امروز نیز در بخش دوم و پایانی این میزگرد مسائل دیگری در ارتباط با این پدیده که سال‌هاست گریبان عرصههای مختلف در سراسر کشور را گرفته، بررسی شده است. زمین‌خواری، پدیده ناخوشایندی است که در سال‌های اخیر آثار و تبعات ویرانگر آن برای همگان ملموس و عینی شده است. در زمین‌خواری، افراد خود را به‌عنوان مالک جلوه می‌دهند و در اراضی ملی و دولتی اقدام به ساختوساز می‌کنند و از این طریق به درآمدهای بادآورده و سرشار دست پیدا می‌کنند. در این میزگرد خانم مهوش توکلیان (مدیر اسبق املاک سازمان مسکن و شهر‌سازی استان تهران)، حمید رضا ژیان عمرانیان (مدیر اسبق حقوقی سازمان مسکن و شهر‌سازی استان تهران) و فرامرز تطهیری مقدم (عضو کانون معماران فارغ‌التحصیل دانشگاه تهران) حضور یافتند و علل و تبعات این پدیده مجرمانه و ویرانگر را مورد بحث و بررسی قرار دادند. بخش دوم این میزگرد در پی می‌آید.
- جمعیت کشور ما همچنان روبه‌رشد است و دارد اضافه می‌شود. طبق برآوردهای انجام شده جمعیت ایران در سال1400 شمسی به 100میلیون نفر می‌رسد و در نتیجه نیاز به مسکن در سال‌های آینده هم به شدت وجود خواهد داشت. مطابق آمارهای موجود وسعت شهر پاریس 105کیلومتر مربع است و مساحت شهر تهران 730کیلومتر مربع. این دو کلانشهر تقریبا جمعیتی برابر با هم دارند ولی در پاریس ساخت و سازها اراضی کمتری را اشغال کرده است. آقای تطهیری مقدم، اگر در شهر تهران ساخت‌و‌سازها در سطح افقی ادامه یابد و به جای بلندمرتبه‌سازی، شاهد گسترش ساختمان‌سازی در سطح باشیم، آیا این روش معقول خواهد بود یا اینکه مثل کلانشهر پاریس باید زمین‌های کمتری برای ساخت و ساز اشغال شود؟
تطهیری مقدم: می‌دانید که این پروسه در مملکت ما از اول خوب شروع شد و مثلا تأسیس شهرک‌های اقماری و سر‌ریز کردن جمعیت تهران به آن شهرها مطرح شد ولی هر کدام از آنها به‌دلیل فقدان قانون کلیدی مالکیت زمین یا حقوق مالکانه زمین به‌صورت درست هیچ وقت مطرح نشده است. همیشه راه فرار افراد زرنگ فراهم شده است و ما از این نوع افراد کم نداریم. اصلا مملکت ما معروف است به اینکه آدم‌های بسیار باهوش و هوشمند در آن زیاد است. این هوشمندی در جهت منفعت‌طلبی و... به کار گرفته می‌شود و همین سرنوشتی می‌شود که دیدیم. باز می‌گویم در فقدان آن قانون هر اتفاقی می‌افتد. مجددا راهکارهایی هم پیدا می‌شود که چگونه آن را دور بزنند و آن را به سمت و سویی دیگر بکشند.
طبیعی است که خدمات شهری در پهنه وسیع، گران در می‌آید و بهتر است برویم در طبقات. الان همین مسکن مهر که مطرح شده و دارد با همین سیاست کار می‌کند در تعارض با خودش قرارگرفته است. من خاطرم هست در یکی از مجموعه‌هایی که ما برای مسکن مهر طراحی کردیم قرار بود ساختمان‌ها 8طبقه و 10طبقه باشد و حتی به‌صورت سمبلیک یک برج هم آنجا باشد که خدمات مختلف به‌صورت متمرکز به ساکنان آن مجموعه‌ها ارائه شود. اما بلافاصله گروهی آمدند و گفتند «آقا نخیر نیازمندان مسکن ما نمی‌توانند در ساختمان‌های بلند زندگی کنند و در همان 4طبقه اعمال کنید.» همه اینها نشان‌دهنده این است که حتی به قوانین فنی و به حرمت قوانین فنی و دانش فنی هم کسی کاری ندارد.
