داخل بنگاه، شلوغ است. مردها با كت‌وشلوارهايي رسمي دور يك ميز جمع شده و مشغول مذاكره‌اند. بنگاهدار به مردي كه مباشر خانواده‌اي متمول است، خبر مي‌دهد كه وراث در حادثه‌اي جانشان را از دست داده‌اند. او حالا مي‌تواند اجاره‌نشين‌ها را از خانه بيرون كند و خود صاحب آپارتماني شود كه اگرچه الان بياباني است اما آتيه روشني دارد. در همان زمان، چند مرد كت‌وشلوار پوش از بنگاهي ديگر به مغازه هجوم مي‌آورند. كاركنان با عجله گاوصندوق‌ها را قفل مي‌كنند، فايل‌ها را در كمد‌ها مي‌گذارند، 2 جبهه مي‌شوند و از طرف 2 بنگاهدار رقيب، به جان هم مي‌افتند.»؛ ۳۱سال از زماني كه داريوش مهرجويي اجاره‌نشين‌ها را با محوريت صنف مشاوران املاك روي پرده برد، گذشته است.
طي اين 3 دهه آن منطقه بياباني در غرب پايتخت به يكي از شلوغ‌ترين مناطق با خانه‌هايي متوسط و گران‌قيمت تبديل شده است؛ مال‌ها و مگامال‌‌ها در آنجا سر برآورده‌اند و همه‌چيز تغيير كرده است. عصر طلايي سلطه مسكن بر اقتصاد ايران و دوران پادشاهي ساخت‌وسازها به سرآمده است و اينترنت به‌عنوان رقيبي سرسخت براي تمام اصناف به‌پا خاسته و ترسي در دل صنف‌داران سنتي انداخته است. مشاوران املاك اما همچنان با تمام اين تحولات به كارشان ادامه مي‌دهند. آنها از اصنافي هستند كه توانسته‌اند اينترنت را نيز پيش از آنكه جان كسب‌وكارشان را بگيرد، به خدمت خود درآورند. حالا بررسي‌هاي همشهري نشان مي‌دهد استارتآپها توانسته‌اند در حوزه كالاها و خدمات مصرفي عرض‌اندام كنند اما از آنجا كه مسكن در ايران كالاي سرمايه‌اي به‌حساب مي‌آيد، روش‌هاي سنتي معاملات آن پررونق‌تر است.
- مشاوران املاك با استارتآپها كنار آمده‌اند؟
مغازه‌اي كوچك، سه ميز تحرير، يك كامپيوتر قديمي و مردي مسن با كت‌وشلوار طوسي؛ اين تصوير، روايتگر بنگاهي قديمي است. مرد مسن كه در شرق تهران فعاليت مي‌كند، با بي‌حوصلگي مي‌گويد: «بازار كساد است. ركود است. صبح تا شب اينجا كاري نداريم. اين چيزها هم كه مي‌گويند رونق ايجاد شده دروغ است. حالا در اين بازار، چه فرقي مي‌كند شما با موبايل كار كنيد يا نكنيد؟ اين چيزهايي كه تازه آمده به نظر من هيچ تأثيري ندارد».
اما بنگاهداران ديگري هم هستند كه در قبال اپليكيشن‌هاي موبايلي موضعي متفاوت دارند. يكي از بنگاه‌داراني كه در مركز تهران فعاليت مي‌كند و دفتري مدرن و كارمندهايي شيك با لباس فرم و خطوط شلوغ تلفن دارد، مي‌گويد: «نياز مردم به بنگاه‌ها كه از بين نمي‌رود. اين اپليكيشن‌ها و... كه باشند، به نفع ما هم هست. ما هم فايل‌هايمان را در آنها مي‌گذاريم و مشتري راحت‌تر ارتباط برقرار مي‌كند. اما در نهايت براي تنظيم مبايعه‌نامه و... بايد به بنگاه مراجعه كنند و نمي‌شود كه نياز به ما از بين برود. من كه اصلا تهديدي در حد ازبين‌رفتن صنف نمي‌بينم و اتفاقا فكر مي‌كنم بنگاه‌دارها خيلي هم زود هماهنگ شده‌اند».
اما پرسروصداترين موضع‌گيري صنفي در برابر استارتآپها مربوط به حسام عقبايي ـ رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران ـ است كه سال گذشته گفته بود: «من به واسطه دفاع از صنف خودم، اپليكيشن ديوار را خراب مي‌كنم؛ چون مشاوران املاك را حذف كرده است. ۱۲هزار دفتر مشاور املاك در شهر تهران وجود دارد كه با آگهي‌هاي سايت ديوار، ضرر مي‌كنند».
