بسیاری ازصنایع به نحو مستقیم یا غیرمستقیم با بخش مسکن ارتباط دارند و رونق بخش مسکن به افزایش اشتغال نیز منجر می‌شود.
در4سال اخیر شاهد 2 رویداد مهم در بخش مسکن بودیم؛ نخست رشد شدید قیمت و رونق فراوان که ناشی از سرازیر شدن سیل نقدینگی بود و دوم، رکود شدیدی که به کاهش قیمت، توقف ساخت‌وساز و دادوستد در این بازار منجر شد که امروز شاهد آن هستیم.
در این شرایط دولت آینده چه سیاستی را باید اعمال کند تا اقتصاد کشور و به تبع آن بخش مسکن از شرایط رکود جاری خارج شود و اقتصاد کشور رونق خود را باز یابد؟ با دکتر عباس آخوندی وزیر سابق مسکن در دولت‌های گذشته در مورد شرایط جاری بازار مسکن به گفت‌وگو نشستیم.
- دلیل شرایط جاری بازار مسکن چیست و کاهش قیمت مسکن ناشی از چیست؟
بررسی بازار و قیمت مسکن در یک دوره کوتاه مدت عملی نیست. باید روند بازار مسکن را در یک دوره بلندمدت و حداقل 3سال بررسی کرد. شرایط امروز بازار مسکن ناشی از رکود است؛ رکودی که در کل اقتصاد کشور حاکم است. این کاهش ناشی از عوامل بنیادی بخش مسکن نیست؛ یعنی تحولی که با عنوان کاهش قیمت از آن یاد می‌شود ناشی از عرضه فراوان مسکن و یا کاهش تقاضای آن نیست بلکه ناشی از رکودی است که در اقتصاد کشور به‌وجود آمده و این رکود موجب کاهش نسبی در قیمت مسکن شده است.
- رکود در اقتصاد کشور ناشی از چیست؟
رکود به‌دلیل سیاست انقباضی است که از اوایل سال87 از سوی رئیس‌کل سابق بانک مرکزی اعمال شد. این سیاست با این هدف انجام شد تا از شکل گیری یک موج تورمی شدید جلوگیری کند. موجی که می‌توانست بسیار ویرانگر باشد و اقتصاد ملی را به چالش کشد. این شرایط اقتصادی نتیجه سیاست انبساطی شدیدی بود که دولت در 2 سال پیش از آن اتخاذ کرده بود و تمامی اقتصاددانان منتظر آن بودند و علائم آن از آغاز سال گذشته کاملا مشهود بود.
طهماسب مظاهری، رئیس‌کل وقت بانک مرکزی ابتدای سال78 این سیاست را اتخاذ کرد. در شهریور‌ماه سال قبل اعلام شد که تورم به 29درصد رسیده و پیش‌بینی‌ها نشان می‌داد که اگر این وضع ادامه یابد وضع اقتصادی خطرناک می‌شود و از این‌رو او سیاست انقباضی شدیدی را اعمال کرد که رشد نقدینگی در اقتصاد به کلی متوقف شد و سیاست‌های جمع آوری پول نقد بکار گرفته شد تا از سیل تورم جلوگیری کند. برخی براین باورند که اگر این سیاست‌های بانک مرکزی اعمال نمی‌شد امروز ما با تورم بیشتری روبه‌رو بودیم. اما سرجمع دولت با این امر مخالف بود و همین، به برکناری او از سمت ریاست کل بانک مرکزی انجامید.
البته برخی اقتصاددانان نسبت به شدت سیاست انقباضی انتقاد داشتند. این سیاست می‌توانست کمی ملایم‌تر اعمال شود. یعنی در دولت نهم شدت افزایش نقدینگی در یک دوره به گونه‌ای بود که در مدت 2سال 100درصد افزایش یافت و این روند یک دفعه اوایل سال 87 به کلی متوقف شد. کنترل شدید نقدینگی و جمع آوری پول همه بنگاه‌ها را با مشکل روبه‌رو کرد و این مسئله به‌طور طبیعی در بخش مسکن هم آثار خود را نشان داد و با رکودی که پیش آمد قیمت‌ها به میزان محدودی کاهش یافت. بنابراین دلیل وجود شرایط امروز در بازار مسکن را باید در سیاست‌های پولی مالی و نه در داخل بخش جست‌وجو کرد!
