اکنون در هر منطقه می‌توان محدوده‌هایی را یافت که شامل ساختمان‌های کوچک و معابر باریک هستند. این ساختمان‌ها حتی اگر نوساز باشند، در گروه بافت فرسوده قرار می‌گیرند.
یک عضو هیأت علمی دانشگاه تهران می‌گوید: ما ظاهرا برای رسیدگی به وضعیت محدوده‌های بافت فرسوده آیین‌نامه‌ای درست کردیم که به‌طور رسمی از ۱۴هزار هکتار بافت فرسوده، ۳۲۶۸ هکتار یعنی ۳۰ درصد را به رسمیت شناخته و ۱۰هزار هکتار یا ۷۵درصد را از این قاعده مستثنی کرده است و نه‌تنها امکاناتی به آنها تعلق نمی‌گیرد، بلکه دست آنها را هم برای نوسازی از پشت بسته‌ایم.
مهدی فاطمی با بیان اینکه در سال۸۵، سه معیار برای بافت فرسوده در کل کشور و همچنین تهران تعیین شد، می‌افزاید: بدین‌ترتیب معیارهای ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری مبنای کار دستگاه‌های ذیربط ازجمله سازمان نوسازی قرار گرفت اما اشکالی که وجود داشت این بود که این معیارها تبدیل به قانون و ابلاغ و مبنای تشخیص بافت فرسوده از غیرفرسوده شد. برمبنای این شاخص‌ها، به بافت‌هایی که دارای ویژگی‌های مذکور بودند، یک سری بسته‌های تشویقی برای نوسازی ارائه شد.
او ادامه می‌دهد: در سال۹۳ شورای‌عالی شهرسازی و معماری به شرکت عمران و بهسازی اعلام کرد تا این معیارها را بازنگری و به‌روز کند اما عملیاتی نشد تا سال۹۶ که مشاور شرکت عمران و بهسازی، معیارهایی را تهیه کرد و برای اجرایی‌شدن به دستگاه‌های مربوطه ابلاغ شد اما از آنجایی‌که ابهاماتی در این معیارها وجود دارد، تاکنون اجرایی نشده است.
- توانایی نوسازی
بافت فرسوده جایی است که مردم آن توانایی نوسازی مسکن خود را ندارند؛ چراکه اگر جایی خودبه‌خود نوسازی شود، بافت فرسوده نیست.
عضو هیأت‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران نیز درباره تعیین ۳مؤلفه ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری، گفت: شرکت عمران و بهسازی از سال۷۵ بنا به ضرورتی که وزیر وقت مسکن و شهرسازی احساس کرد، تاسیس شد و خط‌مشی آن نگاه به بافت‌های مسئله‌دار ازجمله بافت‌های تاریخی و بهسازی و نوسازی این بافت‌ها بود اما به مرور ادبیات بافت مسئله‌دار به بافت فرسوده تغییر کرد و در سال۸۴ با مصوبه‌ای صریح و شفاف به موضوع نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده پرداخت و تکلیف ۱۰ساله برای نوسازی این بافت و در کنار آن مجموعه حمایت‌هایی که باید برای این اقدام پیش‌بینی می‌شد، مشخص شد.
محمد آیینی در پاسخ به این سؤال که هدف از تعیین شاخص‌های سه‌گانه چه بود؟ اظهار می‌کند: این‌سه مؤلفه برای اختصاص تسهیلات و اعتبارات تعیین‌شده بود با این هدف که اعتبارات به سمت بافتی برود که بیشتر در معرض خطر زلزله بود و جان انسان‌ها در این بافت‌ها در خطر بود. پهنه‌هایی در اولویت اول بودند که خطر زلزله‌خیزی بالاتری دارند و گام بعدی پهنه‌هایی که تراکم جمعیتی بالاتری در آنجاست؛ یعنی اگر زلزله بیاید، جمعیت زیادی را تحت‌تأثیر خود قرار می‌دهد چراکه ملاک اصلی حفاظت از جان انسان‌ها بود.
