با توجه به این که عملاً حدود دوازده سال است وارد مداخله در بافت‌های فرسوده شهرهای کشور شده‌ایم، تاکنون دستاورد قابل قبولی به‌دست نیاورده‌ایم. باید کارهای زیادی در این مورد انجام دهیم. راه‌حل‌ها در زمینه‌های گوناگون باید همه‌جانبه، بومی شده و در عین حال متنوع باشد.
تسهیلات متنوع پیش‌بینی شده در تبصره 6 قانون بودجه سال جاری که تکامل یافته تبصره‌های مشابه در بودجه سال‌های قبل و در اجرای راهبردهای مصوب در اسناد برنامه‌های سوم و چهارم توسعه است، علی‌رغم عدم موفقیت مطلوب در این مهم، نشان دهنده توجه دولت و نظام به مسئله بهسازی، نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده شهرها است.
این باور که هنوز کار جدی، قابل طرح و الگو از لحاظ مقیاس و عملکرد در این خصوص انجام نشده، یا حداقل ممکن است کارهای خوبی در مقیاس‌های کوچک در شهرهای مختلف انجام شده باشد، اما از جامعیتی به عنوان الگو، برای استفاده در همه شهرهای کشور برخوردار نیست.
یک واقعیت است در اواخر دهه هفتاد، شورای عالی شهرسازی و معماری مصوباتی را صادر کرد، که با رویکرد احیای بافت‌های فرسوده شهری و بازسازی، نوسازی و بهسازی آنها، تاکید بر توسعه درونی شهرها داشت. چرا که روند تحولات کالبدی اکثر شهرها بعد از انقلاب، در جهت گسترش افقی آنها و توجه به توسعه پیرامونی شهرها جهت پیدا کرده بود.
فرایند برخورد با بافت‌های فرسوده یک جریان صددرصد تحقیق در عملیات است. نه فقط می‌توانیم بیندیشم، مطالعه کنیم و طرح تهیه کنیم و نه فقط می‌توانیم بدون فکر و اندیشه عمل کنیم. پژوهش، تحقیق و مطالعه کارآمد و مؤثر در امر مداخله در بافت‌های فرسوده شهرها در میدان عمل به دست می‌آید. برخورد با این مسئله، فرمول از پیش تعیین شده‌ای ندارد!
بافت‌های فرسوده شهرهای ما در ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و.... کالبدی با بافت‌های فرسوده شهری کشورهای دیگر کاملاً متفاوت است. بدین ترتیب کاری را که آنها انجام داده‌اند را نمی‌توان عیناً تکرار کرد ولی می‌توان از تجربه‌های آنها و همراه با بومی‌سازی استفاده کرد.
راهبردهای چشم‌انداز طرح جامع جدید تهران در مسئله بافت‌های فرسوده:
* حمایت و نظارت برنوسازی در بافت‌هایی که نیازمند توان‌بخشی و مداخله محدود با اعمال سیاست‌های تشویقی است از طریق ایجاد و به‌کارگیری نهادهای مدیریتی مناسب و مورد نیاز.
* لزوم مداخله در بافت‌های فرسوده با تاکید بر توانمندسازی و سازماندهی تشکل‌های محله‌ای برای مشارکت به شیوه‌های امکان‌پذیر ضمن ایجاد مدیریت‌های واجد شرایط و نهادسازی برای این مداخلات با رویکرد حفظ و تداوم سکونت محله‌ای.
* تهیه طرح‌های ویژه توسعه یکپارچه برای محلات و بافت‌های فرسوده شهر (مصوب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران) با رویکرد اقتصادی مؤثر و رعایت ملاحظات زیست‌محیطی، اجتماعی و فرهنگی و در شرایط تراز مالی صفر برای شهرداری تهران و با انجام مطالعات امکان‌سنجی مورد نیاز قبل از تهیه طرح مداخله با بهره‌برداری از عرصه‌های ذخیره نوسازی شهری به طور همزمان در قالب طراحی واحد.
