کارشناسان اقتصادی با توجه به افزایش نقدینگی سرگردان در سال‌های اخیر، این نگرانی را غیرواقعی نمی‌دانند؛ هر چند مسئولان دولتی همچنان معتقدند که بازار مسکن در کنترل است و رشد قیمت ادامه نخواهد یافت. برای بررسی دقیق و کارشناسی بازار مسکن در سال گذشته و پیش‌بینی آن در آینده، با بیت‌الله ستاریان، کارشناس بخش مسکن گفتوگو کرده‌ایم. این استاد دانشگاه تهران نتایج تحقیقاتش در بازار مسکن که از سال1367 تاکنون انجام شده است را بیان کرده و نسبت به افزایش دوباره قیمت مسکن در سال‌جاری هشدار می‌دهد. او همچنین سال93 را سال بحران بازار مسکن پیش‌بینی می‌کند و از سیاست‌های دولت در بخش مسکن به‌ویژه مسکن مهر انتقاد دارد.
- تحلیل شما از اتفاقاتی که سال گذشته در بازار مسکن رخ داد چیست؟ دلیل افزایش قیمت مسکن را در چه عواملی می‌بینید؟
همانطور که پیش از آغاز سال91 هم پیش‌بینی می‌شد، موضوع عرضه و تقاضا موجب افزایش قیمت مسکن در سال گذشته شد؛ هرچند که موضوع پیش‌بینی‌نشده‌ای به نام تغییر نرخ ارز هم اضافه شد تا این دو عامل در کنار هم موجب رشد قابل توجه قیمت مسکن در سال91 شوند. البته در این میان نقش عرضه و تقاضا را می‌توان دوبرابر ارز دانست چراکه از سال 87کشور با کاهش تولید مسکن مواجه شد و این روند در سال‌های88 و 89 نیز ادامه یافت. تولید ناچیز در این سال‌ها نشان می‌داد که در سال91 میزان عرضه نسبت به تقاضا کاهش می‌یابد. تبلیغات گسترده روی مسکن مهر در این سال‌ها موجب شد تا بخش خصوصی از تولید مسکن ناامید شود و این موضوع در سال91 شکاف میان عرضه و تقاضا را به‌وجود آورد، ضمن اینکه در این سال نرخ ارز رشد قابل توجهی را از سر گذراند و این موضوع نیز سهمی 30درصدی در گرانی داشت. مابقی سهم را می‌توان به کاهش عرضه نسبت داد.
- با این شرایط فکر می‌کنید در سال92 بازار مسکن چه شرایطی داشته باشد؟ آیا این روند ادامه خواهد داشت؟
امسال زمان آن است که تغییرات نرخ ارز خود را در بازار مسکن نشان دهد. می‌توان گفت که این تحولات آغاز شده است. هرچند در این ایام رکود مختصری از سوی فروشنده ایجاد شده است اما در همین مدت کوتاهی که از سال92 گذشته، افزایش قیمت مسکن ادامه یافته است. به اعتقاد بنده این روند رو به رشد قیمت مسکن در تیرماه به اوج خود می‌رسد و بعد از آن، بازار مدتی را در آرامش سپری خواهد کرد و امکان کاهش قیمت هم در آن زمان وجود دارد. اما به‌نظر می‌رسد تا تیرماه قیمت مسکن به اندازه آنچه در سال گذشته افزایش یافت، رشد کند. عامل این میزان رشد این بار، تغییرات نرخ ارز است و عرضه و تقاضا در سال‌جاری بر قیمت‌ها اثر نخواهد داشت چراکه در سال90 و 91 از طرف بخش خصوصی تولید مسکن انجام شده و عرضه مورد نیاز را تأمین خواهد کرد.
