در بحث اجاره‌نشيني، بسيار ديده شده كه بين مالك و مستأجر، تعارض‌هايي پديد مي‌آيد و رفته‌رفته شدت مي‌گيرد و طرفين هم در مي‌مانند كه چطور اين تنش‌ها را برطرف كنند. اين درماندگي اغلب در حالتي ظاهر مي‌شود كه يك قرارداد درست و حسابي تنظيم نشده باشد. قانون براي تنظيم اجاره‌نامه، قاعده‌هايي را پيش‌بيني كرده تا از درگيري و تنش بين مالك و مستأجر كم كند. بنابراين لازم است كه اين قاعده‌ها را بشناسيم و با ناآگاهي، به يك قرارداد بد كه يك سال حال و روزمان را خراب خواهد كرد تن ندهيم. تعدادي از مهم‌ترين قاعده‌ها براي تنظيم اجاره‌نامه در اين متن جمع‌آوري شده كه اگر آنها را در ذهن داشته باشيد و يك آشناي باتجربه هم همراهتان باشد، نتيجه‌اي جز يك توافق خوب نخواهد داشت.
- 1- عبارات بنگاهي را مي‌شناسيد؟
براي كساني كه تجربه‌اي در خريد و اجازه خانه ندارند، دانستن معناي عبارت‌هايي كه در بنگاه‌ها شنيده مي‌شود، ضروري است. در متن قرارداد كه همان «اجاره‌نامه» است، شما «مستأجر» و مالك «موجر» خوانده مي‌شود و خانه مورد نظر هم «عين مستأجر» يا «مورد اجاره» نام دارد. مبلغي كه به‌عنوان پول‌پيش تعيين شده، به «قرض‌الحسنه» معروف است و «اجاره ماهانه» هم كه معناي واضحي دارد. يك عدد هم به‌عنوان كد رهگيري ملك در متن قرارداد بايد درج شده باشد كه توضيحش را خواهيد خواند. يك جايي از قرارداد هم عبارت «اجرت‌المثل ايام تصرف» درج شده كه به‌معناي هزينه ديركرد است و به مبلغي اشاره دارد كه طرف‌هاي قرارداد براي جريمه همديگر در زمان تأخيرهاي احتمالي در انجام تعهدها درنظر مي‌گيرند.
- 2- حالا كه خانه انتخاب شد چه كنيم؟
شما و مالك به بنگاه مراجعه مي‌كنيد و احتمالا نخستين گفت‌وگويي كه صورت خواهد گرفت، چك و چانه‌اي در مورد مبلغ رهن و اجاره خواهد بود. بعد از توافق، پيش‌نويس قرارداد تنظيم مي‌شود. در اين پيش‌نويس، اطلاعات هويتي طرف‌هاي قرارداد را مي‌نويسند و شرايط ملك مورد نظر را دقيقا شرح مي‌دهند. يكسري شرط به‌صورت پيش‌فرض در برگه‌هاي قرارداد وجود دارد كه مي‌گويد هزينه‌هاي مصرفي خانه مثل هزينه‌هاي آب و برق به‌عهده مستأجر است و هر هزينه‌اي كه به تعمير ملك مربوط باشد، بايد توسط مالك پرداخت شود. اينجا را بايد دقت كنيد تا هزينه‌هاي اضافي به گردنتان نيفتد. ملك ممكن است فرسوده باشد و مثلا لوله‌هاي آب و فاضلابش به‌زودي نشتي بدهند و نياز به تعمير پيدا كنند. شما نقش مستقيمي در ايجاد اين هزينه‌ها نداشته‌ايد و هزينه آن هم با شما نيست. به‌غير از اينها، مي‌توان شرط‌هاي ديگري هم به قرارداد افزود كه اگر توسط هر يك از طرف‌ها رعايت نشود، قرارداد باطل مي‌شود و از طريق شوراي حل اختلاف و سپس دادسرا، مي‌توان برايش حكم قانوني گرفت. بنابراين به هر شرطي كه در قرارداد ذكر مي‌شود، دقت كنيد. مدت و مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت اجاره‌ها هم موارد ديگري است كه در قرارداد ذكر مي‌شود.
