و به عقیده کارشناسان، ساختمان‌های نوساز اما فرسوده و ناپایدار را نیز در خود جای داده، موضوعی است که مسئولان دستگاه‌های مختلف را برای حل آن به چاره‌جویی واداشته‌است.
شهرداری تهران به‌عنوان یکی از متولیان اصلی نوسازی بافت‌های فرسوده در سال‌های اخیر طرح‌های متعددی را در نوسازی بافت‌های فرسوده‌ای چون طرح‌های خانه به جای خانه، فروش متری مسکن و نوسازان انجام داده است. این در حالی است که سازمان نوسازی شهر تهران به استناد مصوبه شورای شهر تهران اقدام به درج آگهی برای پیش فروش 5هزار و 500 واحد مسکونی از طریق فروش اوراق مشارکت با سود 24 درصد در مرحله اول طرح نوسازان کرد.
این سازمان در راستای تأمین بخشی از منابع مالی سال87 خود اقدام به فروش متری تعدادی از واحدهای مسکونی کرده بود. این طرح در راستای تأمین 400میلیارد تومان از مجموع بودجه 2هزار میلیارد تومانی سال87 سازمان نوسازی طراحی و اجرا شد ولی در عمل مسئولان وزارت مسکن، بانک مرکزی و وزارت کشور با اجرای طرح فروش متری مسکن مخالفت کرده و با نظر اعضای شورای شهر تهران فروش متری مسکن متوقف شد؛ چرا که در مصوبه شورای شهر تهران عنوان شده بود شهرداری تهران باید از سایر نهادهای مربوط به آن از جمله وزارت مسکن و شهرسازی مجوز لازم را در این زمینه اخذ کند. با ممانعت از اجرای طرح مسکن نوسازان، وزارت کشور به شهرداری تهران 10روز مهلت داد تا مجوزهای این طرح را به مسئولان مربوطه در وزارت کشور ارائه کنند.
بنابراین از آنجایی که قانون وزارت مسکن اخذ مجوز برای نهادهای انقلابی و سازمان‌های دولتی و نهادهای عمومی و تعاونی‌های مسکن را برای پیش فروش مستثنا کرده، این اقدام شهرداری پیش فروش نبوده و مشارکت در ساخت تلقی می‌شد.
از آنجایی که در لایحه بودجه سال 87 شهرداری تهران که به تصویب شورای اسلامی شهر تهران نیز رسیده، تمامی راه‌های تأمین منابع لازم برای نوسازی بافت‌های فرسوده، لحاظ شده و یکی از راه‌ها، درآمد حاصل از فروش متری مسکن است و برای این کار روش اجرایی درنظر گرفته شده برای تأمین منابع نوسازی بافت‌های فرسوده، پیش فروش واحدهای مسکونی بود؛ روشی که طبق قانون نیازی به مجوز از هیچ دستگاهی ندارد.
براساس قانون وزارت مسکن، شرکت‌های انبوه ساز ساختمان اگر بخواهند واحدهای مسکونی خود را پیش فروش کنند، برای نشر آگهی باید از وزارت مسکن مجوز بگیرند اما همین قانون نهادهای عمومی و برخی سازمان‌ها را برای پیش فروش واحدهای مسکونی استثنا کرده است و طرح فروش نقدی مسکن از سوی شهرداری، پیش فروش نبوده بلکه مشارکت در ساخت است و براساس قانون تجارت، فروش متری زمین به‌دلیل آنکه مورد معامله مشخص نیست، پیش فروش نبوده و در زمره قرارداد عقد مدنی است.
بنابراین شهرداری در جلسات مشترکی که با بانک مرکزی داشت به رفع ابهام پرداخت و حتی وزارت مسکن نیز اجرای این طرح را به‌عنوان طرح مشارکتی پذیرفت و وزارت کشور در این امر دخالت نکرد.
در آن دوره پس از مذاکرات فراوان بین شهرداری و دولت سرانجام طرح شهرداری برای فروش متری مسکن مشروط به انجام اصلاحاتی به تصویب رسید.
وزارت مسکن هم این دغدغه را داشت که تجربیات ناخوشایند برخی از طرح‌های قبلی تکرار شود که بر این اساس مقرر شد جلسات مشترکی بین نهادهای مربوطه همچنان برگزار شود تا یک طرح بی‌نقص برای نوسازی بافت‌های فرسوده به اجرا درآید. در حال حاضر در تهران 2میلیون و 400هزار خانه وجود دارد که 2میلیون و 250هزار واحد مسکونی دارای سکنه و 5درصد آنها نیز خالی از سکنه است اما براساس رشد جمعیت و ضریب استهلاک، تهران تا سال 1404 نیاز به 3میلیون واحد مسکونی جدید دارد.
مرحله سوم طرح فروش متری مسکن
مرحله اول و دوم فروش متری مسکن سال گذشته با استقبال تهرانی‌ها روبه‌رو شد و شهرداری از این طریق توانست منابع مالی مورد نیاز برای نوسازی بافت‌های فرسوده را تأمین کند.
فروش متری مسکن از جمله راهکارهای شهرداری است که با فرازو‌نشیب‌های فراوان از مرحله تبلیغات تاکنون به مرحله اجرایی رسیده‌است.