- تغییرات نرخ ارز که اغلب در سال گذشته رخ داد چگونه بر نرخ مسکن تأثیر می‌گذارد؛ به‌طور مستقیم یا از طریق رشد قیمت مصالح ساختمانی؟
وقتی قیمت ارز تغییر می‌کند، یعنی نرخ برابری آن با پول ملی متفاوت می‌شود که در این صورت کالاها خود را با آن تطبیق می‌دهند، به‌خصوص اینکه اکثر مصالح ساختمانی بر مبنای قیمت جهانی نرخ‌گذاری می‌شود. به‌عنوان مثل نرخ آهن بر مبنای قیمت جهانی فولاد محاسبه می‌شود و در این شرایط نمی‌توان با تغییر نرخ ارز مقابل رشد قیمت آن ایستاد. در این شرایط سطح عمومی قیمت کالاهای خرد به‌عنوان مصالح ساختمانی افزایش قیمت را تجربه کرده‌است. از سوی دیگر مجموع این کالاهای خرد کالای دیگری را در سطح کلان ایجاد کرده‌اند که خود نیز تابعی از فضای عمومی بازار است. پس می‌توان گفت التهابات ارزی به‌طور دوجانبه بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد اما این تأثیر 9ماه تا یک سال بعد از تغییر قیمت ارز، تأثیر خود را می‌گذارد، به همین دلیل باید گفت که تأثیر رشد قیمت نفت در میانه‌های سال گذشته، تا چند‌ماه دیگر بر بازار مسکن اثر می‌گذارد.
- موضوع دیگری که از آن به‌عنوان خطری برای رشد قیمت مسکن یاد می‌شود این است که با ایجاد آرامش نسبی در بازار طلا و ارز، امکان خروج سرمایه‌های سرگردانی که در سال‌های اخیر به این بازارها وارد شده وجود دارد و این می‌تواند راه ورود این سرمایه‌ها را به بازار مسکن باز کند. به‌نظر شما احتمال ورود سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن و افزایش قیمت از این طریق نیز وجود دارد؟
آنچه مسلم است در حال حاضر یک‌دلار با بیش از سه هزار تومان برابری می‌کند. کسانی که در این سال‌ها دارایی خود را به ارز تبدیل کرده‌اند و به‌عنوان مثال دلار را یک هزار تومان خریده‌اند، حالا می‌توانند برای هر دلار سه هزار تومان دریافت کرده و این مبلغ را در سرمایه‌گذاری دیگری تثبیت کنند. وقتی رکود در آن بازارها ایجاد شود انگیزه خروج سرمایه‌ها از آن به‌وجود خواهد آمد؛ به‌خصوص اینکه این بازارها را به‌عنوان بازارهای موقت می‌شناسند. سرمایه‌گذاران بعد از خروج سرمایه از این بازارها به‌دنبال پایگاه تثبیت‌شده‌ای برای سرمایه‌گذاری می‌گردند که ارزش سرمایه خود را حفظ کنند و مسکن بازاری است که این قابلیت را دارد، به همین دلیل این موضوع هم می‌تواند بازار را تحت‌تأثیر قرار دهد.
- در این شرایط پیش‌بینی شما از تغییرات اجاره‌بها در ماه‌های آینده چیست؟
اجاره بها نسبت ثابتی با نرخ مسکن دارد. همواره درصدی از آن به‌عنوان رهن محاسبه می‌شود و آن به اجاره تبدیل می‌شود. قطعا وقتی قیمت مسکن افزایش یابد، اجاره‌بها نیز رشد پیدا می‌کند. نسبت اجاره به قیمت مسکن هم مشخص است، با این تفاوت که اجاره در رشد قیمت جلوتر از مسکن حرکت می‌کند. معمولا ابتدا اجاره بالا می‌رود و سپس گرانی مسکن رخ می‌دهد.
