هر یک از مدیران ارشد منطقه هر طرح و ایده‌ای را که قرار است در محله‌ها اجرا کنند، ناخواسته با پدیده دیرآشنایی مانند «بافت فرسوده» مواجه می‌شوند، پدیده‌ای که یک از یکسو به قوانین و باید و نبایدهای سازمان میراث فرهنگی استان و از سوی دیگر به خواسته و توان مالی مالکان ساکن در این محله‌ها وصل است.
اما به هر حال باید این مشکل را حل کرد و انگار مسکن نوسازان بهترین شروع است. این روزها مهم‌ترین مأموریت مهندس هادی مقدس‌زاده کرمانی، به عنوان مدیرعامل شرکت نوسازان منطقه مسئله نوسازی بافت های فرسوده است. او قرار است در قالب ایجاد شرکت‌های نوسازان، نهادینه کردن نگرش منطقه‌محوری، ایجاد فرصت و ظرفیت جدید برای نوسازی بافتهای فرسوده و استفاده از مشارکت نهادهای خصوصی، نوسازی بافتهای فرسوده منطقه را دنبال کند.
مقدس‌زاده به پرسش‌های پراکنده‌ای درباره این موضوع پاسخ داده است: برای بازسازی بافتهای فرسوده در سال 88 مشخصاً چه برنامه‌هایی دارید؟ بر اساس مطالعات کارشناسان 35 درصد از منطقه در فهرست بافتهای فرسوده طبقه‌بندی می‌شوند. قرار است برنامه‌هایی در 3 حوزه طرح، تسهیلگری و اجرا برای این محله‌ها تهیه و اجرا شود.
در حوزه طرح، تاکنون سند بالادستی طرح جامع شهر تهران تهیه شده، علاوه بر این طرح تفصیلی تهران برای همه مناطق در اندازه یک ده هزارم نیز تهیه شده است. با این حال مهندسان متولی طرح، نقشه‌هایی در اندازه یک دوهزارم را تهیه کرده‌اند اما هنوز به شهرداری‌های مناطق تهران ابلاغ نشده است.
در این اسناد پهنه‌بندی کاربری‌های تجاری، مسکونی و فضای فرهنگی آموزشی و فضای سبز نیز مشخص شده است. علاوه بر این قرار است برای هر محله‌ای در منطقه، طرح منظری تهیه شود. از میان 593 هکتار بافت فرسوده منطقه، برای حدود 344 هکتار طرح منظر در دست تهیه است.
الان 9 مشاور بر روی این طرح منظرها کارشناسی می‌کنند. تا الان 4 طرح منظر به وسعت 93 هکتار تحویل سازمان نوسازی شده اما ابلاغ نشده است. طرح منظر بقیه251 هکتار نیز قرار است تا پایان امسال تهیه شود. الان از 593 هکتار، حدود 250 بلوک فرسوده نیز بدون طرح منظر داریم. این بلوک‌های فاقد طرح، باید مجدداً شناسایی و بررسی شوند تا در سال 89 برای آنها طرح منظر تهیه شود.
تا الان چه تعداد واحد مسکونی فرسوده در منطقه تخریب و بازسازی شده‌اند؟ طبق آمار و ارقام ارائه شده از شهرداری منطقه در 3 ماهه سال 88 از 373 درخواست شهروندان، تعداد 137 واحد پروانه ساختمانی دریافت کرده‌اند. در میان این 137 واحد، شرایط لازم برای 75 احراز شده که پروانه ساختمانی گرفته‌اند که به 49 هزار مترمربع نوسازی بافتهای فرسوده منجر شده است.