در مرحله اول بیش از 4هزار تهرانی از این طرح استقبال کردند که نیمی از آنها همان حداقل خرید (5 متر مربع) را انجام دادند.
اما در مرحله دوم فروش متری مسکن در فصل رکود به اجرا درآمد و قیمت علی‌الحساب که شهرداری در این مرحله تعیین کرده بود 900هزار تومان بود که مشابه قیمت فروش متری در مرحله اول بود.
در این مرحله از فروش متری، 36درصد تخفیف در قیمت روز واحدها در زمان تحویل درنظر گرفته شده که با احتساب نرخ سود مشارکت 18درصدی، در پایان مشارکت ارزش آنچه تحت عنوان مسکن نصیب افراد می‌شود را به نصف قیمت واقعی کاهش خواهد داد.
از سوی دیگر در دور جدید فروش متری مسکن، شرایط خرید به‌گونه‌ای تعریف شده تا مشارکت‌کنندگان برخلاف دو دوره قبل، به جای خریدهای زیر 20متر، به خرید حداقل 75متر مربع معادل یک واحد مسکونی روی بیاورند.
متولی طرح فروش متری برای این منظور نرخ سود مشارکت سالانه را کاهش داده و در مقابل، نرخ تخفیف قیمت آپارتمان در زمان تحویل را از 7درصد در دوره اول به 5برابر افزایش داده است. با این حساب، پیش‌بینی شده در دور سوم فروش متری مسکن، سهم خریدهای بالای 50 متر مربع در بین مشارکت‌کنندگان افزایش یابد.
دوره مشارکت که در دو دوره قبل طرح فروش متری مسکن 3 ساله بوده امسال 24 ماه یا همان 2سال درنظر گرفته شده است و متقاضیان می‌توانند در طول مدت این 2سال متراژ خرید خود را افزایش دهند.
در این میان فرمول تبدیل قیمت علی‌الحساب به قیمت کل، مطابق دو دوره قبل اجرای طرح فروش متری مسکن محاسبه می‌شود. قیمت علی‌الحساب فروش متری، متر مربعی 900هزار تومان خواهد بود. این در حالی است که فریدون درویش زاده، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران پیرامون فروش متری مسکن عنوان کرد: بافت‌های فرسوده یکی از معضلات و مشکلات حوزه شهرها محسوب می‌شود و قطعاً ورود شهرداری‌ها به این بحث کار درستی است.
این طرح راهکار کمی برای رفع معضل بافت‌های فرسوده نیست و با رفع اشکالات آن و با تبادل نظر با مردم می‌توان طرح را کامل‌تر کرد و آن را ادامه داد. در این طرح هر کس با سرمایه‌ای که دارد می‌تواند به‌تدریج مسکن خریداری کند.
فریدون درویش‌زاده با اشاره به اینکه طرح سرمایه‌گذاری متری مسکن مجوز مرحله سوم را دریافت کرده است، گفت: پس از تعامل با بانک مرکزی این طرح اجرایی شد و بانک عامل، مؤسسه مالی اعتباری شهر است و این طرح تا سقف 200میلیارد تومان است و پیش‌بینی می‌شود این طرح با استقبال خوبی مواجه شود.
وی ادامه داد: حداقل مشارکت مردمی در این طرح 5 متر است و چنانچه مشارکت‌کنندگان تا پایان زمان تحویل در این طرح حضور داشته باشند از تخفیف ویژه در زمان واگذاری خانه‌ها برخوردار خواهند شد. درصورتی که شهروندان در هر زمانی از مشارکت در طرح مسکن نوسازان پشیمان شوند می‌توانند با دریافت سود حاصل از مشارکت، پول پرداخت شده را پس بگیرند. شهرداری هم‌اکنون با مشارکت بخش خصوصی در حال احداث این واحدهاست.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران ادامه داد: بازار ثانویه این طرح نیز راه‌اندازی می‌شود و از این پس هم امکان باز خرید و هم خرید وجود دارد؛ یعنی کسانی که سهم خود را واگذار می‌کنند، می‌توانند دوباره سهم خریداری کنند.
به گفته درویش‌زاده دوباره امکانی فراهم می‌شود تا کسانی که بیش از 35متر خرید می‌کنند بتوانند سرمایه‌گذاری خود را تبدیل به قرارداد پیش خرید مسکن کنند و کسانی که بیش از 35متر خریداری کرده‌اند به ازای هر 35متر می‌توانند یک واحد مسکونی پیش خرید کنند اما باید اقساط آن را بازپرداخت کنند که جزئیات آن در آینده اعلام می‌شود.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران اظهار داشت: در مرحله اول اجرای این طرح، با اینکه مردم زیاد با طرح فروش متری مسکن آشنا نبودند و تبلیغات در این مورد به اندازه کافی نبود، بیش از 4هزار نفر در آن مشارکت کردند که بیش از 50درصد خریداران از اقشار کم‌درآمد بودند که خریدهای 5متری انجام داده‌اند.
وی با بیان اینکه در مرحله سوم، ۲۰۰میلیارد تومان اوراق فروش متری مسکن فروخته می‌شود اظهار داشت: بازار ثانویه این طرح نیز به‌زودی راه‌اندازی شده و امکان خرید و باز خرید اوراق وجود خواهد داشت. طرح متری مسکن در مناطق ۱۵، ۱۲و ۱۸اجرایی می‌شود.