اما رئيس جديد صنف، ديدگاه ديگري دارد. مصطفي‌قلي‌خسروي، مردي موسپيد است كه سال‌ها رئيس اتحاديه صنف املاك بود و پس از يك دوره غيبت، به‌تازگي دوباره در انتخابات صنف، پيروز و رئيس شد. او بنايي به مبارزه با نيروهاي جديد بازار مسكن ندارد و در مصاحبه با همشهري مي‌گويد: «ما با تكنولوژي نمي‌توانيم مبارزه كنيم بلكه بايد آن را در خدمت خودمان بگيريم. اگر توانستيم كاري كنيم كه اعضاي صنف از آن استفاده كنند، آن‌زمان برنده شده‌ايم. اما اگر خودمان غفلت كنيم و كار را بخش‌هاي ديگر در دست بگيرند، خطر ايجاد مي‌شود».
رئيس اتحاديه مشاوران املاك اعتقاد دارد كه اصناف، بايد اپليكيشن‌هاي موبايلي خاص خود را تهيه كنند. او ادامه مي‌دهد: «ما بايد اعضاي صنف را توانمند كنيم كه با اپليكيشن‌هاي روز آشنا شوند. برنامه‌هايي كه مال خود اتحاديه باشد، خيلي هم مؤثر خواهد بود. البته كسان ديگري هم مي‌توانند كار كنند؛ چراكه به هر حال رقابت، عامل تعيين‌كننده بازار است».
قلي‌خسروي همچنين نگراني‌هاي بنگاه‌دارها را روايت مي‌كند و مي‌گويد: «همان‌طور كه آژانس‌دارها خيلي به چالش خورده‌اند، دفاتر املاك هم تقريبا به همين ترتيب نگران و ناراحت هستند. براي حل اين مسئله هم كاري نمي‌توان كرد جز اينكه صنف را توانمند كنيم. به خاطر بعضي از مسائل، هميشه ريزش و رويش داريم. عده‌اي بنگاهشان را تعطيل مي‌كنند، عده‌اي شروع به كار مي‌كنند. در ۴سال گذشته، حدود ۷۰۰مغازه بسته و پروانه‌هايش باطل شده است. ما بايد با برنامه‌ريزي، صنف را حفظ و پوياتر كنيم».
اما آيا ممكن است صنفي كه در بازار مسكن ايران هميشه عامليت زيادي داشته است، روزي هم از بين برود؟ قلي‌خسروي مي‌گويد: «اگر رشته كار رها شود و خودمان را به‌روز نكنيم، احتمال همه‌چيز هست. همين حالا هم مشاوران املاك از برنامه‌هايي مانند ديوار و شيپور براي قراردادن فايل‌هايشان استفاده مي‌كنند؛ مثل آگهي‌هاي همشهري كه هم مردم به آن آگهي مي‌دادند و هم خود بنگاه‌دارها؛ الان اين برنامه‌ها هم همين‌طور است. اما بايد با گردانندگان آنها ارتباط برقرار كنيم و تعامل بيشتري داشته باشيم».
ماهيت معاملات مسكن در ايران به نحوي است كه هر قدر هم استارتآپها رشد كنند، نياز به بنگاه‌ها از بين نمي‌رود. رئيس اتحاديه املاك از عبارت «هنر دلالي» استفاده مي‌كند و صحبت‌هايش را چنين به پايان مي‌رساند: «دلال يعني دلالت‌كننده، دليل‌آورنده. هنر دلالي و رساندن دوطرف معامله به هم، كار همه‌كس نيست. نمي‌شود به محض اينكه خانه را يافتيد، شخصا برويد آنجا و كلاه سرتان بگذارند؛ يا مداركتان تكميل نباشد و مشكلاتي باشد. مردم عاقلند؛ مي‌گويند خانه را انتخاب كرديم، حالا مي‌رويم سراغ كسي كه كارش اين است؛ تا احراز هويت كند و بعد معامله را بنويسد. همين است كه نياز به صنف مشاوران املاك به قوت خود باقي است». به اين ترتيب، بنگاه‌دارها خود پيش از آنكه صنفشان با تهديد روبه‌رو شود، دست‌به‌كار شده‌اند و اپليكيشن و سايت اختصاصي خودشان را راه انداخته‌اند.