با این حال براساس برنامه‌ریزی سازمان نوسازی پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال 88، سهم منطقه12 حدود هزار و 180 واحد مسکونی و 843 پروانه ساختمانی باشد. یافته‌های آماری نیز نشان می‌دهد که از این تعداد نزدیک 329 هزار مترمربع نوسازی فضاهای مسکونی و 34 هزار مترمربع هم نوسازی فضاهای تجاری خواهد بود. در زمینه بافتهای فرسوده چقدر توانسته‌اید مشارکت مردم را جذب کنید؟
مشارکت مردم در گرو شروع برنامه‌های اجرایی طرح مسکن نوسازان است. بنابراین در راستای اجرای برنامه‌های سال 88 قرار است در چارچوب تسهیلگری توسط مشاور طرح تفصیلی، خانه‌های نوسازی محله‌ها در مناطق مورد توسعه راه‌اندازی شود تا تسهیلگران با مردم منطقه وارد گفت‌وگو شده و آنان را برای توسعه محله‌ها و خودسازی بافتهای فرسوده تشویق کنند.
طبق برنامه استقرار 2 «خانه تسهیلگری» در محله‌های خانی‌آباد و صابونپزخانه شرایط مشارکت مردم در بازسازی و توسعه محله‌ها را تسریع خواهد کرد. الان تسهیلگر منطقه خانی‌آباد در محل مستقر شده است. به باور کارشناسان بخشی از بازسازی بافتهای فرسوده باید در قالب پروژه‌های محرک توسعه شکل گیرد.
این پروژه‌ها در بافت فرسوده می‌تواند ضمن بالا بردن مرغوبیت محله، موجب افزایش تعلق خاطر ساکنان نسبت به محله‌ها شود. علاوه بر آن شرایط را برای مشارکت شهروندان تسهیل خواهد کرد. تاکنون با بررسی‌های شرکت نوسازان منطقه، 14 پروژه محرک توسعه تعریف شده است.
پروژه‌های محرک توسعه قرار است از طریق توزیع اوراق مشارکت سازمان نوسازی بین مردم تأمین شود که سهم منطقه برای تملک این 14 پروژه قریب 270 میلیارد تومان پیش‌بینی می‌شود. بنابراین برای تملک آنها با جلب مساعدت سرمایه‌گذاران، سازمان نوسازی و مشارکت مردم در طول 5 سال در ناحیه 4 شهرداری منطقه پروژه‌هایی اجرا خواهد شد.
موانع موجود بر سر راه بافتهای فرسوده کدامند؟ طبیعی است در مسیر هر توسعه یا پدیده عمرانی موانعی نیز وجود داشته باشد. با این حال قرار است با ارزیابی کارشناسی ضمن شناسایی موانع، به رفع آنها نیز اقدام کنیم. ولی بنا بر مطالعات انجام شده موانع موجود در 4 گروه دسته‌بندی می‌شوند:
اولین مشکل ابلاغ نشدن طرح‌های منظر تهیه شده به طور رسمی به مراجع اجرایی در مناطق هستند. تهیه نشدن طرح منظر برای محله‌های عودلاجان، سنگلج، امامزاده یحیی ¨ع© از جمله این موانع در منطقه هستند که تا پایان سال 88 بخش زیادی از این طرح منظرها آماده و ابلاغ می شود.
مورد بعدی نبود نقدینگی و بودجه مناسب برای بازسازی بافتهای فرسوده است. هرچند از طریق توزیع اوراق مشارکت شرکت‌های نوسازان مشکل برطرف خواهد شد، اما همچنان نیاز به مشارکت شهروندان و تزریق نقدینگی بیش از پیش حس می‌شود. سومین مشکل، ذهنیت منفی سرمایه‌گذاران بخش خصوصی از بافتهای فرسوده است.
آنها کمتر تمایلی برای مشارکت و سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها دارند، چون بر این باورند که این نوع پروژه‌ها سودآوری مناسبی ندارد. برای این مشکل هم اقدام‌های جدی برای اطلاع‌رسانی و توجیه سرمایه‌گذاران آغاز شده است. علاوه بر این ناهماهنگی تأمین بودجه و اعتبار از طرف دولت و شهرداری می‌تواند به عنوان یک مانع خودنمایی کند.
