همشهری آنلاین_ مهدی اسماعیل‌پور: بر همین اساس، مقدار بسیار اندکی از مساحت منطقه ۲۱ شامل بافت فرسوده می‌شود. در شرایطی که ساکنان برخی از محله‌های منطقه مانند شهرک «استقلال» از فرسوده بودن محله‌شان گلایه می‌کنند و درخواست دارند تا بسته‌های تشویقی نوسازی در بافت فرسوده برای آنها نیز فعال شود، به سبب قانون، فقط بخش‌هایی در شهرک «وردآورد»، شامل بافت فرسوده منطقه ۲۱ است. با معاون معماری و شهرسازی شهردار منطقه ۲۱ درباره بافت فرسوده و هم‌چنین میزان ساخت‌وسازهای انجام شده در این تکه از غرب پایتخت، گفت‌وگو کرده‌ایم.
هر فرسوده‌ای «بافت فرسوده نیست»
«محمدعلی نعمت‌زاده»، صحبت‌هایش را با تعریف بافت فرسوده و شرایطی که موجب می‌شود به یک محدوده بافت فرسوده اطلاق شود، آغاز می‌کند: «براساس مصوبه کمیسیون ماده ۵ «شورای عالی شهرسازی»، بافت فرسوده شامل یک بلوک شهری می‌شود که شرایط و ویژگی‌هایی دارد. بنا براین، صرفاً به یک یا چند خانه قدیمی بافت فرسوده نمی‌گویند. بلوک شهری مجموعه‌ای از چند پلاک است که در یک محدوده معبری قرار دارد. به عبارت دیگر معبر شمالی، جنوبی، شرقی و غربی که تعدادی ملک در بین آنها قرار گرفته است. اکنون این بلوک شهری باید هم زمان دارای ۳ ویژگی باشد تا بافت فرسوده محسوب شود. نخست اینکه بیش از ۵۰درصد قطعات آن زیر ۲۰۰متر باشد. دوم بیش از ۵۰درصد معبرهای آن زیر ۶متر باشد و سوم بیش از ۵۰درصد ساختمان‌هایش قدیمی باشد. اگر بلوکی تنها یکی از این ۳ شرط را نداشته باشد، «بافت ناپایدار» محسوب می‌شود. تفاوت بافت فرسوده و «بافت ناپایدار» هم مشوق‌هایی مانند وام نوسازی و تراکم تشویقی و تخفیف در عوارض است که به نوسازی در بافت فرسوده تعلق می‌گیرد، درشرایطی که «بافت ناپایدار» از این امتیازها برخوردار نیست. معاونت شهرسازی از شرکت مشاور درخواست کرده تا در تعریف بافت فرسود شهر تهران بازنگری انجام دهد. چون طرح تفصیلی بر اساس ممیزی‌های سال ۱۳۸۴ نوشته شده است. بسیاری از بلوک‌های شهری که آن زمان فرسوده بودند، امروز یکی از این ۳ شرط را از دست داده‌اند و دیگر بافت فرسوده محسوب نمی‌شوند و این موضوع روی سامانه باید اصلاح شود. اکنون شهروندی مراجعه می‌کند و می‌گوید. خانه ما قدیمی شده و بافت فرسوده است یا ۳ پلاک قدیمی در کنار هم هستیم و بافت فرسوده محسوب می‌شویم. این در شرایطی است که بافت فرسوده شرایط و ضوابط خود را دارد. ممکن است این خانه‌ها بافت قدیمی و ناپایدار باشند اما بافت فرسوده محسوب نمی‌شوند. آنچه که بیشتر به گوش شما می‌خورد و به ما مراجعه می‌کنند، از این دست است.»
- نیم هکتار بافت فرسوده
معاون معماری و شهرسازی منطقه ۲۱ از نصف شدن مساحت بافت فرسوده تا ابتدای سال جاری خبر می‌دهد: «منطقه ما حدود ۵۲۰۰ هکتار مساحت دارد که یک هزارم‌درصد آن بافت فرسوده است که آن‌هم شامل ۲ بلوک کوچک در محله وردآورد می‌شود. جدول زمان‌بندی برای نوسازی بافت فرسوده داریم که مطابق آن ۴۶درصد از بافت فرسوده منطقه تا ابتدای سال ۱۳۹۹ نوسازی شده است. یعنی کل مساحت بافت فرسوده در منطقه ما حدود نیم هکتار می‌شود. برنامه‌ای مدون برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده داریم که هر ۳ ماه یک‌بار اداره کل نوسازی شهر تهران آن را بررسی کرده و پروانه‌هایی که در بافت فرسوده صادر شده را به ما اعلام می‌کند. این برنامه دارای زمان‌بندی است. برای مثال، اگر ۳۵۰ پلاک در بافت فرسوده قرار دارد، سال ۱۳۹۷ باید یک تعداد، سال ۱۳۹۸ تعدادی و سال ۱۳۹۹ نیز تعدادی دیگر نوسازی شوند. ما به‌طور دقیق بر مبنای آن برنامه پیش رفته‌ایم و حدود ۴۶درصد منطقه، نوسازی و مساحت بافت فرسوده ما تقریباً نصف شده است. در چنین شرایطی اگر قرار بر بررسی مجدد باشد احتمال دارد این ۲ بلوک در وردآورد دیگر ۳ شرط احراز بافت فرسوده را دارا نباشند و بافت فرسوده محسوب نشوند. البته این بازنگری زمانبر است.»