* اعمال سیاست‌های تشویقی مؤثر برای تجمیع اراضی و ساماندهی به منظور بهسازی و نوسازی بافت‌ها و ابنیه فرسوده.
* اعمال سیاست‌های تشویقی برای بهسازی با مشارکت مردم در محدوده‌هایی که نیازمند مقاوم‌سازی با حمایت، حفاظت، نگهداری، مراقبت، استحکام‌بخشی و تعمیر است.
* بازسازی بافت‌های فرسوده که نیازمند مداخله مؤثر به ویژه تأمین خدمات و زیرساخت‌ها با تجهیز منابع مالی و سرمایه‌گذاری است.
نحوه برخورد با بافت‌های فرسوده
در برخورد با بافت‌های فرسوده در جبهه‌های گوناگون و همزمان باید عمل کرد. به دلیل وسعت عظیم بافت‌های فرسوده در شهرهای کشور (فقط در شهر تهران به تعبیری 14000 هکتار و به تعبیر دیگری 3300 هکتار)، فرصت و زمان کافی نداریم. در این رابطه چند کار اصلی را باید توأمان و در عین سرعت و صحت انجام دهیم.
1 – توجه به قوانین و مقررات و فقدان آن
در این مقوله نیازمند به یک قانون جامع در نحوه مداخله در بافت‌های فرسوده شهرهای کشور هستیم، که باید توسط وزارت مسکن و با همکاری دستگاه‌های دیگر بویژه شهرداری اقدام گردد. در این قانون حداقل باید به دوازده سرفصل پرداخته شود. قانون مذکور باید در درون خود منعطف باشد. همچنین در اجرای این قانون شورایی که اختیار تغییر و اصلاح موارد را داشته باشد، باید شکل بگیرد و این موضوعات را تکامل دهد. این کاری است که باید در همه جبهه‌ها همزمان روی آن کار شود.
این 12 عنوان بدون در نظر گرفتن تقدم و تاخر، مواردی هستند که می‌بایست برای تدوین قانون جامع نحوه مداخله در بافت‌های فرسوده مورد توجه قرار گرفته و برای هر کدام راه‌حل مناسب و اجرایی ارائه شود:
1 – ساختار مدیریت مداخله و روش‌های آن؛
2 – طراحی و برنامه‌ریزی فرایند؛
3 – منابع مالی و فاینانس (مدیریت منابع)؛
4 – نحوه تملک و فرآیند آن؛
5 – نحوه برخورد با تاسیسات زیربنایی و زیرساخت‌ها (وضع موجود قبل از مداخله، دوران مداخله و بعد از مداخله و بهره‌برداری جدید)
6 – نحوه و فرایند اجرا؛
7 – تجربه جهانی و بومی کردن؛
8 – مشارکت با تاکید بر نقش محوری مردم و شهرداری‌ها؛
9 – حفظ ارزش‌های میراث فرهنگی و تاریخی؛
10 – مسائل حقوقی – قضایی؛
11 – فرهنگ‌سازی و بسترسازی اجتماعی؛
12 – برنامه مالی – اقتصادی مداخله توأم با ایجاد انگیزه مشارکت و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و نگاه تراز صفر از نظر شهرداری؛
2 – ایجاد مدیریت ویژه در بطن
همانطوری که عنوان شد، باید بپذیریم مداخله در بافت‌ها یک پدیده متنوع و از نوع تحقیق در عملیات است. باید سازمان و یا مدیریتی متناسب و کارآمد داشته باشیم که در محل اردو زده و ابعاد گوناگون این فرایند را مدیریت کند.
ایجاد ساز و کار مدیریتی، برنامه‌ریزی، طراحی و هماهنگی به‌صورت تعاملی، جزء الزامات کار است. در این کار نیازمند مدیریت ویژه‌ای در بطن کار هستیم.
برای بافت‌های فرسوده قبل از تهیه طرح باید مدیریت ایجاد کرده تا طرح و نحوه مداخله، از درون مدیریت و از بطن بافت فرسوده و با توجه به ویژگی‌های خاص هر بافت و هر شهر علاوه بر ویژگی‌های عام، بیرون بیاید. در واقع طرح باید ابراز کار مدیریت و مداخله در بافت باشد نه این که مدیریت ابزار و اجرای طرح باشد.