تزریق اعتبارات دولتی به طرح مسکن مهر در حاشیه شهرها ناخواسته سایه منفی را بر پروژه‌های توسعه‌پذیر در محله‌ها قدیمی دامن می‌زند. شاید دولت بتواند با حذف هزینه خرید زمین هزینه تولید را کاهش دهد، اما تهیه زیرساخت‌های شهری در حاشیه شهرها ناخواسته هزینه‌های زیادی را بر این مجتمع‌های مسکونی تحمیل می‌کند.
در حالی که می‌توان با سرمایه‌گذاری در بافتهای فرسوده ضمن بازسازی آنها مردم را از مشکلات حاشیه‌نشینی رها ساخته و ساختار داخل شهرها را تقویت نمود. مطمئناً با همیاری شهرداری‌ها ضمن صفر شدن هزینه زمین، بافتهای فرسوده نیز توسعه و احیا می‌شوند. تزریق بودجه و اعتبارات دولتی موجب می‌شود که مردم محروم محله‌های بافت فرسوده نیز ضمن ساخت‌وساز واحدهای مسکونی بادوام، تعلق خاطر محله‌ای خود را نهادینه کنند.
علاوه بر این می‌شود از هزینه‌های زیرساخت‌های شهرهای اقماری طرح مسکن مهر نیز تا حدودی کاست. در طرح مسکن نوسازان چه تعداد از شهروندان منطقه مشارکت کرده‌اند؟ آمار دقیقی در دست نیست اما در مطنقه12، پروژه نوسازان 13 در زمین 7هکتاری با مشارکت سازمان نوسازی در ناحیه 4 قرار است اجرا شود. طبق پیش‌بینی هزار و200 واحد مسکونی در این محله ساخته خواهد شد.
علاوه بر این قرار است مقادیری فضای اداری، تجاری و آموزشی هم ایجاد شود. طرح در مراحل مقدماتی است که بعد از طراحی در 4 تا 5 سال با تزریق اوراق مشارکت و همیاری مردمی اجرا خواهد شد. امیدواریم شهروندان ناحیه 4 منطقه12 بتوانند در این پروژه‌ها مشارکت کنند و سرمایه‌گذاری خوشبختانه در طرح مطالعاتی تمامی امکانات و زیرساخت‌های یک محله جدید پیش‌بینی شده است.
مثل اینکه اوضاع در ناحیه 4 خیلی خوب نیست؟ بخش زیادی از بافتهای توسعه‌پذیر منطقه در نواحی 3، 4 و 5 قرار دارند. نواحی یک و 6 کمترین فرسودگی را دارد. از بین این 3 ناحیه، ناحیه 4 شرایط قابل توجهی دارد. چه پیشنهادی برای جلب مشارکت شهروندان منطقه دارید؟ بنابر ارزیابی کارشناسان بافتهای فرسوده منطقه ، حدود 593 هکتار هستند که شامل 575 بلوک شهری و 33هزار واحد مسکونی است که قریب 250 هزار نفر از شهروندان تهرانی در آن ساکن هستند.
اهالی می‌توانند با مراجعه به شهرداری منطقه از تسهیلات و معافیت‌های مصوب بافتهای فرسوده استفاده کنند. مهم‌ترین تسهیلات مصوب شورای شهر تهران عبارتند از تراکم تشویقی، تخفیف در هزینه صدور پروانه، تسهیلات بانکی، معافیت از پرداخت عوارض نوسازی هستند. در تراکم تشویقی معمولاً به متقاضیان نوسازی ساختمان‌های مسکونی بافتهای فرسوده یک‌طبقه تراکم تشویقی تعلق می‌گیرد.
