تلاش برای خانه دار شدن

مسئولان دولتی مصمم شدند با افزایش سقف وام اعطایی مسکن از 5 میلیون تومان به 8 میلیون تومان، سپس 10 میلیون تومان و پس از طی مدتی به 12 میلیون تومان قدرت خرید مردم را برای تهیه سرپناه افزایش دهند. در همان ایام اکثر کارشناسان بازار مسکن عدم کافی بودن سقف وام‌های مسکن برای تهیه خانه را از علل اصلی بروز رکود در این بازار عنوان می‌کردند و شاید به نوعی همین انتقادها و این قبیل سخنان که وام‌های اعطایی مسکن باید حجم بیشتری از بهای خرید واحدهای مسکونی را پوشش دهد به نوعی در تصمیم‌گیری مسئولان دخیل شد. افزایش سقف وام‌های مسکن منجر به بهبود نسبی بازار خرید و فروش مسکن شد و در پی این رویداد بود که سقف این وام بعد از حدود یک سال به 15 میلیون و نهایتاً به 18 میلیون تومان (12 میلیون تومان با سپرده و 6 میلیون تومان بدون سپرده‌گذاری) رسید. اما رضایت کارشناسان از افزایش این سقف تنها چند ماه ادامه داشت، چرا که به دنبال این افزایش بهای مسکن نیز سیر صعودی قیمت را در پیش گرفت و کار به جایی رسید که با وجود اعطای این میزان وام هم‌اکنون اکثر متقاضیان خرید واحدهای مسکونی توان خرید یک واحد کوچک را هم ندارند.

شورای پول و اعتبار در اواخر سال گذشته  شرایط دریافت وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن را تغییر داده است که از نظر برخی از کارشناسان شاید این تغییر روی داده به نوعی به سهل‌تر شدن اخذ این وام رونق نسبی را نصیب بازار مسکن کند.
به دنبال تصمیم اخیر اتخاذ شده برای اعطای وام‌های 18 میلیون تومانی خرید مسکن، مسئولان بانک مسکن شرایط جدید پرداخت وام 18 میلیون تومانی مسکن مصوب شورای پول و اعتبار را به تمامی شعب خود در سراسر کشور ابلاغ کردند.
با اجرای این مصوبه، از ابتدای خرداد امسال پرداخت  تسهیلات ۱۸ میلیون تومانی به‌صورت توأم ۱۲ میلیون  تومان با سپرده «با سود 13 درصد» و ۶ میلیون تومان بدون سپرده «با سود 14 درصد» متوقف می‌شود و پرداخت این تسهیلات طبق  شرایط و ضوابط جدید صورت می‌گیرد.
از اول خرداد ماه امسال متقاضیان با ۶ میلیون تومان  سپرده‌گذاری بعد از گذشت   ۱۸ ماه انتظار و یا با ۹ میلیون  تومان سپرده‌گذاری بعد از گذشت ۱۲ ماه انتظار می‌توانند از تسهیلات 18 میلیون تومانی مسکن بهره‌مند شوند.
بنا بر اعلام بانک مسکن، همه  سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن می‌توانند هر 6 ماه از یک برابر متوسط موجودی حساب خود از این  تسهیلات برخوردار شوند. همچنین نرخ سود این  تسهیلات تا سقف ۱۸ میلیون  تومان ۱۳ درصد است و متقاضیانی که سررسید تسهیلات آنها بعد از ۳۱  اردیبهشت باشد، طبق مقررات  جدید از این تسهیلات  برخوردار می‌شوند. مقرر شده است دارندگان انواع حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن از تاریخ شروع اجرای طرح، مشروط به گذشت حداقل 6 ماه از تاریخ افتتاح حساب خود، قادر باشند از تسهیلات با سپرده بانک تا سقف 8 میلیون تومان جهت خرید واحدهای مسکونی با شرایط تعیین شده توسط بانک یا احداث و تکمیل استفاده نمایند.
در همین زمینه رئیس اداره برنامه‌ریزی و تشکیلات بانک مسکن می‌گوید: افرادی که وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن آنها از اردیبهشت ماه به بعد باید پرداخت شود، یا باید افزایش موجودی بدهند و یا یک دوره انتظار شش ماهه را بیشتر بگذرانند تا بتوانند میانگین تسهیلات 18 میلیون تومانی مسکن را دریافت نمایند.
