این در حالی بود که در 3نوبت، ابتدا سقف این وام به 8میلیون تومان، سپس به 10میلیون تومان و نهایتا به 18میلیون تومان (12میلیون تومان با سپرده و 6میلیون تومان بدون سپرده‌گذاری) رسید.
هرچند در ابتدای این افزایش سقف وام، تا حدی بازار مسکن از رکود خارج شد اما با ادامه روند افزایش بهای مسکن، شرایطی ایجاد گردید که تحلیل‌گران را بر آن داشت که اعلام کنند افزایش سقف وام مسکن باز هم نمی‌تواند پاسخگوی نیاز متقاضیان به خرید مسکن باشد.
از همین رو هم بود که بحث افزایش مجدد سقف این وام در حد 20میلیون تومان و سپس 25میلیون تومان نیز از سوی برخی مقامات بانک مسکن در قالب طرحی پیشنهادی به بانک مرکزی مطرح گردید.
با این حال، عده‌ای از دست‌اندرکاران بازار مسکن بر این باورند که اعطای وام‌های مسکن به این نحو، از آنجا که نمی‌تواند 80درصد بهای مسکن را شامل شود و مردم نیز در پرداخت اقساط ماهانه آن مشکل دارند، چندان تاثیری در خانه‌دارشدن مردم نداشته است.
یکی از انتقادات دست‌اندرکاران بازار مسکن به وضعیت این بازار آن است که وقتی دولت در قالب وزارت مسکن و شهرسازی از سیاست‌هایش برای افزایش عرضه مسکن سخن می‌گوید، از افزایش آمار ساخت‌وساز در شکل کلان صحبت می‌کند، بدون آنکه در این افزایش، از توزیع مالکیت مسکن‌های ساخته‌شده، صحبتی به میان آورد.
در همین زمینه یک عضو کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات مجلس به خبر نگار همشهری می‌گوید: معمولا افرادی که دنبال خرید یک واحد مسکونی‌اند، انبوه‌ساز نیستند بلکه تنها مصرف‌‌کننده‌اند.
به عبارت دیگر مجموعه افرادی که به تولید مسکن اقدام میکنند عمدتا می‌توانند از تسهیلات و امکانات بانکی و دولتی استفاده کنند و سپس با علم به قدرت خرید پایین متقاضیان مسکن، اقدام به احتکار واحدهای ساخته‌شده به نیت سود نمایند.
به گفته حسن سبحانی، همین خالی‌بودن واحدهای مسکونی در حد قابل توجه در سطح تهران و شهرستان‌ها، خود حاکی از آن است که در شرایطی که عده‌ای متقاضی خرید مسکن هستند، اما تعداد واحدهای قابل عرضه در برابر تقاضای متقاضیان محدود است.
وی تاکید می‌کند: دلیل این موضوع آن است که صاحبان واحدهای مسکونی، بهایی فراتر از قیمت بازار برای واحدهای خود مطالبه میکنند. در واقع صاحبان املاک، آن‌قدر گردش مالی دارند که اگر نتوانند واحدهای مسکونی‌شان را بفروشند، رقبایی هم در بخش‌های خصوصی و دولتی ندارند که مسکن در حد نیاز جامعه تولید و عرضه کنند تا قیمت‌ها شکسته شود، بنابراین تنها ارزش ملک این قبیل افراد است که روزبه‌روز افزایش می‌یابد.
وی افزایش قیمت مسکن را در احتکار آن می‌داند و معتقد است دولت باید در این راستا دخالت کند، چرا که احتکار مسکن، عمدتا از سوی کسانی صورت می‌گیرد که خود مالکند ولی تن به بازی عرضه و تقاضا نمی‌دهند و با کاهش عرضه، قیمت‌ها را افزایش می‌دهند.
به گفته وی، دولت می‌تواند با دخالت در بخش مسکن مانع از آن شود که 70درصد درآمد شهروندان به کرایه منازل اختصاص یابد. دولت می‌تواند با وضع مالیات سنگین بر خانه‌های خالی از سکنه، زمینه افزایش عرضه مسکن را فراهم کند.
یارانه سود مسکن در ساختار سیاستگذاری وزارت مسکن
این استاد دانشگاه می‌گوید: متاسفانه دولت با بیان شعارهای بزرگی که بسیار فراتر از حد امکانات و منابع مالی و غیرمالی‌اش است، تسهیلات و وام‌های بانکی را منحصرا در اختیار محتکران مسکن قرار می‌دهد.
وی می‌افزاید: دولت در مقابل صاحبان مسکن، فرض را بر این گذاشته است که تمامی متقاضیان وام‌ها موفق به دریافت تسهیلات شده‌اند. از این روست که عده‌ای در اجاره یا فروش مسکن، مطالبه پول بیشتری میکنند؛ بدین ترتیب به واسطه سیاست‌های غلط دولت، هم عرضه زیاد نمی‌شود و هم قیمت‌ها افزایش می‌یابد. این در حالی است که دولت باید یارانه سود مسکن را در ساختار سیاستگذاری وزارت مسکن تعریف کند.
دولت باید در بودجه سالانه، بخشی از سود تسهیلات بانک‌های وام‌دهنده را پیش‌بینی و پرداخت کند، به نحوی که هزینه مسکن برای ساخت یا خرید، کاهش یابد. هم‌اکنون جای خالی سیاستگذاری دولت در کنار عرضه‌نکردن مسکن به بازار مصرف، کاملا نمایان است.
