به‌طور كلي سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان ادبيات و فرهنگ خاص خود را مي‌طلبد و نبود آشنايي با اين موارد و رعايت آنها موجب بروز مشكلات و اختلاف‌هاي فراواني بين اهالي يك آپارتمان مي‌شود. مسلما ناآشنا بودن همسايگان به حقوق و تكاليفشان باعث شده كه ميزان اختلافات در مجتمع‌هاي آپارتماني ما تا حدي بالا باشد. در اين صفحه تلاش مي‌كنيم شما را بيشتر با قوانين و فرهنگ درست آپارتمان‌نشيني آشنا كنيم.
- لطفا يك مدير ساختمان داشته باشيد
بسياري از اختلافاتي كه در ميان اهالي يك آپارتمان اتفاق مي‌افتد ناشي از بي‌اطلاعي آنها نسبت به قوانين و حقوق همسايگي و نبودن يك ميانجي ميان آنهاست. درصورت داشتن يك مدير كارآمد اهالي مي‌توانند بر اغلب اين مسائل غلبه كرده و سوءتفاهم‌هاي پيش‌آمده را بين خودشان برطرف كنند. بيشتر افرادي كه در اين زمينه به كلانتري مراجعه مي‌كنند با مسائلي نظير پرداخت نكردن حقوق مشاع، ايجاد سر و صدا، پارك اتومبيل و نزاع و رعايت نكردن وظايف همسايگي مواجه هستند كه غالباً در ابتدا با انجام فرايند مشاوره و طرح مسئله، در خود كلانتري برطرف مي‌شود اما درصورت بروز نزاع ميان دوطرف دعوا، پرونده به محاكم قضايي ارجاع داده خواهد شد. طبق قانون رسمي آپارتمان‌نشيني، در هر ساختمان مشمول قانون تملك آپارتمان‌ها كه مالكان آن بيش از ۳نفر باشند، بايد مدير يا مديراني انتخاب شود.
- آپارتمان‌نشيني قانون دارد يا ندارد؟
پاسخ اين سؤال مثبت است. اهالي يك آپارتمان چه مالك و چه مستأجر نسبت به ساير همسايگان خود از حقوق و تكاليف مشخصي برخوردار هستند كه به‌صورت فردي و جمعي شامل حال تمام ساكنان يك ساختمان مي‌شود. بد نيست بدانيد نخستين قانون رعايت حقوق همسايه‌ها در سال ۱۳۴۳ تصويب شده و در سال ۱۳۶۷ با اصلاحاتي كه در برخي از مواد آن صورت گرفت جنبه اجرايي‌تري پيدا كرد. با اين حال در مفاد مشترك اين قانون، بر اشتراك امكانات مشاع ساختمان نظير تأسيسات، آب، پمپ، سيستم تهويه گرم و سرد، پاركينگ، پشت‌بام، انبار، آنتن مركزي، آسانسور، سيستم لوله‌كشي، نحوه اداره و نگهداري ساختمان و... تأكيد شده و در مفاد اختصاصي آن به رعايت حال فردي و اجتماعي همسايه‌ها و جلوگيري از ايجاد هرگونه مزاحمت و سلب آسايش تأكيد شده است.
- قانون درباره پرداخت شارژ چه مي‌گويد؟
مواد ۲۵ تا ۳۳ قانون آپارتمان‌نشيني مربوط به پرداخت شارژ ساختمان هستند. متأسفانه موضوع پرداخت شارژ و برخي مسائل داخلي همواره مشكل‌ساز بوده است. آپارتمان‌نشينان تقريباً ياد گرفته‌اند با ريش‌سفيدي و مديريت‌هاي توافقي قسمتي از آن را با خوبي و خوشي فيصله بدهند. به هر حال قانون مي‌گويد كه براي پرداخت هزينه‌هاي عمومي ساختمان هرساله مبلغي توسط مجمع عمومي تعيين مي‌شود. تمام ساكنان مكلّف خواهند بود شارژ ماهانه را براساس مصوبه مجمع، حداكثر تا پانزدهم هر‌ماه مستقيماً يا توسط سرايدار به مدير ساختمان تحويل داده و رسيد دريافت كنند. اين نكته را هم بدانيد كه عدم‌سكونت در واحد، دليلي بر عدم‌پرداخت شارژ نيست. چنانچه خسارتي به اموال عمومي ساختمان از جانب هر يك از ساكنان وارد شود، آن واحد شخصاً مكلّف به جبران خسارت براساس تصميم مدير خواهد بود.
