همشهری آنلاین- مجید جباری: سازمان نوسازی شهر تهران به عنوان یکی از سازمان‌های مهم زیرمجموعه معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران وظایف متعددی دارد که یکی از مهمترین محورهای آن، توسعه شهر و افزایش کیفیت سکونت شهروندان از طریق نوسازی بافت‌های ناکارآمد، ناپایدار و فرسوده‌ای است. خانه‌هایی که در مناطق ۲۲ گانه تهران هم به شکل متمرکز و هم به طور پراکنده در زمان بحران علاوه بر خطراتی که جان ساکنانش را تهدید می کند، مانع امدادرسانی به این شهروندان می‌شود.
وجود بیش از ۲۶۰ هزار پلاک فرسوده و ناکارآمد در شهر تهران یکی از تهدیداتی است که در بحران‌هایی مثل زلزله، سیل، آتش سوزی و دیگر رویدادها و حوادث، تهران را آسیب پذیرتر کرده است. بر همین اساس، سازمان نوسازی شهر تهران تمرکزش را بر احیاء این بافت‌ها قرارداده و تلاش می‌کند تا توسعه شهر با نوسازی پلاک‌های فرسوده، شتاب بیشتری بگیرد و از طرف دیگر هم به تاب آوری شهر کمک کند. درباره این موضوعات با کاوه حاجی علی اکبری، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران صحبت کردیم. این گفت وگوی ۲ ساعته بعد از ظهر یکی از همین روزها در دفتر کار حاجی علی اکبری در خیابان کریمخان انجام شد که بخش نخست آن را در زیر می‌خوانید:
چه برآوردی برای نوساری بافت فرسوده تهران در سال جاری دارید؟
با توجه به جدی‌تر و گسترده شدن موضوع تامین مسکن در شهرها و تعیین سهمیه حدودا ۱۳۰ هزار واحد برای شهر تهران در سال جاری انتظارداریم جهش قابل ملاحظه‌ای را در این بخش شاهد باشیم. برهمین اساس پیش بینی ما این است که ۳۰ تا ۳۵ درصد از سهمیه تامین مسکن در پایتخت در بافت فرسوده و با نوسازی پلاک‌های فرسوده اتفاق بیفتد. ما در بافت‌های فرسوده حدود ۱۱۰ هزار پلاک داریم که به لحاظ شرایط استانداردی، پلاک‌های کم دوام یا ناپایدار به حساب می‌آیند. البته این پلاک‌ها درکنارتهدیدهایی که دارند، فرصت‌های مناسبی را برای نوسازی فراهم می‌کنند. با مجموعه‌ای از مشوق‌هایی که هم در حوزه ضوابط شهرسازی و ساخت وساز پیش بینی می‌شود، انتظار داریم در سال جاری به نسبت سال گذشته رشد حدود ۳ برابری را در این زمینه شاهد باشیم.
آماری از نوسازی پلاک‌های فرسوده و ناپایدار شهر تهران در سال گذشته دارید؟ چه تعداد پلاک نوسازی شدند؟
در سال قبل حدود ۱۰ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده تهران نوسازی شدند. بنابراین، طبق برآوردها و برنامه ریزی‌ها تلاش ما این است که امسال این عدد با رشد ۳ برابری به نوسازی ۳۰ هزار پلاک در سال ۱۴۰۱ برسد.
با توجه به افزایش قابل ملاحظه روند نوسازی بافت فرسوده، تمرکز سازمان نوسازی بر کدام نواحی و مناطق پایتخت است؟ کدام مناطق بیشترین پلاک فرسوده رادارند؟
بافت‌های فرسوده تهران عمدتا در مناطق مرکزی و جنوبی شهرهستند. یعنی ۹۵ درصد از بافت‌های فرسوده شهر در مناطق ۷ تا ۲۰ قرار گرفته اند. در بین مناطق تهران، مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴ بیشترین میزان بافت فرسوده را در بین مناطق شهر دارند. البته در مناطقی مثل منطقه ۱۰ میزان نوسازی هم که در سال‌های قبل اتفاق افتاده، قابل توجه بوده است. ما مناطقی را داریم که بیش از نیمی از پلاک‌های فرسوده آن نوسازی شده است. به همین خاطر هر کجای شهر که بافت فرسوده بوده و کمترین میزان نوسازی در آنجا صورت گرفته باشد، طبیعتا تمرکز ما برآن مناطق خواهد بود.