- چند بنگاه در كشور وجود دارد؟
مركز آمار ايران در سال۹۴، گزارشي از بنگاه‌هاي معاملات ملكي براساس پيمايش سال۹۳ منتشر كرده بود. براساس اين گزارش، ۱۱۲هزار و ۲۷۰ بنگاه معاملات ملكي در كشور فعاليت مي‌كنند. ۱۸۷ هزار و ۳۷۷نفر در اين بنگاه‌ها كار مي‌كنند كه از ميان آنها، ۹ درصد حقوق‌بگير تمام‌وقت، 7/3درصد پاره‌وقت و ۸۷ درصد بدون مزد و حقوق بوده‌اند. دسته آخر ۱۶۳هزار نفر را تشكيل مي‌دهند كه احتمالا درآمد آنها از طريق پورسانت‌ها و كميسيون‌ها تامين مي‌شده است.
از ميان بنگاه‌هاي كشور، گزارش مركز آمار نشان مي‌دهد كه ۲۴هزار و ۱۴۳ بنگاه معامله املاك در تهران فعاليت مي‌كنند. تعداد كل كاركنان آنها ۴۶ هزار و ۷۰۱ نفر مي‌شود كه ۳۷ هزار نفر از آنها بدون مزد و حقوق، فعاليت مي‌كنند و تنها ۹هزار نفر كاركنان مزد و حقوق بگير هستند.
بعد از تهران، بيشترين تعداد بنگاه‌ها با ۸ هزار و ۷۲۱ مورد در خراسان رضوي وجود دارد و آذربايجان شرقي با ۷ هزار و ۲۳۲بنگاه، در جايگاه بعدي است. اصفهاني‌ها نيز ۵ هزار و ۴۵۵بنگاه در شهر خود جاي داده‌اند.
درحالي‌كه در تمام سال‌هاي گذشته بازار مسكن ركود داشته، تعداد بنگاه‌هاي معاملات املاك مدام افزايش يافته است. در سال۸۶، ۳۵هزار و ۶۰۰ كارگاه در كشور فعاليت بنگاهي داشته‌اند اما در سال۹۰، همزمان با رشد سوداگري‌ها و افزايش حبابي قيمت‌ها، تعداد اين كارگاه‌ها به ۷۱هزار و ۹۰۰ بنگاه رسيد كه افزايش ۲برابري را نشان مي‌داد. در آمارگيري سال۹۳ نيز ۴۰هزار و ۳۷۰ بنگاه در سراسر كشور به تعداد كل بنگاه‌ها افزوده شده بود.
- بنگاهيها بيشتر چه معاملاتي انجام مي‌دهند؟
در سال ۹۳، 7/3 ميليون معامله در تمام كشور توسط اين بنگاه‌ها انجام شده بود كه ۹۱۴هزار مورد براي خريد و فروش ساختمان مسكوني، ۹۵هزار مورد ساختمان غيرمسكوني، ۲۸۷هزار مورد خريد و فروش زمين، ۲هزار و ۱۳۸ مورد اجاره ساختمان مسكوني و ۲۷۱هزار مورد براي اجاره ساختمان غيرمسكوني بوده است.
در سال ۹۳، املاكي‌ها هزار و ۲۳۰ميليارد تومان پرداخت و ۲ هزار و ۷۱۲ميليارد تومان دريافت داشته‌اند. به‌طور متوسط با وجود ركود مسكن نسبت به سال ۹۰، ارزش پرداختي‌ها و دريافتي‌هاي هر كدام از اين بنگاه‌ها 4/2 و 1/2 1برابر شده است.
بررسي ارزش ستانده‌هاي بنگاه‌ها نشان مي‌دهد كه ۹۹۹ ميليارد تومان براي معامله خريد و فروش ساختمان مسكوني دريافت كرده‌اند، ۱۱۷ ميلياردتومان براي غيرمسكوني‌ها و ۳۱۰ميليارد تومان براي جوش‌دادن معاملات خريد و فروش زمين به جيب زده‌اند. در ميان ستانده‌ها براي اجاره نيز ۳۶درصد از آن را براي معاملات اجاره ساختمان مسكوني برابر با ۹۴۹ميليارد تومان، دريافت كرده‌اند. در كل، ارزش ستانده هر كارگاه نسبت به سال۹۰، ۲برابر شده است. درنهايت ارزشافزوده بنگاه‌هاي املاك در سال۹۳، هزار و ۹۳۶ميليارد تومان بوده است كه سهم متوسط هر كارگاه ۱۷ميليون تومان مي‌شود.
