تاجر با کسبه جزء و سایر افرادی که معاملات معمولی انجام می‌دهد فرق دارد و قانون برای او تکالیفی مقرر کرده است که برای اشخاص عادی چنین وظایفی تصور نمی‌شود. برای مثال اگر فرد عادی قادر به پرداخت بدهیاش نباشد یا اینکه دارایی‌‌اش از بدهیاش کمتر باشد مشکلی برای او به‌وجود نمی‌آید اما شخص تاجر همین که قادر به پرداخت بدهیاش نباشد ورشکسته اعلام میشود و اگر این ورشکستگی همراه با تقصیر باشد چه‌بسا روانه زندان هم میشود.
وظایف تاجر
از مهم‌ترین وظایف تاجر برای تنظیم و ترتیب اداره امور تجاری‌‌اش داشتن دفاتر تجارتی است که عبارتند از:
1- دفتر روزنامه: دفتری است که تاجر باید همه روزه مطالبات و دیون و دادوستد تجاری و معاملات راجع به اوراق تجارتی از قبیل خرید و فروش و ظهرنویسی و به‌طور کلی همه واردات و صادرات تجارتی خود را به هر اسم و رسمی که باشد و مبلغی که برای مخارج شخصی‌‌اش برداشت می‌کند در آن دفتر ثبت کند.
2- دفتر کل: دفتری است که تاجر باید تمامی معاملات را دست‌کم هفته‌ای یک بار از دفتر روزنامه استخراج و انواع مختلف آن را تشخیص و جدا کرده هر نوعی را در صفحه مخصوص در آن دفتر خلاص ثبت کند.
3- دفتر دارایی: دفتری است که تاجر باید هر سال صورت جامعی از کلیه دارایی منقول و غیرمنقول و بدهی و طلبش را که مربوط به سال گذشته است به ریز ترتیب داده و در آن دفتر ثبت و امضاء کند و این کار باید تا پانزدهم فروردین سال بعد انجام شود.
4- دفتر کپیه: دفتری است که تاجر باید تمامی مراسلات و مخابرات و صورت‌حساب‌ها صادره خود را در آن به‌ترتیب تاریخ ثبت کند. علاوه بر دفاتر ذکر شده بعضی از تجار به‌واسطه نوع تجارت از دفاتر تجاری دیگری همچون دفتر انبار، دفتر فروش، دفتر صندوق و... برخورداران که به آنها دفتر معین گفته میشود استفاده می‌کنند. این دفاتر معمولاً برابر تحریر دفتر روزنامه به‌عنوان پیش‌نویس مورد استفاده قرار می‌گیرد. تاجر باید تمام این دفاتر را از ختم هر سال لااقل تا 10سال نگهدارد. دفاتر تاجر درصورتی که مطابق قانون تجارت مرتب شده باشد بین تجار در امور بازرگانی سندیت دارد و اگر خلاف مقررات تنظیم شده باشد علیه صاحب آن معتبر است.
- با ذکر مطالب بالا بنابر این آیا صاحبان آژانس املاک دلال محسوب می‌شوند؟
بله زیرا مطابق قانون، دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله شده یا برای کسی که می‌خواهد معامله انجام دهد طرف معامله پیدا می‌کند. بدین‌ترتیب دلال واسطه و میانجی فروشنده و خریدار است کسی که دلالی را شغل معمولی خود قرار می‌دهد تاجر محسوب میشود و برای انجام دلالی باید پروانه داشته باشد. دلالی انواع مختلف دارد:
الف: دلالی برای معاملات ملکی
ب: دلالی برای معاملات تجارتی
ج: دلالی برای خواربارفروشی و سایر امور شهری
تصدی هر یک از 3نوع دلالی نام برده مستلزم صدور پروانه جداگانه است و شخص می‌تواند در رشته‌های مختلف دلالی کند ولی باید برای هر یک پروانه جداگانه اخذ کند.
- آیا دلال می‌تواند در معامله ملک یا آپارتمان که به‌عنوان دلال انجام می‌دهد خودش هم ذینفع باشد؟
اولاً می‌تواند علاوه بر شغل دلالی شخصاً نیز تجارت کند. برای مثال به امر صرافی بپردازد. ثانیاً می‌تواند در معامله‌ای به‌عنوان دلال انجام می‌دهد خود نیز سهیم یا ذینفع باشد.
- از حیث قانون برای اخذ پروانه دلالی چه مدارک و شرایطی لازم است؟
پروانه دلالی به اشخاصی داده میشود که دارای شرایط قانونی و مدارک ذیل باشند:
داشتن 25سال و انجام خدمت نظام وظیفه یا داشتن کارت معافیت یا آماده به خدمت برای مردان
داشتن گواهینامه تحصیلات ابتدایی یا دادن امتحان برابر آن
تابعیت ایران
داشتن اطلاعات فنی مناسب با اموری که عهده‌دار دلالی آنهاست
عدم‌شهرت به فساد
نداشتن محکومیت کیفری به ارتکاب جنایت، ورشکستگی به تقصیر و کلاهبرداری و خیانت در امانت و سرقت
دادن وجه‌الضمان یا ضمانت‌نامه یا وثیقه
مسئولیت و تکالیف قانونی صاحبان آژانس املاک علاوه بر موارد گفته شده در بالا دلال باید:
در نهایت صداقت، طرفین معامله را از جزئیات راجع به معامله آگاه کند ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین کند.