بنابراین اول، باید اراده مداخله را داشته باشیم، دوم، باید ساز و کار این مداخله را فراهم کرده مدیریت را مستقر کنیم. در این صورت از دل این نوع مدیریت است که برنامه و طرح اجرایی، واقع‌گرا و کارآمد و درست بیرون می‌آید.
تقدم و تاخر این مطلب بسیار مهم است. تهیه کردن طرح بدون ایجاد ساز و کار مدیریتی مناسب برای مداخله در بافت‌های فرسوده، کاری عبث و بیهوده است.
3 – ضمانت اجرایی
ضمانت اجرایی علاوه بر سازماندهی مداخله، تعیین متولی امر مداخله و استقرار مدیریت مداخله با رویکرد تقدم مدیریت و سازماندهی بر طرح و اجرای کار، مدیریت جمعی و مشارکتی است. به دلیل این که کار مقیاس محلی دارد از منظر تولی‌گری، شهرداری و مدیریت شهری باید نقش محوری و اصلی داشته باشند و سایر دستگاه‌ها و عوامل ذی‌مدخل نیز با توجه به تجارب، جایگاه‌ها و مسئولیت‌ها و به لحاظ توانمندسازی و ایجاد ابزارها و ساز و کارهای حمایتی حضور داشته باشند.
باید در واقع، محوریت و مدیریت کلان این کار با شهرداری و با مشارکت دستگاه‌ها و نهادهای ذی‌ربط اعم از دولتی (بویژه وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان عمران و بهسازی شهری)، عمومی (حسب مورد نهادهای محلی خاص)، خصوصی وNGOها، انجام گیرد. امر بازسازی، بهسازی و نوسازی در بافت‌ها، مدیریت جمعی و مشارکتی(با تاکید بر مشارکت مردمی) را می‌طلبد و این همان ضمانت اجرا است.
4 – مورد توجه قراردادن انواع مداخله
تنوع بافت‌ها به گونه‌ای است که انواع مداخلات را طلب می‌کند، حتی در یک بافت واحد شاید لازم باشد انواع مداخله‌ها را انجام دهیم. در مداخلات قطعاً در جایی نیاز به مداخله مستقیم داریم. مداخله مستقیم یا بنیادی حتماً نیازمند منابع مالی، مدیریت واحد و کار جدی است.
مداخله مستقیم راه‌حل ساده‌ای نیست و باید سعی کرد مقیاس و حجم این نوع مداخلات به حداقل ممکن کاهش یابد. تخریب کامل یک بافت با رویکرد نوسازی کامل هیچ وقت موفقیت‌آمیز نبوده است، چرا که نه توان کامل این نوع مداخله وجود دارد و نه می‌توان و صحیح است مردم را از محیط زندگی خود بیرون برانیم.
در عین حال اگر مداخله مستقیم در حد لازم انجام نشد عملاً بازسازی و نوسازی در بافت صورت نمی‌پذیرد. ولی این مداخله باید حداقل و در مقیاس بسیار محدود و با رویکرد تحریک توسعه و بسترسازی برای کار اصلی توسط مردم و کارگزاران و با توانمندی مالی، مدیریت و اجرایی کافی باشد.
5 – تملک
تجربه چندین ساله در امر مداخله در بافت‌های فرسوده نشان داده است که بزرگترین اشتباه، تملک قبل طرح و برنامه است. در واقع، (اول) مدیریت و سازماندهی (دوم)، طرح و برنامه و بعد تملک. تملک باید همراه با برنامه‌های از پیش اندیشیده شده باشد. در غیر این صورت مداخله با شکست مواجه می‌شود.