همچنین عوارض صدور پروانه ساخت در محدوده محله‌ها فرسوده تخفیف صددرصدی است و مبلغی از آنان در صدور پرداخت ساخت دریافت نمی‌شود. همچنین مالکان بافتهای فرسوده ضمن معافیت سه‌ساله از پرداخت عوارض نوسازی به شهرداری منطقه می‌توانند، از تسهیلات بانکی تا سقف 14میلیون تومان با کارمزد 15درصد بهره‌مند شوند.
علاقه‌مندان به نوسازی بافتهای فرسوده می‌توانند با مراجعه به شهرداری‌ها از سایر موارد برای احیای واحدهای مسکونی خود مطلع شوند. پیشنهاد ما این است که مالکان می‌توانند ضمن اعتماد به شرکت نوسازان با عقد قراردادهای متعارف، بازسازی املاک فرسوده خود را به شهرداری منطقه12 بسپارند. طبیعی است در چنین وضعیتی املاک یادشده طبق قرارداد و موازین حقوقی و مشارکت شهروندان ظرف یک تا 2 سال ساخته می‌شود و هر یک از شرکا به اندازه سهم خود از واحدهای مسکونی ساخته شده بهره‌مند می‌شوند.
چه سازمان‌هایی می‌توانند با شهرداری منطقه را در ساخت بافتهای فرسوده همکاری کنند؟ در درجه اول سازمان میراث فرهنگی می‌تواند با رفع محدودیت‌های موجود در محله عودلاجان و سایر محله‌ها که بافتهای تاریخی وجود دارند، شهرداری منطقه12 را در احیای بافتهای فرسوده کمک کنند. البته نمی‌توان نگاه‌های تاریخی را با یک نسخه برای تمامی محله‌ها قدیمی تهران پیچید.
درست است که در این منطقه 250 بنای در حال ثبت داریم و 170بنای تاریخی تاکنون به ثبت سازمان میراث فرهنگی رسیده‌اند، اما می‌توان با تغییر نگاه‌ها و موانع موجود بر سر راه حریم بافت تاریخی، زمینه را برای مشارکت شهروندان محله‌ها در ساخت بافتهای فرسوده تسهیل کرد.
علاوه بر این انتظار می‌رود که سازمان اوقاف و امور خیریه، اداره ثبت اسناد و املاک، اصناف بازار تهران، نیروی انتظامی و ائمه جماعات همکاری‌های لازم را برای توسعه محله‌های قدیمی داشته باشند.
هرچند که تاکنون هر یک از سازمان‌های موردنظر همیاری قابل توجهی را داشته‌اند. به هر حال تنوع و تعدد مراکز مذهبی، تجاری، آموزشی، تاریخی و زیارتی در منطقه12 باعث شده که این منطقه تاریخی با آثار ارزشمند دوره صفویه، قاجاریه، پهلوی اول، پهلوی دوم و انقلاب اسلامی جایگاه ویژه‌ای داشته باشد. این منطقه به دلیل وجود مجلس شورای اسلامی، سفارتخانه‌ها، هیئت‌های مذهبی و بازار تهران تأثیر و تأثر خاصی را در تصمیم‌گیری‌ها و تصمیم‌سازی‌های عمرانی دارد.
3 شرط فرسودگی
از نظر کارشناسان به بافت‌هایی، بافت فرسوده اطلاق می‌شود که دارای 3 شرط زیر باشند: 1ـ ناپایداری: بافت‌هایی که بیش از 50درصد دارای اسکلت کم‌دوام و بی‌دوام هستند. 2ـ ریزدانگی: بیش از 50درصد بلوک‌ها کمتر از 200مترمربع مساحت داشته باشند. 3ـ نفوذناپذیری: بیش از 50درصد قطعات بلوک‌ها معابری با عرض کمتر از 6 متر دارند. اگر ملک شما چنین ویژگی‌هایی دارد، مورد اورژانسی محسوب می‌شود و خیلی زود مقدمات نوسازی آن در شهرداری فراهم خواهد شد.
همشهری محله-12
