نحوه مداخله در بافت‌های فرسوده

 با توجه به این که عملاً حدود 12 سال است وارد مداخله در بافت‌های فرسوده شهرهای کشور شده‌ایم، تاکنون دستاورد قابل‌قبولی به‌دست نیاورده‌ایم. باید کارهای زیادی در این مورد انجام دهیم. راه‌حل‌ها در زمینه‌های گوناگون باید همه‌جانبه، بومی شده و در عین حال متنوع باشد.

تسهیلات متنوع پیش‌بینی شده در تبصره 6 قانون بودجه سال‌جاری که تکامل یافته تبصره‌های مشابه در بودجه سال‌های قبل و در اجرای راهبردهای مصوب در اسناد برنامه‌های سوم و چهارم توسعه است، به‌رغم عدم موفقیت مطلوب در این مهم، نشان‌دهنده توجه نظام به مسئله بهسازی، نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده شهرها است.

ممکن است کارهای خوبی در مقیاس‌های کوچک در شهرهای مختلف انجام شده باشد، اما از جامعیتی به‌عنوان الگو، برای استفاده در همه شهرهای کشور برخوردار نیست.

در اواخر دهه 70 شورای‌عالی شهرسازی و معماری مصوباتی را ارائه داد که با رویکرد احیاء بافت‌های فرسوده شهری و بازسازی، نوسازی و بهسازی آنها، تأکید بر توسعه درونی شهرها داشت؛ چرا که روند تحولات کالبدی اکثر شهرها بعد از انقلاب، در جهت گسترش افقی آن‌ها و توجه به توسعه پیرامونی شهرها جهت پیدا کرده بود.

فرایند برخورد با بافت‌های فرسوده یک جریان 100 در صد تحقیق در عملیات است. نه به تنهایی می‌توانیم بیندیشیم، مطالعه کنیم و طرح تهیه کنیم و نه می‌توانیم بدون فکر و اندیشه عمل کنیم.

 پژوهش، تحقیق و مطالعه کارآمد و مؤثر در امر مداخله در بافت‌های فرسوده شهرها در میدان عمل به دست می‌آید. بی‌تردید برخورد با این مسئله، فرمول از پیش تعیین‌شده‌ای ندارد. بافت‌های فرسوده شهرها در ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و... کالبدی با بافت‌های فرسوده شهری کشورهای دیگر کاملاً متفاوت است. بدین ترتیب کاری را که آنها انجام داده‌اند را نمی‌توانیم عیناً تکرار کنیم ولی می‌توانیم از تجربه‌های آنها  همراه با بومی‌سازی استفاده نماییم.

راهبردهای طرح جامع

قبل از ورود به موضوع و با توجه به تهیه طرح‌های جامع و تفصیلی جدید شهر تهران و تصویب چشم‌انداز و راهبردهای طرح جامع در مرجع نهایی، یعنی شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، شایسته است راهبردهای مصوب چشم‌انداز طرح جامع در مقوله بافت‌های فرسوده شهر تهران که می‌تواند به کل شهرهای کشور نیز تعمیم یابد، به‌شرح ذیل آورده شود:

* حمایت و نظارت بر نوسازی در بافت‌هایی که نیازمند توان‌بخشی و مداخله محدود با اعمال سیاست‌های تشویقی است از طریق ایجاد و بکارگیری نهادهای مدیریتی مناسب و موردنیاز.

* لزوم مداخله در بافت‌های فرسوده با تأکید بر توانمندسازی و سازماندهی تشکل‌های محله‌ای برای مشارکت به‌شیوه‌های امکان‌پذیر ضمن ایجاد مدیریت‌های واجدشرایط و نهادسازی برای این مداخلات با رویکرد حفظ و تداوم سکونت محله‌ای.

* تهیه طرح‌های ویژه توسعه یکپارچه برای محلات و بافت‌های فرسوده شهر (مصوب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران) با رویکرد اقتصادی مؤثر و رعایت ملاحظات زیست‌محیطی، اجتماعی و فرهنگی و در شرایط تراز مالی صفر برای شهرداری تهران و با انجام مطالعات امکان‌سنجی موردنیاز قبل از تهیه طرح مداخله با بهره‌برداری از عرصه‌های ذخیره نوسازی شهری به‌طور همزمان در قالب طراحی واحد.

* اعمال سیاست‌های تشویقی مؤثر برای تجمیع اراضی و ساماندهی به‌منظور بهسازی و نوسازی بافت‌ها و ابنیه فرسوده.

* اعمال سیاست‌های تشویقی برای بهسازی با مشارکت مردم در محدوده‌هایی که نیازمند مقاوم‌سازی با حمایت، حفاظت، نگهداری، مراقبت، استحکام‌بخشی و تعمیر است.

* بازسازی بافت‌های فرسوده که نیازمند مداخله مؤثر به‌ویژه تأمین خدمات و زیرساخت‌ها با تجهیز منابع مالی و سرمایه‌گذاری است.

