همشهری آنلاین _ حسن حسن‌زاده: طی سال‌های اخیر، نوسازی بافت فرسوده در فرحزاد به دلیل ابلاغ نشدن طرح تفصیلی و ضوابط ساخت‌وساز متوقف مانده و حل مشکلات و کمبودهای محله به کلافی سردرگم تبدیل شده بود. اکنون اما با ابلاغ طرح تفصیلی و ضوابط ساخت‌وساز، موانع تجمیع، نوسازی و ساخت‌وساز در فرحزاد از سر راه بر داشته شده و اهالی این محله امیدوارند که با آغاز فرایند نوسازی، زمینه برای توسعه امکانات و خدمات در فرحزاد فراهم شود. در گفت‌وگو با شورایاران و مدیر دفتر توسعه محله فرحزاد به جزئیات طرح تفصیلی و ضوابط ساخت‌وساز در فرحزاد پرداخته‌ایم.
- گام به گام تا تجمیع و نوسازی
اکنون که طرح تفصیلی محله فرحزاد ابلاغ شده و مالکان می‌توانند با اطلاع از ضوابط ساخت‌وساز، فرایند تجمیع و نوسازی پلاک فرسوده یا واحدهای مسکونی خود را آغاز کنند، دفتر توسعه محله فرحزاد در فرایند صدور پروانه از تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک تا انعقاد قراداد مشارکت و پیدا کردن سازنده مناسب، مشاوره‌های لازم را به مالکان ارائه می‌دهد و امکان تسهیل و تسریع در فرایند صدور پروانه را برای مالکان فراهم می‌کند. اگر قصد تجمیع و نوسازی دارید برای تسهیل این فرایند، مراحل پیش رو را گام به گام در دفتر توسعه محله فرحزاد در انتهای کوچه محسن فرحزادی طی کنید.
- مصائب زندگی در بافت فرسوده فرحزاد
از میدان فرحزادی تا بالادست محله ده‌ها کوچه مارپیچ مثل رشته سیم‌های در هم تنیده خانه‌های قدم و نیم قد را به یکدیگر وصل می‌کنند. در دل کوچه‌های پلکانی، پیدا کردن خانه‌های فرسوده کار دشواری نیست. در میان انبوه املاک ریزدانه، خانه‌های کوچکی که چند خانوار را در خود جا داده‌اند و آلونک‌های ناایمنی که بدقواره، کنج برخی از کوچه‌ها بالا رفته‌اند گوشه‌ای از مشکلات زندگی در بافت فرسوده فرحزاد را به نمایش می‌گذارد. در ۲ دهه اخیر به دلیل مهاجرت‌های بی‌رویه اتباع و اقوام مختلف به فرحزاد و ساخت‌وسازهای ناایمن و غیراصولی بافت فرسوده محله بیش از پیش افزایش یافت. زندگی در بافت فرسوده دردسرها و مشکلات فراوانی برای فرحزادی‌ها به همراه دارد. معضلاتی که کلید نهایی حل آن در گرو نوسازی بافت فرسوده است.
«مریم سلامت» عضو شورایاری محله فرحزاد به گوشه‌ای از معضلات زندگی در بافت فرسوده محله اشاره می‌کند: «بافت فرسوده ریشه اصلی توسعه نیافتگی و بسیاری از کمبودهای محله است. ده‌ها کوچه پلکانی و غیرقابل عبور در فرحزاد راه را برای خدمات‌رسانی به ساکنان بافت فرسوده بسته است. نه امکان تردد خودروهای شخصی به این معابر وجود دارد و نه خودروهای آتش‌نشانی، اورژانس و... می‌توانند در صورت بروز حادثه به این نقاط دسترسی پیدا کنند. حل این معضل و معضلات‌ریز و درشت دیگری مثل نبود شبکه فاضلاب شهری، خطرات زندگی در خانه‌های فرسوده و ناایمن جز با تجمیع و نوسازی امکانپذیر نیست.»
