بعضی، کارشناسی های غیرواقع بینانه را عامل این معضل می دانند و برخی نقش مشاوران مسکن را در ترسیم وضع موجود دخیل می دانند.
این موضوعات و مباحثی چون راه های برون رفت از معضل مسکن، عملکرد انبوه سازان، نقش دولت در تامین مسکن، جایگاه مشاوران املاک در چرخه خرید و فروش و اجاره بها، محورهای گفت وگو با مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران است.
او بر این باور است که برنامه ریزی های غلط از عوامل تشدید بحران مسکن است. به عنوان نمونه در فردیس کرج ساخت وساز انجام می شود، در حالی که اغلب واحدهای ساخته شده خالی مانده است، یعنی عرضه بدون تقاضا است.
- مشاوران املاک چه نقشی در تعیین اجاره بها و قیمت مسکن دارند؟
ما هیچ دخل و تصرفی در قیمت ها نداریم، چرا که مالکیت محترم است و این مالک است که قیمت ملک را تعیین می کند، اما سعی ما همواره بر این است که قیمت را کاهش دهیم، زیرا اگر قیمت ها بالا برود معاملات ملکی دچار رکود شده و برای مشاوران املاک هم مشکل ساز می شود.
به همین دلیل برای این که زودتر به نتیجه برسیم در هنگام مشاوره دادن از فروشنده کمترین قیمتی را که مدنظر دارد جویا می شویم، همین طور به مشتری می گوییم حداکثر توان خرید او چه مقدار است تا معامله به سرانجام برسد، البته این اقتضای شغل ماست.
به عبارت دیگر، مشاوران املاک دلال هستند و دلال یعنی کسی که بتواند با طرح دلایل منطقی میان دو نفر هر دوی آنها را مجاب کند. در معاملات ملکی، هم خریدار در توهم ارزان خریدن و هم فروشنده در توهم گران فروختن است، در این میان ایجاد تعادل به عهده دلال، یعنی مشاور املاک است.
- در ماه های اخیر شاهد نوسان قیمت مسکن بودیم، به نظر شما چه عواملی باعث بروز این نوسانات و افزایش قیمت مسکن می شود؟
عده ای که در این میان منافعی دارند تلاش می کنند با طرح شایعات و جوسازی، بهای مسکن را افزایش دهند. مثلاً کسانی می گویند مشاوران مسکن عامل گران فروشی هستند، اما وقتی تحقیق می کنید درمی یابید که این افراد بسازوبفروش هستند و در نتیجه جو را ناآرام و مغشوش می کنند.
از سوی دیگر، تصمیم گیری های غیرکارشناسانه و زودرس به این جو دامن می زند.
برای نمونه یک بار اعلام می شود قرار است بنزین سهمیه بندی شود. طبیعی است اعلام این مطلب اثر خود را بر جای می گذارد، طرح این مطلب برای بار دوم، دوباره اثرگذار است، چرا که جو روانی ایجاد می کند و فرد با خود می گوید اگر بنزین سهمیه بندی شود، حمل ونقل و به تبع آن همه چیز گران می شود، پس بهتر است فعلاً دست نگه دارم تا مبادا فردا مسکن گران شود، بار سوم وقتی مسئله به طور قطع اتفاق می افتد آن وقت هم اثر خود را دارد.
بنابراین باید جلوی شایعات و جوسازی ها گرفته شود. ضمن آن که رسانه ها برای مصاحبه سراغ افرادی بروند که واقعاً کارشناس و خبره هستند، نه این که از هر فرد ناآگاهی یا غیرخبره ای نظرخواهی کنند، اینها مسلماً جو نادرستی ایجاد می کند که نتیجه آن افزایش و گرانی بهای مسکن است.
- وام های مسکن به ویژه وام 3 میلیون تومانی ودیعه، 10 میلیون تومانی خرید مسکن برای قشرهای کم درآمد و تخصیص وام برای انبوه سازان چه نقشی در افزایش بهای مسکن داشته است؟
به طور کلی وام ها برای متقاضیان توهم ایجاد می کند. وام یک امتیاز است. بر این اساس ضروری است پیش از طرح مسئله وام، ساخت وساز صورت بگیرد، بعد درباره پرداخت آن تصمیم گیری شود تا بحران ایجاد نشود، اما بی توجهی به این مسائل باعث بروز بحران، گرانی مسکن و افزایش اجاره بها شده است.
