تاثیر نرخ ارز و سود بانکی بر بازار مسکن؛ زمینه روانی افزایش بها مهیاست

ایرج رهبر 
رئیس کانون سراسری
انبوه سازان

• افزایش نرخ سود سپرده بانکی به 21 درصد مقداری در جمع آوری سپرده‌ها تاثیرگذار خواهد بود؛ به این معنا که کسی که پول اضافه دارد و قصد سرمایه گذاری در پروژه ای را هم ندارد مطمئن ترین راه سپرده گذاری در بانک است که به این وسیله سرمایه‌های سرگردان اضافی جمع می‌شود.
• بانک‌ها هم می‌توانند این منابع سرگردان را به سمت سیاستگذاری‌های خود سوق دهند.
• افزایش نرخ سود بانکی در اجاره بها موثر خواهد بود زیرا مالکان به دلیل اینکه سود بانکی کم بود از مستاجران ودیعه نمی‌گرفتند و به دنبال اجاره در هر ماه بودند که افزایش نرخ سود می‌تواند دریافت ودیعه را تقویت کند.
• هرچه منابع بانک‌ها بالاتر برود و جمع آوری سپرده‌ها افزایش پیدا می‌کند، بانک‌ها راحت تر برای ساخت و ساز تسهیلات می‌دهند.
• با افزایش نرخ سود، منابع بانکی گران می‌شود و وارد هر بخشی از تولید که بشود هزینه را بالا می‌برد.
• افزایش 5 درصدی هزینه تولید با نرخ سود 21 درصدی حاصل می شود. منابع بانک‌ها تقریبا 5 درصد گران‌تر به دست تولیدکننده می‌رسد که تولیدکنندگان هم این گرانی را با افزایش قیمت جبران می‌کند.

مجتی بیگدلی
رئیس انجمن انبوه سازان

• زمانی نرخ سود بانکی کاهش را بدون دلیل منطقی کاهش دادند و الان هم بدون هیچ منطقی قصد افزایش سود بانکی را دارند در حالی که بازار ساخت و ساز مسکن درگیر رکود است و نیاز به محرک‌های قوی‌تر دارد.
• اگر سیاستگذاری دولت به سمتی می‌رفت که سرمایه‌های مردم در ساخت و ساز مسکن هزینه می‌شد، امروز شاهد سونامی در بازار ارز و سکه نبودیم.
• 350 هزار میلیارد تومان سرمایه سرگردان در اختیار مردم است.
• گرانی سکه و ارز نتیجه اقدامات نسنجیده در بخش سرمایه گذاری مسکن است که به جای رونق در این بخش با اشتغالزایی 1200 نفر به سمت بازارهای غیرتولیدی رفته است.