- مانع بزرگ نوسازی برداشته شد
بر کسی پوشیده نیست که کلید حل بسیاری از معضلات فرحزاد در نوسازی بافت فرسوده نهفته است. با وجود این، تجمیع و نوسازی در این محله همواره با موانعی روبه‌رو بوده است. در آخرین نقشه بافت فرسوده فرحزاد قریب به هزار و ۶۰۰ پلاک مسکونی و غیرمسکونی فرسوده در این محله شناسایی شده که به عبارتی حدود نیمی از پلاک‌های این محله را دربرمی‌گیرد. در سال‌های اخیر به جز پلاک‌های فرسوده‌ای که به دلیل موانع موجود بر سر راه تجمیع و نوسازی به حال خود راه شده بودند، مهاجرت‌های بی‌رویه به فرحزاد هم زمینه‌ساز ساخت‌وسازهای ناایمن و غیرمجاز شد تا معضلات بافت فرسوده فرحزاد دوچندان شود. یکی از مهم‌ترین موانع نوسازی در فرحزاد ابلاغ نشدن طرح تفصیلی محله بود.
«فائزه محمدی» مدیر دفتر توسعه محله فرحزاد در این‌باره می‌گوید: «اگر در محله‌ای طرح تفصیلی و ضوابط ساخت‌وساز ابلاغ نشده باشد، مالکان نمی‌توانند اقدام به نوسازی پلاک فرسوده یا ساخت‌وساز کنند. در فرحزاد هم ابلاغ نشدن طرح تفصیلی یکی از عواملی است که در این سال‌ها زمینه‌ساز رشد بافت فرسوده و پیامدهای ناشی از آن شد. اکنون پس از ابلاغ طرح تفصیلی فرحزاد، راه برای تجمیع و نوسازی پلاک‌های فرسوده و ساخت‌وساز در این محله براساس ضوابط و اصول ابلاغی هموار شده است.»
- همه چیز درباره جزئیات ضوابط ساخت‌وساز
اگرچه در سال‌های اخیر معضلات بافت فرسوده فرحزاد به دلیل ابلاغ نشدن طرح تفصیلی بیشتر از گذشته شده بود اما ابلاغ طرح تفصیلی و ضوابط ساخت‌وساز در فرحزاد گامی مهم برای حل معضلات و توسعه امکانات و خدمات در این محله است. محمدی از ضوابط ساخت‌وساز در فرحزاد براساس طرح تفصیلی می‌گوید: «ضوابط ویژه ساخت‌وساز پهنه‌های سکونتی و مختلط در محدوده واجد ارزش فرحزاد با توجه به قابلیت‌ها و ویژگی‌های بافت، اعمال تراکم بهینه برای کنترل جمعیت‌پذیری محله، توجه به محدودیت‌ها و ظرفیت‌های زیست‌محیطی، تأکید بر ارزش‌های بافت روستایی و رونق ساخت‌وساز در ۴ تیپ اصلی تدوین شده است. تیپ نخست شامل محدوده جنوبی و شرقی بافت محله می‌شود. تأمین پارکینگ قطعات این محدوده با توجه به عرض و شیب معابر، دانه‌بندی قطعات و نوع دسترسی در این محدوده داخل قطعات انجام می‌شود.
در این محدوده مجوز ساخت حداکثر ۳ طبقه روی زمین و یک طبقه زیر زمین داده می‌شود و تراکم طبقات هم به‌صورت پلکانی اعمال خواهد شد.»محمدی ادامه می‌دهد: «تیپ دوم هسته اصلی و روستایی محله را دربرمی‌گیرد. در این محدوده امکان مجوز ساخت تا حداکثر ۳ طبقه روی زمین داده خواهد شد. پارکینگ این قطعات به دلیل شرایط خاص قطعات شامل معبر پلکانی، عرض کم معبر(۳متر و کمتر)، شیب زیاد(بیش از ۲۰درصد) دسترسی صرفاً پیاده و همچنین بر کم ملک (۳متر و کمتر) با هدف تأکید بر انسان‌محوری و حداقل مداخله در بافت ارگانیک محله، باید در شعاع ۲۵۰ متری قطعات و در پارکینگ‌های محلی تأمین شود. در این تیپ هم تراکم طبقات به‌صورت پلکانی اعمال خواهد شد.»
