طرح‌های جامع و تفصیلی جدید شهر تهران با رویکرد راهبردی- ساختاری تهیه شده است. در این روش، پهنه‌بندی شهر تهران با هدف هدایت و کنترل تحولات کالبدی و نظارت بر ساخت و ساز به‌منظور جلوگیری از تداخل نامناسب کاربری‌ها و ارتقای کیفیت و کارایی محیط شهری صورت گرفته و در این راستا 4پهنه کلان سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت تعریف شده است.
الف - پهنه سکونت محدوده‌هایی از شهر به وسعت 246 کیلومترمربع است که کاربری غالب آن مسکونی بوده و شامل شبکه معابر و خدمات پشتیبان سکونت است. با توجه به ویژگی‌های متفاوت بافت‌های مسکونی در سطح شهر، زیرپهنه‌های متمایزی به لحاظ ضوابط ساخت و ساز با عنوان مسکونی عام و مسکونی ویژه تعیین شده است. اجرای ضوابط زیرپهنه‌های سکونت در مراحل صدور پروانه و ساخت و ساز، زمینه تحقق الگوی سکونتی پایدار و جمعیت‌پذیری مناطق طبق ظرفیت‌های خدماتی و زیرساختی پیش‌بینی شده را فراهم خواهد کرد.
بررسی روند گذشته نحوه شکل‌گیری بافت‌های مسکونی نشان می‌دهد میزان تراکم تعیین شده در طرح تفصیلی قدیم شهر تهران برای محدوده‌های با کاربری مسکونی، امکان پاسخگویی به نیازهای موجود را نداشته و مدیریت شهری از سال1370 از طریق مصوبات موردی کمیسیون ماده 5 (نظیر مصوبه 269، 329 و...) ضوابط ساخت و ساز را به‌صورت کلی و بدون تهیه طرح‌های یکپارچه شهرسازی تعیین و از طریق واگذاری تراکم مازاد ساختمانی اجرا کرده است.تراکم ساختمانی یکی از ابزارهای کنترل و هدایت جمعیت‌پذیری شهر است و براساس مطالعات طرح جامع شهر تهران پیش‌بینی جمعیت در افق طرح با لحاظ کردن تراکم ساختمانی بالاتری نسبت به طرح ملاک عمل قبلی صورت گرفته و به‌طور خاص در پهنه مسکونی با تراکم زیاد درصورت وجود شرایط فنی لازم امکان احداث بنا با تراکم 360درصد وجود دارد. این در حالی است که محاسبات مربوط به سال 1375 حاکی از تراکم ساختمانی متوسط 86درصد در شهر تهران است و این رقم در سال‌های 1382 و 1385 به‌ترتیب به 105درصد و 123درصد افزایش یافته است. از این‌رو، به‌کارگیری طرح تفصیلی جدید با شفاف‌سازی ضوابط و تعیین دقیق نحوه ساختوساز در پهنه‌های مسکونی (به لحاظ تراکم ساختمانی، تعداد طبقات، سطح اشغال، تعداد واحد مسکونی و...) ساماندهی وضعیت ساخت و ساز، نظام تراکم و نحوه توزیع جمعیت را موجب خواهد شد.
ب - پهنه فعالیت، محدوده‌هایی از شهر به وسعت 177کیلومترمربع است که وجه غالب آن کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود است. ویژگی این پهنه جداسازی پهنه‌های کار و فعالیت از سایر پهنه‌ها و ساماندهی آن به‌منظور ارتقای کیفیت محیط شهری توام با رونق فعالیت است.
براساس چشم‌انداز طرح جامع جدید، تهران کلانشهری با عملکردهای ملی و جهانی و با اقتصادی مدرن و پویا و مرکزیت امور فرهنگی، پژوهشی و سیاسی در سطح کشور و شهری دانش پایه و هوشمند درنظر گرفته شده است. راهبردهای اصلی توسعه اقتصادی شهر عبارتند از:
پالایش پهنه‌های فعالیت کنونی و گسترش عرصه‌های فعالیت در محدوده، حریم و مجموعه شهری تهران در چارچوب ضوابط.
توسعه کار و فعالیت به‌ویژه فعالیت‌های متنوع و نوین اقتصادی در مقیاس ملی و جهانی برای استفاده از سرمایه عظیم انباشته در شهر تهران و ایجاد فرصت برای استقرار مراکز مالی و مؤسسات جهانی.