- شهرک استقلال هم در بافت فرسوده قرار می‌گیرد
معاون معماری و شهرسازی منطقه ۲۱ با اشاره به درخواست برخی از اهالی محله‌ها برای برخورداری از امتیازهای ساخت‌وساز در بافت فرسوده، از احتمال اضافه شدن چند بلوک شهرک استقلال به محدوده بافت فرسوده می‌گوید: «برخی از شهروندان که ملک‌شان قدیمی و فرسوده شده به سبب گمان اشتباهی که از تعریف بافت فرسوده دارند، درخواست پروانه ساخت‌وساز در بافت فرسوده دارند. یا می‌خواهند که پرونده‌شان را به کمیسیون ماده ۵ بفرستیم. مانند شهرک «دانشگاه» که در دهه ۵۰ ساخته شده و ساختمان‌هایش قدیمی است، اما برای مثال، شرط گذرهای زیر ۶متر را ندارد. شهرداری یک شرکت مشاور را انتخاب کرده و درحال کار کردن روی موضوع بافت فرسوده است. البته در بازنگری هم بعید است که برای منطقه ۲۱ اتفاق خاصی بیفتد چون کمتر از ۱۰درصد مساحت منطقه را بافت مسکونی تشکیل می‌دهد. غالب منطقه ما صنعتی و نظامی است. حدود ۳۰درصد صنعتی و ۲۵درصد هم نظامی که آن‌هم در پهنه‌های s صنعتی قرار دارد. بخش‌های دیگر را هم بوستان‌ها و بزرگراه‌ها تشکیل می‌دهند. به احتمال زیاد در آینده، تعدادی از بلوک‌های شهرک «استقلال» نیز شامل طرح بافت فرسوده می‌شود. در شهرک استقلال بافت ناپایدار داریم و ۲ تا ۳ بلوک در این محله ساختمان‌های قدیمی دارند که شامل بافت ناپایدار می‌شوند. درخواست بررسی مجدد داده‌ایم و احتمال دارد که چند بلوک شهرک استقلال هم شامل بافت فرسوده شوند.
- رکود در ساخت‌وساز
معاون شهردار منطقه از رکود ساخت‌وساز به‌ویژه در محله شهرک استقلال می‌گوید: «حدود ۲ سال می‌شود که همه مناطق شهر تهران از جمله منطقه ۲۱ با کاهش شدید صدور پروانه ساخت‌وساز مواجه هستند که به بالا رفتن قیمت ملک و زمین و هم‌چنین نبود رونق ساخت‌وساز به سبب گرانی و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز بر می‌گردد. به‌طور متوسط، در سال‌های ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ یک پروانه در روز صادر شده و در طول یک سال، حدود ۳۵۰ پروانه ساخت‌وساز صادر کرده‌ایم. این رقم در دوران رونق اقتصادی بین ۸۰۰ تا هزار پروانه ساخت‌وساز در سال بود. یعنی طی سال‌های اخیر، درخواست‌های صدور پروانه به یک سوم کاهش پیدا کرده است. یکی از دلایل این کاهش، همان‌گونه که اشاره شد مشکلات اقتصادی است. موضوع دیگر به کاهش تعداد املاک قدیمی بر می‌گردد. برای مثال، در سال‌های گذشته، داخل یک کوچه ۱۰ ملک قدیمی وجود داشت اما امروز شاید ۲ ملک قدیمی هم در همان کوچه نباشد. با وجود افزایش قیمت ملک در یکی ۲ سال اخیر، رکود در ساخت‌وساز همچنان وجود دارد. بیشترین ساخت‌وسازهای منطقه ۲۱ در محله‌های تهرانسر و وردآورد است. بیشترین رکود ساخت‌وساز را هم در شهرک استقلال داریم. یکی از دلایل رکود در شهرک استقلال، تراکم پایین ساخت‌وساز در این محله است. چندین مکاتبه انجام داده‌ایم تا بتوانیم تراکم ساخت‌وساز را در این محله بالا ببریم تا مردم برای ساخت‌وساز تشویق شوند. البته موضوع تراکم پایین را در محله‌های وردآورد و شهرک «آزادی» نیز داریم اما در این محله چون کیفیت ساختمان‌ها و کیفیت سکونت تفاوت دارد، مردم مشکل چندانی با ۳ طبقه تراکم ندارند. اما بافت شهرک استقلال چون مانند وردآورد و شهرک آزادی نیست، استقبال چندانی نمی‌شود. دلیل دیگر هم این است که بیشتر ملک‌های این محله، قولنامه‌ای هستند و باید مشکل‌شان را با اداره کل راه و شهرسازی حل کنند. شاید اگر این خانه‌ها سند داشتند، رونق ساخت‌وساز در شهرک استقلال بیشتر می‌شد.»