این افراد اعلام می‌کردند در اقصی نقاط جهان به ویژه در کشورهای پیشرفته وامی معادل 80 درصد بهای ملک به متقاضیان خرید مسکن، آن هم با بهره‌های پایین اعطا می‌شود، حال آنکه این وام در ایران ابتدا تنها معادل یک میلیون و 500 هزار تومان بود که در قبال به رهن گذاشته شدن ملک در بانک عامل اعطای این وام (بانک مسکن) به متقاضیان پرداخت می‌شد.
به دنبال همین اظهار نظرها و عدم پاسخگویی این وام برای خرید واحدهای مسکونی بود که به مرور سقف اعطای این وام‌ها افزایش یافت. در مراحل اولیه این افزایش‌ها، از طریق روندی کاملا قانونی وام‌ها به متقاضیان اعطا می‌شدند. سپرده‌گذاری اولیه متقاضیان در بانک مسکن، سپری شدن مدت انتظار و نهایتا دریافت وام.
از حدود 4 سال گذشته پدیده‌ای جدید به روند دلالی اقتصادی اضافه شد؛ پدیده خرید و فروش وام‌های مسکن. ابتدا این اقدام تنها از طریق برخی دفاتر مشاوران املاک صورت می‌گرفت، اما با غیرقانونی اعلام شدن آن از سوی رئیس اتحادیه املاک ایران، هم‌اکنون در برخی دفاتر مشاوران املاک به شکل زیر زمینی و در تعداد محدودی به شکل کاملا آشکار خرید و فروش وام مسکن انجام می‌شود.
با تاسیس و ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن در بانک مسکن که برای اعطای وام به متقاضیان خرید مسکن راه‌اندازی شد، مردم می‌توانستند از تسهیلات این صندوق حداکثر تا سقف 15 میلیون ریال استفاده کنند.
به تناسب افزایش بهای مسکن و اعلام نقطه نظرات انتقادی از سوی کارشناسان بازار مسکن، سقف این وام به دفعات حداکثر تا حد 50،35،25 و 70 میلیون ریال افزایش یافت.
در زمان افزایش سقف تسهیلات صندوق پس انداز مسکن به 70 میلیون ریال ، سقف‌های مختلف تسهیلات مسکن نیز به 10،80،70،60،50،35 و 12 میلیون تغییر پیدا کردند.
هم‌اکنون شرایطی حاکم شده است که بر اساس آن مشتریانی که متقاضی دریافت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن باشند « تا پایان بهمن ماه» ، می‌توانند علاوه بر دریافت تسهیلات تا سقف 120 میلیون ریال از 50 درصد این تسهیلات تا سقف 60 میلیون ریال به صورت بدون سپرده و حداکثر تا سقف 180 میلیون ریال از تسهیلات خرید واحد مسکونی برخوردار شوند.
دارندگان حساب صندوق پس انداز مسکن هم صرفا می‌توانند با پرداخت مبلغی از اقساط تسهیلات خود با توجه به ضوابط و مقررات مربوطه به حساب مذکور، مانده بدهی خود را به یکی از بستگان درجه یک منتقل نمایند. این اقدام دقیقا از سوی مسئولان بانک مسکن برای کاهش حجم داد و ستد وام‌های مسکن عملیاتی شده است.
در حقیقت سپرده سرمایه‌گذاری تسهیلات مسکن یک حساب کوتاه مدت عادی است که آن دسته از متقاضیانی که در اولویت واگذاری اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن قرار می‌گیرند ، بعد از گذشت شش ماه از تاریخ افتتاح حساب ، می‌توانند از این اوراق برای خرید یا ساخت واحد مسکونی تا سقف 20 میلیون ریال بهره‌مند شوند، اما چنانچه این افراد از این اوراق جهت خرید واحد مسکونی استفاده نکنند، می‌توانند آن را به افرادی غیر از اقوام درجه یک خود منتقل نمایند. این در حالیست که با وجود اقدامات پیشگیرانه مسئولان بانک مسکن کماکان بازار خرید و فروش وام‌های مسکن داغ است.
نظر کارشناسان
کارشناسان بازار مسکن در خصوص علت داغ بودن بازار خرید و فروش این قبیل وام‌ها معتقدند: اقدام پیشگیرانه مسئولان بانک مسکن اخیرا عملیاتی شده است.
به گفته آنان اکثر مردم هنوز از جزئیات این روند بی‌اطلاع هستند و کاملا در جریان قرار نگرفته‌اند که در صورت نیاز چگونه می‌توانند از این وام استفاده کنند.
آنان در عین حال تاکید می‌کنند: از سوی دیگر افراد با فروش وام‌های مسکن به طرق غیر قانونی سودی نصیبشان می‌شود که مسلما از راه قانونی آن میزان سود عایدشان نخواهد شد.
