فارس نوشت: گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۴ امروز (یکشنبه ۱۱ مرداد) در پایگاه اطلاع‌رسانی بانک مرکزی منتشر شده است که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور بوده و توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است.
متن کامل این گزارش به شرح زیر است:
در تیرماه سال ۱۳۹۴، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۸ میلیون و ۶۰۰ هزار ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب هفت دهم و یک و سه دهم درصد کاهش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۱ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۵ و یک دهم و شانزده و نیم درصد کاهش نشان می‌دهد.
در تیرماه سال ۱۳۹۴ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷۹ میلیون و ۵۰۰ هزار ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۲۱ میلیون ریال به منطقه ۱۷ تعلق داشته است.
خاطر نشان می‌شود گزارش ذیل صرفاً معطوف به بررسی حوزه تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران بوده و لذا نتایج حاصل از این گزارش قابل تعمیم به معاملات مسکن سایر مناطق شهری و نیز تحولات رونق و رکود در حوزه ساخت و ساز نیست.
۱- حجم معاملات مسکن
در تیر ماه سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۱ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۱۶ و نیم درصد کاهش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در تیر ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت با سهم ۵۴ و ۴ دهم درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مزبور در مقایسه با تیرماه سال ۱۳۹۳، ۷ واحد درصد کاهش نشان می‌دهد.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۴حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۲ و ۹ دهم درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴، ۲ و ۱۵ به ترتیب با سهم ۹ و ۴ دهم، ۷ و ۳ دهم و ۶ و ۷ دهم درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. شایان ذکر است ۶۶ و نیم درصد از تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۵، ۱۰، ۸، ۱۴، ۷، ۱ و ۱۸) بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۳۳ و نیم درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
۲ - تحولات قیمت مسکن
در تیر ماه سال ۱۳۹۴، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۸ میلیون و ۶۰۰ هزار ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷ دهم و ۳ و ۱ دهم درصد کاهش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۲۰ معادل ۳ و ۸ دهم درصد و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ۱۲ معادل ۷ و ۹ دهم درصد تعلق دارد.
در تیرماه سال ۱۳۹۴ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷۹ میلیون و ۵۰۰ هزار ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۲۱ میلیون ریال به منطقه ۱۷ تعلق داشته است.
۳ - تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در چهار ماهه نخست سال ۱۳۹۴
در چهار ماهه نخست سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۴۶ هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۲۵ و ۸ دهم درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۳۸ میلیون و ۵۰۰ هزار ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۷ دهم درصد کاهش نشان می‌دهد.
۴ - سایر شاخص‌های آماری بازار معاملات مسکن
۱-۴- توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در تیر ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که در شهر تهران دامنه قیمتی ۲۰ تا ۲۵ میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۱۳ و ۸ دهم درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۲۵ تا ۳۰ و ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به ترتیب با سهم ۱۳ و نیم و ۱۲ و ۹ دهم درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه ۲۸ و ۶ دهم درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ۴۵ میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا اختصاص داشته است. شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود ۶۱ درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی (۳۸ میلیون و ۶۰۰ هزار ریال) معامله شده‌اند.
۲-۴ـ توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در تیرماه سال ۱۳۹۴ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع معادل ۱۶ و نیم درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع به ترتیب با سهم ۱۵ و ۹ دهم و ۱۲ و ۶ دهم درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵۸ و ۷ دهم درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
۳-۴- توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی
در تیر ماه سال ۱۳۹۴ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ۱۰۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان با سهم ۱۱ و یک دهم درصد در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش ۱۳۰ تا ۱۶۰ و۱۶۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم ۱۰ و ۷ دهم و ۸ و ۴ دهم درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در تیر ماه سال ۱۳۹۴ حدود ۴۷ و ۹ دهم درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲۲۰ میلیون تومان اختصاص داشته است و ۶ و یک دهم درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از ۹۸۰ میلیون تومان داشته‌اند.
۵- تحولات اجاره‌بهای مسکن
بررسی روند تحولات اجاره‌بها و ترکیب آن (رهن و اجاره) بیانگر تاثیرپذیری مستقیم آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است. البته دامنه تغییرات قیمت مسکن متأثر از شکاف عرضه و تقاضای مسکن، هزینه‌های تولید (ساخت) و تقاضای سفته‌بازی است و تحولات در این بازار با سپری شدن دوره چند ساله رکود بعضا با افزایش‌های شدید قیمتی همراه است، در حالی که دامنه تحولات اجاره‌بها، به دلیل ارتباط مستقیم اجاره بهای مسکن با تقاضای مصرفی مسکن (مسکن به عنوان سرپناه)، سطح عمومی درآمد مستأجران و فقدان تقاضای سفته‌بازی در بخش اجاره مسکن و همچنین التزام طرفین قرارداد اجاره به رعایت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره، شدید نمی‌باشد؛ بر این اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره‌بها، آثار تغییرات قیمت مسکن با وقفه و به تدریج در بازار اجاره ظاهر می‌گردد.
در تیرماه سال ۱۳۹۴ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱ و ۴ دهم و ۱۳ و ۴ دهم درصد رشد نشان می‌دهد. شاخص اجاره‌بهای مسکن تحت تأثیر ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک‌ساله تنظیم می‌گردند و همچنین تحت تأثیر تحولات قیمت مسکن و نرخ تورم در سال‌های اخیر، روند افزایشی خود را ادامه داده است. اثرپذیری روند قیمت‌های بازار اجاره مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، زمینه تعدیل انتظارات قیمتی و روند رشد متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم را فراهم نموده است.
خاطرنشان می‌نماید سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (بر اساس سال پایه ۱۰۰=۱۳۹۰) معادل ۲۸ و ۴ دهم درصد می‌باشد.
۶- جمع‌بندی
بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۴ نشان می‌دهد، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران با ۳ و یک دهم درصد کاهش نسبت به تیرماه سال قبل به ۳۸ میلیون و ۶۰۰ هزار ریال رسید. همچنین حجم معاملات واحدهای مسکونی در تیرماه سال ۱۳۹۴ معادل ۱۱ هزار و ۷۰۰ واحد بود که مؤید کاهش ۱۶ و نیم درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل می‌باشد.
در چهار ماهه اول سال جاری، حجم معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران با کاهش ۲۵ و ۸ دهم درصدی همراه گ شد. به نظر می‌رسد، بخشی از کاهش حجم معاملات مسکن به ویژه در دو ماهه اول سال جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل، ناشی از نگرانی خریداران در مقطع زمانی سال گذشته نسبت به تبعات اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها و به تبع آن، افزایش قابل ملاحظه معاملات در آن دوره قابل ارزیابی است. مع الوصف تداوم این رویه در ماه‌های اخیر (صرف‌نظر از برخی عوامل مقطعی) مؤید آن است که متأثر از فضای حاکم بر اقتصاد کلان، انتظارات متقاضیان خرید در بازار معاملات مسکن نیز دلالت بر تداوم ثبات قیمت مسکن در ماه‌های آتی داشته و همین امر تا حدودی بر روند معاملات در مقطع کنونی اثرگذار بوده است.
در تیرماه سال ۱۳۹۴ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱ و ۴ دهم و ۱۳ و ۴ دهم درصد رشد نشان می‌دهد. در مجموع نرخ رشد اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر، همسو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشی برخوردار بوده است.
نظر شما