در صحبت‌هایتان به نوسازی ۳۰ هزار پلاک فرسوده در سال جاری اشاره کردید. آیا این تعداد پلاک جدای از ساخت سالانه ۱۸۰ هزار مسکنی است که در قالب قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران پیش بینی شده یا در همان پروژه تعریف شده است؟
۳۰ هزار واحد مسکونی که اشاره کردم، در قالب طرح تامین مسکن در چارچوب قرارگاه جهادی مسکن تعریف می‌شود. چرا که ظرفیت‌های تامین مسکن در شهر تهران مشخص است. ما موضوع تامین مسکن در بافت فرسوده را از این بابت مهم می‌دانیم که از یک سو منجر به نوسازی در بافت‌های فرسوده و کاهش پلاک‌های کم دوام می‌شود که خود این موضوع، طبق قوانین و سیاست‌های کشور جزو وظایف دولت و شهرداری‌ها محسوب می‌شود. از طرف دیگر به خاطر تراکم پلاک‌های کم دوام و کم ارتفاع که عمدتا یک یا دو طبقه هستند، شاید بتوان گفت که این پلاک‌ها از معدود فرصت‌های تامین مسکن در تهران در چنین مقیاسی باشد. اما به طور کلی برآوردهای ما نشان می‌دهد که در پایتخت دو فرصت عمده برای تامین مسکن وجود دارد.یکی پلاک‌های کم دوامی هستند که به طور سالانه تخریب و نوسازی می‌شوند و برنامه ما هم این است که این جریان را هم سرعت ببخشیم و هم تسهیل و مانع‌زدایی کنیم.
حل مشکل ساکنان دو محله فرسوده تهران بعد از ۱۲ سال | خانه‌های اتابک و مینایی سند شش دانگ می‌گیرند
در شهر تهران ۲۶۰ هزار پلاک کم دوام وجود دارد که ۱۱۰ هزار از این تعداد در بافت‌های فرسوده واقع شده است و مابقی هم در سایر نقاط شهر پراکنده‌اند. بر این اساس، بزرگترین و منحصر به فردترین فرصت تامین مسکن در تهران به حساب می‌آید. برآورد من این است که حدود ۹۰ درصد از مسکنی که در شهر مورد نیاز است، در همین محدوده‌ها قابل تامین است. اما فرصت دومی که برای تامین مسکن در شهر تهران وجود دارد، عرصه‌های ناکارآمد و رها شده، شهر هستند. یعنی محدوده‌هایی که در گذشته محل فعالیت‌هایی بوده‌اند؛ اعم از فعالیت‌های کشاورزی، صنعتی، کارگاهی یا نظامی که امروز فعالیت قبلی خود را از دست داده‌اند و فعالیت جدیدی جایگزین آن نشده است.