- چگونگي محاسبه هزينه انشعابات مشترك
ساختمان‌هاي نوساز شهرهاي بزرگ، انشعابات گاز و آب را از هم جدا كرده‌اند و به همين دليل نيازي به محاسبه سهم هر يك از ساكنان نيست اما تقريبا بيشتر آپارتمان‌ها با اين مشكل مواجه هستند. خب، حالا قانون براي محاسبه اين سهم مشترك چه گفته است؟ قانون گفته است كه هزينه گاز در ماه‌هاي گرم سال كه رادياتور‌ها بسته است به نسبت مساوي ميان واحد‌ها تقسيم مي‌شود. اما در ساير ماه‌ها، سهم هر يك از ساكنان ساختمان بايد براساس ضريب متراژ محاسبه شود؛ يعني هر چقدر متراژ يك واحد آپارتماني نسبت به واحدهاي ديگر بزرگ‌تر باشد مسلما هزينه گاز آن واحد بيشتر خواهد شد. محاسبه هزينه مصرف آب هم براساس تعداد نفرات خواهد بود. فرمول زير براي محاسبه هزينه گاز در قانون آمده است:
هزينه گاز واحد= كل هزينه گاز × ضريب متراژ
ضريب حضور= ميزان حضور در دوره تقسيم بر دوره قرائت كنتور
ضريب متراژ= (متراژ واحد × ضريب حضور) تقسيم بر متراژ كل
- لطفا محل بازي كودكان ايجاد كنيد
در شهرهاي بزرگي مثل تهران به‌دليل كمبود فضا‌ها و سرانه‌هاي تفريحي براي كودكان، اغلب آپارتمان‌ها با مسئله مزاحمت ناشي از سروصداي بچه‌ها روبه‌رو هستند. با اين حال مي‌توانيد با فراهم كردن برخي امكانات در حياط يا پاركينگ مشاع ساختمان، از شدت اين مزاحمت‌ها بكاهيد. قرار دادن يك تاب ساده، يك ميز پينگ‌پنگ يا يك فوتبال‌دستي ساده در حياط يا پاركينگ مي‌تواند بسياري از اين مشكلات را حل كند؛ البته به شرط اينكه زمان مشخصي براي استفاده از آنها درنظر گرفته شود. همچنين برخي مشكلات آپارتماني بايد در جلسه مجمع عمومي ساكنان مطرح و براي آن تصميم‌گيري شود. مديران ساختمان‌ها بايد بدانند برپايي جلسات عمومي با اهالي و شوراي ساكنان، كنترل تردد از طريق سرايداري و ايجاد تعامل با شهرداري ازجمله مسائلي است كه مي‌تواند به كاهش مشكلات آپارتمان‌ها كمك كند.
- نوسازي ساختمان را فراموش نكنيد
قسمتي از بافت شهري تهران و چند شهر بزرگ ديگر كشور فرسوده است. در بافت‌هاي فرسوده گونه‌هاي مختلفي از زندگي آپارتمان‌نشيني با تناقضات فرهنگي و ميزان توقعات و انتظارات مختلف وجود دارد كه اغلب آنها به‌دليل نداشتن اطلاعات كافي با اختلاف‌هايي مواجه مي‌شوند. آپارتمان‌هايي كه هم‌اكنون در پهنه بافت فرسوده قرار گرفته‌اند، به‌طور متناوب با مشكلات ساختاري نظير آسيب‌‌ديدگي بنا و تأسيسات، نظافت و امنيت مواجهند. درصورت تبديل اين ساختمان‌ها به بناهاي اصولي، نه‌تنها وسعت بافت‌هاي فرسوده موجود در شهر‌ها كاهش مي‌يابد بلكه تمايل همسايگان ساكن در آپارتمان‌هاي جديد نسبت به نگهداري از ساختمانشان بيشتر مي‌شود. در ضمن حفظ مناسب نماي ساختمان طبق قانون برعهده تمام اهالي ساختمان است. مثلا نگذاشتن وسايل اضافه در بالكن كه نماي ساختمان را شكل مي‌دهد بايد توسط همه رعايت شود.
- طبق قانون اينها را حتما رعايت كنيد
آپارتمان‌نشينان بايد بدانند كه مواد ۴۷ تا ۶۲ قانون آپارتمان‌نشيني به مسائل فرهنگي‌ريزي اختصاص يافته است كه برخي از مهم‌ترين آنها عبارتند از: قرار دادن اشياي اضافي، گذاشتن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ساختمان و پاركينگ اختصاصي و همچنين نگهداري سگ، گربه، مرغ و خروس كلاً در تمامي قسمت‌هاي ساختمان (حتي در آپارتمان) ممنوع است. گذاشتن كفش، دمپايي و جاكفشي در پشت در آپارتمان و در محوطه راهرو‌ها ممنوع است. تغيير شكل و رنگ در آپارتمان بهگونهاي كه موجب ناهماهنگي واحد‌ها شود ممنوع است. ساختمان صرفاً محل مسكوني بوده و هرگونه استفاده اداري و تجاري از آپارتمان ممنوع است. قراردادن كيسه زباله و سطل آشغال در پشت در آپارتمان، ريختن زباله و آشغال در حياط و راهرو‌ها ممنوع است.