وی در عین حال معتقد است که خانه‌دارکردن مردم از راه پرداخت تسهیلات بانکی محکوم به شکست است، چرا که متقاضیان اصلی مسکن، طبقات متوسط و ضعیف کشورند که حتی با کاهش سود تسهیلات بانکی هم به هیچ‌وجه توان بازپرداخت اقساط تسهیلات را ندارند. طبقه ضعیف جامعه هرگز صاحب خانه نمی‌شوند؛ حتی طبقه متوسط نیز در رؤیای خانه‌دارشدن در عوض پرداخت اقساط چندین ساله بانکی می‌مانند.
فروش وام‌های مسکن
وقتی به شعب بانک مسکن در چند نقطه از تهران مراجعه می‌کنیم، می‌بینیم که بسیاری از متقاضیان افتتاح حساب سپرده‌گذاری در این شعب، پس از اخذ اطلاعات کافی در خصوص انواع حساب‌ها و نحوه دریافت تسهیلات و چگونگی پرداخت اقساط ماهانه وام دریافتی، با عدم اطمینان از داشتن توانایی کافی برای بازپرداخت تسهیلات فوق، بدون افتتاح حساب از شعبه خارج می‌شوند و تنها عده معدودی که به اندازه کافی پس‌انداز دارند و از نظر شغلی هم نگرانی برای ادامه همکاری با محیط کارشان ندارند، اقدام به افتتاح حساب و سپرده‌گذاری میکنند تا بتوانند پس از طی مدت انتظار تعیین‌شده، وام مورد نیازشان را دریافت کنند.
البته در این میان هم افرادی هستند که با امید اخذ وام و فروش آن برای کسب سود از طریق مشاوران املاک، برای مدتی مبلغی از پول خود را در بانک می‌گذارند.
به همین دلیل هم بود که مسئولان بانک مسکن چندی قبل برای سامان‌دادن به این وضع، اعلام کردند که اوراق تسهیلات 20میلیون تومانی به واجدان شرایط دارنده بالاترین امتیاز اعطا می‌شود تا دارندگان این اوراق، بتوانند اوراق و گواهی حق تقدم تسهیلات خود را به هر متقاضی به فروش برسانند.
البته بعدا مشخص شد که نقل و انتقال وام‌های مسکن از این راه، تنها به بستگان درجه یک امکان‌پذیر است، به نحوی که اگر دارنده حساب، مبلغی از اقساط وام خود را پرداخت کرده باشد، قادر خواهد بود مانده بدهی خود را به یکی از بستگان نزدیک منتقل کند.
در همین زمینه رئیس اتحادیه مشاوران املاک ایران به خبر نگار همشهری می‌گوید: پرداخت تسهیلات بانکی به متقاضیان برای تبدیل‌شدن نیازهای بالقوه این بازار به نیازهای بالفعل، نقش مؤثری دارد که این امر موجب گرم‌شدن بازار خریدوفروش وام‌های مسکن با توجه به مدت طولانی سپرده‌گذاری شده است.
مصطفی‌قلی خسروی می‌افزاید: هرچند که به لحاظ حقوقی، خریدوفروش وام‌های مسکن از سوی مشاوران املاک بلامانع است، اما برای جلوگیری از ایجاد فساد، ممنوعیت خریدوفروش وام‌های فوق را به مشاوران املاک اعلام کرده‌ایم.
به گفته وی، خریدوفروش وام‌های مسکن باید از سوی بانک‌ها صورت گیرد و مبالغی که به عنوان حق فروش پرداخت می‌شود، برای دریافت وام در زمان نزدیک‌تر به حساب دولت واریز شود که در این صورت نیز هیچ مشکلی برای فروشنده و خریدار وام ایجاد نمی‌شود.
وی معتقد است : همیشه 20 تا 30درصد از دارندگان امتیاز وام، آماده فروش امتیاز خود هستند که این امر خود موجب ایجاد مشاغل کاذب در این زمینه شده است.
در همین راستا از سوی اتحادیه مشاوران املاک تلاش شده است تا بانک املاک با سرمایه مشاوران املاک تهران برای پرداخت وام خرید مسکن تاسیس شود. ظاهرا در صورت مساعدت بانک مرکزی، بانک املاک تا سال آینده تاسیس خواهد شد.
این بانک مانند بانک مسکن اقدام به پرداخت وام برای خرید واحدهای مسکونی خواهد کرد که میزان وام این بانک پس از تاسیس اعلام خواهد شد. سرمایه اولیه تشکیل این بانک هم 20میلیارد تومان است.
به گزارش همشهری، هم‌اکنون دارندگان امتیاز تسهیلات بانکی، وام 18میلیون تومانی را به نرخ 3میلیون و 750هزار تومان، وام 12میلیون تومانی را با قیمت 3میلیون و 50 تا 3میلیون و 100هزار تومان، وام 10میلیون تومانی را بین 2میلیون تا 2میلیون و 200هزار تومان، وام 7میلیون تومانی را با نرخ یک میلیون و 200هزار تومان و وام 5میلیون تومانی را با قیمت 750 هزار تومان خریدوفروش میکنند که اکثر این خریدوفروش‌ها از سوی مشاوران املاک مسکن به صورت واسطه صورت می‌گیرد.