در حالی که اگر برای متقاضی و شخص استفاده کننده، تسهیلات بانکی مناسب فراهم شود بسیاری از مشکلات به خودی خود برطرف می شود. اما متاسفانه وضعیت به گونه دیگری است، یعنی تسهیلات برای استفاده کننده فراهم نمی شود؛ نتیجه آن که بازار فروش امتیاز وام گرم است و این مشکل ایجاد می کند.
- یعنی معتقدید که امتیاز وام نباید قابل فروش باشد؟
دقیقاً، چرا که همین فروش امتیاز باعث افزایش قیمت می شود. درست است که فردی با سپرده گذاری حقی برای او ایجاد می شود و می تواند از مزایای وام استفاده کند، اما با سیاستگذاری صحیح نباید اجازه داد این وام دستاویزی برای برخی افراد شود، کما این که در حال حاضر خرید و فروش وام، به شغلی کاذب تبدیل شده که دردسرساز و باعث گرانی مسکن است.
- عملکرد انبوه سازان را چگونه ارزیابی می کنید؟ آیا نظارت کافی بر انبوه سازی وجود دارد؟ دولت و سایر نهادهای ذی ربط تا چه اندازه در نظارت بر انبوه سازی به وظیفه خود عمل کرده اند؟
من با سازندگی و انبوه سازی مخالف نیستم، اما واقعیت آن است که ما با شیوه درست انبوه سازی بسیار فاصله داریم. به عبارت دیگر، آنچه امروز تحت عنوان انبوه سازی در کشور ما مطرح است با انبوه سازی در سایر کشورها تفاوت فراوانی دارد، چرا که در کشور ما انبوه سازها تسهیلاتی از دولت دریافت می کنند، اما ملکشان را گرانتر می فروشند، در مواردی قراردادهای یک سویه می نویسند و متقاضیان را دچار دردسر می کنند.
برای نمونه، مجموعه ای با عنوان شفق اعلام می کند با واریز کردن 30 هزار تومان به فلان حساب، در قرعه کشی ما شرکت کنید، با این شرح که اگر برنده شدید مبلغ واریزی محاسبه می شود در غیر این صورت این مبلغ عودت می گردد. مردم هم از روی ناچاری و به هر دلیلی تن به این کار می دهند، در حالی که باید با وضع قوانین مانع از چنین کارهایی شد، چرا که همین شیوه پول گرفتن ولو آن که بعد از مدتی بازگردانده شود نوعی رانت خواری است.
- برخی شهروندان نظر مثبتی نسبت به مشاوران املاک ندارند و معتقدند این بنگاه های مسکن هستند که باعث افزایش اجاره بها و قیمت مسکن می شوند. به نظر شما چه رفتاری سبب شکل گیری این تصور در ذهن جمعی از مردم شده است؟
من به شدت با طرح این مسئله مخالفم... .
- بالاخره این نگاه وجود دارد و نمی توان آن را کتمان کرد... .
باید درصد بگیریم، ببینیم چند درصد از مردم این ذهنیت را دارند. ما در تهران 25 هزار واحد صنفی مشاوران املاک داریم، مسلماً نمی توان ادعا کرد که صددرصد این مشاوران انسان های خوب و متعالی هستند.
اگر این طور بود که دیگر مدینه فاضله بود. هرچند هدف رسیدن به این نقطه مطلوب است، اما من معتقدم که باید اطلاع رسانی به شیوه درست و خوب صورت بگیرد. اگر مردم آگاه باشند و برای خرید، اجاره یا عقد هرگونه قراردادی آگاهانه وارد دفاتر املاک شوند جلوی این مسائل گرفته می شود، زیرا بعضی افراد ناشایستی که در این صنف هستند وقتی ببینند متعاملین آنها آگاه هستند سعی می کنند کمتر مرتکب خلاف شوند.
بر این اساس توصیه می شود شهروندان به 4 نکته اصلی در هنگام عقد قرارداد توجه کنند: 1- طمع نکنند 2- نخوانده هیچ قراردادی را امضا نکنند۳- رودرواسی نکنند 4- بدون مشاور متخصص نسبت به خرید اقدام نکنند. ضمن آن که از مردم تقاضا داریم در صورت مشاهده هرگونه تخلفی فوراً مراتب را به اتحادیه اطلاع بدهند تا با متخلف برخورد شود.
