راه خروج مسکن از رکود

اين يك درصد كه 70درصد ثروت كشور را در اختيار دارد، در حوزه كالاهاي مصرفي مثل كفش، پوشاك، غذا و... تقاضاي كمي ايجاد مي‌كند. از سوي ديگر اغلب مردم بسيار كمتر از ثروت خود مصرف مي‌كنند و عده زيادي با تورم 3سال اخير به قشرهاي پايين‌تر از نظر درآمدي تنزل يافته‌اند. در واقع مردم براي بازگشت به وضعيت سابق خود، مصرف و تقاضا را به‌شدت كاهش داده‌اند و عده زيادي با وجود فقر مالي، به‌شدت پس انداز مي‌كنند كه اين عامل نيز تقاضا در بازار را كاهش داده است.

متوسط زير بناي پروانه‌هاي صادره در سال1394 حدود 140متر و فقط 7.6درصد از واحد‌هاي مسكوني فروش رفته در تهران در سال94 بالاي 130متر بوده است. لذا در ايران عملا مسكن براي متقاضياني ساخته مي‌شود كه وجود ندارند. 18ميليون جوان ايراني به 9ميليون واحد مسكوني احتياج دارند؛ جواناني كه شغل، خانه، ماشين و پول ندارند. با توجه به كمبود تقاضا و توليد واحدهاي مسكوني بزرگ كه متقاضي براي آن وجود ندارد، قيمت مسكن براي واحد‌هاي بالاتر از 100متر نيز به روند نزولي خود ادامه خواهد داد اما واحد‌هاي با متراژ كمتر از 80متر در كلانشهر‌ها و نه شهرهاي اقماري، متقاضي خود را خواهد داشت.

واقعيت آن است كه رشد قيمت مسكن در سال1391 بسيار بيش از قدرت خريد قشر متوسط و ضعيف جامعه بوده است. در سال1381 وام بانكي 60درصد و اكنون سهم وام از قيمت مسكن باوجود افزايش مبلغ وام، كمتر از آن زمان است. اين امر نشان مي‌دهد كه قيمت آپارتمان بيش از قدرت خريد قشر متوسط و ضعيف رشد كرده است همچنين بيانگر آن است كه رشد قيمت آپارتمان بيش از رشد توان وام‌دهي بانك‌ها بوده است. راه‌حل خروج از اين بن بست يا افزايش قدرت خريد يا كاهش قيمت مسكن است. وقتي قيمت مسكن كاهش نيابد، در اين سطح از قيمت، تقاضا به خريد‌هاي اجتناب‌ناپذير محدود مي‌شود. چرا كه در سطح قيمتي واحدهاي مسكوني با متراژ بالا، تقاضاي مؤثر چنداني وجود نداشته و معاملات به‌شدت كاهش مي‌يابد و در اصطلاح اقتصادي، چسبندگي ايجاد شده، بازار در مقابل كاهش قيمت مقاومت مي‌كند و خريد و فروش چنداني انجام نمي‌شود.

نكته قابل توجه آن است كه ايران سومين كشور جهان از نظر بزرگ بودن متراژ واحدهاي مسكوني است و با اين شرايط تنها راه‌حل خروج بازار مسكن از ركود كوچك‌سازي‌ واحدهاي مسكوني به‌نحوي است كه اين واحدها با قدرت خريد مردم سازگار شود.