به گزارش همشهري، هرچند آمارهاي دقيقي از جزئيات تقاضا و ميزان دادوستدها در بازار معاملات مسكن منتشر نمي‌شود، برخي مقامات دولتي و صنفي از رشد آهسته معاملات مسكن در‌ماه‌هاي اخير خبر مي‌دهند. آنها مدعي هستند كه اين رونق نسبي در نتيجه اعمال سياست‌هاي جديد اقتصادي دولت اتفاق افتاده است، اما منابع و اطلاعات دقيقي كه بتوان اين ادعاها را راستي آزمايي و تحليل كرد، وجود ندارد.
از سوي ديگر برخي كارشناسان علت رشد 6تا 7درصدي تقاضاي مصرفي در بازار مسكن را ناشي از اثر مولفه‌هاي اقتصادي مي‌دانند كه در ادوار تجاري، تحت‌تأثير ركود و تورم به وقوع پيوسته است. آنها همچنين بروز تغييرات در نرخ بهره بانكي را هم در اين روند مؤثر مي‌دانند.
دولت يازدهم كه از زمان آغاز فعاليتش با ركود تورمي مواجه بود در برنامه‌هاي اقتصادي خود راه‌حل خروج ازركود را ايجاد رونق در بخش تقاضا دانست و گام نخست را براي افزايش توليد ناخالص داخلي، افزايش تقاضا در بخش مسكن هدفگذاري كرد. بر همين اساس از پارسال سقف وام مسكن در 2نوبت افزايش يافت.
تا سال قبل زوج‌ها مي‌توانستند تا سقف 35ميليون تومان وام مسكن در يافت كنند با تصويب شوراي پول واعتبار سقف وام مسكن به 100ميليون تومان افزايش يافت.
اين كار بيشتر از آنكه با هدف تقويت توان مالي مصرف كننده‌ها انجام شود براي تحريك تقاضا در بخش مسكن انجام شد زيرا به‌نظر مي‌رسد دولت معتقد است اگر مسكن را به تحرك وادارد قادر خواهد بود اقتصاد را از ركود خارج كند.
اكنون با گذشت يك سال از اعمال سياست‌هاي جديد در بخش مسكن پرسش اين است كه آيا اين سياست‌ها مؤثر بوده و به رشد معاملات در بخش مسكن و همينطور رشد اقتصادي منجر شده است؟
- كاهش 28درصدي معاملات
تحليلگران به‌طور معمول براي مقايسه آماري نماگرهاي اقتصادي تغيير ارزش و حجم معاملات را مورد توجه قرار مي‌دهند و رشد يا كاهش حجم و ارزش معاملات را نشانه‌اي از بروز تغييرات جديد در بازار مي‌دانند. اما استفاده از اين 2نماگر اقتصادي براي محاسبه اثر سياست‌هاي جديد در بازار وام مسكن گزارش‌ها و محاسبه‌هاي مالي را دچار خطاي آماري مي‌كند زيرا سال قبل متقاضيان خريد وام مسكن در فرابورس مي‌توانستند با خريد 70برگ اوراق 500هزار توماني تسهيلات مسكن، مالك يك وام 35ميليون توماني شوند اما امسال متقاضيان مي‌توانند با خريد 200برگ اوراق تسهيلات مسكن از امتياز يك وام 100ميليون توماني برخوردار شوند.
در چنين شرايطي مقايسه آماري كارايي وام مسكن100با 35ميليون توماني اطلاعات نادرستي در اختيار تحليلگران قرار مي‌دهد. به‌نظر مي‌رسد در چنين شرايطي مقايسه آماري تعداد معاملات، تغييرات بازار وام مسكن را به شكل گويا تري نمايش دهد.
اطلاعات آماري مربوط به دفعه‌هاي معاملات انجام شده امسال نسبت به سال قبل نشان مي‌دهد كه از ابتداي امسال تاكنون 535هزار دفعه معامله در بازار وام مسكن فرابورس انجام شده است كه اين مقدار نسبت به سال قبل 28درصد كاهش نشان مي‌دهد. سال قبل براي خريد وام مسكن 739هزار معامله انجام شده بود.
برخي تحليلگران بر اين باورند كه تعداد معاملات وام مسكن به اين دليل كاهش يافته كه از يك سو مردم به‌دليل كاهش توان اقتصادي‌شان قادر به بازپرداخت اقساط سنگين وام مسكن نيستند و از سوي ديگر با دريافت وام‌هاي كمتر هم به تأمين مالي براي خريد مسكن كمكي نمي‌كند.
هم‌اكنون ميانگين قيمت يك آپارتمان 60تا 70متري در تهران با ميانگين قيمت 4ميليون و 500هزار تومان در حدود و 300ميليون تومان محاسبه مي‌شود اين به‌معناي اين است كه دريافت وام 100ميليون توماني مسكن كه 15ميليون تومان آن صرف خريد همين وام خواهد شد(متقاضي عملا 85ميليون تومان وام دريافت مي‌كند) به سختي يك سوم از هزينه يك آپارتمان كوچك را تأمين مي‌كند.