یکی از دلایل عمده این امر (تملک‌های گسترده) در بافت‌های قبل از هر اقدامی، نمایش جذب اعتبار برای سازمان‌های متولی یا مسئول از یک‌سو و توجه به به‌دست آوردن ارزش افزوده ناشی از مداخله و افزایش قیمت زمین و املاک، توسط سازمان‌های مذکور از سوی دیگر است. در واقع چون نگران بردن این اضافه ارزش توسط مردم هستند، به جای برقراری یک نظام مؤثر دیگر، کوتاه‌ترین و ساده‌ترین راه از نظر آنها تملک املاک مردم است؟!
6 – جایگاه واژگان در امر مداخله
برای مداخله در بافت‌ها عناوین بهسازی، بازسازی و نوسازی با تعریفی که شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب کردند را نمی‌توانیم تعریف کامل و جامعی بدانیم. مداخله در بافت‌ها ابعاد مختلف اجتماعی، اقتصادی و... و از جمله کالبدی دارند که رویکرد اصلی، توانمندسازی بافت شهری برای احیای زندگی پویا و بازگشت حیات شهری است که به مرور زمان آن را از دست داده‌اند و توانایی توسعه درون‌زا ندارد. باید، در اینجا اصل بر مشارکت مردم و بر سپردن کار به دست مردم و ساکنین استوار باشد، مگر، ضرورت بر انجام مداخله مستقیم و در حداقل نیاز باشد.
هدف از مداخله مستقیم صرفاً باید بسترسازی برای تحریک توسعه به عنوان مقدمه‌ای برای توسعه درون‌زا توسط مردمی که رأسا قادر به انجام این مهم نیستند، باشد. باید اصولی را تعیین کنیم که چگونگی مداخله را در بافت‌های مختلف مشخص کند. این عنوان می‌تواند هر چیزی باشد. چرا که بازسازی، نوسازی و بهسازی فقط به مقوله کالبدی خلاصه نمی‌شود، بلکه مسائل اجتماعی، فرهنگی و... اقتصادی را نیز باید مدنظر قرار داده و برای آن برنامه‌ریزی و چاره‌اندیشی کنیم.
واژه‌های تعیین شده، تعریف ناقصی دارند و رسا نیستند، باید به اصول که همان توانمندسازی است، برگردیم. این کار ابزارهای خاص خود را می‌طلبد. می‌بایست با ایجاد انگیزه‌های اقتصادی و انگیزه زندگی دوباره در بافت‌ها باعث جلو رفتن خودبه‌خودی این اقدام شویم.
7 – بسترسازی
بسترسازی (تحریک توسعه) برای اینکه کار اصلی توسط خود مردم و به طرق مختلف انجام شود، نیز نیازمند مدیریتی ویژه و کارآمد می‌باشد و ایجاد ساز و کار آن الزاماً برعهده نهادهای عمومی نیست.
این کار می‌تواند توسط گروه‌های بخش خصوصی توانمندی که هم قدرت ارتباط با مردم و تعاملات اجتماعی و هم توانایی مالی، فنی – مهندسی و اجرایی را داشته باشند، انجام شود.
در واقع نیازمند به ایجاد، توسعه و توانمندسازی بنگاه‌ها و مجموعه‌های چند انضباطی (Developer) ، و در اندازه‌های مختلف برای عملی شدن این اقدام هستیم که البته نیازمند زمان و حوصله است.
8 – معجزه‌گری بخش خصوصی و مردمی
یکی از دلایل عملی نشدن این فکر تا به حال، موضوع عدم ساماندهی مناسب و ایجاد سازمان‌های مسئول با تعریف ماموریت مشخص است، که در قبل به آن اشاره شد و دیگر این که باور کنیم فقط بسترسازی با چنین رویکردی، حیطه توان‌بخشی عمومی و دولتی است و معجزه‌گر این اتفاق، بخش خصوصی است.
با انگیزه‌های مادی، معنوی و اجتماعی باید مداخله‌گران بخش خصوصی را تجهیز، توانمند و تشویق کرده و به‌کارگیریم و بر کار آنها نظارت کنیم و در این فرایند، طرح مداخله را باید با مقتضیات توان مداخله و با مقتضیات ویژگی بافت تهیه کنیم چرا که همانطوری‌که گفته شد، یک طرح از پیش طراحی شده بدون ساز و کار مناسب برای مداخله نمی‌تواند جوابگو باشد.