وقتی در خصوص علت خرید و فروش وام‌های مسکن از رئیس اداره برنامه‌ریزی و تشکیلات بانک مسکن با توجه به غیر قانونی بودن آن می‌پرسیم، وی خرید و فروش تسهیلات 18 میلیون تومانی خرید مسکن در برخی آژانس‌های مسکن را از سوی بانک مسکن مورد تایید نمی‌داند و می‌گوید: از آنجایی که با انجام این کار مراحل اقدامات در جایی ثبت و ضبط نمی‌شود ، لذا فردی که به بانک مراجعه می‌کند خود دارنده حساب است و مسکن مورد خریداری به نام وی ثبت می‌شود.
ابوالقاسم رحیمی انارکی به همشهری اظهار می‌کند: به این ترتیب تشخیص واقعی یا غیر واقعی بودن پرونده دارنده حساب از سوی بانک امکان‌پذیر نخواهد بود. در این میان هم افراد پشت پرده در دفاتر اسناد رسمی یک‌سری مدارک یا وکالت‌نامه بلاعزل یا تعهد از ورثه دریافت می‌کنند که بانک مسکن از آنها اطلاعی ندارد.
در همین زمینه رئیس اتحادیه دفاتراملاک تهران نیز وقتی از وجود برچسب‌هایی مبنی بر خرید و فروش وام‌های مسکن بر شیشه‌های برخی از دفاتر مشاوران املاک مطلع می‌شود، اظهار می‌کند: مسلما با مشاهده چنین دفاتری با مسئولان مربوطه برخورد خواهیم کرد.
مصطفی قلی خسروی می‌گوید: می‌خواهیم بانک املاک را با سرمایه مشاوران املاک تهران برای پرداخت وام خرید مسکن تاسیس کنیم. اگر مسئولان بانک مرکزی مساعدت کنند این بانک را تا سال آینده تاسیس خواهیم کرد.
علت تمایل مردم به خرید وام‌های مسکن
ظاهرا با وجود طولانی بودن مدت انتظار برای اخذ وام‌های مسکن، نبود نقدینگی مورد نیاز برای سپرده‌گذاری در زمان خاص و عدم آگاهی از روند جدید انتقال وام‌های مسکن از طریق خود بانک هنوز افرادی برای خرید این قبیل وام‌ها حتی با قیمتی بالاتر ابراز تمایل می‌کنند.
یکی از این متقاضیان به خبرنگار همشهری می‌گوید: تا چند ماه قبل پولی برای گذاشتن در بانک مسکن در اختیار نداشتم.وی می‌افزاید: با گذشت زمان بالاخره موفق به فروش آپارتمان کوچکم شده‌ام ، با فروش خودرو و طلا هم به نقدینگی خود افزوده‌ام ، اما باز برای خرید آنچه می‌خواستم مبلغی کسر داشتم. با خرید وام مسکن حتی با نرخ بالاتر می‌توانم آنچه می‌خواهم را بخرم و در مقابل واحد خریداری شده را برای رهن و یا رهن و اجاره واگذار کنم .
وی کوچکترین نگرانی هم نسبت به نحوه خرید واحد مسکونی ندارد و اظهار می‌کند: با اخذ وکالت نامه بلا عزل جای نگرانی وجود ندارد ، در ضمن اگر این کار از نظر قانونی کاملا ممنوع بود با مسئولان دفاتر مشاوران املاک که از طریق برخی از آنها وام‌های مسکن خرید و فروش می‌شوند به نحوی برخورد می‌شد که دیگر هیچ متقاضی نمی‌توانست اقدام به خرید وام مسکن به این نحو کند.
وجود تقاضا، افزایش قیمت
حدود 4 سال گذشته که مسئولان ذیربط با بحران خرید و فروش مسکن در کشور مواجه شدند، همواره علت اصلی این رویداد را به جز جو روانی و دخیل بودن سایر عوامل اقتصادی ، به کمبود عرضه و تولید مسکن در کنار تقاضای روز افزون مسکن نسبت می‌دادند.
شاید به همین دلیل هم هست که در برنامه چهارم توسعه سیاست دولت ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای تامین نیاز مردم به ویژه قشر نیازمند جامعه است. البته ناگفته پیداست که تا زمان رسیدن به این حجم ساخت واحد مسکونی ، اگر تقاضا باشد قیمت خرید و فروش وام‌های مسکن هم مانند خود مسکن و اجاره بهای آن افزایش می‌یابد.
هم‌اکنون قیمت فروش وام 5 میلیون تومانی در برخی از دفاتر مشاوران املاک و دفاتری که اقدام به این کار می‌کنند معادل 500 هزار تومان است. این نرخ در اوایل سال جاری 850 هزار تومان بوده است که به دنبال کاهش تقاضا برای خرید این نوع وام در شرایط کنونی کاهش یافته است.
