حتی با وجود اینکه برخی از آنها از قدرت و کارایی نسبی به منظور کنترل بازار برخوردار بوده‌اند، صرفا به‌عنوان یک تهدید علیه برهم‌زنندگان نظم بازار استفاده شده‌اند و این مسئله هم اکنون تبدیل به دردی شده برای مستاجران و افرادی که به‌دنبال سرپناهی شخصی برای زندگی خود و خانواده‌شان می‌گردند؛ افرادی که هر از گاهی همراه با شعار دادن دولت خوشی به سراغشان می‌آمد که «ما هم بالاخره خانه‌دار شدیم» اما پس‌از گذشت مدتی نه چندان طولانی این خوشی به سرخوردگی و یاس تبدیل می‌شد. امسال نیز با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات به‌نظر می‌رسد که همان شرایط دوباره برای خانواده‌های مستاجر به‌وجود آمده است. کم نیستند افرادی که این روزها به خاطر بی‌انصافی و شاید هم ناچاری صاحبخانه‌شان مجبور به ترک محل زندگی خود و یافتن خانه‌ای جدید برای سکونت هستند.
گوش‌دادن به نگرانی‌های این خانواده‌ها ما را بر آن داشت تا با دقت و کنکاش بیشتری به بررسی قیمت‌های بازار بپردازیم تا نکند تاکیدات همراه با یقین مسئولان مبنی بر عدم افزایش قیمت‌ها را بیهوده و بی‌سند و مدرک نقض کنیم اما متاسفانه بررسی‌ها از اتفاقات خوبی در این بازار حکایت نمی‌کند. مدیرانی که در دفتر کار خود نشسته و به راحتی واقعیت‌های بازار را انکار می‌کنند، باید به مردم پاسخگو باشند که کدام یک از طرح‌هایی که تاکنون در بازار مسکن به اجرا گذاشته‌اند توانسته جلوی روند افزایش قیمت‌ها را بگیرد. این بار شتاب‌گرفتن قیمت‌ها را می‌خواهند با کدام سیاست کنترل کنند؟ به منظور بررسی اظهارات مشاوران املاک به‌عنوان خط مقدم بازار مسکن، 2بخش مجزا را به‌نظرات آنها اختصاص دادیم اما بد نیست مروری هم بر طرح‌های قبلی که در سال‌های گذشته توسط دولت در بازار مسکن به اجرا گذاشته شده داشته باشیم و میزان اجرا و تاثیرگذاری هر یک را به صورت مجزا مورد بررسی قرار دهیم. در ادامه به بررسی طرح ویژه مسکن به‌عنوان ابتکار جدید دولت برای کنترل قیمت‌ها هم خواهیم پرداخت.
بلوک‌بندی اجاره‌بها
این طرح از جمله برنامه‌هایی است که وزارت راه و شهرسازی از مدت‌ها پیش آن را اعلام کرده و با وجود اینکه مخالفان و منتقدان جدی داشته هنوز هم بر اجرای آن اصرار دارد. تاخیر در اجرای طرح مذکور این تردید را ایجاد می‌کند که مسئولان اجرایی هم اعتقاد چندانی به آن ندارند. اما در عین همین تعلل، آنچنان از جزئیات و تاثیرات این طرح سخن گفته می‌شود که گویی تحولی اساسی در بخش مسکن ایجاد خواهد کرد. در واپسین روزهای سال گذشته معاون وزیر راه و شهرسازی از اجرای این طرح تا پایان فروردین ماه سال‌جاری خبر داد. ابوالفضل صومعلو این را هم گفته بود که فایل ۳۰هزار و ۵۰۰بلوک در تهران شناسایی و به مشاوران املاک ارائه شده است. البته بدیهی است که با اجرایی شدن این سامانه صرفا امکان اطلاع از قیمت واحدهای مسکونی اجاره یا معامله شده وجود خواهد داشت و هیچ ضمانتی برای جلوگیری از افزایش قیمت‌ها ندارد. با وجود این تا کنون هیچ اقدامی در این راستا انجام نشده است اما اخیرا مسئول این سامانه گفته است که احتمالا این اطلاعات در فصل دوم سال قابل رویت باشد. ضمن اینکه احتمالا ارقام ارائه شده در سامانه بتواند ملاک عمل قرار گیرد.