- 3- آيا نيازي به واسطه هست؟
اجاره خانه بدون واسطه‌گري بنگاه‌ها، چندان عاقلانه نيست چون آنها با قاعده‌هاي قرارداد اجاره آشنا هستند و اغلب توصيه‌هاي مناسبي براي عقد يك قرارداد خوب دارند و هرچند بعد از امضاي اجاره‌نامه، تعهدي به طرف‌ها نخواهند داشت، اما بسياري از مشكلات بين مالك و مستأجر در همين بنگاه‌ها حل و فصل مي‌شود. درضمن آنها براي هر خانه‌اي كه مورد معامله قرار مي‌گيرد، يك كدرهگيري دريافت مي‌كنند كه در سيستم اتحاديه مشاوران املاك ثبت مي‌شود و ديگر نمي‌توان اين ملك را به كسي ديگر اجاره داد.
- 4- قرارداد اصلي چه مي‌شود؟
معمولا بعد از امضاي پيش‌نويس، مستأجر مقداري از مبلغ قرض‌الحسنه را به مالك پرداخت مي‌كند كه ميزانش كاملا توافقي است و از 20درصد شروع مي‌شود و بالا مي‌رود. به بنگاه‌ها هم معمولا مبلغي پرداخت نمي‌شود تا انگيزه كافي براي تهيه نسخه نهايي قرارداد داشته باشند. آنها با مراجعه به سامانه اتحاديه مشاوران املاك، براي ملك و قراردادي كه در حال انعقاد است، كد رهگيري دريافت مي‌كنند و هرآنچه را كه در متن پيش‌نويس آمده بود، در فرمي كه توسط اتحاديه صادر شده است، درج مي‌كنند و يك قرارداد شسته و رفته و هولوگرام‌دار را آماده مي‌كنند كه فقط جاي امضاهايش خالي است. اين فرايند معمولا۲ روز طول مي‌كشد و پس از آن، مالك و مستأجر بار ديگر به بنگاه مي‌روند تا امضاها را پاي قراردادها بيندازند. در قرارداد آمده كه مبلغ نهايي توافقي چقدر است و مستأجر چطور قرار است آن را پرداخت كند. موضوعاتي مثل تعداد اعضاي خانواده مستأجر هم در قرارداد قيد مي‌شود. مستأجر هم مي‌تواند مواردي را شرط كند كه اگر نقض شد، قرارداد فسخ مي‌شود.
- 5- هزينه‌هاي بنگاه چقدر است؟
بنگاه‌ها يك چهارم از مبلغ اجاره ملك را از هر كدام از طرف‌هاي قرارداد مي‌گيرند و 9درصد از اين مبلغ را هم به‌عنوان ماليات بر ارزش افزوده محاسبه و دريافت مي‌كنند تا به اداره دارايي بپردازند. از آنجا كه معادل يك ميليون تومان رهن در عرف جامعه، 30هزار تومان اجاره است، اگر در يك قرارداد، پول پيش 50ميليون تومان باشد، معادل با ماهي يك و نيم ميليون تومان درنظر گرفته مي‌شود. فرض كنيم ماهي 2ونيم ميليون تومان هم اجاره تعيين شده باشد، با اين حساب، اجاره نهايي ملك 4ميليون تومان مي‌شود. در اين حالت بنگاه نفري يك ميليون تومان از طرف‌هاي قرارداد بابت دستمزد و نفري 90هزار تومان بابت ماليات دريافت مي‌كند. اما اگر بنگاه نقشي در جوش خوردن معامله نداشته باشد و مستأجر و مالك فقط براي دريافت كد رهگيري و عقد يك قرارداد قانوني مراجعه كرده باشند، بنگاه مطابق با تعرفه قانوني، بايد يك هشتم از مبلغ اجاره را از هر يك دريافت كند.