- در روز 19 اسفند ماه سال1389 عالی‌ترین مقام رسمی کشور ما هنگام بازدید از پروژه تبدیل پادگان قلعه مرغی تهران به بوستان تفریحی، اظهار نظرهای مهمی درخصوص طرح باغشهرها داشتند و نسبت به سوءاستفاده زمین‌خواران از اراضی ملی و باغ‌ها در قالب این طرح، ابراز نگرانی کردند. در وضع فعلی چگونه می‌توان رویکردی را در پیش گرفت که تخریب زمین‌های ملی و باغ‌ها در چارچوب موضوع باغشهرها به نوعی همانند گذشته اتفاق نیفتد و روند تخریب عرصههای طبیعی و محیط‌زیست متوقف شود؟
تطهیری مقدم: پیدایش طرح طوبی یک خاستگاه داشت و بعد یک بهره‌وری یا سوءاستفاده آنچنانی از آن شد. بله، قوانینی تصویب می‌شود که به این ترتیب جبران کنید و مثلا می‌گویند جنگل کاری کنید و گونه‌های مناسب با محیط‌زیست فلان منطقه را توسعه بدهید ولی خود آن بخشی از همین تصرف‌های بعدی است و تغییر کاربری‌هایی می‌شود که خودش باعث می‌شود این جریان در این مملکت تکرار شود. من به یاد دارم که در عرض یک ماه، اراضی‌ای که باغ‌های بسیار مثمر بود توسط آب نمک و مواد دیگر خشکانده شد یا با اره به جان آن افتادند و درختان را بریدند و گفتند این زمین موات و رها شده است؛ در حالی که باغ و زمین کشاورزی بود. این یک نوع بود. نوع دیگر هم در تهران خیلی تکرار شد.
در داخل خود تهران، کوچه باغ‌ها و باغ‌های شمیران معروف بود. در قانون حفظ باغ‌ها مطرح شد که ما باغ‌ها را می‌توانیم تفکیک کنیم نهایتا به هزار متر و بین ورثه توزیع بشود. بعد مبدل‌هایی به کار گرفته شد. یک باغ مثلا 3 هکتاری تبدیل به چندین زمین هزار متری می‌توانست بشود و هر کدام از آن هزار متر می‌توانست 100متر ساختمان باغبانی داشته باشد. همه آنها ورثه یک نفر بودند. بعد با هم توافق می‌کردند و می‌گفتند که ما تقاضا داریم که این 100مترها را با هم تجمیع کنیم و 10طبقه بسازیم.
شهرداری هم خوشحال می‌شد و عوارض آن را می‌گرفت. این برج‌هایی که در شمال تهران ایجاد شده است به این صورت ساخته شد. این کارها در یک قطعه باغ انجام می‌شد. ظاهرش خوب بود و گفته می‌شد که ما بقیه باغ را نجات می‌دهیم و فقط یک جا برج وسط باغ احداث می‌شود. در حالی که معلوم است آسمانخراش می‌سازند. می‌گفتند این را می‌سازیم و بقیه باغ نجات پیدا می‌کند. وقتی قانون تصویب و بعد تسجیل می‌شد، برادرش می‌گفت من مگر خونم کمرنگ‌تر است من هم برای سهم خودم عین آن را می‌سازم. در نتیجه باغ‌های شمیران و چندین و چند باغ از بین رفت؛ این اتفاقات بسیار افتاد.
افراد زیادی به من مراجعه می‌کردند. من این کارها را قبول نمی‌کردم و به قول معروف نان خود را آجر کردم. اگر قبلی‌ها را می‌گوییم زمین‌خواری، این باغ‌خواری است. آن ریه تبدیل شد به این فاجعه‌ای که الان می‌بینیم. الان باد آلودگی‌های مناطق صنعتی و... را از جنوب غربی تهران به شمال شرقی تهران می‌آورد. در تمام دره‌های شمال تهران هم که ساختوساز شده است. همه باغ‌ها هم به این ترتیب خورده شده است. بعد آمار داده می‌شود که آلوده‌ترین نقطه تهران به جای اینکه مرکز تهران باشد، شمال شرق تهران است. چون در آن توپوگرافی گیر می‌کند و سنگینی هوا می‌ماند و مردم را بیمار می‌کند. ما با دست خود تیشه به ریشه‌های خودمان می‌زنیم آن هم با با محمل وضع قوانین و عدم‌اجرای قوانین و آن تالی فاسدی که گفتم یعنی قیمت زمین.