دوساله شدن قراردادهای اجاره
در جریان اجرای برنامه‌های کنترلی در بازار مسکن گاهی اوقات اظهاراتی از سوی برخی مسئولان یا دست‌اندرکاران مطرح می‌شود که نه تنها تاثیر مثبتی بر بازار ندارد بلکه آشفتگی‌های موجود را دامن می‌زند. دوساله شدن قراردادهای اجاره از همین دست اظهارات بود که به سرعت با واکنش بازار مواجه شد. در قالب این پیشنهاد عنوان شد که مشاوران املاک باید قراردادهای اجاره را به صورت دوساله یا بیشتر تنظیم کنند؛ تکلیفی که هیچ معیار قانونی و حقوقی نداشت. همزمان با طرح این موضوع در قالب یک بسته اجاره در سال گذشته، برخی مجلسی‌ها هم از آن استقبال کردند اما برخی که گویی آشنایی بیشتری با مسائل حقوقی داشتند آن را به علت نداشتن پشتوانه قانونی غیرعملیاتی عنوان کردند. از سوی دیگر مشاوران املاک هم ابزار لازم برای اجبار مالکان برای دوساله کردن قراردادها را نداشتند. بنابراین ابلاغ بسته جدید اجاره‌بها به بنگاه‌های مسکن در فصل داغ نقل و انتقالات سال گذشته نه تنها انتظار کاهش نرخ اجاره‌ها را برآورده نکرد بلکه بی‌اطلاعی بنگاه‌ها و همچنین عدم تمکین موجران از این ابلاغیه اختیاری در مواردی موجب ملتهب‌شدن بازار اجاره مسکن و افزایش نرخ‌ها شد. این طرح هم در نهایت به بایگانی رفت.
طرح تعزیراتی
اجرای طرح تعزیراتی« ممنوعیت افزایش بیش از 7 تا 9درصدی اجاره بها »یکی از بحث‌برانگیزترین طرح‌هایی بود که وزارت راه و شهرسازی به کمک سازمان تعزیرات حکومتی سال گذشته در بازار مسکن به اجرا گذاشت. این طرح که از ابتدا مخالفان جدی داشت، به اذعان بسیاری از دست‌اندرکاران بازار مسکن نه تنها نتوانست به اهداف پیش‌بینی شده دست پیدا کند بلکه زمینه‌های انحراف از مسیرهای قانونی در این بازار را فراهم کرد. تاکید برخی صاحبخانه‌ها بر افزایش اجاره بها متناسب با تورم و نیز عدم افزایش نرخ سود بانکی و تمایل مالکان به دریافت اجاره سبب شد تا بسیاری از قراردادهای اجاره به صورت غیررسمی منعقد شود. این در حالی است که مسئولان وزارت راه و شهرسازی همواره از این طرح دفاع کرده و از آن به‌عنوان یکی از برنامه‌های احتمالی در سال‌جاری یاد می‌کنند. از سوی دیگر مشاوران املاک یکی از مخالفان جدی این طرح به شمار می‌روند. در مجموع هر چند که در جریان اجرای این طرح با تعدادی از متخلفان برخورد قانونی صورت گرفت اما آمارهای رسمی و غیررسمی حاکی از بی‌تاثیری این طرح در بازار اجاره مسکن در پایتخت است.
مسکن مهر
طرح مسکن مهر، خود حدیث مفصلی است که شاید در آینده در قالب یک پرونده جداگانه و مستقل به آن پرداخته شود اما به صورت خلاصه این طرح که شکل‌گیری ایده آن به سال‌های ابتدایی فعالیت دولت نهم برمی‌گردد دارای نقاط قوت و ضعفی است که هر کدام هم طرفداران جدی دارد. عرضه انبوه مسکن از یک سو و نداشتن مکان‌یابی مناسب از لحاظ جغرافیایی و جمعیتی از سوی دیگر را می‌توان به‌عنوان مهم‌ترین نقاط قوت و ضعف این طرح نام برد. اما به اذعان بسیاری از کارشناسان قطعا نمی‌توان به این طرح به‌عنوان راه‌حلی برای معضل مسکن در پایتخت امیدوار بود. هرچند که مسئولان معتقدند احداث پروژه‌های مسکن مهر در شهرهای اطراف تهران توانسته تا حد زیادی جلوی روند فزاینده قیمت‌ها در بخش مسکن در داخل شهر تهران را بگیرد اما مخالفان این طرح معتقدند که پروژه‌های شهر پرند که اتفاقا بیشترین تأکید نیز بر آن است، بدون توجه به اسناد بالادستی برای این شهر احداث شده و در آینده مشکلات زیرساختی بسیاری را برای ساکنان این منطقه به‌دنبال خواهد داشت. البته این مشکلات در سال گذشته نیز به گونه‌ای بروز پیدا کرد. نبود امکانات و زیرساخت‌های شهری از جمله آب و برق و گاز برای واحدهای احداث شده سبب شد تا زمان افتتاح بسیاری از این واحدها در شهر پرند و سایر نقاط مدنظر با تأخیری طولانی مواجه شود. به هر تقدیر دولت همچنان بر ثمربخش‌بودن این پروژه‌ها تاکید داشته و اعلام کرده است که با همکاری وزارت نیرو زمینه‌های لازم برای افتتاح کامل این واحدها را در آینده‌ای نزدیک فراهم خواهد کرد. به گفته مسئولان وزارت راه و شهرسازی، افتتاح واحدهای آماده‌شده از مسکن مهر تهران و سایر شهرهای کشور یکی از نقاط امیدواری دولت برای کنترل قیمت‌ها در فصل نقل و انتقالات است.
