ولی گاهی تناقضاتی در تعاریف عرف از این 2 اصطلاح و موارد مدون در قوانین ما وجود دارد که باعث به اشتباه افتادن موجر و مستاجر و حتی خسارت آنها می‌شود.
برای تبیین برخی از مسائل مربوط به سر قفلی با بهمن کشاورز، رئیس اتحادیه کانون‌‌های وکلا (اسکودا) به گفت‌وگو نشسته‌ایم.
- حق کسب و پیشه در قانون چگونه تعریف شده است؟
حق کسب و پیشه و تجارت که پدیده‌ای است اقتباس شده از حقوق غربی عبارت است از مالی که به محض تصرف مورد اجاره، ایجاد آن برای مستاجر آغاز می‌شود و افزایش میزان این حق از نظر ریالی با ادامه اجاره استمرار می‌یابد.
- آیا حق کسب و پیشه به‌دلیل گرفتن مبلغی به غیر از اجاره بها از سوی مالک سرقفلی به‌وجود می‌آید؟
خیر، ایجاد این حق ارتباطی به اینکه مستاجر در آغاز اجاره غیر از اجور(اجاره بها) وجهی به موجر داده یا نداده باشد ندارد. البته اگر چنین وجهی پرداخت شده باشد در میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر خواهد داشت و درجوار سایر عوامل موثر نظیر مدت اجاره، نوع کسب و پیشه، شروطی که به نفع مستاجر در اجاره گنجانده شده و مبلغ اجاره قرار خواهد گرفت.
- بسیاری از مردم تفاوت حق کسب و پیشه را با سرقفلی نمی‌دانند، قوانین این 2 چه تفاوتی با هم دارند؟
سرقفلی عبارت است از وجه یا چیزی که داوطلب اجاره به صاحب ملک می‌دهد تا صاحب ملک، ملک خالی خود را به او اجاره دهد، این وجه چیزی جدا از اجاره بها است و پرداخت آن اختیاری است.
- منظور شما از اختیاری چیست؟
منظور این است که ممکن است موجری بدون دریافت سرقفلی ملک خالی تجاری خود را به مستاجری اجاره دهد، البته از سال 1376 به بعد، این عدم دریافت سرقفلی باعث شده که مستاجر هم در پایان مدت اجاره نتواند از موجر مطالبه سرقفلی کند. حال آنکه پیش از سال 1376 حق کسب و پیشه و تجارت به هر حال برای مستاجر محل کسب ایجاد می‌شد، حتی اگر سرقفلی نداده بود.
- قاعده‌ای در بازار مرسوم است مبنی بر اینکه مستاجری که چند سال در محلی کاسب است و کار می‌کند، در صورتی که موجر تخلیه ملک خود را تقاضا کند مستأجر می‌گوید من اینجا «سرقفلی دارم»، آیا این از نظر حقوقی درست است؟
در این مورد باید بین محل‌هایی که پیش از مهرماه 1376 برای کسب و کار اجاره داده شده و محل‌هایی که بعد از این تاریخ به اجاره واگذار شده تفاوت قائل شد. محل‌هایی که پیش از 1376 برای کسب و کار و اجاره واگذار شده است حتی اگر پروانه و پایان کار محل تجاری نباشد یعنی حتی محل مسکونی که برای کار اجاره داده شده مشمول حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود و مستاجر در صورتی که موجبی برای تخلیه وجود داشته باشد مستحق دریافت حق کسب و پیشه خواهد بود حتی اگر وجهی به عنوان سرقفلی در ابتدای عقد اجاره به موجر نپرداخته باشد.
البته برخی تخلفات مستاجر می‌تواند –حسب مورد – حق کسب و پیشه و تجارت یا نصف آن را از بین ببرد. نتیجه این که فردی که پیش از مهرماه 1376 مستاجر محل کسب و پیشه باشد، می‌تواند به رغم انقضاء مدت اجاره از تخلیه ملک خودداری و به قول شما مطالبه «سرقفلی» کند، که البته آنچه مطالبه می‌کند حق کسب و پیشه و تجارت است. اما از مهرماه 1376 به بعد اولا فقط محلی را که پروانه و پایان کار آن تجاری باشد می‌توان به عنوان محل کار و کسب اجاره داد، ثانیا مستاجر وقتی می‌تواند مطالبه سرقفلی کند که در ابتدای اجاره پولی به این عنوان به موجر پرداخته باشد.
در این حالت موجر پس از انقضاء مدت اجاره درقبال تخلیه و تحویل ملک باید حق سرقفلی مستاجر را به نرخ روز به او بپردازد.البته توجه داشته باشید در اجاره‌های مشمول قانون 1356 انقضاء مدت به تنهایی موجب تخلیه نیست اما در اجاره‌های محل کسب بعد از 1376 با انقضاء مدت باید ملک تخلیه شود مگر اینکه خلاف این موضوع ضمن عقد شرط شده باشد.
- باوجود چنین قانون و قاعده‌ای به نظر می‌رسد کمتر کسی تمایل پیدا کند ملک تجاری خود را با سرقفلی اجاره دهد، آیا راهکار دیگری وجود دارد که موجر با وجود تورم و بالا رفتن هر روزه قیمت‌ها تا این حد مغبون و متضرر نشود؟
دریافت سرقفلی اجباری نیست بنابراین موجر می‌تواند ملک خود را بدون دریافت سرقفلی و با تصریح به اینکه سرقفلی دریافت نشده است با اجاره بهای ماهانه بیشتری برای مدت محدود و کوتاه اجاره بدهد و در راس موعد مقرر نیز بدون دردسر تخلیه کند.
