در منطقه 3 برای چه نوع ساخت و سازی است؟
برای تخریب خانه‌های قدیمی و کلنگی و تبدیل آنها به آپارتمان. البته با تغییر برخی قوانین، اخیراً احداث بنا در زمین‌های فاقد بنا هم ممکن شده.
- منظور از خانه‌های کلنگی چه خانه‌هایی است؟
ساختمان‌های یکی‌ـ دو طبقه که معمولاً اسکلت محکم ندارند کلنگی محسوب می‌شوند. ممکن است در آنها از ستون‌های آهنی هم استفاده شده باشد، ولی اغلب این تیرآهن‌ها اتصال درستی با هم ندارند یا اینکه به شیوه صحیحی به کار برده نشده‌اند و در نتیجه، اغلب آنها سستند. یکی از نشانه‌های این ساختمان‌ها طاق‌های ضربی است که الان به طاق‌های بتونی تغییر کرده.
- برج‌سازی در منطقه 3 چقدر رایج است؟ آیا این تخفیف شورای شهر و شهرداری در رونق آنها تأثیرگذار است؟
تغییر صحیح این بخش بلندمرتبه‌سازی است. اساساً ساختمان‌ها به چند شکل مشخص ساخته می‌شوند. رایج‌ترین آنها «باکس» نامیده می‌شود، یعنی بنایی 5 طبقه که مساحت هر طبقه آن 60 درصد زمین اصلی است و مجموعاً 300 درصد تراکم دارد. 40 درصد باقیمانده هم به حیاط اختصاص پیدا می‌کند.
این بیشترین تقاضا در منطقه 3 است. بعد از آن به «هرم» می‌رسیم، یعنی بعد از طبقه پنجم همین باکس، 50 درصد دیگر به صورت مثلثی ساخته می‌شود، به شکلی که از سوی ناظری که در معبر ایستاده دید نداشته باشد. البته جزئیات مهندسی و نقشه این بناها بسیار دقیقند. ساختمان‌های بزرگی که نوک‌تیزند، بعضاً از این قاعده پیروی می‌کنند.
هرم هم به صورت محدود در منطقه 3 رایج است، ولی اغلب سود زیادی ندارد. مورد آخر که کمتر از همه دیده می‌شود «برج‌ـ باغ» است، یعنی برجی تا 9 طبقه ارتفاع در 30 درصد مساحت باغ و وسط آن ساخته می‌شود. اجرای این طرح فقط در باغ‌ها و اراضی بزرگ ممکن است. با توجه به هزینه‌های بالای عوارض این پروژه‌ها، تخفیف 25 درصدی در ادامه کار آنها تأثیرگذار است.
- گفته می‌شود رونق بازار ساخت و ساز به تداوم 400 شغل کمک می‌کند. نظر شما دراین باره چیست؟
از این تعداد، 200 شغل در حوزه تأمین مصالح، فرآورده‌ها و صنایع ساختمانی است و 200 شغل دیگر هم مربوط به مشاغل فنی و مهندسی، از کارگران تا مشاوران، است که تداوم حرفه همه آنها در گرو رونق بازار ساخت و ساز است.
هر وقت ساختمانی در منطقه دچار مشکل می‌شود یا بنایی بر اثر گودبرداری ریزش می‌کند، از مسئولیت مهندس ناظر صحبت می‌کنند. کار مهندس ناظر چیست؟ مهندس ناظر وظیفه دارد حین کار، استحکام و مفاد ذکر شده در پروانه را کنترل و در 5 مرحله کیفیت و عدم خلاف را اعلام کند.
دیگر حوادثی که حین اجرای پروژه اتفاق می‌افتد اگر در حوزه کاری او باشد و سهل‌انگاری‌اش به اثبات برسد، مهندس ناظر و مالک ساختمان مقصر محسوب می‌شوند. ریزش ساختمان‌های همسایه یا محل گودبرداری هم اغلب ناشی از بی‌احتیاطی و به کار نگرفتن درست سازه‌های نگهبانی مثل شمع است.
- رکود فعلی از چه موقع شروع شد؟ آیا بعد از ابلاغ تصمیم شورای شهر تغییری در آن مشاهده شده؟
رکود بخش ساخت و ساز از یک سال پیش شدت گرفت. البته تغییرات کوچکی در منطقه 3 اتفاق افتاده. مثلاً ما در هفته اخیر، تعداد بیشتری تقاضای پایان کار داشتیم، ولی این به معنای پایان رکود نیست. امیدواریم تخفیف در نظر گرفته شده به رونق دوباره این بازار کمک کند.
- 25 درصد تخفیف برای عوارض ساختمانی
در جملات پایانی مصوبه شورای اسلامی شهر تهران، عوارض ساختمان در 6 مورد ذکر شده است که شامل 25 درصد تخفیف می‌شود. تمیمی این موارد را چنین شرح می‌دهد:
1ـ زیربنا: عوارضی است که کلیه سطوح اعم از خالص مسکونی، مشاعاتمثل راه پله و آسانسور را شامل می‌شود. فرمول محاسبه آن به این شکل است: قیمت منطقه‌ای × 30¥ × یک‌صدم× 2 مساحت کل بنا تعداد واحدهای مسکونی
2ـ تراکم: عوارضی است که صرفاً شامل بنای خالص مسکونی می‌شود.
3ـ تغییر کاربری: برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری و اداری است که به واسطه شورای شهر تعیین می‌شود.
4ـ پذیره: عوارضی ناچیز علاوه بر تغییر کاربری است که مخصوص واحدهای تجاری و اداری در نظر گرفته می‌شود.
5 ـ حق تشرف: به کلیه ساختمان‌هایی که عقب‌نشینی دارند و از مزایای افزایش تراکم آن بهره‌مند می‌شوند در مراحل پایان کار اختصاص دارد.
6 ـ پیش‌آمدگی: در املاکی محاسبه می‌شود که در خیابان‌های عریض‌تر از 12 متر و با سطح اشغال 60 درصد کنسول ساخته‌اند. در این عوارض 3 برابر قیمت منطقه‌ای در محاسبه مساحت قسمت پیش آمده در نظر گرفته می‌شود.
همشهری محله - 3