- كاهش تقاضاي مصرفي وام مسكن
به‌طور معمول اوراق تسهيلات مسكن از روزي كه منتشر مي‌شود تا 2سال مهلت دارد تا تبديل به وام شود. متقاضي مي‌تواند با ارائه اين اوراق به بانك مسكن وام 100ميليون توماني دريافت كند. اين اوراق در قالب كلي به 2دسته تقسيم مي‌شوند. دسته نخست اوراقي هستند كه مدت زيادي از زمان انتشارشان گذشته و فقط چند‌ماه تا زمان باطل شدنشان باقي مانده است.
طبيعتا اين اوراق قيمت كمتري دارد چون مهلت كمتري براي نقدكردن در اختيار خريدار قرار مي‌دهد و گروه دوم اوراقي هستند كه به تازگي منتشر شده‌اند و طبيعتا گران ترند چون فرصت طولاني تري براي باطل شدنشان وجود دارد. با اين شرايط متقاضيان به‌طور عام ترجيح مي‌دهند اوراقي را بخرند كه مهلت كمتر و در عين حال قيمت كمتري دارند. اين امر باعث مي‌شود كه خريدار يك خانه با خريد اوراق ارزان‌تر هزينه تأمين مالي كمتري هم بپردازد.
هم‌اكنون قيمت وام مسكن دي‌ماه 93كه فقط يك‌ماه تا زمان باطل شدنش باقي مانده در فرابورس 73هزار و300تومان و قيمت اوراق تسهيلات مسكن آبان 95كه به‌تازگي منتشر شده در محدوده 75هزار تومان است.متقاضيان سررسيد‌هاي طولاني‌تر عموما افرادي هستند كه از نوسان‌هاي قيمت اين اوراق براي سود بيشتر استفاده مي‌كنند و لزوما در فكر خريد خانه نيستند و متقاضيان اوراق ارزان‌تر مصرف‌كننده‌هاي واقعي هستند كه درفكر خريد خانه‌اند.
با درنظر گرفتن اين نكته كه خريداران تا يك‌ماه حق فروش اين اوراق را ندارند، مقايسه اين 2دسته اوراق نشان مي‌دهد كه بخش عمده معاملات، يعني تا حدود 80درصد آن به معاملات با سررسيد‌هاي طولاني‌تر اختصاص دارد كه به‌معناي اين است كه حجم تقاضاي مصرفي هم براي خريد وام مسكن كاهش يافته است. به‌طور مثال از مجموع 53هزار برگه‌اي كه در آخرين روز معاملات اوراق وام مسكن در فرابورس دادوستد شده، 45هزار برگه آن به معاملات تازه‌ترين اوراق وام مسكن اختصاص داشته كه نشان مي‌دهد با كاهش تقاضاي مصرفي، تقاضاي سفته بازي در بازار اين اوراق رو به افزايش است.
- براي گرفتن وام مسكن چقدر اوراق بخريم؟
زوج‌هاي تهراني با خريد ۲۰۰برگه از اوراق تسهيلات مسكن مي‌توانند تا سقف ۱۰۰ ميليون تومان وام دريافت كنند كه به اين مبلغ ۱۰ميليون تومان وام جعاله تعلق مي‌گيرد. با اين حساب براي دريافت ۱۰۰ميليون تومان وام با قيمت هر برگه تقريبا ۷۵هزار تومان، زوج‌هاي تهراني بايد ۱۵ميليون تومان اوراق بخرند كه اين مبلغ با احتساب ۱۰ميليون تومان وام جعاله كه بابتش بايد ۲۰برگه بهادار با قيمت يك ميليون و ۵۰۰ هزار تومان از اوراق تسهيلات مسكن را خريداري كنند در مجموع بايد ۱۶ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان صرف خريد ۲۲۰برگه اوراق شود.
همچنين زوج‌هاي غيرتهراني كه در شهرهايي با جمعيت بيش از ۲۰۰ هزار نفر جمعيت زندگي مي‌كنند مي‌توانند تا سقف ۸۰ ميليون تومان وام بگيرند كه براي گرفتن اين مبلغ بايد ۱۶۰ برگه اوراق بهادار خريداري كنند كه با اين حساب بايد ۱۲ميليون تومان بابت خريد اين اوراق بپردازند كه با احتساب يك ميليون و ۵۰۰ هزار تومان اوراق وام جعاله، بايد در مجموع براي خريد اوراق مبلغ ۱۵ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان پرداخت كنند. درصورتي كه مدت اعتبار اين اوراق به اتمام برسد و دارنده اوراق از تسهيلات آن استفاده نكند، نماد معاملاتي آن متوقف خواهد شد و وجوه پرداختي براي خريد اوراق به دارنده اوراق بازپرداخت نخواهد شد.
نظر شما