۹۵ درصد از بافت‌های فرسوده شهر در مناطق ۷ تا ۲۰ قرار گرفته اند. در بین مناطق تهران، مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴ بیشترین میزان بافت فرسوده را در بین مناطق شهر دارند
ما از حدود ۳ سال پیش با رویکرد باز آفرینی شهری شروع به برنامه‌ریزی برای این محدوده‌ها کردیم. اعتقاد ما بر این است که در این محدوده‌ها برای این که بخواهیم به حیات و زندگی شهری برگردند و در خدمت توسعه قرار بگیرند، مجموعه ای از فعالیت‌ها در آنها (اعم از سکونت، خدمات پشتیبان سکونت، کار و فعالیت و تفریح و فراغت) پیش‌بینی کنیم. در شهر تهران ۴۵۰۰ هکتار از این عرصه‌ها وجود دارد که برخی از این ها به هم پیوسته هستند؛مثل کوره پزخانه‌های منطقه ۱۹ و یا اراضی مزروعی- صنعتی منطقه ۱۸ یا اراضی صنعتی – کارگاهی پیرامون خیابان فدائیان اسلام که مساحت‌های بالای ۵۰۰ هکتار دارند. در سازمان نوسازی، برنامه‌های بازآفرینی برای این محدوده‌ها تهیه شده و برخی از آنها به تصویب رسیده‌اند و ملاک عمل هستند و برخی دیگر هم در مرحله فرایند تصویب قرار دارند. به عبارتی دیگر اگر در این محدوده‌ها، نگاه انقباضی عوض شود و وارد چرخه توسعه شهری شوند، بخشی از مسکن مورد نیاز شهر قابل تامین است.
در مجموع کل امکانی که در شهر تهران برای تامین مسکن وجود دارد و برنامه‌ای که برای آن پیش بینی شده است (چه ۱۳۰ هزار واحدی که دولت به عنوان سهمیه شهر تهران در نظر گرفته و چه ۱۸۰ هزار واحدی که آقای زاکانی شهردار تهران در صحبت‌هایشان اعلام کرده است) تحقق‌شان در این دو محدوده قرار است اتفاق بیفتد.
همانطور که اشاره کردید در تهران ۲۶۰ هزار پلاک کم دوام وجود دارد که ازاین تعداد ۱۱۰ هزار پلاک در بافت‌های فرسوده هستند و ۱۵۰ هزار پلاک هم به طور پراکنده در سطح مناطق شهر وجود دارند. چه برنامه‌ای برای نوسازی و پایدار سازی این ۱۵۰ هزار پلاک که در نقاط مختلف پایتخت به شکل غیر متمرکز قرار دارند، دارید؟ آیا این پلاک‌ها هم در اولویت نوسازی طبق برنامه‌ها قرار می‌گیرند؟
این ۱۵۰ هزار پلاک اصطلاحا در محدوده‌هایی هستند که به عنوان بافت‌های ناپایدار شناخته می‌شوند، یعنی هنگامی که بافت‌های فرسوده شناسایی و تشخیص داده شدند، وجود همزمان سه شرط، ناپایداری، ریزدانگی و نفوذناپذیری به عنوان معیار تشخیص بافت فرسوده قلمداد شده است. طبیعتا بلوک‌های شهری هستند که یک و یا دوشرط از این سه شرط را ندارند. مثلا شرط ناپایداری را دارند اما نفوذ ناپذیرنیستند و یا شرط ریزدانگی شامل آنها نمی‌شود. این بلوک‌ها با وجودی که جزو بافت‌های ناپایدار شناسایی شده‌اند اما به عنوان بافت‌های فرسوده مصوب تشخیص داده نشده اند. همین موضوع باعث می‌شود از مجموعه مشوق‌هایی که برای نوسازی بقیه بافت‌های فرسوده در نظرگرفته شده، (اعم از پروانه رایگان، تراکم تشویقی و یا تسهیلات بانکی که برای ساخت و اسکان موقت وجود دارد) نتوانند استفاده کنند.