نحوه برخورد با بافت‌های فرسوده

در برخورد با بافت‌های فرسوده در جبهه‌های گوناگون و همزمان باید عمل کرد. به‌دلیل وسعت عظیم بافت‌های فرسوده در شهرهای کشور (فقط در شهر تهران به تعبیری 14 هزارهکتار و به تعبیر دیگری 3 هزار و  300 هکتار)، فرصت و زمان کافی نداریم.

در این رابطه چند کار اصلی را باید توأمان و در عین سرعت، دقت و صحت انجام دهیم.

1 - توجه به قوانین و مقررات موجود و تصویب قوانین مناسب

در این مقوله نیازمند به یک قانون جامع در نحوه مداخله در بافت‌های فرسوده شهرهای کشور هستیم، که باید توسط وزارت مسکن و با همکاری دستگاه‌های دیگر به‌ویژه شهرداری اقدام شود. در این قانون حداقل باید به 12 سرفصل پرداخته شود که  بدون در نظر گرفتن تقدم و تأخر، مواردی هستند که می‌بایست برای تدوین قانون جامع نحوه مداخله در بافت‌های فرسوده موردتوجه قرار گیرند.

1 - ساختار مدیریت مداخله و روش‌های آن
2 - طراحی و برنامه‌ریزی فرایندی
3 - منابع مالی و فاینانس (مدیریت منابع)
4 - نحوح تملک و فرایند آن
5 - نحوه برخورد با تأسیسات زیربنایی و زیرساخت‌ها (وضع موجود قبل از مداخله، دوران مداخله و بعد از مداخله و بهره‌برداری جدید)
6 - نحوه برخورد با تأسیسات زیربنایی و زیرساخت‌ها (وضوع موجود قبل از مداخله، دوران مداخله و بعد از مداخله و بهره‌برداری جدید)
7 - تجربه جهانی و بومی کردن
8 - مشارکت با تأکید بر نقش محوری مردم و شهرداری‌ها
9 - حفظ ارزش‌های میراث فرهنگ و تاریخی
10 - مسائل حقوقی – قضائی
11 - فرهنگ‌سازی و بسترسازی اجتماعی
12 - برنامه مالی-اقتصادی، مداخله توأم با ایجاد انگیزه مشارکت و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و نگاه تراز صفر از نظر شهرداری

2 - ایجاد مدیریت ویژه در بطن کار

باید بپذیریم مداخله در بافت‌ها یک پدیده متنوع و از نوع تحقیق در عملیات است. باید سازمان یا مدیریتی متناسب و کارآمد داشته باشیم که در محل اردو زده و ابعاد گوناگون این فرایند را مدیریت کند.

ایجاد سازوکار مدیریتی، برنامه‌ریزی، طراحی و هماهنگی به‌صورت تعاملی، جزء الزامات کار است. در این کار نیازمند مدیریت ویژه‌ای در بطن کار هستیم.

برای بافت‌های فرسوده قبل از تهیه طرح باید مدیریت ایجاد کرد تا طرح و نحوه مداخله، از درون مدیریت و از بطن بافت فرسوده و با توجه به ویژگی‌های خاص هر بافت و هر شهر علاوه بر ویژگی‌های عام، بیرون بیاید. در واقع باید ابزار کار، مدیریت و مداخله در بافت باشد نه این که مدیریت ابزار و اجرای طرح باشد.بنا بر این، اول باید اراده مداخله را داشته باشیم، دوم، باید ساز و کار این مداخله را فراهم کرده مدیریت را مستقر کنیم. در این صورت از دل این نوع مدیریت است که برنامه و طرح اجرایی، واقع‌گرا و کارآمد و درست بیرون می‌آید.

3 - ضمانت اجرایی

ضمانت اجرایی علاوه بر سازماندهی مداخله، تعیین متولی امر مداخله و استقرار مدیریت مداخله با رویکرد تقدم مدیریت و سازماندهی بر طرح و اجرای کار، مدیریت جمعی و مشارکتی است. به‌دلیل این که کار مقیاس محلی دارد از منظر تولی‌گری، شهرداری و مدیریت شهری باید نقش محوری و اصلی داشته باشند و سایر دستگاه‌ها و عوامل ذی‌مدخل نیز با توجه به تجارب، جایگاه‌ها و مسئولیت‌ها و به‌لحاظ توانمندسازی و ایجاد ابزارها و سازوکارهای حمایتی حضور داشته باشند.

4 - موردتوجه قرار دادن انواع مداخله

تنوع بافت‌ها به‌گونه‌ای است که انواع مداخلات را طلب می‌کند، حتی در یک بافت واحد شاید لازم باشد انواع مداخله‌ها را انجام دهیم.

 در مداخلات قطعاً در جایی نیاز به مداخله مستقیم داریم. مداخله مستقیم یا بنیادی حتماً نیازمند منابع مالی، مدیریت واحد و کار جدی است.مداخله مستقیم راه‌حل ساده‌ای نیست و باید سعی کرد مقیاس و حجم این نوع مداخلات به حداقل ممکن کاهش یابد. تخریب کامل یک بافت با رویکرد نوسازی کامل هیچ‌وقت موفقیت‌آمیز نبوده است، چرا که نه توان کامل این نوع مداخله وجود دارد و نه می‌توان و صحیح است مردم را از محیط زندگی خود بیرون برانیم.