به گفته رحیمی انارکی  شرایط جدید جزو شرایط ثابت صندوق وام مسکن خواهد بود و در واقع با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، سقف 6 میلیون تومان سپرده، سقف صندوق خواهد بود.
وی مدعی است: با شرایط جدید بانک قانوناً موظف است به افراد سپرده‌گذار حداقل 18 میلیون تومان وام پرداخت نماید که نرخ آن نیز یک درصد کمتر از نرخ وام قبلی و مدت زمان بازپرداخت نیز طولانی‌تر شده است.
کاهش رقم اقساط وام مسکن
حدود 8 ماه گذشته از سوی یکی از مسئولان بانک مسکن در خبری اعلام شد که شاید سقف وام این بانک در صورت موافقت شورای پول و اعتبار به 20 میلیون تومان و سپس 25 میلیون تومان افزایش یابد. این خبر در شرایطی اعلام شد که برخی از کارشناسان عملیاتی شدن آن را زمینه‌ساز افزایش مجدد بهای مسکن اعلام کردند و عده‌ای با توجه به کمبود منابع اعتباری آن را فعلاً قابل تحقق ندانستند. به هر حال این اتفاق عملیاتی نشد، اما بحث تمدید مجدد اعطای وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن به قوت خود باقی ماند.
در همین راستا بود که اعضای شورای پول و اعتبار به دنبال مصوبه جدید خود نرخ سود و نحوه محاسبه اقساط تسهیلات 18 میلیون تومانی مسکن را به روش ساده اعلام کردند.
بر اساس این مصوبه در صورتی که متقاضیان دریافت وام 18 میلیون تومانی بخواهند این وام را در مدت 12 سال با سود 13 درصد و به روش ساده بازپرداخت کنند، بایستی ماهانه 223 هزار و 177 تومان قسط پرداخت کنند که به این ترتیب سود دریافتی برای این وام  14 میلیون و 137 هزار و 500 تومان خواهد بود.
در شرایطی که متقاضیان مایل باشند این وام را در مدت 15 سال و به روش ساده بازپرداخت نمایند نیز باید ماهانه 198 هزار تومان اقساط پرداخت کنند. پس در این روش نیز سود دریافتی با این حساب 17 میلیون و 647 هزار و 500 تومان خواهد بود.
در نهایت اگر متقاضیان بخواهند وام 18 میلیون تومانی را در مدت 18 سال و به روش ساده بازپرداخت نمایند هم بایستی ماهانه 181 هزار و 285 تومان اقساط پرداخت کنند که در این صورت هم سود دریافتی حاصل از وام در مدت یادشده معادل 21 میلیون و 157 هزار و 500 تومان خواهد شد.
این در حالی است که سود وام مسکن هم‌اکنون معادل 13 درصد است، اما بنا به نظر مسئولان ذی‌ربط به دنبال کاهش نرخ سود بانکی در سال جاری احتمال کاهش این نرخ به 11 درصد هم وجود دارد که در این صورت اقساط یاد شده نیز کاهش پیدا خواهد کرد.
ابلاغ مصوبه جدید شورای پول و اعتبار
مصوبه جدید اعضای شورای پول و اعتبار همین چند روز گذشته به شعب بانک مسکن ابلاغ شد، هرچند که این ابلاغ سردرگمی که متقاضیان اخذ این وام در ابتدای سال جاری داشتند را هنوز به‌طور روشن رفع نکرده است.
در همین زمینه استاد دانشگاه علامه طباطبایی می‌گوید: افزایش سقف وام مسکن راه مطمئنی برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد نبوده و نیست، چرا که تنها راه‌حل برای پاسخگویی به بازار مسکن، ورود دولت به بحث مسکن کم‌درآمدها است.