- اين آپارتمان‌نشينان مؤدب
۱5 نكته كاربردي درباره فرهنگ آپارتمان‌نشيني
به شكل طبيعي هر شخصي وظايفي در قبال ديگر ساكنان آپارتمان دارد كه به گوشه‌اي از اين موارد اشاره مي‌كنيم؛ البته بايد توجه داشت كه برخي از اين موارد ممكن است در قانون نيامده باشد و در حقيقت حاصل تجربه همه ما در اين سال‌هاي آپارتمان‌نشيني است. به هر حال آنچه بيش از هر چيز ديگر مهم و مورد توجه است، چگونگي كنار آمدن خانواده‌هاي مختلف از قشرهاي متفاوت در كنار يكديگر است. در زير به چند مورد ديگر از موارد فرهنگ آپارتمان‌نشيني اشاره مي‌شود.
1- زندگي خصوصي ديگر ساكنان آپارتمان بايد محترم شمرده شود.
2- انتظار مي‌رود ساكنان، رفتاري محترمانه داشته باشند و ازظاهرشدن با پوشش نامناسب در راه پله‌ها و مكان‌هاي عمومي ساختمان خودداري كنند.
3- كفش‌هاي سخت يا پاشنه بلند را تنها بايد هنگام خروج از ساختمان پوشيد. براي تردد در ساختمان بايد از دمپايي يا كفش‌هايي با كف نرم استفاده شود تا سروصدا به حداقل برسد.
4- از روشن كردن ماشين لباسشويي و جارو برقي در ساعات سكوت خودداري كنيد.
5- از تجمع در محل‌هاي عمومي ساختمان پرهيز كنيد و هنگامي كه در بالكن، راهرو، پلكان و آسانسور هستيد، سروصدا را به حداقل برسانيد.
6- براي صدا كردن كسي يا صحبت كردن با دوستان يا همسايه‌ها از تلفن يا آيفون داخلي استفاده كنيد. براي فراخواندن آنها داد نزنيد و از پنجره يا بالكن با آنها صحبت نكنيد.
7- هنگام جابه‌جا كردن لوازم منزل آنها را بلند كنيد، روي زمين نكشيد. از جابه‌جا كردن لوازم منزل در ساعات سكوت بپرهيزيد.
8- مهماني‌هاي شبانه خود را بهگونهاي تدارك ببينيد كه تا قبل از ساعت سكوت به پايان برسد.
9- پرتاب كردن يا ريختن هر چيزي به خارج از پنجره يا بالكن اكيداً ممنوع است. همچنين مطمئن شويد كه وسايلي كه كنار پنجره يا بالكن قرار مي‌دهيد، در اثر وزش باد قوي نمي‌افتند.
10- در آسانسور بايد به درستي بسته شود تا ديگران در ساير طبقات هم بتوانند از آن استفاده كنند. هيچ‌گاه آسانسور را نگه نداريد. محدوديت وزن آسانسور را جدي بگيريد، در غيراين صورت ترمز آن آسيب مي‌بيند يا ممكن است حوادث ناگوارتري رخ دهد.
11- هيچ‌گاه كسي را كه انتظار ملاقاتش را نداريد و كاملاً نمي‌شناسيد، به داخل آپارتمان راه ندهيد. تا زماني كه مطمئن نشديد چه‌كسي پشت در است، او را به داخل ساختمان راه ندهيد و به‌خاطر داشته باشيد كه امنيت ساختمان در گرو هوشياري و همكاري همه ساكنان است.
12- همه در‌ها و پنجره‌ها بايد به آرامي بسته شوند. در مواقع وزيدن باد آنها را كاملاً ببنديد.
13- شب‌ها و نيز هنگام خروج از آپارتمان بايد همه در‌ها را قفل كنيد و پرده‌ها را بكشيد.
14- وقتي نا‌شناسي زنگ شما را مي‌زند و خود را آشنا يا فاميل همسايه‌تان معرفي مي‌كند، در را به روي او باز نكنيد.
15- اگر فرد نا‌شناسي همزمان با ورود شما، خواست وارد آپارتمان شود، از او نام واحد مورد نظرش را بپرسيد.
نظر شما