محمدی از ضوابط ساخت‌وساز در محدوده شمالی محله می‌گوید: «تیپ سوم محدوده شمالی محله را دربرمی‌گیرد. در این محدوده با هدف تثبیت حقوق مکتسبه موجود قطعات و حفظ الگوی بافت، حداکثر مجوز ساخت ۲ طبقه روی زمین و به‌صورت پلکانی داده خواهد شد. با توجه به شرایط بافت، تأمین پارکینگ این قطعات هم حداکثر تا شعاع ۲۵۰ متری و در پارکینگ‌های محلی الزامی است.»
محمدی ادامه می‌دهد: «تیپ چهارم شمال قطعات مجاور محور امامزاده‌داود(ع) می‌شود. ساخت‌وساز در این تیپ به‌صورت مختلط و با غلبه خدمات، به‌ویژه خدمات فرهنگی و هنری در حداکثر ۳ طبقه روی زمین مجاز است. تأمین پارکینگ در این محدوده هم داخل قطعات انجام می‌شود.»
- تشکیل پرونده تجمیع در دفتر توسعه
در نخستین گام فرایند تجمیع و نوسازی، دفتر توسعه محله خدماتی شامل مشاوره به مالکان، رایزنی برای تجمیع املاک و اطلاع‌رسانی درباره بسته‌های تشویقی را به مالکان ارائه می‌کند.
- تشکیل پرونده الکترونیک و گرفتن دستور نقشه
در این مرحله مالکان برای تشکیل پرونده و گرفتن دستور نقشه به دفتر خدمات الکترونیک ارجاع داده می‌شوند. پیگیری و اقدامات پیشتیبان برای تسریع فرایند و حل مشکلات احتمالی از خدمات دفتر توسعه در این مرحله است.
- انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت
در این مرحله هم دفتر توسعه محله با ارائه خدماتی مانند تخمین اولیه تراکم و پیشروی، طبقات، متراژ تقریبی واحدها، طراحی نقشه معماری اولیه و... در کنار شماست. همچنین آموزش مسائل حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت و برگزاری جلسات توجیهی محاسبات ساخت‌وساز، معرفی ۳ سازنده دارای صلاحیت به مالکان (انتخاب توسط مالکان یا معرفی سازنده از سوی مالکان) و انعقاد قرار مشارکت در ساخت از دیگر خدمات دفتر توسعه در این مرحله است.
- معرفی تسهیلات تشویقی (پیش از گرفتن پروانه)
معرفی تسهیلات ودیعه مسکن به پرونده‌های مشمول دریافت و پیگیری گرفتن کمک هزینه خدمات مهندسی (نظارت، مکانیک خاک و...) از خدمات دفتر توسعه در این مرحله از فرایند تجمیع و نوسازی است.
- معرفی تسهیلات تشویقی (پیش از گرفتن پروانه)
معرفی تسهیلات ودیعه مسکن به پرونده‌های مشمول دریافت و پیگیری گرفتن کمک هزینه خدمات مهندسی (نظارت، مکانیک خاک و...) از خدمات دفتر توسعه در این مرحله از فرایند تجمیع و نوسازی است.
- معرفی تسهیلات تشویقی (پیش از گرفتن پروانه)
معرفی تسهیلات ودیعه مسکن به پرونده‌های مشمول دریافت و پیگیری گرفتن کمک هزینه خدمات مهندسی (نظارت، مکانیک خاک و...) از خدمات دفتر توسعه در این مرحله از فرایند تجمیع و نوسازی است.
- معرفی تسهیلات تشویقی (پس از گرفتن پروانه)
در این مرحله دفتر توسعه محله با معرفی گرفتن تسهیلات بانکی (وام بافت فرسوده) کمک هزینه اجرای نما و معرفی انشعابات رایگان به مالکان خدمات‌رسانی می‌کند.
