افزایش قیمت مسکن طی 6ماه گذشته به حدی بوده که بازار اجاره را نیز تحت‌تأثیر قرار داده است. در این شرایط بسیاری از کارشناسان مسکن، علت این رشد قیمت را در عرضه و تقاضا جست‌وجو می‌کنند و معتقدند میزان تولید مسکن در مناطق شهری طی سال‌های اخیر با میزان تقاضا تناسب نداشته و این موضوع را اصلی‌ترین دلیل رشد قیمت مسکن تشخیص داده‌اند. آمارهای تولید مسکن که توسط مرکز آمار ایران نیز اعلام شده نشان می‌دهد که میزان صدور پروانه‌های احداث ساختمان در مناطق شهری از سال 1387رو به نزول گذاشته و با وجود رشد اندک در سال‌های89 و 90، هنوز هم تعداد پروانه‌ها به میزان سال1386 نرسیده است.
طبق گزارش مرکز آمار ایران، در سال1386 بیش از 246هزار پروانه ساخت در مناطق شهری کشور صادر شده که این میزان در سال1387 به 203هزار پروانه کاهش یافته است. این روند نزولی در سال بعد از آن هم ادامه پیدا کرد و تعداد پروانه‌های ساخت در این سال به 184هزار مورد تنزل یافت. این اتفاق در این سال‌ها در شرایطی رخ داد که سال86 سونامی قیمت مسکن به راه افتاده و نرخ‌ها افزایش قابل توجهی را تجربه کرده بود. با وجود این، تولید مسکن کاهش یافت تا فعالان صنعت ساختمان از رکود ایجاد شده در این صنعت انتقاد کنند.
آمارها نشان می‌دهد که در سال89 تعداد پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهری افزایش یافت و به 216هزار مورد رسید و در سال پس از آن یعنی سال90 این تعداد با کاهش 3هزار موردی به 213هزار رسید که این تعداد همچنان با تعداد پروانه‌های سال86 حدود 33هزار مورد فاصله دارد. در 9ماهه سال91 هم تعداد 146هزار مورد پروانه ساخت در مناطق شهری صادر شده است.
در این سال‌ها با توجه به افزایش چشمگیر تقاضا در بازار مسکن و ورود هرم جمعیتی جوانان متقاضی مسکن به بازار، میزان پروانه‌های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری با کاهش مواجه شد. هرچند که دولت معتقد است با ساخت واحدهای مسکونی مهر، به تولید انبوه مسکن دست زده و تقاضا را پوشش داده است اما کارشناسان معتقدند ساخت این واحدها که در حاشیه شهرها شکل گرفته نتوانسته تقاضای مسکن در داخل شهرها به‌خصوص شهرهای بزرگ را کاهش دهد درحالی‌که تبلیغات گسترده درمورد این طرح، از میزان تولید بخش خصوصی در شهرها کاسته و این موضوع بازار مسکن را با کاهش تقاضا و افزایش قیمت مواجه ساخته است.
در این زمینه بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن به همشهری گفت: ابتدا تصور می‌شد دولت قصد دارد تحت عنوان مسکن مهر، خدمات و امکاناتش به بخش مسکن را در ظرف مسکن مهر متمرکز کند و با افزایش تولید و تغییر تکنولوژی به سیاستگذاری و هدایت آن بپردازد اما متأسفانه معکوس آن عمل شد و بیشتر بهره‌برداری سیاسی از آن مورد نظر قرار گرفت تا اجرای طرح به بزرگ‌ترین سم برای بازار تبدیل شود.
این کارشناس مسکن ادامه داد: دولت در این بخش در حالی با تبلیغات فراوان به میدان آمد که اصلا نباید تبلیغ از آن انجام می‌شد. این موضوع موجب شد که در سال‌های 87، 88 و 89 کمترین میزان تولید طی 2 دهه اخیر رقم بخورد. به‌طور متوسط تا پیش از آن سهم دولت از تولید مسکن در کشور حدود 7 تا 10درصد بود و بخش خصوصی بیش از 90درصد سهم در تولید داشت. این 10درصد با چنان تبلیغاتی به میدان آمد که آن 90درصد، ابزار کار را پایین آوردند.
وی افزود: این چنین شد که یکباره میزان تولید مسکن از 700هزار واحد در سال86 به 230هزار واحد در سال87 رسید. در سال88 هم 270هزار واحد مسکن تولید شد و میزان تولید در سال89 هم حدود 300هزار مسکن بود. این کاهش تولید، آسیبی جدی به بخش مسکن وارد کرد. می‌توان گفت که دولت در این بخش بد عمل کرد؛ دولت به بخش تولید آن هم با تبلیغات زیاد ورود و خود را آلوده تولید کرد. دولت، آلوده مدیریت مسکن شد و ندانم‌کاری‌های مدیریت دولتی گریبانگیر بخش مسکن هم شد. به گفته ستاریان، طرح مسکن مهر با همه تبلیغاتی که انجام شد طی 5سال حداکثر 200هزار واحد مسکونی را تولید کرد که در مقابل از بین بردن سالانه 500هزارواحد، تولید بخش خصوصی، رقم ناچیزی است. این 200هزار واحد در مجموع 5سال ،عددی به‌حساب نمی‌آید و حتی همان سهم 10درصدی دولت در ساخت مسکن را هم پوشش نمی‌دهد.