البته در این حالت باید مالیات اجاره بهای سنگین را هم به دولت بپردازد. راه حل دیگر این است که موجر محل تجاری ملک خود را بدون دریافت وجهی به صورت سرقفلی اجاره بدهد و به جای سرقفلی همانند مورد محل‌های مسکونی وجهی تحت عنوان «ودیعه» یا «قرض‌الحسنه» از مستاجر دریافت و در اجاره نامه شرط کند که در موقع تخلیه همین وجه به مستاجر مسترد شود.
توضیح اینکه قانونگذار دریافت ودیعه قرض‌الحسنه را از مستاجر محل کسب منع نکرده است و اصل اباحه آن است ودر این حالت موجبی برای بازپرداخت به قیمت روز نخواهد داشت.
- موجر یا مالکینی که در مدت زمان اجرای قانون قبلی ملک خود را با سرقفلی اجاره داده‌اند بسیار خسارت دیده‌اند و می‌توان گفت، برخی از آنها به خاطر بالا بودن سرقفلی مغازه خودشان توان پرداخت آن را به مستاجر نداشته و بنابراین به طور کل از مغازه خود چشمپوشی کرده‌اند، وضع چنین قانون یک‌سویه‌ای چه توجیهی دارد؟
قوانین باتوجه به مقتضیات اجتماعی، اقتصادی و سیاسی روز تصویب می‌شوند، قوانین موجر و مستاجر 1339 و 1356 قوانینی حمایتی و دنباله دستورالعمل تعدیل اجاره بهای دکتر «ملیس پو» بودند و هدف از انشا و تصویب آن حمایت از مستاجران بود که در مقابل مالکین- بنابر اصل- در آن روزگاران مستمند و مستضعف محسوب می‌شدند.
تحولات اجتماعی و اقتصادی و سیاسی اصل مورد اشاره را در مورد کسبه و مستاجران اماکن تجاری دگرگون و منقلب کرد و به تدوین و تصویب قانون سال 1365 در آغاز امر و قانون 1376 در مرحله بعدی منجر شد.
ممکن است مستاجران مشمول قانون سال 1356- به ویژه آنها که در بدو امر به موجر خود سرقفلی نداده‌اند- اینک از صاحبان ملک و موجرین پولدارتر و دولتمندتر باشند، اما به هر حال برخورداری ایشان از عدم امکان تخلیه ملک با انقضاء مدت و ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت برای آنها به‌حکم قانون ایجاد شده و ما ناچاریم آنچه را که قانونی است عادلانه تلقی کنیم و لو اینکه عقیده شخصی ما جز این باشد.
- حال باتوجه به این که قانون عطف به ماسبق نمی‌شود آیا اصلا راه حلی برای این قبیل موجرین وجود دارد؟
در ابتدا تصور می‌شد با گذشت زمان رفته رفته، مصادیق روابط استیجاری سال 1356 حذف و این قانون متروک خواهد شد، اما از آنجا که حقوق مکتسبه مستاجر تحت شرایطی با اجاره موجر یا مجوز دادگاه یا از طریق وراثت قابل انتقال است و در صورت تحقق انتقال صحیح رابطه مستاجر جدید با موجر کماکان مشمول قانون 1356 خواهد بود تا زمانی که اینگونه اماکن با پرداخت حق کسب و پیشه (به منظور نوسازی یا برای نیاز شخصی موجر) یا پرداخت نصف حق کسب و پیشه (در صورت انتقال به غیر بدون مجوز) یا بدون پرداخت حق کسب و پیشه (در صورت تخلفات ساقط کننده این حق) تخلیه نشوند وضعیت در مورد اینگونه اماکن به‌ترتیب سابق خواهد بود و در صورت تحقق تخلیه صاحب ملک می‌تواند با رعایت دقیق مفاد قانون سال 1376 خود را در قبال زیان‌های ناشی از ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر مسئول بداند.
- منظور از تخلفات ساقط کننده حق کسب و پیشه چیست؟
تغییر نحوه استفاده از ملک( تغییر شغل)، تعدی و تفریط در مورد اجاره و دیر پرداختن یا نپرداختن اجاره بها در مواعد مقرر- البته با شرایطی- باعث تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت می‌شود.
- پرداخت نصف حق کسب و پیشه در صورت انتقال ملک به غیر بدون مجوز به چه دلیل و معناست؟
منظور این است که مستاجر بدون رضایت موجر یا بدون تحصیل اجازه از دادگاه، مورد اجاره را به دیگری منتقل کند. توجه داشته باشید که در قانون سال 1356 مستاجری، حق انتقال ملک به غیررا دارد که این حق کتبا به او داده شده باشد یعنی سکوت اجاره‌نامه به این مفهوم است که مستاجر چنین حقی را ندارد (برخلاف اصل مندرج در قانون مدنی قانون سال 1339 که عینا در قانون سال 1376 هم آمده است).
- آیا به مستاجر محل مسکونی نیز چنین حقی تعلق می‌گیرد و او می‌تواند پس از انقضاء مدت اجاره از تخلیه مورد اجاره خودداری کند؟
مورد اجاره‌ای که بعد از سال 1376 اجاره داده شده و در تنظیم سند اجاره ضوابط شکلی قانون سال 1376 رعایت شده باشد در پایان مدت فقط با دستور تخلیه و به وسیله نیروی انتظامی تخلیه خواهد شد و اگر سندرسمی باشد اجرای ثبت همین کار را خواهد کرد و هیچ حقی به مستاجر تعلق نمی‌گیرد.
البته اگر مستاجر چیزی به عنوان قرض‌الحسنه یا ودیعه پرداخته باشد در موقع تخلیه آن را باز پس خواهد گرفت. حتی اگر ضوابط شکلی اجاره نامه عادی هم رعایت نشده باشد فقط کار طولانی‌تر خواهد شد ولی تخلیه قطعی است.