- دولت چه نقشی می‌توانست در جلوگیری از این رشد قیمت داشته باشد؟ فکر می‌کنید چه اقدامی باید می‌شد تا امروز پیش‌بینی رشد قیمت را نداشته باشید؟
از سال1367 به‌طور مرتب گزارش‌های تحلیل مسکن در ایران را ارائه و پیش‌بینی کرده‌ام که در سال93 بدترین شرایط برای مسکن خواهد بود. متأسفانه توجهی به این موضوع نشد و در این زمینه فرصت‌سوزی کردیم. الان دیگر نمی‌توان اقدام چشمگیری انجام داد چراکه زمان زیادی در دست نداریم. تنها کاری که می‌توان کرد این است که از خطر ناهنجاری‌های احتمالی اجتماعی و سیاسی جلوگیری کنیم و افزایش تولید مسکن را در پیش بگیریم. متأسفانه جامعه سرگرم مسائل دیگر است و خطر اصلی بخش مسکن را نمی‌بیند. دولتمردان هم این موضوع را می‌پوشانند و دائم می‌گویند که مشکلی وجود ندارد درحالی‌که پیش‌بینی‌ها و شرایط تولید و عرضه مسکن نشان می‌دهد که در سال‌های93 و 94 در این بخش مشکل خواهیم داشت و قیمت مسکن رشد خواهد کرد. در حال حاضر چهار تا پنج‌میلیون خانوار بدون مسکن داریم که این موضوع خطری برای ایجاد ناهنجاری‌های اجتماعی به‌حساب می‌آید. دولت باید مکانیسم غیرانحصارطلبانه را در بخش مسکن پیش بگیرد و با قوت به فکر رونق تولید باشد که این موضوع هم پنج سال زمان می‌خواهد اما متأسفانه با فرصت‌سوزی انجام‌شده، به‌خصوص در سال‌های اخیر این زمان از دست خارج شده است، به همین دلیل بنده وحشت بروز بحران مسکن را در سال93 دارم. امیدوارم در سال‌جاری دولتی قوی بر سر کار بیاید و با فکر و برنامه‌ریزی به‌دنبال بهبود شرایط در بازار مسکن باشد.
- دولت فعلی پس از بروز بحران در سال86 و چند برابر‌شدن قیمت‌ها، طرح مسکن مهر را مطرح کرد و اعتقاد دارد با این طرح عرضه مسکن را افزایش داده و بازار را کنترل کرده است. به‌نظر شما این طرح توفیق لازم را داشت؟
وقتی دولت نهم و دهم بر سر کارآمد و این طرح را مطرح ساخت، تصور کردم برخلاف دو دولت گذشته، مشکل را متوجه شده است و قصد دارد تحت عنوان مسکن مهر، خدمات و امکاناتی را که دولت به بخش مسکن می‌دهد در ظرف مسکن مهر متمرکز کند و با افزایش تولید و تغییر تکنولوژی به سیاستگذاری و هدایت آن بپردازد اما متأسفانه عکس آن عمل شد و بیشتر بهره‌برداری سیاسی از آن مورد نظر قرار گرفت تا اجرای طرح به بزرگ‌ترین سم برای بازار تبدیل شود. دولت در این بخش در حالی با تبلیغات فراوان به میدان آمد که اصلا نباید تبلیغ از آن انجام می‌شد. این موضوع موجب شد که درست در همان سال‌ها یعنی سال‌های87، 88 و 89 کمترین میزان تولید طی دو دهه اخیر رقم بخورد. به‌طور متوسط تا پیش از آن سهم دولت از تولید مسکن در کشور حدود هفت تا 10درصد بود و بخش خصوصی بیش از 90درصد در تولید سهم داشت.
این 10درصد با چنان تبلیغاتی به میدان آمد که آن 90درصد، ابزار کار را پایین آوردند. اینچنین شد که یکباره میزان تولید مسکن از 700هزار در سال 86 به 230هزار در سال87 رسید. در سال88 هم 270هزار واحد مسکن تولید شد و میزان تولید در سال89 هم حدود 300هزار واحد مسکن بود. این کاهش‌تولید آسیبی جدی به بخش مسکن وارد کرد. می‌توان گفت که دولت در این بخش بد عمل کرد. دولت به بخش تولید، آن‌هم با تبلیغات زیاد ورود کرد و خود را آلوده تولید کرد. طی سال‌های اخیر دولت، آلوده مدیریت مسکن و تخریب‌های مدیریت دولتی گریبانگیر بخش مسکن شد. طرح مسکن مهر با همه تبلیغاتی که انجام شد طی پنج‌سال حداکثر 200هزار واحد مسکونی تولید کرد که در مقابل از بین بردن سالانه 500هزار واحدتولید بخش خصوصی، رقم ناچیزی است. این 200هزار واحد در مجموع پنج سال عددی به‌حساب نمی‌آید و حتی همان سهم 10درصدی دولت در ساخت مسکن را هم پوشش نمی‌دهد.
- نظر شما در مورد طرح مسکن ویژه شهر تهران چیست؟
این طرح حتی ارزش صحبت‌کردن هم ندارد. طرح آنقدر بی‌محتوا و بدون نتیجه است که در مقیاس ملی قابل صحبت نیست. حجم طرح و تأثیرگذاری آن با تبلیغات زیادی که روی آن می‌شود، قابل مقایسه نیست.