بزرگترین اشتباه سازمان‌هایی که مسئولیت امر مداخله در بافت‌های شهری را برعهده دارند، وارد شدن خود سازمان در امر مداخله است.
باز هم تاکید می‌کنم، در این موضوع، مسئله سازماندهی و مدیریت، مسئله مهمی در امر مداخله است، مدیریت شهری و متولیان این امر در شهرداری‌ها باید شناخت کامل از پدیده داشته باشند. هر کس، بدون تجربه مؤثر نمی‌تواند در این امر موفق باشد. این مهم دیگر تحمل سعی و خطا ندارد، سال‌هاست در بافت‌های شهری به اشتباه رفته‌ایم، دیگر کافی است؟!
9 – ایجاد جاذبه برای سرمایه‌گذاری و مشارکت بخش خصوصی
مداخله در بافت‌ها باید سودآور باشد. این سود در درجه اول برای Developer و در درجه دوم برای مردم (ساکنین) باید وجود داشته باشد تا انگیزه تحول و مداخله ایجاد شود.
مدیریت شهری و شهرداری‌ها، در بازتولید نوسازی بافت‌های فرسوده شهری نباید انتظار کسب درآمد از طریق ساخت و ساز در بافت‌ها را داشته باشند. مدیریت شهری، برد خود را در شهر، باید نوسازی و احیای بافت‌های فرسوده بداند (تراز صفر).
سوبسیدهای دولت یکی دیگر از ابزارهای مؤثری است که می‌تواند در این زمینه تأثیرگذار باشد. در این رابطه مسئله مهم دیگر، به‌اصطلاح تراز صفر در فرایند مداخله در بافت‌ها است، از مداخله در بافت که به عمران و بهسازی می‌انجام نباید انتظار درآمدی برای شهرداری داشت و لیکن با سوبسیدهایی که به جریان مالی و نقدینگی مورد نیاز مداخله تزریق می‌شود باید سعی در حصول تراز صفر داشته باشیم، نه چیزی بگیریم و نه چیزی بدهیم.
باید اجازه به اجرا درآمدن طرح‌ها را در قالب چارچوب‌های تنظیم شده به Developer ها بدهیم، که با رعایت اصول شهرسازی و ضوابط کلی تعیین شده، تراز مثبت معقول برای خود و تراز صفر برای مدیریت شهری ایجاد کنند.
این پدیده، نیازمند راه‌حل نو است و براساس رویه‌های شناخته شده مرسوم نمی‌توان با این پدیده مواجه شد.
10 – سخن پایانی
مجدداً می‌گویم، برای تکمیل و تدقیق سه معیار مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری نیازمند به شرح خدماتی هستیم که با موضوع بافت‌ها به عنوان یک پدیده صرفاً کالبدی برخورد نکند، بلکه مداخله به جاری شدن زندگی دوباره در این بافت‌ها، با توجه به همه عوامل (اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و... از جمله کالبد) منجر شود.
اگر به ابعاد گوناگون قضیه نپردازیم، مداخله در بافت‌های فرسوده شهرها نه تنها ما را به هدف اصلی نمی‌رساند، بلکه منجر به ایجاد نوآبادها و گسترش حاشیه‌نشینی‌ها در اطراف شهر و جابه‌جایی و قشربندی اجتماعی جدید و مشکل‌ساز در شهرها به‌ویژه در کلان شهرها می‌شود.
در همین رابطه و به عنوان جمله آخر و یک هشدار عرض می‌کنم؛ امر مداخله همه جانبه در بافت‌های فرسوده شهر با ساخت و ساز انبوه مسکن در نقاط مختلف شهر و به‌نام طرح‌های بازسازی بافت‌های فرسوده و از محل اعتبارات آن، به بیراهه رفتن است، چرا که ممکن است تعدادی مسکن بسازیم و عرضه کنیم، لیکن دردی از مسائل متعدد بافت‌های فرسوده دوا نخواهد کرد؟!