محسن عباسی
استاد دانشگاه علامه

• رسیدن سکه به بیش از یک میلیون تومان و دلار به سطح2000 تومان (که بسیاری از کارشناسان آن را پیش بینی می‌کردند) در مقابل سکوت محض مسولان بانک مرکزی که خود را متولی تنظیم این دو بازار می‌داند حاکی از آن است که عملا" سیاست‌های بی‌هدف بانک مرکزی دراین دو بازار با شکست مواجه شده و علاوه بر آن باعث سوءگیری‌های رفتاری معامله گران و فعالان این بازار شده است.
• به احتمال زیاد به زودی بحران از بازار ارز و طلا به سایر بخش‌های اقتصادی سرایت خواهد کرد.
• اولین اثر این تلاطم در بخش واقعی اقتصاد یعنی تولید و به تبع آن در واردات و صادرات کشور متجلی خواهد شد.
• بخش تولید که هنوز نتوانسته با افزایش هزینه های ناشی از هدفمندسازی یارانه‌ها کنار بیاید این بار در گیر و دار تحریم‌ها و افزایش هزینه واردات (به علت دور زدن تحریم‌ها) باید افزایش هزینه تامین ارز را نیز پرداخت کند.
• واردکنندگان به علت افزایش هزینه های واردات به کالاهای درجه دوم و سوم روی خواهند آورد و کیفیت کالاهای وارداتی و مواد اولیه و قطعات مورد نیاز برای تکمیل محصول نهایی (تجهیزات فنی، پیمانکاری و خودرو که در حال حاضر نیز از کیفیت نازلی برخوردار هستند) به شدت تنزل خواهد کرد.
• محصولات خام و یا محصولاتی که خود به عنوان مواد اولیه در سایر محصولات به کار می روند (فولاد، مواد پتروشیمی و...) بر اساس قیمت‌های جهانی قیمت گذاری می شوند و عمدتا" در داخل کشور مصرف می شوند با افزایش بها مواجه خواهند شد (کما اینکه تا به امروز نیز اینگونه بوده است).
• افزایش سفته بازی در این بازارها و در نهایت منجر به عدم عرضه و کمیاب شدن محصولات به علت قابل پیش بینی نبودن نرخ واقعی ارز خواهد شد.
• به نظر می رسد اگر بانک مرکزی سازمان بورس را به چشم همکار خود نگاه کند و نه به عنوان رقیب می‌تواند بازارها را بر اساس شیوه‌های علمی و تجربی به روز دنیا مدیریت کند.
• حتی می‌توان بازار ارز را با راه اندازی بازار آتی ارز (سازو کاری مشابه با آتی سکه) به راحتی آن هم نه با دلار بلکه با ریال کنترل کرد و احتیاجی به تزریق فیزیکی دلار نیز به بازار نخواهد بود.
• تجربه کشور ما در این بازارها و مقایسه آن با تجربه سایر کشورها نشان داده اقدامات فعلی نمی‌تواند بازار را به تعادل بکشاند و در صورتیکه بازارهای ارز و طلا به همین منوال رشد کنند بازارهای موازی خود را نیز تخریب خواهند کرد.
• در حال حاضر مسکن در یک رکود تورمی قرار دارد اما قیمت‌ها در این بازار متناسب با بازار ارز و طلا رشد نکرده است.
• بازارهایی که تقریبا" به بازدهی 100 درصدی در کمتر از یکسال رسیده‌اند با افزایش قیمت‌ها روبرو و موجب شده اند عوام نیز وارد این بازار شده و باعث بزرگتر شدن این حباب شوند اما تراژدی این قصه زمانی تکمیل خواهد شد که بازیگران اصلی و دلالان حرفه‌ای اقدام به شناسایی سود و خروج از این بازار کنند.
• قطعا" به شما می‌گویم که بازار بعدی که تحت تاثیر قرار می‌گیرد بازار مسکن است که دلایلی هم برای این ادعا دارم. نخست اینکه در طول یکسال اخیر نهادهای تولید مسکن (سیمان، فولاد و سایر ملزومات ساخت) به دو علت افزایش یافته اند. اول اجرای طرح هدفمندسازی یارانه‌ها که منجر به افزایش بهای تمام شده و در نتیجه افزایش قیمت‌ها شد. دوم افزایش نرخ ارز که قیمت محصولاتی که بر اساس نرخ‌های جهانی قیمتگذاری می‌شوند را افزایش داد.
• این افزایش قیمت‌ها هنوز به طور کامل در قیمت مسکن جذب نشده و علت آن نیز نبود نقدینگی در این بازار است. به موارد فوق اجرای مرحله دوم طرح هدفمندی یارانه‌ها را هم اضافه کنید. اما اگر این بازارها را با ارز و طلا (که هر سه این بازارها کالاهای سرمایه ای را در دل خود جای داده اند) مقایسه کنید، خواهید دید بازار مسکن در مقایسه با این بازارها رشدی نکرده است.
• قیمت مسکن در مقایسه با طلا و ارز ارزان مانده است. ضمن اینکه مردم کشور ما به طلا و مسکن اطمینان بسیار بالایی دارند. آنها حاضرند پول خود را در مسکن سرمایه گذاری کنند و نسبت به عدم افزایش قیمت آن ظرف یک یا حتی دو سال هیچ اعتراضی نکنند زیرا اعتقاد دارند مسکن بالاخره رشد می‌کند و ارزش خود را همواره حفظ می کند. تجربه آنها نیز موید این طرز فکر است.
• زمینه روانی این افزایش نیز مهیاست. ضمن اینکه به لحاظ بنیادین نیز افزایش قیمت نهادهای تولید می‌توان افزایش قیمت‌ها را توجیه پذیر نشان دهد.
• عدم استقبال جدی صاحبان سرمایه و حتی تقاضاکنندگان واقعی از طرح مسکن مهر و افزایش حاشیه نشینی در شهر تهران می تواند محرکی برای بازار مسکن باشد.
• به هر حال برای سرو سامان بخشیدن به وضعیت فعلی اولین کار شاید افزایش نرخ سود سپرده های بانکی باشد تا کمی نقدینگی از بازار خارج شود و سپس تدوین یک استراتژی و اخذ سیاست‌های کلان از نوع علمی و تجربی جهت متشکل کردن بازار طلا و ارز است که می‌تواند آرامش را به فضای اقتصادی کشور بازگرداند.