در سال ۹۶، نشانه‌هايي از خروج بخش مسكن از ركود ديده شده است تا جايي كه در مهرماه امسال ميزان معاملات مسكن در تهران ۳۴درصد نسبت به سال گذشته رشد داشت و همين مسئله عامل مهمي براي رونق مجدد كار بنگاهداران، حداقل در بعضي مناطق خاص به‌حساب مي‌آيد.
- سود معاملات املاك چقدر است؟
براساس مصوبه كميسيون املاك هيأت عالي نظارت بر سازمان‌هاي صنفي، مصوب ۱۱ اسفند ۹۴ كه تا به حال تغيير نيافته، كميسيون مشاوران املاك در تهران براي خريد و فروش ملك و همچنين رهن و اجاره واحد مسكوني نرخ‌هاي مشخص و جد‌‌اگانه‌‌اي دارند. در اين د‌‌ستورالعمل آمده است كه مشاوران املاك مي‌توانند تا ۵۰۰ميليون تومان (مبلغ فروش مسكن) را به‌صورت 0/5 درصد از كل معامله به‌عنوان حق واسطه‌گري عقد قرارد‌‌اد ثبت كنند. همچنين درصورت خريد و فروش واحد‌‌هاي مسكوني به نرخ‌هايي بالاتر از اين رقم، مشاور املاك مي‌تواند معاد‌‌ل 0/25 درصد از مابه‌التفاوت را به‌عنوان حق وساطت عقد قرارد‌‌اد (كميسيون) از هر دوطرف مطالبه كند.
به گزارش مهر، به‌عبارت ديگر درصورتي كه يك واحد مسكوني به قيمت ۴۰۰ميليون تومان فروخته شود، خريد‌‌ار و فروشند‌‌ه هر كدام جد‌‌اگانه بايد ۲ميليون تومان به‌عنوان حق كميسيون به بنگاهدار پرداخت كنند؛ همچنين با توجه به اينكه ماليات بر ارزش افزوده از سوي بنگاه‌هاي معاملات ملكي از مشتريان گرفته مي‌شود، طرفين هركد‌‌ام ۱۸۰ هزار تومان ديگر هم به مشاور املاك مي‌پرد‌‌ازند. درآمد نهايي بنگاهدار از واسطه‌گري براي فروش يك ملك معمولي و با قيمت متوسط در تهران (واحد مسكوني ۴۰۰ميليون توماني) ۴ ميليون و ۳۶۰ هزار تومان است.
اما اگر مشاوران املاك، واحد‌‌ي به قيمت مثلا ۸۰۰ميليون تومان به فروش برسانند، حق كميسيون بنگاهدار تا ۵۰۰ ميليون تومان از آن به‌صورت 0/5درصد و مابقي (۳۰۰ ميليون تومان) به‌صورت 0/25 درصد از طرفين اخذ مي‌شود كه در اين مورد همراه با ماليات بر ارزشافزوده، رقمي معاد‌‌ل ۵ميليون و ۹۰۰ هزار تومان درآمد نهايي بنگاهدار از محل حق واسطه‌گري فروش اين ملك (از طرفين فروشند‌‌ه و خريد‌‌ار) خواهد بود.
- اپليكيشن‌ها شما را خانه‌دار مي‌كنند؟
يكي از سايت‌هاي پرمخاطب در حوزه استارتآپها براي معرفي اپليكيشني در حوزه خريد خانه به شكل يك گزارش سفارشي نوشته است:«هيچ‌چيز در دهه گذشته به اندازه اينترنت نتوانسته روي شيوه زندگي مردم اثرگذار باشد. پيشرفت و گسترش شبكه جهاني از بسياري جهات براي مردم عادي مايه خير بوده اما گاهي هم به برخي اصناف و كسب‌وكارها ضررهاي سنگيني وارد كرده است. واسطه‌گران و دلال‌ها شايد جزو اقشاري باشند كه بيش از همه طعم تلخ كسادشدن بازارشان به وسيله سرويس‌هاي اينترنتي را چشيده‌اند.