عمرانیان: در بخش‌هایی که مربوط به تخصص من است می‌توانم بگویم که مجلس، قانونی را با عنوان تنقیح قوانین توسط دستگاه‌های مجری تصویب کرده است. در این چارچوب می‌توان در قانون زمین شهری که از سال1366 تصویب شده است اصلاحات انجام بشود و نقص‌های این قانون رفع شود. قانون تنقیح قوانین، سال گذشته در مجلس شورای اسلامی تصویب شد. به‌نظرم، قانون زمین شهری یکی از قوانینی است که نیاز صددرصد به اصلاح دارد.
- به هر صورت تنقیح قوانین کشور ما وقت زیادی می‌خواهد. در این مدت ممکن است خیلی اتفاقات دیگر رخ بدهد. رهبرمعظم انقلاب یک ماه قبل گفته‌اند که سوءاستفاده‌چی‌ها منتظرند از طرح باغشهرها سوءاستفاده کنند. در حال حاضر و تا زمان قطعی شدن تنقیح قوانین آیا خلأ قانونی خاصی در مورد جلوگیری از ساخت و ساز در اراضی ملی وجود دارد یا اینکه همانطور که برخی حقوقدانان معتقدند واقعا خلأ قانونی وجود ندارد و فقط در اجرا مشکل داریم؟
عمرانیان: به‌نظر من هم، قوانین در این خصوص کافی است. ما در اجرای قانون مشکل داریم. قانون منع تغییر کاربری اراضی باغ‌ها در سال1374 تصویب شد. این قانون مربوط به اراضی خارج از شهر است؛ برای مثال ما در سال1374 منطقه22 شهرداری تهران را نداشتیم. در این قانون تصویب شده بود که وزارت مسکن و وزارت کشاورزی گسترش شهرها را به سمت اراضی غیرکشاورزی و جاهایی ببرند که امکان کشاورزی در آنها وجود ندارد.
وقتی به سمت جنوب تهران و به جاده تهران- خراسان می‌رویم کویر آغاز می‌شود. باید مقایسه شود که در آن قسمت امکان کشاورزی‌اش در چه وضعیتی است و در منطقه22 شهری تهران در چه وضعیتی. در اراضی ملی منطقه22 تهران، حداقل از حیث بادی که از آن طرف به شهر تهران می‌وزید امکان این را داشت که هوای تهران لطیف‌تر بشود ولی می‌بینید که شهر تهران به آن طرف گسترش پیدا کرد و در جنوب محدود شد. به‌نظرم قوانین وجود دارد ولی در اجرای صحیح آن مشکل داریم.
- در قضیه باغشهرها چطور ممکن است فرصت‌طلب‌ها بتوانند از اراضی ملی سوءاستفاده کنند؟
عمرانیان: قانون این اجازه را داده که در باغ ساخت و ساز انجام شود؛ برای مثال قانونگذار تصویب کرده بود که در باغ بقیه درخت‌ها حفظ بشود و فقط در وسط باغ با 10درصد سطح اشغال یک برج بسازند. خود احداث این برج باعث از بین رفتن بقیه درختان هم می‌شود. آب و سیمانی که پای درختان ریخته می‌شود، باعث از بین رفتن درخت‌ها خواهد شد. می‌بینیم آنچه در شمیران اتفاق افتاد و دیگر فکر نمی‌کنم باغی مانده باشد.
توکلیان: البته محور بحث به‌دلیل مشکلاتی که لمس می‌کنیم، تهران قرار گرفته است. جلوی این اتفاقات را در جاهای دیگر تا به این شدت نرسیده است، می‌شود بگیریم. متأسفانه سازمان‌های متولی امر زمین تعدادشان زیاد است. این یکی از مشکلات بزرگ جامعه ماست. در یک بخش، شهرداری متولی است و در بخش دیگری سازمان زمین شهری متولی است و سازمان مهندسین نیز یک جور دیگر نظر دارد. اینها اگر جمع بشود و یک مرکزیت پیدا کند، شاید در مورد تصویب قوانین و اجرا موضوع فرق کند. اما سؤال شما در مورد باغشهر و استفاده از آن بود.