- اتحادیه بر اساس چه قانونی و چگونه با مشاوران خاطی برخورد می کند؟
طبق ماده 27 قانون نظام صنفی اگر شخصی پروانه نداشته باشد و تخلف کند به کمک نیروی انتظامی (اداره اماکن) مغازه او تعطیل می شود و بر اساس ماده 28 همین قانون اگر شخص متخلف پروانه داشته باشد بعد از تذکر، خلاف او بررسی و اگر محرز شود که عمداً دخل و تصرفی کرده که باعث ضرر و زیان متعاملین خود شده مغازه اش تعطیل و پروانه اش باطل می شود.
- در یک سال اخیر با چه تعداد از مشاوران متخلف برخورد شده است؟
ظرف این یک سال، 1208 فقره پروانه مشاور املاک باطل شده، افزون بر آن اتحادیه با بررسی پرونده بنگاه های متخلف، طی شکایتی تعطیلی 2000 واحد فاقد پروانه را از مراجع ذی صلاح درخواست کرده است.
- در حال حاضر چه نظارتی بر نحوه کار مشاوران املاک وجود دارد؟
پنجاه بازرس به صورت مداوم در سطح شهر بر اعمال مشاوران املاک نظارت دارند. علاوه بر این مجمع امور صنفی، اماکن و وزارت بازرگانی نیز بر کار مشاوران نظارت دارند، اما از آن جایی که برخی همکاران ما در بنگاه های املاک آگاهی درستی نسبت به قضیه ندارند، افراد سودجو تحت عنوان بازرس مشکلاتی ایجاد کرده اند، از این رو توصیه می شود مشاوران املاک تنها به کسانی پاسخگو باشند که مدارک معتبر قانونی به همراه داشته باشند و چنانچه افراد تحت هر عنوان خود را بازرس معرفی کردند، ولی از ارائه مدرک معتبر سر باز زدند، مراتب را به اتحادیه اطلاع دهند تا از سوءاستفاده های احتمالی ممانعت شود.
- دولت و مسئولان تا چه اندازه در مقابله با جوسازی و شایعات موفق بوده اند؟
مسلماً مسئولان دلسوزند، اما باید توجه داشت که مشکل مسکن مشکل همه دنیاست. تنها مشکل کشور ما نیست؛ یعنی هیچ کشوری نتوانسته این معضل را به طور کامل حل کند، ولی وزارت مسکن می تواند طبق الگوی جامع شهری مسائل را حل کند.
اگر امروز می بینیم در شهرهای بزرگ نیاز به بلندمرتبه سازی است، مثل همه کشورهای پیشرفته، بلند مرتبه سازی کنیم. از سوی دیگر سرمایه گذاران را جمع کنیم و با اطمینان دادن به آنها و تعریف درست از ساخت وساز، سود آنها را تضمین کنیم تا سرمایه ها از اوکراین و دبی سر در نیاورد.
- چشم انداز آینده مسکن را چگونه می بینید؟ آیا قیمت مسکن در سال جاری افزایش می یابد؟
اگر افزایش قیمت تراکم، آهن، میل گرد و سیمان تا 10 سال آینده در همین حد باقی بماند، مسلماً تورم در بخش مسکن مطابق با رشد تورم بانک مرکزی یعنی 10 الی 15 درصد خواهد بود، در غیر این صورت تورم افزایش می یابد، ولی آنچه مسلم است امسال قیمت مسکن بالا نخواهد رفت.
اجاره هم تابع قیمت مسکن است؛ اما باید از هو و جنجال بپرهیزیم. اگر در صدا و سیما برنامه کم داریم موسیقی پخش کنیم نه این که با یک نفر غیرمتخصص مصاحبه کنیم که از روی ناآگاهی اعلام کند قیمت مسکن 20 درصد افزایش یافته است. ما اگر مردم را به حال خودشان بگذاریم بهتر از جنجال و اطلاع رسانی غلط است.
- از دولت چه انتظاری دارید؟
انتظار داریم که حتماً قانون دلالان را در اولویت مجلس قرار دهد و ترتیبی اتخاذ کند تا از قانون 1316 و 1317 که دیگر منسوخ شده، استفاده نشود. ضمن آن که هر 3 یا 5 سال، در قانون مالک و مستأجر تجدیدنظر شود؛ زیرا فقط مستأجر نیست که خانه را تخلیه نمی کند، بلکه بارها اتفاق افتاده که شهروندی خانه ای رهن کرده، اما هنگام تخلیه مالک نتوانسته است مبلغ رهن را بازگرداند. این موارد در قانون دیده نشده و نقصی است که باید برطرف شود.