نوسازی بافت‌های فرسوده
نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری طی سال‌های اخیر به‌عنوان یکی از برنامه‌های محوری دولت به منظور افزایش عرضه در بخش مسکن پیگیری شده است. در تازه‌ترین اظهارنظر، معاون وزیر راه و شهرسازی گفته است در کل کشور 70هزار هکتار محدوده بافت فرسوده شهری در 450شهر شناسایی شده و امسال برای پرداخت تسهیلات نوسازی 100هزار واحد، برنامه‌ریزی شده که معادل 70درصد کل نوسازی این واحدهاست و 30درصد افراد هم با سرمایه خودشان برای نوسازی مسکن اقدام می‌کنند. به‌نظر می‌رسد این اقدام تا حدودی توانسته به اهداف مورد نظر دست پیدا کند. روند نوسازی بافت‌های فرسوده نشان می‌دهد که تعداد پرونده‌های صدور مجوز نوسازی بافت‌های فرسوده از رشد مناسبی برخوردار است و با اجرایی شدن طرح تفصیلی، مشوق‌های بازسازی بافت‌های فرسوده افزایش خواهد یافت. در دوره مشارکت در ساخت، نرخ سود تسهیلات بانکی بازسازی بافت‌های فرسوده 15تا 18 و در دوره فروش اقساطی 15درصد درنظر گرفته شده است. استقبال مناسب انبوه‌سازان از این پروژه و نبود موانع و خلأهای قانونی از نقاط قوت این طرح محسوب می‌شود.
شناسایی واحدهای خالی
شناسایی و دریافت مالیات از واحدهای خالی یکی از تهدیدات قدیمی است که البته درصورت اجرایی شدن می‌توانست تأثیرات نسبتا خوبی در بازار مسکن داشته باشد اما با وجود اعلام‌های مکرر هیچ‌گاه وارد فاز عملیاتی نشد. در این طرح قرار بود از ظرفیت‌های وزارت نیرو به منظور شناسایی واحدهای خالی از طریق قبوض خدمات شهری استفاده شود اما اگر هم توافقی در این زمینه صورت گرفت کسی از آن مطلع نشد. سال گذشته همزمان با جدی شدن این بحث در دولت مسئولان وزارت مسکن و شهرسازی اعلام کردند که قرار است کمیته ویژه‌ای نسبت به شناسایی خانه‌های خالی از سکنه اقدام کرده و آنها را در اختیار اجاره‌نشین‌ها قرار دهد. در همین راستا رئیس اتحادیه املاک هم گفته بود حدود 415همیار مسکن به‌طور مستمر تمام اطلاعات املاک مناطق 20گانه تهران از جمله تعداد واحدهای خالی را اعلام می‌کنند اما به‌نظر می‌رسد عدم هماهنگی بین دستگاه‌های مختلف اجرایی و نبود سامانه واحد برای جمع‌آوری اطلاعات این قبیل واحدها و عملیاتی کردن آن به منظور اخذ مالیات، بزرگ‌ترین مانع پیش‌روی این طرح کارآمد باشد. هم اکنون در بسیاری از کشورها از این طرح به‌عنوان ابزاری موفق به منظور جلوگیری از احتکار مسکن استفاده می‌شود.