5 - تملک

تجربه چندین ساله در امر مداخله در بافت‌های فرسوده نشان داده است که بزرگترین اشتباه، تملک قبل از طرح و برنامه است. در واقع، (اول) مدیریت و سازماندهی(دوم)، طرح و برنامه و بعد تملک. تملک باید همراه با برنامه‌های از پیش اندیشیده شده باشد. در غیر این صورت مداخله با شکست مواجه می‌شود. یکی از دلائل عمده این امر(تملک‌های گسترده) در بافت‌ها قبل از هر اقدامی،‌نمایش جذب اعتبار برای سازمان‌های متولی یا مسئول از یک سو و توجه به به دست‌آوردن ارزش افزوده ناشی از مداخله و افزایش قیمت زمین و املاک، توسط سازمان‌های مذکور از سوی دیگر است.

6 - جایگاه واژگان در امر مداخله

برای مداخله در بافت‌ها عناوین بهسازی، بازسازی و نوسازی با تعریفی که شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب کردند را نمی‌توانیم تعریف کامل و جامعی بدانیم. مداخله در بافت‌ها ابعاد مختلف اجتماعی، اقتصادی و... و از جمله کالبدی ندارد که رویکرد اصلی، توانمندسازی بافت شهری برای احیای زندگی پویا و بازگشت حیات شهری است که به مرور زمان آن را از دست داده‌اند و توانایی توسعه درون زا ندارند.

  واژه‌های تعیین شده، تعریف ناقصی دارند و رسا نیستند، باید به اصول که همان توانمندسازی است برگردیم. این کار ابزارهای خاص خود را می‌طلبد. می‌بایست با ایجاد انگیزه‌های اقتصادی و انگیزه زندگی دوباره در بافت‌ها باعث جلو رفتن خود‌به خودی این اقدام شویم.

7 -بسترسازی

بسترسازی(تحریک توسعه) برای اینکه کار اصلی توسط خود مردم و به طرق مختلف انجام شود، نیز نیازمند مدیریتی ویژه  وکارآمد است و ایجاد سازوکار آن الزاما برعهده نهادهای عمومی نیست. این کار می‌تواند توسط گروه‌های بخش خصوصی توانمندی که هم قدرت ارتباط با مردم و تعاملات اجتماعی و هم توانایی مالی،‌فنی –مهندسی و اجرایی را داشته باشند، انجام شود. در واقع نیازمند به ایجاد، توسعه و توانمندسازی بنگاه‌ها و مجموعه‌های
چند انضباطی(Developer) و در اندازه‌های مختلف برای عملی شدن این اقدام هستیم که البته نیازمند زمان و حوصله است.

8 -معجزه‌گری بخش خصوصی

یکی از دلایل عملی نشدن این فکر تا به حال موضوع عدم ساماندهی مناسب و ایجاد سازمان‌های مسئول با تعریف ماموریت مشخص است و دیگر اینکه باور کنیم فقط بسترسازی با چنین رویکردی، حیطه توان بخشی عمومی و دولتی است و معجزه‌گر این اتفاق، بخش خصوصی است.

 با انگیزه‌های مادی، معنوی و اجتماعی باید مداخله‌گران بخش خصوصی را تجهیز، توانمند و تشویق کرده و به کارگیریم و بر کار آنها نظارت کنیم و در این فرآیند، طرح مداخله را باید با مقتضیان توان مداخله و با مقتضیات ویژگی بافت تهیه کنیم چرا که یک طرح از پیش طراحی شده بدون ساز و کار مناسب برای مداخله نمی‌تواند جوابگو باشد.

9 - ایجاد جاذبه برای سرمایه‌گذاری و مشارکت بخش خصوصی

مداخله در بافت‌ها باید سودآور باشد. این سود در درجه اول برای Developer و در درجه دوم برای مردم (ساکنان) باید وجود داشته باشد تا انگیزه تحول و مداخله ایجاد شود. مدیریت شهری و شهرداری‌ها، در بازتولید نوسازی بافت‌های فرسوده شهری نباید انتظار کسب درآمد از طریق ساخت و ساز در بافت‌ها را داشته باشند.

مدیریت شهری، رد خود را در شهر، باید نوسازی و احیای بافت‌های فرسوده بداند( تراز صفر).سوبسیدهای دولت یکی دیگر از ابزراهای موثری است که می‌تواند در این زمینه تاثیرگذار باشد. در این رابطه مسئله مهم دیگر، به اصطلاح تراز صفر در فرآیند مداخله در بافت‌هاست.

 از مداخله در بافت که به عمران و بهسازی می‌انجامد نباید انتظار درآمدی برای شهرداری داشت اما با سوبسیدهایی که به جریان مالی و نقدینگی مورد نیاز مداخله تزریق می‌شود باید سعی در حصول تراز صفر داشته باشیم، نه چیزی بگیریم و نه چیزی بدهیم. این پدیده نیازمند راه حل نواست و براساس رویه های شناخته شده، نمی توان با آن مواجه شد.

*رئیس نهاد مطالعات و تهیه طرح های توسعه شهری تهران