 به گفته پیروز حناچی، این‌طور که به نظر می‌رسد براساس مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، شرایط ارائه تسهیلات 18 میلیون تومانی مسکن در حال حاضر به همان شیوه قبلی است که تا اردیبهشت سال آینده نیز ادامه خواهد داشت، اما به هر حال بعد از ماه اردیبهشت این شیوه با توجه به مصوبه جدید تغییر خواهد کرد. وی تاکید می‌کند: تغییرات اعمال شده در این راستا اثری بر بخش مسکن نخواهد داشت، چرا که این تغییرات جزئی در سود و سقف این وام است و عملاً شرایط کلی اعطای وام فوق گرفتار تغییر نشده است.وی افزایش سقف وام مسکن را زمینه‌ساز ایجاد جو روانی دانسته و آن را در افزایش قیمت مسکن مؤثر می‌داند و می‌افزاید: چنانچه سقف وام‌های مسکن همراه با کاهش بهره بانکی افزایش یابد می‌‌توانیم به خانه‌دار شدن افراد کم‌درآمد جامعه خوش‌بین باشیم.
یک کارشناس بازار مسکن هم با اشاره به این‌که پرداخت این وام تا پایان اردیبهشت‌ماه سال جاری با شرایط سال 85 ادامه خواهد داشت، اظهار می‌کند: به ‌نظر می‌رسد مسئولان بانک مسکن خواهان اعمال این قانون در سال آینده هستند.
به گفته بیژن سعادت‌خواه، دولت برای اعطای وام‌های مسکن باید از تبلیغات گسترده پرهیز کند تا آثار تورمی افزایش بهای مسکن گریبان مردم را نگیرد.وی معتقد است: به دنبال مشکلات موجود در این بازار و اثرات تورمی اعطای وام‌های مسکن به شکل فعلی ممکن است سال آینده شاهد کاهش بهای مسکن نباشیم.
احتمال تعدیل بهای مسکن
با مصوبه جدید اعضای شورای پول و اعتبار، مسئولان بانک مسکن از متقاضیان دریافت وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن می‌خواهند که موجودی خود را افزایش دهند.
در همین رابطه یک مقام مسئول در این بانک که تمایلی به درج نام خود ندارد،  می‌گوید: متقاضیان وام فوق  برای دریافت این وام در یک سال باید به‌جای سپرده‌گذاری 6 میلیون تومانی، 9 میلیون تومان سپرده‌گذاری کنند. به گفته وی، علت این اتفاق نیز ناشی از کمبود منابع اعتباری است که در این زمینه اعضای شورای پول و اعتبار پیشنهاد مسئولان بانک مسکن را پذیرفتند و مقرر کردند که ارائه تسهیلات توام (12 میلیون تومان با سپرده و 6 میلیون تومان بدون سپرده‌گذاری) متوقف شود تا بر اساس این مصوبه سقف وام مسکن با سپرده از 12 میلیون تومان به 18 میلیون تومان افزایش یابد.
وی ادامه می‌دهد: مصوبه جدید از ابتدای خرداد ماه سال جاری اجرایی خواهد شد تا طبق آن متقاضیان وام 18 میلیون تومانی مسکن برای اخذ این تسهیلات در یک سال موجودی سپرده خود را با 9 میلیون تومان افتتاح کنند. در این میان هم متقاضیانی که نوبت وامشان پس از تاریخ 31 اردیبهشت ماه سال آتی است، می‌توانند از هم‌اکنون نسبت به تکمیل موجودی خود طبق ضوابط جدید اقدام کنند. وی عنوان می‌کند: در صورتی که با پیشنهاد مسئولان بانک مسکن مبنی بر توقف ارائه تسهیلات توام (12 میلیون تومان با سپرده و 6 میلیون تومان بدون سپرده‌گذاری) موافقت نمی‌شد، در پی کاهش منابع مالی امکان اعطای وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن دیگر میسر نبود.
وی می‌گوید: نرخ سود تسهیلات 18 میلیون تومانی خرید مسکن در گذشته با سپرده‌گذاری تا 12 میلیون تومان 13 درصد و تسهیلات بدون سپرده‌گذاری تا 6 میلیون تومان 14 درصد بوده است که بر اساس مصوبه جدید کلاً به 13 درصد بالغ خواهد شد.
بنا به نظر کارشناسان این بازار، در صورت کاهش کارمزد اعطای این وام از 13 درصد به 11 درصد، بهای مسکن امسال تعدیل خواهد شد.