- سوءاستفاده‌هایی که ممکن است اتفاق بیفتد...
توکلیان: حالا من می‌گویم استفاده و فرار از قانون. وقتی که ما مواد147 و 148 قانون ثبت را داریم که می‌گوید به زمین‌های تصرف شده سند می‌دهیم، یک باغ 20هزار‌متری وقتی مثلا به 20 نفر ورثه به ارث می‌رسد، آنها می‌آیند آن باغ را تقسیم می‌کنند. اسناد عادی هم در کشور ما خیلی مرسوم است و مردم ما، املاک را با اسناد عادی به هم منتقل می‌کنند. بعد هرکدام با کشیدن دیوار، متصرف سهم خودشان می‌شوند. در نتیجه از آن قانون عدم‌تفکیک باغ‌ها به قطعات زیر 2هزار متر سوءاستفاده می‌کنند و می‌روند با همین تفکیک عادی سند می‌گیرند و باغ را به 10 تکه تقسیم می‌کنند. هر قطعه 1500متری هم می‌تواند تراکم کامل خود را داشته باشد. بنابراین بحث من این است که راه فرار از قانون را بعضا مجری‌ها و بعضا قوانینی که در کنار هم تصویب می‌شوند و فکر قانون دیگر را نمی‌کنند، باز می‌کنند. زمان تصویب ماده147 و ماده 148 قانون ثبت باید فکر قانون قبلی می‌شد که این کجا راه فرار آن را باز می‌کند. بعضی مواقع خود یک قانون راه فرار را باز نمی‌کند. یک قانون دیگر این راه فرار را باز می‌کند. این یک مورد، ولی مورد دیگر به 10درصد اجازه سطح اشغال زمین برای ساخت و ساز مربوط می‌شود. چرا در بعضی مواقع تا 30درصد یا 40درصد هم اجازه ساخت داده می‌شود. به‌نظر من این مجوز دادن‌های غیرقانونی، فروش حقوق حقه تمام مردم است و جلوی این کارها باید گرفته بشود؛ یعنی هیچ قانونی به‌صورت موردی عمل نشود.
- در روز 25 اسفند1389، شورای‌عالی شهر‌سازی، ایجاد باغستان را در اطراف پردیس تأیید کرد و بخشنامه شده است که «سرانه مسکونی در قطعات تفکیکی منحصرا به‌صورت ویلایی (تک واحدی) و 2طبقه و 3طبقه پیش‌بینی و قسمتی از اراضی به‌صورت باغستان طراحی شود.» درصورتی که این رویکرد تحقق پیدا کند و ساخت خانه‌های یک طبقه در کشور ترویج شود، آیا این روش و استفاده بیش از پیش از اراضی ملی و باغ‌ها، جوابگوی نیازهای جامعه به مسکن و رشد جمعیت خواهد بود؟
تطهیری مقدم: نه، من معتقدم که این هم باز یکی از راه‌های تخریب این اراضی است، چون ما کفر ابلیسی داریم. به نام عمران و آبادی به «کلاردشت» بروید و ببینید که چه بر سر آن منطقه آورده‌اند. کلاردشت، بهشت سرزمین ایران تلقی می‌شد و تک‌تک مناطقی که پتانسیل کلاردشت را دارد یا دیلمان یا سمت شمال شرق تهران را دارد، تمام اینها توسط همین قیاس دارد به تخریب کشانده می‌شود. حالا که می‌خواهیم قوانین موجود کشور را تنقیح کنیم باید محمل‌های قانونی و تبصره‌ها و بندهای قانونی را که فهمیده‌ایم مورد سوءاستفاده قرار می‌گیرند، بازنگری کنیم تا بیش از این اراضی ملی و باغ‌ها از بین نرود.
پیشنهاد من این است که انگیزه مال اندوزی را کمی تضعیف کنیم؛ یعنی قیمت زمین تغییر کند. بعد در کنارش مانع این بلاها یا سوءاستفاده‌ها یا استفاده‌های آنچنانی شویم. البته ما تحصیل‌کرده‌ها بستر‌سازی این سوءاستفاده‌ها را انجام می‌دهیم.