دلال نمی‌تواند عوض یکی از طرفین معامله را قبض یا ثمن‌معامله را پرداخت کند یا آنکه تعهدات آنها را به‌موقع اجرا گذارد مگر آنکه ا آنها اجازه داشته باشد.
دلال مسئول تمام اشیاء و اسنادی است که در ضمن معامله به او داده شده مگر اینکه ثابت کند که تلف یا ضایع‌شدن آنها مربوط به او نبوده است. برای مثال در اثر سیل یا سرقت گم شده است و اگر ثابت شود دلال در نگهداری آنها اهمال یا تعدی و تفریط کرده مسئولیت دارد.
اگر معامله توسط دلال انجام و نوشته‌ها و اسناد راجع به معامله بین طرفین رد و بدل شود در صورتی که امضا‌ها راجع به اشخاصی باشد که توسط او معامله کرده‌اند. دلال ضامن صحت و اعتبار امضاهای نوشته اسناد مزبور است.
اگر طرفین معامله یا یکی از آنها از اعتبار تعهد شخص دلال معامله را انجام دهد دلال ضامن است.
در صورتی که دلال در نفس معامله سهیم یا متنفع باشد باید به طرفی که این نکته را نمی‌دادند اطلاع دهد والا مسئول خسارت وارده است.
در صورتی که دلال در معامله سهیم باشد با آمر خود متضامناً مسئول اجرای تعهد خواهد بود.
- عدم‌مسئولیت صاحب آژانس املاک در چه صورتی متصور است؟
1- دلال ضامن اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می‌کند و ضامن اجرای معاملاتی که توسط او میشود، نیست.
2- دلال درخصوص ارزش مبیع مسئول نیست مگر اینکه ثابت شود تقصیری متوجه اوست که این امر بر عهده شاکی است که ثابت کند دلال مرتکب تقصیر شده باشد.
3- اگر ثابت شود اسنادی که به دلال تحویل داده شده بدون اهمال یا سوءثبت او تلف شده مسئولیتی ندارد.
- در چه صورتی صاحبان آژانس به‌عنوان خیانت در امانت تحت تعقیب قرار می‌گیرند؟
اگر دلال بر خلاف وظیفه‌ای که نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف معامله اقدام کند یا وعده وجهی را قبول کند به مجازات خیانت در امانت یعنی 6ماه تا 3سال حبس محکوم میشود و به علاوه مستحق دریافت اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود.
- صاحب آژانس املاک چه زمانی و چگونه مستحق دریافت اجرت است؟
دستمزد دلال بر عهده طرفی است که او را مامور انجام وظیفه می‌کند مگر اینکه در قرارداد خصوصی غیر از این مقرر شده باشد و دلال هنگامی استحقاق دریافت اجرت را دارد که عمل دلالی را انجام داده باشد. بنابراین دلال نمی‌تواند دستمزد را مطالبه کند مگر در صورتی که معامله به راهنمایی یا وساطت او تمام شده باشد. این قاعده در مورد معاملات قطعی است ولی در مورد معامله‌هایی که مشروط به شرط باشند. دلال پس از حصول شرط مستحق دریافت دستمزد میشود.
- در چه مواردی دلال حق دریافت دستمزد را ندارد؟
اولاً هرگاه دلال معامله ممنوعی انجام دهد برای مثال ملکی را که در توقیف مراجع قضایی است، بفروشد.
ثانیاً اگر دلال برخلاف وظیفه‌‌اش نسبت به کسی که ماموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا برخلاف عرف از طرف مقابل وجهی دریافت کند، وعده وجهی را بپذیرد که این عمل در واقع خیانت در امانت محسوب میشود. باید توجه داشت که اصولاً قرارداد دلالی تابع قانون و مقررات راجع به وکالت است.
- آیا قرارداد دلالی مانند عقد وکالت جایز است؟
بله یعنی طرفین قرارداد (آمر و دلال) می‌توانند آن را یک طرفه فسخ کنند البته درصورت فسخ قرارداد دلال نسبت به عملی که انجام داده یا نداده یا به‌ترتیبی که در قرارداد آمده است می‌تواند آنها را از آمر مطالبه کند.
- آیا صاحب آژانس هم باید دفاتر تجارتی به شرحی که گذشت داشته باشد؟
بله علاوه بر آن دفاتر، دلال باید دفتری داشته باشد که تمامی معاملاتی را که به دلالی انجام گرفته به‌ترتیب ذیل در آن ثبت نماید:
نام طرفین معامله
مالی که موضوع معامله است
نوع معامله
شرایط معامله و اینکه تسلیم موضوع معامله فوری است یا وعده
عوض مالی که باید پرداخت شود و اینکه نقدی است یا نه؟ فوری است یا نه؟ و...
امضای طرفین معامله
- چه ضمانت اجرایی برای کنترل رفتار دلال‌ها وجود دارد؟
هر دلالی که بر خلاف قانون مربوط به دلالی عمل کند مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی برای مدتی که کمتر از 3ماه و از یک سال بیشتر نباشد ممنوع و پروانه او ابطال میشود و اگر عمل او وصف مجرمانه مانند خیانت در امانت یا کلاهبرداری داشته باشد در مراجع قضایی تعقیب و مجازات هم میشود و چنان‌که کسی بدون اخذ پروانه به شغل دلالی مشغول شود یا قبل از پایان ممنوعیت فوق به دلالی اشتغال ورزد به حبس از 6ماه تا 2سال و جزای نقدی محکوم میشود.