- اگر به مشكلي برخورديم چه؟
يكي از بندهاي موجود در اجاره‌نامه، به موضوع تأخير در انجام تعهدات مي‌پردازد. تعهد مستأجر اين است كه در پايان موعد قرارداد، خانه را خالي كند و مالك تعهد دارد كه پول پيش خانه را بدهد. هر يك از طرف‌ها اگر در تعهدشان دچار قصور شوند، بايد جريمه بپردازند و اين جريمه هم معمولاً به اين ترتيب محاسبه مي‌شود كه در ازاي هر روز ديركرد، مبلغ روزانه اجاره بايد پرداخت شود. بديهي است كه مبلغ روزانه اجاره، از تقسيم مبلغ كل اجاره به 30حاصل مي‌شود. طرف‌هاي قرارداد مي‌توانند مبلغ جريمه را كم يا زياد كنند اما معمولا روال محاسبه جريمه همين است. اگر مشكل ادامه پيدا كرد، بايد ابتدا به بنگاه مراجعه شود و اگر با وساطت بنگاه هم داستان ادامه داشت، مقصد بعدي شوراي حل اختلاف خواهد بود.
- دقت به نكته‌هاي ريز
الياس رسولي هم در شوراي حل اختلاف و هم در چندين بنگاه، تجربه كار دارد و با چم و خم اجاره ملك به خوبي آشناست. در نگارش اين متن، از تجربه‌هاي او استفاده شده است. او مي‌گويد كه در نوشتن اجاره‌نامه بايد به نكته‌هاي ريزي دقت داشت.
- چم و خم اجاره كردن خانه
تمديد قرارداد اجاره، معمولا‌با پشت‌نويسي اجاره‌نامه انجام مي‌شود و مالك و مستأجر ديگر به بنگاه مراجعه نمي‌كنند. احتمالا مشاوران املاك، اين روند را غيرقانوني مي‌دانند، اما بد نيست بدانيد كه طبق قانون، مالك و مستأجر تا يك سال مي‌توانند بدون نياز به كد رهگيري جديد، قراردادشان را تمديد كنند.
اگر قرارداد به سال سوم رسيد، نياز به صدور كد رهگيري جديد است. كارمزد بنگاه‌ها در اين موارد، توافقي است اما اغلب همان يك هشتم از مبلغ اجاره را طلب مي‌كنند.
در زمان تنظيم اجاره‌نامه، مستأجر بايد مدارك هويتي خود را به همراه داشته باشد و مالك علاوه بر آنها، بايد حتما سند خانه را هم بياورد. به‌عنوان مستأجر، حتما اصل سند را رويت كنيد.
پاي قرارداد اجاره را ۲ شاهد هم امضا مي‌كنند. اگر كسي همراهتان نباشد، خود بنگاهي‌ها انجامش مي‌دهند. توصيه مي‌شود كه يكي از آشنايان را به‌عنوان شاهد به همراه داشته باشيد تا مفاد قرارداد را با دقت بخواند.
ممكن است اجاره دهنده، مالك خانه نباشد. در اين حالت حتما وكالتنامه او را بررسي كنيد. البته وظيفه مشاور املاك است كه وكالتنامه را استعلام قانوني كند.
خانه‌اي كه اجاره داده شده، كاملا در تملك مستأجر است و مالك نمي‌تواند به بهانه‌هايي مثل سركشي، به آن مراجعه كند. در پايان موعد قرارداد اگر مالك مدعي شد كه به خانه صدمه‌اي وارد شده، حق ندارد كه شخصاً مبلغي را از پول پيش خانه كسر كند، مگر آنكه به دادسرا برود و مطالبه ضرر و زيان كند و دادسرا حكمي بدهد و مبلغي را مشخص كند.
نظر شما