صاحب‌نظران معتقدند عوامل متعددی مسبب افزایش قیمت مسکن است. یکی از این عوامل افزایش تقاضا نسبت به عرضه است. شکاف حاصل از افزایش به عرضه منجر به تورم می‌شود. هر افزایش در حجم پول درصورتی که منجر به عرضه متناسب با آن نشود، تقاضا را افزایش داده و سطح عمومی قیمت‌ها را افزایش می‌دهد. مسکن کالایی است که قابل واردات نیست بنابراین این افزایش شدیدتر خواهد بود.
افزایش نقدینگی و عدم‌رشد مناسب بخش عرضه هم باعث افزایش سطح عمومی قیمت‌ها خواهد شد. با توجه به اینکه در کوتاه‌مدت امکان شکاف ایجاد شده در بخش عرضه مسکن امکان‌پذیر نیست، قیمت مسکن افزایش می‌یابد.
از سویی دیگر افزایش هزینه‌های تولید منجر به افزایش قیمت کالاهای تولیدی و نهایتاً افزایش قیمت مسکن می‌شود و فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن هم معضل دیگری است. افزایش نقدینگی و عدم‌امکان جذب آن در بخش تولید و صنعت، کشاورزی و حتی تجارت خودبه‌خود سوداگران را به تجمیع منابع مالی و تزریق آن در بخش زمین و مسکن سوق می‌دهد، در نتیجه یکباره تقاضا در آن بخش افزایش یافته که منجر به تورم و افزایش قیمت آن بخش خواهد شد.
همچنین در مقاطع یا مواردی خاص به دلایل مختلفی همچون نقص اطلاعات، کمبود دانش، شرایط روانی ایجاد شده، انتظارات تورمی شکل می‌‌گیرد. نمونة بارز «تورم انتظاری» را می‌توان در بازار زمین و مسکن به وضوح مشاهده کرد. تورم انتظاری در بخش مسکن با شروع دورة رونق شدت گرفت و منجر به افزایش پلکانی قیمت زمین و مسکن شد.
نباید از خاطر برد که زمین نهادة اصلی تولید مسکن در ایران است. تقاضای برای زمین به دو دستة «مستقیم» و «غیرمستقیم» تقسیم می‌شود.
تقاضای خانوار برای مصرف کالا مانند تقاضای پوشاک تقاضای مستقیم است اما برخی به خاطر پس انداز و سرمایه‌گذاری مطمئن اقدام به خرید زمین و مسکن می‌کنند، عدم‌وجود سیاست‌هایی در جهت کنترل رانت زمین، بازار زمین و مسکن را مستعد سوداگری رو به افزایش پلکانی کرده است، اجرای اصل 49 که قوانین لازم برای آن نیز وجود دارد عزم جدی قوه قضائیه و مجریه را می‌خواهد که ان‌شاءالله مورد توجه قرار گیرد.
به هرحال اصلاح بازار مسکن و اتخاذ سیاست‌هایی در جهت کاهش سهم زمین در هزینه‌های تولید از عوامل اصلی کاهش قیمت زمین است که امیدوارم مسئولین به این مهم توجه کنند و برای حل قضیه زمین به‌طور ریشه‌ای قانونگذاری و اقدام شود.
اما امروز در کوتاه‌مدت چه باید کرد؟ در حال حاضر مردم به ویژه مستأجرین نگران رسیدن خرداد و افزایش سرسام‌آور قیمت اجاره مسکن هستند.
دولت باید با افزایش نظارت وضعیت قیمت مسکن و زمین را کنترل کند اقداماتی مانند: الف) با کمک اتحادیه آژانس املاک، در هر منطقه زمین، مسکن و اجاره‌بها، قیمت‌گذاری شود. عمده معاملات در کلان‌شهر از طریق آژانس املاک انجام می‌شود، اگر این اتحادیه واقعاً برنامه‌ریزی کند می‌تواند قیمت‌ها را کنترل کند.
ب) با توجه به شرایط روانی حاکم بر بازار، اجرای مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن باعث کاهش قیمت خواهد شد. این روش به‌دلیل اینکه توأمان از انتظارات تورمی و افزایش تقاضا نسبت به عرضه ناشی از فعالیت سوداگرانه می‌کاهد از اولویت در تنظیم بازار و کنترل تورم برخوردار است.
مالیات مذکور بر مسکن اول افراد که تقاضای مصرفی محسوب می‌شود وضع نمی‌شود. حتی افرادی که حاضر به اجاره مسکن با قیمت مصوب اتحادیه باشند از معافیت مالیاتی برخوردار می‌شوند. سیاست مالیات بر افزایش ارزش نه تنها عامل مناسبی در جهت کنترل تورم است بلکه به‌دلیل کاهش فعالیت‌های سوداگرانه و کاهش جذابیت بازار زمین و مسکن منجر به هدایت مناسب نقدینگی به بخش‌های تولیدی شده و همچنین از کارکرد مثبتی در جهت تحقق سیاست‌های اشتغالز‌ایی برخوردار است.
ج) خودداری از سیاست‌های تحریک تقاضا مانند دادن تسهیلات خرید مسکن یا ودیعه مسکن که نتیجه‌ای جزو افزایش «انتظارات تورمی» و شدید تورم در پی ندارد.توجه دولت می‌تواند در کوتاه‌مدت، بازار مسکن را سامان دهد و شاید که با اجرای نظام اطلاعاتی جامع زمین (کادستر) و اجرای قانون ساماندهی مسکن وضعیت آشفته مسکن سامان یابد.
* کارشناس اقتصادی