در این شرایط وزیر راه و شهرسازی آمار دیگری را از مسکن مهر ارائه داده است. نیکزاد می‌گوید که از میان 2میلیون و 180هزار واحد شهری، ساخت یک میلیون و 130هزار واحد تمام‌شده و از میان 2میلیون و 120هزار واحد روستایی مسکن مهر نیز 1/5میلیون واحد تحویل داده شده است.
با وجود این آمارها، اما مشکل کمبود عرضه مسکن نسبت به تقاضا به‌خصوص در شهرهای بزرگ، بازار مسکن را با گرانی مواجه ساخته است. اتفاقاتی که در سال85 برای بازار مسکن رخ داد موجب شد تا دولت روشی را در بازار مسکن پیش بگیرد که انتقادات زیادی به آن وارد بود. در شرایطی که یکباره سونامی در بازار مسکن ایجاد شد و قیمت را به‌شدت افزایش داد، دولت سعی کرد نقدینگی در این بازار را کاهش دهد. طرح مسکن مهر هم در این زمان مطرح شد و قرار بود مشکل کمبود و گرانی مسکن را حل کند. دولت در شرایطی وارد میدان تولید مسکن شد که بسیاری از کارشناسان به این روش انتقاداتی داشتند. آنها معتقد بودند که دولت باید زمینه رونق در تولید مسکن را فراهم کند تا بخش خصوصی فعالیت بیشتری در تولید مسکن داشته باشد. در شرایطی که دولت با ایجاد رکود در بازار مسکن و تبلیغات فراوان حول مسکن مهر عملا موجب شد فعالان بخش خصوصی برای مدتی فعالیت کمتری در تولید مسکن داشته باشند آمارهای تولید مسکن و ارائه پروانه‌های ساختمانی در سال‌های87 تا 89نشان‌دهنده این افت تولید مسکن در شهرهاست.
در این مدت اما دولت به ساخت مسکن مهر در حاشیه شهرها پرداخت و آن را با تبلیغات فراوان پیش برد. در این شرایط بسیاری از کارشناسان مسکن معتقدند که مسکن مهر مشکل اساسی مسکن در شهرهای بزرگ را حل نکرده است. سونامی ایجاد شده در بازار مسکن، قیمت‌ها را در شهرهای بزرگ تا چند برابر افزایش داد اما مسکن مهر در حاشیه شهرها، نتوانست نیاز متقاضیان مسکن در شهرهای بزرگ را پوشش دهد. انتقاد اصلی منتقدان به رکود ایجاد‌شده در تولید مسکن با تبلیغات گسترده روی مسکن مهر متمرکز شده است. آنها می‌گویند که گرانی مسکن در 6ماه گذشته به‌دلیل کاهش تولید در شهرهای بزرگ طی سال‌های گذشته بوده است.
با وجود این، کارشناسان دلایل دیگری را نیز برای این گرانی مسکن متصور می‌دانند. یک کارشناس مسکن در این زمینه به همشهری گفت: بازار مسکن در ایران اسیر پدیده سوداگری است. در این شرایط عملکرد بازار از روند طبیعی خود خارج شده است. افزایش بی‌ضابطه قیمت مسکن به‌دلیل فعالیت‌های سوداگرانه در خرید و فروش مسکن است. دولت نیز اقدامی در زمینه مهار سوداگری انجام نداده است.
افشین پروین‌پور راهکارهای مقابله با این روند در دولت آینده را چنین برشمرد: دولت باید به‌طور جدی با پدیده سوداگری مسکن- چه در بازار اجاره و چه در معاملات آن - ورود کند. ابتدا باید سامانه جامع اطلاعاتی از املاک کشور ایجاد شود تا بتوان 2 شاخص اصلی را از طریق آن رصد کرد‌تا‌تعداد املاک موجود در کشور و تعداد مالکان در این سامانه مشخص شود. ضمن اینکه باید معاملات مسکن چه در زمینه خرید و فروش و چه در زمینه اجاره در این سامانه ثبت شود. دولت از این طریق متوجه خواهد شد که چه تعداد واحد مسکونی در کشور وجود دارد و چه تعداد مالک و چه میزان معاملات در کشور انجام می‌شود؟ این تحلیلگر بازار مسکن ادامه داد: در تهران 340هزار خانه خالی وجود دارد که با سامانه اطلاعاتی قابل شناسایی است.
طبق تجربه‌ای که در کشورهای دیگر نیز وجود دارد می‌توان با اتخاذ سیاست‌های مالیاتی، هزینه نگهداری این واحدها را بالا برد تا مالک به فروش یا اجاره آن دست بزند و از این طریق عرضه به بازار شکل بگیرد که این موضوع موجب کاهش قیمت خواهد شد. پروین پور تأکید کرد: وقتی دولت از املاک دوم و بیشتر، مالیات بگیرد توزیع مناسب در بازار مسکن شکل می‌گیرد و از معاملات کاذب جلوگیری می‌شود. با استفاده از ابزارهای مالیاتی، درصد زیادی از سود حاصل از سوداگری به‌عنوان مالیات اخذ می‌شود و این موضوع جذابیت اقتصادی سوداگری را کاهش می‌دهد. پس از آنکه توزیع مناسب موجب تنظیم عرضه و تقاضا در بازار مسکن شده و قیمت‌های کاذب شکسته شود، دولت می‌تواند برای اقشار فاقد مسکن، شرایط مساعدی فراهم کند تا با استفاده از وام و زمین دولتی صاحب‌خانه شوند. در این راه هم ابتدا باید از ظرفیت بافت‌های فرسوده در داخل شهرها استفاده کرد.