بگذاريد يكي از پردرآمدترين واسطه‌گران آسيب‌ديده از اين موضوع را برايتان مثال بزنيم: مشاوران مسكن؛ صنفي كه نه همه‌شان اما بخش بزرگي از آنها با دريافت پورسانت‌هاي غيرقانوني و لفاظي براي افزايش كاذب قيمت‌ها، مهم‌ترين دليل بازار راكد فعلي مسكن در سراسر كشور هستند. ولي خوشبختانه اخيرا با ظهور سرويس‌هاي خريد و فروش اينترنتي فضايي فراهم شده كه مشتريان و فروشندگان بتوانند در محيط سالم‌تري از بنگاه‌هاي مسكن و بي‌واسطه‌تر با يكديگر ارتباط داشته و با نظارت شخصي بر املاك و مقايسه آنها با هم، فريب قيمت‌هاي كاذب را نخورند».
با وجود اين تبليغات، بررسي‌هاي همشهري نشان مي‌دهد كه زوجي جوان، 6ماه است كه دنبال خانه‌اي براي خريد مي‌گردند، همه‌جا را زير و رو كرده‌اند، اپليكيشن‌هاي واسطه‌اي، سايت‌هاي مختلف، اپليكيشن‌هاي تخصصي و... را بررسي كرده‌اند اما نتوانسته‌اند به جايي برسند. شيرين درباره تجربه‌‌شان به همشهري چنين توضيح مي‌دهد: «آپ‌ها كار راه‌انداز نيستند. فقط جست‌وجو را راحت‌تر كرده‌اند اما واسطه‌گري را نمي‌توانند از بين ببرند. فيلترها در اين اپليكيشن‌ها آنقدر به درد نخور است كه آخر هم بايد حضوري بروي و حتما خانه را ببيني، آن وقت مي‌فهمي چقدر تفاوت وجود داشته است؛ مثلا عكس دروغي مي‌زنند يا از زاويه‌هايي عكس مي‌گيرند كه ايراد خانه معلوم نيست، بعد كه حضوري مي‌روي، مي‌بيني چقدر افتضاح است».
او ادامه مي‌دهد: «در يكي‌دو تا از اپليكيشن‌هاي واسطه‌اي خريد كه فقط مختص خانه نيست، اين مشكل دروغ‌گويي بيشتر است؛ مثلا حتي آدرس را اشتباه زده‌اند تا بنگاه‌هاي ديگر فايل‌شان را ندزدند، براي همين چيزهايي كه در اين آپ‌ها مي‌بينيد، با واقعيت فاصله زيادي دارند؛ مثلا چندتا عكس خيلي قشنگ و لوكيشن عالي در يك محل مي‌ديدم، بعد به كسي كه آگهي را گذاشته بود مي‌گفتم خانه دقيقا همين است؟ مي‌گفت: نه. اما اين هم شبيه همان فايل است».
آنطور كه شيرين روايت مي‌كند، بسياري از اين فايل‌ها توسط بنگاهداران به‌عنوان آگهي گذاشته مي‌شوند و واسطه‌گري بنگاهيها توسط استارتآپها، از بين نرفته است. همسر او ادامه مي‌دهد: «بين تمام اين جست‌وجوها، فقط يك سايت بود كه عكس‌هاي سه‌بعدي نشان مي‌داد و براي جست‌وجو خوب بود. از تمام مسير خانه از كوچه تا خود واحد و اتاق‌ها، زاويه 360درجه ديد دارد. اما همين هم فيلتر قيمتش خوب نيست. بعد هم براي خريد خانه، بايد رودررو عمل كرد. واقعيت اين است مشتري‌اي كه چند ماه است دنبال خريد خانه‌است، وقتي مالك را مي‌بيند حس بهتري دارد تا اينكه بخواهد فقط از روي چندتا عكس خانه بخرد. خانه سرمايه هركسي است و كلي بابتش پول مي‌دهد. لباس نيست كه بگويد حالا يقه‌اش تنگ بود، عوض مي‌كنم. ما مي‌خواهيم نيم ميليارد پول بدهيم. استارتآپها اين دلگرمي را نمي‌دهند كه بتواني اين همه پولت را بدهي. بعد هم اين استارتآپها كل ماجراي خريد و فروش خانه را كه انجام نمي‌دهند، فقط قسمتي از ماجرا را براي بازديد از خانه ساپورت مي‌كنند كه البته آن هم تأكيد دارم با دروغ زيادي همراه است. از طرفي هم به‌نظر نمي‌رسد نياز به بنگاه‌ها از بين رفته باشد. درنهايت 2 نفر رودررو نمي‌توانند با هم معامله كنند و بايد براي تنظيم، به بنگاه مراجعه كنند.»
نظر شما