- اما برخی آمارهایی که از سوی دولت اعلام می‌شود از افزایش عرضه حکایت دارد. این آمارها به افزایش صدور پروانه ساختمان و مسکن مهر به‌عنوان آمارهایی که در واقع به افزایش عرضه منجر شده اشاره می‌کند. آیا عرضه مسکن افزایش نیافته است؟
اگر عرضه افزایش یافته باشد باید آثار آن را در رونق بازار مسکن دید. چنین چیزی اگر هم رخ داده باشد در بازار‌های اصلی مسکن نبوده است؛ یعنی ما در شهرهای بزرگ شاهد نیستیم که عرضه از تقاضا پیشی گرفته باشد. صدور پروانه نشانه انجام ساخت‌وساز نیست. در عین حال مسکن مهر هم در مرحله واگذاری زمین است و هنوز به مرحله عرضه نرسیده است. در واقع این طرح هم بخش خاصی از تقاضا را هدف گرفته که در واقع کل تقاضای بازار مسکن در این بخش نیست؛ یعنی بخش کم درآمد که در اصل متقاضی مؤثر بازار مسکن نیست. بنابراین همه مسائل جاری بازار مسکن ناشی از سیاست‌های انقباضی کنترل تورم در بانک مرکزی در دوره دبیرکلی طهماسب مظاهری است.
- آیا مطرح‌شدن موضوع اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن یا سیاست مالیاتی اتخاذ شده، به‌عنوان سیاست‌های دولت برای کنترل سوداگری در بخش مسکن مؤثر نبوده است؟
مسئله اعمال سیاست مالیاتی در بخش مسکن در آغاز راه است و هنوز اجرایی نشده است و اگر هم اجرایی شود باید در یک دوره طولانی بررسی شود. با اعلام و سخن گفتن در این مورد نمی‌توان در بازار مسکن تاثیری پایدار ایجاد کرد.
رکودی که در بازار مسکن وجود دارد فراتر از این بازار است. این رکود در کل بخش‌های اقتصادی مشاهده می‌شود. البته بخشی هم تحت‌تأثیر تحولات اقتصاد جهانی است که آثار آن به تدریج خود را در اقتصاد کشور نشان می‌دهد. در یک دوره در جهان قیمت فولاد از هزار دلار نیز فراتر رفت و این قیمت یک‌باره به شدت کاهش یافته است. این شرایط برای بنگاه‌های داخلی مشکل ایجاد کرده است و طبیعی است که بخش‌های دیگر نیز تحت‌تأثیر این تحولات با مشکل مواجه شوند.
- برای مشکل مسکن و شرایط اقتصادی جاری در کشور که از نظر شما یک رکود فراگیر است چه راه‌حلی هست؟
اگر دولت آینده بتواند بخش مسکن را با توجه به فرصت کاهش قیمت مصالح در جهان فعال کند این تحرک برکل اقتصاد تاثیر مثبت خواهد داشت. این مسئله با تحریک تقاضای مسکن قابل دسترسی است. فعال‌شدن بخش مسکن به تولید در دیگر بخش‌ها منجر‌می‌شود و شغل ایجاد می‌کند و اقتصاد در مجموع به تحرک واداشته می‌شود و این می‌تواند راهی برای خروج اقتصاد کشور از رکود باشد.
- تحریک تقاضا با فراهم شدن شرایط برای بانک‌ها برای پرداخت وام خرید مسکن عملی می‌شود. دولت نهم اعلام کرده که امکان تبدیل وام ساخت به خرید مسکن را می‌دهد؛ این به تحریک تقاضا منجر نمی‌شود؟
این سیاست به تحریک تقاضا منجر نمی‌شود. تبدیل وام ساخت به خرید پیش از این هم اجرا می‌شده است. عین انتقال تسهیلات اتخاذی از سازنده به خریدار است. تصمیم دولت در این زمینه کار چندان جدیدی نیست. منظورم از تحریک تقاضای بخش مسکن در گروه درآمدی میانی کشور از طریق ارائه تسهیلات بانکی متکی بر پس‌اندازاست. این اقدام است که می‌تواند موجب تحریک تقاضا در این بخش شود.
اگر این سیاست در دستور کار قرار گیرد به‌طور طبیعی باید سیاستگذاران افزایش قیمت را به‌عنوان بخشی از این سیاست بپذیرند. این سیاست نمی‌تواند آثار تورمی نداشته باشد، البته چون قیمت نسبی جهانی مصالح پایین آمده است از جهت زمانی، زمان موجود بهترین زمان برای اتخاذ سیاست تحریک تقاضا در بخش مسکن است و اگر با تدبیر اجرا شود می‌توان آثار تورمی آن‌را نیز کنترل کرد.
هرچند تحریک تقاضا قیمت را هم تحریک می‌کند و دولت باید افزایش نسبی قیمت را بپذیرد، لیکن در ازای آن شاهد رونق در اقتصاد و افزایش اشتغال خواهیم بود. اینک دولت بر سر یک دو راهی است که یا رکود را بپذیرد و از ارزش تبلیغی پایین بودن نسبی قیمت‌ها سود ببرد و یا آنکه از فرصت استفاده کند و با تقبل کمی ریسک و مدیریت آن، تقاضای بخش مسکن را تحریک کند و اقتصاد را از رکود خارج سازد. باید دید دولت کدامیک را اتخاذ خواهد کرد.