- پشتیبانی مستمر تا تحویل واحدها و اسناد تفکیکی
در آخرین گام فرایند تجمیع و نوسازی، دفتر توسعه محله با پشتیبانی و مشاوره تا پایان دوره ساخت و تحویل واحدها و نیز ایفای نقش داوری در صورت درخواست متقاضیان در موارد لازم و در صورت بروز هرگونه اختلاف میان طرفین کنار مالکان است.
- شرایط نوسازی پلاک‌های قولنامه‌ای
با ابلاغ طرح تفصیلی و ضوابط ساخت‌وساز در فرحزاد، اکنون مالکان پلاک‌هایی که سند رسمی دارند می‌توانند تجمیع و نوسازی پلاک فرسوده یا ساخت واحدهای مسکونی و غیرمسکونی جدید را براساس ضوابط ابلاغی آغاز کنند. اما همواره یکی دیگر از موانع بزرگ نوسازی در فرحزاد، وضعیت سند مالکیتی در این محله است. حدود ۷۰درصد املاک فرحزاد سند رسمی ندارند و از املاک قولنامه‌ای محسوب می‌شوند. از آنجایی که بخش زیادی از بافت فرسوده فرحزاد را پلاک‌های فرسوده قولنامه‌ای تشکیل می‌دهند، رسیدگی به وضعیت نوسازی این پلاک‌ها هم از اهمیت فراوانی برخوردار است. محمدی در این‌باره می‌گوید: «اکنون بسیاری از پلاک‌های فرحزاد سند رسمی ندارد و این مورد هم یکی از مشکلات اصلی در توسعه فرحزاد است. اما براساس قانون، مالکان پلاک‌های قولنامه‌ای هم در صورت واجد شرایط بودن می‌توانند براساس ضوابط طرح تفصیلی فرحزاد اقدام به نوسازی کنند.»
- وظایف متقاضیان در فرایند تجمیع و نوسازی چیست؟
در هرکدام از مراحل فرایند تجمیع و نوسازی، متاقضیان تجمیع و نوسازی اعم از مالک یا سازنده وظایفی دارند که انجام آنها در هر مرحله به پیشرفت سریع‌تر فرایند کمک می‌کند. عمل به این موارد را در گام‌های هشت‌گانه فرایند تجمیع و نوسازی در دفتر توسعه محله فراموش نکنید.
- مالکان باید در مرحله تشکیل پرونده تجمیع در دفتر توسعه محله، مدارک هویتی و مالکیتی خود را ارائه و فرم تشکیل پرونده تجمیع و نوسازی را تکمیل کنند.
- در مرحله دوم فرایند تجمیع و نوسازی مالکان باید در دفتر خدمات الکترونیک تشکیل پرونده انجام دهند و رسید و دستور نقشه را به دفتر توسعه محله ارائه کنند.
- در گام سوم یا همان مرحله انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و سازنده باید به مفاد قرارداد مشارکت در ساخت(در صورت عقد قرارداد در دفتر توسعه محله) پایبند باشند.
- در این مرحله مالکان باید در انجام امور اداری همکاری کنند و مدارک مورد نیاز را براساس دستورالعمل ابلاغی دفاتر توسعه محله ارائه کنند.
- در مرحله پیگیری گرفتن پروانه تخریب و نوسازی، مالکان برای حل مشکلات احتمالی باید با دفتر توسعه محله در ارتباط و تعامل باشند. همچنین باید پروانه و برگه مهر و امضا شده آغاز عملیات اجرایی را به دفتر توسعه محله ارائه کنند.
- در مرحله تحویل ملک و آغاز تخریب و نوسازی هم مالک و سازنده باید به مفاد قرارداد مشارکت پایبند بوده و براساس زمان‌بندی اقدام کنند.
- در گام هفتم یا همان مرحله معرفی تسهیلات تشویقی(پس از گرفته پروانه) مالکان باید در انجام امور اداری با دفتر توسعه محله، همکاری و مدارک لازم را براساس دستورالعمل ابلاغی دفاتر توسعه محله ارائه کنند.
- در آخرین گام فرایند تجمیع و نوسازی تا تحویل واحدها و اسناد تفکیکی، مالک و سازنده باید به مفاد قرارداد مشارکت در ساخت پایبند بمانند و در انجام امور اداری همکاری کنند.