او ادامه می‌دهد: بعد از جلسات مستمر که در معاونت شهرسازی وقت برگزار و در آن درباره شاخص‌های بسیاری بحث شد، ناگهان از مسیر دیگری ۳ شاخص ناپایداری، نفوذناپذیری و ریزدانگی به‌عنوان ۳ شاخص اعلام شد. سپس قانون ساماندهی و حمایت از عرضه و تولید مسکن در سال۸۷ به تصویب رسید و بعد از آن قانون حمایت از احیا، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده نیز وارد شد. این ۳شاخصه، مؤلفه‌هایی برای شناسایی بافت فرسوده نیست بلکه شاخص‌هایی برای تعیین محدوده‌های مورد حمایت است.
آیینی تصریح کرد: ۳ شاخص اولیه ناپایداری، نفوذناپذیری و ریزدانگی از همان ابتدا مورد نقد جامعه حرفه‌ای بود چراکه این شاخص‌ها صرفا به ابعاد کالبدی پرداخته است و ابعاد اجتماعی، فرهنگی، زیست‌محیطی و اقتصادی چندان مورد توجه قرار نگرفته است. علاوه بر این، مطرح بود که این شاخص‌ها به‌عنوان یک خط‌کش واحد برای کل کشور است درحالی‌که هر شهر و هرمحله زمینه متفاوتی دارد.
آیینی ادامه داد: اکنون در شرکت بازآفرینی شهری این ۳ شاخص تبدیل به ۶۰ شاخص جزئی‌تر شد که بتواند مشکلات شاخص‌های قبلی را رفع کند اما هنوز این شاخص‌ها به‌صورت عمومی اجرا نشده است.
معاون توسعه محله‌ای سازمان نوسازی شهر تهران نیز با تأکید بر اینکه شاخص‌های شناسایی بافت فرسوده تعیین‌شده در سال۸۵ به ابعاد کالبدی پرداخته است، اظهار می‌کند: در همان سال محدوده‌هایی که دارای این ۳شاخص بودند، به‌عنوان بافت فرسوده معرفی شدند و ۳۲۶۸ هکتار از شهر تهران که دارای این ۳شاخص بودند، شناسایی شدند. امروز ۴۳درصد از این میزان بافت فرسوده نوسازی شده‌اند و بخش عمده آن اگر مجددا ارزیابی شوند، از دستور کار بافت فرسوده خارج می‌شوند.
میترا کریمی ادامه داد: هدف از نوسازی در این پلاک‌ها این بود که با تجمیع این پلاک‌ها ۳شرط تعیین‌شده برطرف شود. ما در سازمان نوسازی معتقدیم کل بافت فرسوده محدود به بلوک‌های بافت فرسوده مصوب نیست و محلاتی داریم که شاخص‌های سه‌گانه را ندارند اما نیازمند حمایت‌هایی در حوزه‌های مختلف هستند.
او اضافه می‌کند: اگر در تهران بخواهیم این ملاحظات را براساس ۶۳ شاخص بررسی کنیم، تقریبا ۷۰درصد شهر تهران به‌عنوان محدوده‌های ناکارآمد شهر شناسایی می‌شوند؛ چراکه شاخص‌ها گسترده و دارای ابعاد مختلف هستند.
- ۱۴هزار هکتار بافت فرسوده
عضو هیأت علمی دانشگاه تهران نیز با بیان اینکه تهران براساس شاخص ناپایداری حدود ۱۴هزار هکتار بافت فرسوده دارد، گفت: این محدوده حتی در برابر یک حرکت افقی مقاومت ندارد، این درحالی است که نصف سطح مسکونی تهران را دربرمی‌گیرد و اگر زلزله‌ای با قدرت متوسط رخ دهد، این ۱۴هزار هکتار که ریزدانه نیز هستند و تراکم جمعیتی بالایی دارند و بیش از نصف جمعیت پایتخت در آن ساکن هستند، در خطر مرگ قرار دارند.
سیدامیر منصوری تصریح کرد: در حقیقت شاخص‌های تعیین‌شده برای اولویت‌بندی در توزیع تسهیلات نوسازی بوده است اما به مرور تبدیل به معیار بافت فرسوده شد. اگر ۴۳درصد از ۳۲۶۸هکتار نوسازی شده، به‌دلیل شرایط اقتصادی و ارزش‌افزوده‌ای است که در شهر تهران رخ داده است.
نظر شما