در گذشته طبق ضوابط بند ۱۵ طرح تفصیلی، این بافت‌ها هم می‌توانستند از یک سری مشوق‌هایی برای ساخت و ساز استفاده کنند. وقتی طرح تفصیلی تهران در سال ۱۳۹۱ ابلاغ شد، مشوق‌های ساخت و ساز، شامل تراکم تشویقی و یا بحث پارکینگ، محدود به بافت‌های فرسوده نبود و بافت‌های ناپایدار را هم در بر می‌گرفت. اما بعدها با مصوباتی که شورای عالی معماری و شهرسازی داشت، مشوق‌های ضابطه‌ای به بافت‌های فرسوده محدود شد و طبیعتا این بافت‌های ناپایدار از مشوق‌های خاصی نمی‌توانند استفاده کنند. به همین خاطر یکی از عوامل تاثیرگذار در کاهش تولید مسکن در شهر تهران همین مسئله بود. برای این که این جریان بخواهد برگردد باید مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی ایران، اصلاح و بازنگری شود تا انگیزه‌ها برای ساخت و ساز در این بافت‌ها هم به وجود بیاید.
یکی از انتظاراتی که مردم دارند، این است که در روند نوسازی بتوانند از طرح‌های تشویقی تراکمی مثل طبقه مثبت یک و مثبت دو بهره مند شوند. اما در حال حاضر این موضوع به اجرای طرح‌های تجمیعی محدود شده است. مثال آن هم محله اتابک در منطقه ۱۵ است که مردم منطقه بعد از حدود ۱۲ سال نتوانسته اند، سندهای شش دانگ بگیرند وهمین موضوع مشکلاتی را برای ساکنان ایجاد کرده است. چه برنامه ای برای این موضوع دارید که در طرح‌های تجمیعی هم مردم به نوسازی ترغیب شوند؟
در عموم بافت فرسوده مشوق‌ها به دوقسمت تقسیم می‌شود؛ مشوق‌های مالی و مشوق‌های ضابطه‌ای. طبق مشوق‌های مالی تا پایان سال ۱۴۰۰ بیش از ۱۳۰۰ میلیارد تومان بخشودگی عوارض صدور مجوز در بافت‌های فرسوده تهران از طرف شهرداری اعطا شد. دولت هم مهمترین تسهیلاتی که اعطا می‌کند، وام ساخت و ساز است که در حال حاضر این وام با افزایش ۳ برابری به ۴۵۰ میلیون تومان به ازای هر واحد رسیده است. ۳۰۰ میلیون از این تسهیلات با بهره ۹ درصد و ۱۵۰ میلیون تومان دیگر با بهره ۱۸ درصد و با بازپرداخت سه ساله پرداخت می‌شود و بعد از ۳ سال ۱۵۰ میلیون تومان آن قابل تبدیل به فروش اقساطی است. اما تحلیل‌ها نشان می‌دهد که مشوق‌های ضابطه‌ای اثر و کارکرد بیشتر و گسترده‌تری در نوسازی بافت فرسوده حداقل در تهران دارند و وجود حداقل تراکم و همچنین وجود مشوق‌هایی برای پارکینگ، عواملی هستند که بیشترین نقش را در این زمینه ایفا می‌کنند.
در سال‌های گذشته طی هماهنگی‌هایی که با معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران داشتیم، ضوابطی را به عنوان ضوابط جایگزین بند ۱۵ طرح تفصیلی نوشتیم که الان در دبیر خانه کمیسیون ماده ۵ در نوبت رسیدگی قرار دارد. امیدواریم حداکثر تا پایان اردیبهشت ماه بتوانیم مراحل بررسی و رسیدگی آن را طی کنیم و به تصویب این کمیسیون برسانیم که بتواند در سامانه صدور پروانه قرار بگیرد و مردم از آن استفاده کنند. دراین ضوابط، مشوق‌ها تراکمی نه صرفا برای تجمیع، بلکه برای همه ساخت و سازهای که در همه بافت‌های فرسوده صورت می‌گیرد، پیش بینی شده است. البته برای تجمیع پلاک‌های ریزدانه در جاهایی که امکان نوسازی به صورت انفرادی وجود ندارد، مشوق‌های مضاعف پیش بینی شده است.
بخش دوم و نهایی این گفت‌وگو در روزهای آینده منتشر می‌شود.
نظر شما