- این افراد و خانواده‌ها هستند که با هدف ساختوساز می‌خواهند این زمین‌ها را دریافت کنند... .
تطهیری مقدم: به نام عیسی و به کام موسی می‌شود؛ یعنی با این بهانه، آن اتفاق دیگر می‌افتد. من می‌گویم تالی فاسد یعنی همین قضیه. وقتی که باغ‌ها را از بین ببریم یا اراضی تغییر کاربری یافته مثل کلاردشت و امثال آن را می‌بینیم، این سرنوشت توسط چه کسانی برای آنجا رقم خورده است. آنها هم آدم‌هایی مثل ما هستند. حتی اشتها را بیشتر می‌کنیم و چاشنی به آن می‌زنیم؛ مثلا حقوق‌دان‌های ما محمل‌های حقوقی آن را برای اینها به‌وجود می‌آورند. وقتی این را مثلا دست بنده می‌گذارند که تقوا هم ندارم ولی فقط ادعای آن را دارم همان تقوا را نیز می‌فروشم. آن هم در چنین سیستمی تبدیل به ریال می‌کنم و همه چیز قیمت پیدا می‌کند.
در درجه اول رفع نقص کردن یا تصریح کردن یا تنقیح این قوانین باید اتفاق بیفتد. به‌صورتی که کمتر امکان سوءاستفاده باشد. یک ابزار هم آزاد کردن قیمت زمین است که دیگر این دلالی‌ها و این کاتالیزورها مؤثر نباشد، چرا که کاتالیزورهای آن هم معمولا ما تحصیل‌کرده‌ها هستیم و باید این نقش‌ها کمرنگ بشود.
- قرار شده است در قالب طرح باغشهرها 1500هکتار در اطراف تهران از جمله در «بومهن» واگذار شود. اگر این مقدار واگذاری زمین از اراضی ملی اتفاق بیفتد چه وضعی را به‌وجود می‌آید؟
توکلیان: خدا کند این اقدام صورت نگیرد. چون دستگاه‌های ما اینقدر قوی هستند که بتوانند از این موضوع حفاظت کنند وگرنه این باعث از بین رفتن اراضی ملی‌ای می‌شود که اگر از تهران به سمت شمال کشور برویم نمونه این ساخت‌و‌سازها را کوه و تپه می‌بینیم. در کلاردشت هم اگر به سمت عباس‌آباد بروید تمام ویلا می‌بینید و جای پارک ماشین هم نخواهد بود.درست است که در بعضی از کشورهای اروپایی، حتی جنگل‌ها را هم بین مردم تقسیم کرده‌اند ولی در آنجا ضمانت اجرایی در این حد هست که جنگل را حفظ کنند. اگر درختی از آنجا را قطع کنند باید به جای آن درختی بکارند. فکر می‌کنم در این وضعیت فرهنگی که در کشور ما و در بین برخی افراد سودجو وجود دارد که همیشه مترصد این نوع اقدامات هستند، واگذاری زمین و جنگل صحیح نیست.به‌نظر من، اگر دولت بخواهد این زمین‌ها را واگذار کند همه 70میلیون نفر جمعیت کشور متقاضی دریافت این زمین‌ها خواهند بود. چون قاعدتا نباید دریافت این زمین‌ها بد باشد. همه متقاضی این زمین‌ها خواهند بود و در کوهستان هم می‌روند ویلا می‌سازند.
تطهیری مقدم: برای همیشه تیر خلاص است دیگر.
عمرانیان: خدا کند که این اتفاق صورت نگیرد.
توکلیان: من نخستین سؤالی که در ذهنم مطرح می‌شود این است که هدف از ملی کردن این زمین‌ها چه بوده است و چه مفهومی دارد. آیا ملی شدن فقط به معنی این است که تعدادی را راضی کنیم به اینکه تو مالک هستی. آیا امکانات ساخت و ساز و امکان دادن رفاه و امنیت و... مفهومش این است که همه بروند در ویلا زندگی کنند. ان‌شاء‌الله که این جوری نباشد.