بهای فروش وام 7 میلیون تومانی هم به یک میلیون و 300 هزار تومان بالغ شده است و در این میان وام 10میلیون تومانی هم 2 میلیون و 200 هزار تومان فروخته می‌شود. قیمت فروش وام 12 میلیون تومانی، 3 میلیون و 100 هزار تومان است و در این میان وام 15 میلیون تومانی هم با قیمتی معادل 3 میلیون و 300هزار تومان در برخی دفاتر املاک به فروش می‌رسد. قیمت وام 18 میلیون تومانی هم 3 میلیون و 600 هزار تومان است.
یکی از صاحبان دفاتر املاک در این‌باره می‌گوید: وقتی متقاضی برای انجام یک کار در حد زیاد باشد، مسلما با افزایش تقاضا و کمی عرضه شاهد افزایش بها خواهیم بود.وی می‌افزاید: خرید و فروش وام‌های مسکن برای افراد و دفاتری که به این کار می‌پردازند، معادل 17 درصد کارمزد دربر دارد.
موافقان و مخالفان چه می‌گویند
پیش از آنکه مسئولان بانک مسکن راه‌کار انتقال قانونی وام‌های مسکن را البته برای اقوام درجه اول صراحتا اعلام کنند، عده‌ای از کارشناسان راه حل جلوگیری از ادامه روند غیر قانونی خرید و فروش وام‌های مسکن را در امکان انجام این کار در بورس جستجو می‌کردند. به گفته آنان خرید و فروش وام‌های مسکن از طریق بورس منجر به قانونمند شدن این اقدام می‌شود.
موافقان اجرایی شدن این طرح بر این باورند که با توجه به اشتغال‌زا بودن و زود بازده بودن صنعت ساختمان ، مسئولان به دنبال این سیاست هستند که با قانونمند کردن معاملات وام‌ها، این انگیزه را بین سرمایه‌گذاران ایجاد کنند که اگر وام مسکن می‌خواهند با سپرده‌گذاری به فروش آن بپردازند.یک کارشناس مسکن در خصوص این طرح اظهار می‌کند: جهت خرید و فروش وام مسکن و اوراق حق تقدم در بورس می‌تواند کمک موثری برای جلوگیری از سوء استفاده‌های دلالان خرید و فروش این وام‌ها باشد.
فردین یزدانی می‌گوید: واقعیت این است که وام‌های مسکن در بازار‌های معاملات مسکن خرید و فروش می‌شود و کسی هم نمی‌تواند جلوی این کار را بگیرد. از این رو بهتر است این وام‌ها در یک مجرای قانونی چون بورس داد و ستد شوند تا در بازار‌های کاذب این وام‌ها خرید و فروش نشوند و افراد سرمایه‌دار از این راه سود سرشاری به جیب نزنند. وی تصریح می‌کند: به این ترتیب قشر مستضعف در صورت نیاز به خرید این وام‌ها می‌توانند از طریق بورس، با یک روند سالم اقتصادی اقدام کنند.
در برابر این دیدگاه برخی از کارشناسان عملیاتی شدن این طرح را عامل بروز بی‌عدالتی در بازار می‌دانند. چنانچه یک کارشناس بازار سرمایه در این باره می‌گوید: اگر وام‌های مسکن از طریق بورس معامله شوند به این دلیل که ریسک اعتباری و سررسید مرتبط با هر یک از این وام‌ها متفاوت است، نحوه قیمت‌گذاری، مکانیزم و ارزش‌گذاری آن نیز سخت خواهد شد و بی‌عدالتی در بازار حاکم می‌شود.
شاهین شایان آرانی می‌گوید، وقتی مکانیزم‌های نظارتی، کنترلی و تسویه این گونه معاملات با بورس سنخیتی نداشته باشد، می‌توان گفت این طرح قابلیت عملیاتی شدن ندارد.
لزوم ساماندهی
با وجود ارائه طرح‌هایی که از آنها نام برده شد ، اما هنوز هیچ اقدام عملی برای ساماندهی بازار خرید و فروش وام‌های مسکن انجام نگرفته است. از یک سو نیاز مردم به تهیه این قبیل وام‌ها را نمی‌توان نادیده گرفت و از سوی دیگر انجام این اقدام از سوی برخی دفاتر مشاوران املاک و سایر دفاتر قانونی نیست .
این درحالیست که عده‌ای هم از طریق داد و ستد این وام‌ها کسب درآمد می‌کنند که شاید نبود زمینه اشتغال در حد نیاز در کشور، زمینه‌ساز افزایش دلالی‌هایی این چنینی باشد. مسلما قرار گرفتن یک روند اقتصادی در مسیری درست می‌تواند از ادامه وارد آمدن خسارت به اشخاص به دنبال عدم آگاهی‌های لازم و سوء استفاده‌های احتمالی جلوگیری کرده و در عین حال اشخاص را به کسب سود معقول قانع کند.