ایجاد و تقویت مراکز خدماتی متعدد با مقیاس‌های فراشهری، شهری، منطقه‌ای و... به‌منظور تعادل کار و سکونت و توسعه فعالیت‌ها و دستیابی به حداکثر تنوع اقتصادی. عرصه‌های عمده و اصلی سرمایه‌گذاری در شهر تهران، مراکز با مقیاس عملکرد فراشهری، شهری، منطقه‌ای، ناحیه‌ای و محلی، محورهای شهری، گستره‌های مستعد توسعه، ایستگاه‌های مترو و دروازه‌های شهری هستند که به‌عنوان پهنه کار و فعالیت تعیین شده‌اند. با توجه به ویژگی‌ها و انواع مختلف پهنه‌های کار و فعالیت در سطح شهر، زیرپهنه‌های متمایزی به لحاظ نوع استقرار کاربری‌ها و ضوابط ساخت و ساز در طرح جامع تعیین شده است. مشخصات 3 زیرپهنه اصلی به شرح ذیل است:
1 - زیرپهنه اصلی با عنوان «محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات» دارای مساحت حدود 32 کیلومترمربع است و تراکم ساختمانی در زیرپهنه‌های مختلف آن از 230درصد تا 750درصد متغیر بوده و از تراکم ساختمانی مناسبی جهت ایجاد انگیزه ساخت و ساز برخوردار است.
2 - زیر پهنه اصلی با عنوان «مراکز و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات با غلبه سبز و باز» دارای مساحت حدود 105کیلومترمربع بوده و تراکم ساختمانی در زیرپهنه‌های مختلف آن از 250درصد تا 500درصد متغیر است.
3 - زیرپهنه اصلی با عنوان «صنعتی - کارگاهی» دارای مساحت حدود 40 کیلومتر مربع بوده و تراکم ساختمانی در زیرپهنه‌های مختلف آن از 80درصد تا 150درصد متغیر است که از تراکم ساختمانی کمتری نسبت به موارد فوق برخوردار است لیکن کماکان انگیزه لازم را برای ساخت وساز ایجاد می‌کرد.
بررسی ویژگی‌ها و ضوابط ساختوساز درنظر گرفته‌شده برای پهنه کار و فعالیت نشانگر چشم‌انداز روشن توسعه اقتصادی شهر تهران از طریق پالایش و ساماندهی وضعیت فعالیت‌های موجود و ایجاد مراکز و گستره‌های جدید تجاری، اداری، خدماتی و صنعتی به همراه رونق سرمایه‌گذاری و ایجاد اشتغال خواهد بود.
ج - پهنه مختلط محدوده‌هایی از شهر به وسعت 59 کیلومتر مربع است که از ایجاد فضاهای کار و فعالیت در بافت‌های مسکونی در گذشته پدید آمده یا پهنه‌هایی را شامل می‌شود که استعداد استقرار فعالیت‌های چند منظوره کار، فعالیت، سکونت و... را دارند.
با توجه به شناسایی ویژگی انواع مختلف این نوع پهنه در سطح شهر، زیرپهنه‌های «فعالیت با مسکونی» و «فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی» در طرح جامع جدید تعیین شده است. با توجه به مقیاس‌های عملکرد فعالیت‌های تجاری، اداری، خدمات و مسکونی، تراکم ساختمانی و تعداد طبقات در زیرپهنه‌های مختلف از 200درصد تا 440درصد و تعداد طبقات از 4 تا 9 طبقه متغیر است. همچنین در محورها و گستره‌های مختلط با مقیاس محله‌ای و ناحیه‌ای نسبت سکونت 70درصد است و در مقیاس‌های منطقه‌ای و فرامنطقه‌ای به 50 و 30درصد کاهش می‌یابد.
د - پهنه حفاظت (سبز و باز) محدوده‌هایی از شهر به وسعت 138کیلومترمربع و متشکل از عرصه‌های سبز و باز عمومی و خصوصی، پارک‌های جنگلی، باغات و اراضی مزروعی و حرایم و پهنه‌های حفاظت ویژه در شهر است که با توجه به نقش و اهمیت این پهنه در ارتقای کیفیت محیط و سیمای شهر تهران، ایجاد سرزندگی و توسعه گردشگری، مورد حفاظت قرار گرفته و ساخت و ساز در آنها طبق ضوابط مربوطه بسیار محدود یا در برخی از زیرپهنه‌ها ممنوع است. البته در پهنه حفاظت ویژه یا G323 (محدوده بین خط کالبدی و محدوده شهر) ضوابطی با حداقل بنا و سطح اشغال برای ساختوساز درنظر گرفته شده و نحوه دقیق احداث بنا در قالب تهیه طرح موضوعی مربوطه تعیین خواهد شد.
