پیش‌بینی می‌شود اگر چنین سیاستی به اجرا در‌آید همانند سال‌های گذشته قیمت مسکن با افزایش قابل ملاحظه‌ای روبه‌رو شود.
در گفت‌وگو با پیروز حناچی، معاون سابق وزیر مسکن و استاد دانشگاه تهران دلایل افزایش قیمت مسکن به‌دنبال کاهش نرخ سود تسهیلات بررسی شده است.
حناچی با هشدار به دولت نسبت به اتخاذ کاهش دستوری نرخ سود بدون توجه به عوامل تاثیر‌گذار دیگر می‌گوید اگر قرار باشد نرخ سود کاهش یابد باید ابتدا متغیری مانند تورم در نظر گرفته شود در غیر این صورت اتفاق دو سال گذشته در سال‌جاری نیز تکرار و دوره جهش قیمت مسکن کوتاه‌تر می‌شود.
- یکی از مسائلی که اقتصاد ایران در سال‌های گذشته با آن دست به گریبان بوده مسئله مسکن بوده که در دو سال گذشته به‌نظر می‌رسد تبدیل به بحران شده است. این عدم تعادل از چه مسئله‌ای ریشه می‌گیرد؟
چند عامل موجب برهم خوردن تعادل در بازار مسکن شده است. فروش تراکم یا به عبارتی زیر پاگذاشتن اصول شهرسازی به‌طور عام یکی از این عوامل است. اینکه شما هرجا اراده کنید بتوانید مسکن بسازید خودش عامل گرانی به حساب می‌آید. اصل باید بر این باشد که ساخت‌وساز در زمین‌هایی صورت گیرد که در طرح شهرسازی تعریف شده باشد، اما در حال حاضر هر کس به هر شیوه‌ای که تمایل دارد اقدام به ساخت‌وساز می‌کند و این مسئله گرانی مسکن را به‌دنبال دارد. وقتی چنین اتفاقی می‌افتد، طبیعتا تعادل نسبت به دیگر بخش‌ها به هم می‌‌خورد.
اگربازارهای دیگر جاذبه سرمایه‌گذاری خود را از دست دهند، همه نگاه‌ها به سمتی می‌رود که جاذبه داشته باشد. وقتی در کشور 10 سال است نرخ ارز ثابت مانده خودرو از یک کالای سرمایه‌ای تبدیل به کالایی مصرفی شده و بازارهایی که در گذشته نقش رقیب را داشتند در شرایط کنونی خوب عمل نمی‌کنند (مانند بورس) طبیعی است بخش مسکن به‌دلیل فروش تراکم وانتفاع بیشتر با استقبال سرمایه‌گذاران روبه‌رو شود و سرمایه‌های زیادی را جذب کند. و این نکته مختص تهران نیست.
- ظاهرا کاهش نرخ سود تسهیلات نیز یکی از عواملی ذکر شده است که منجر به افزایش عدم تعادل در بخش مسکن می‌شود. چه رابطه‌ای بین کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش قیمت مسکن در شرایط فعلی برقرار است؟
کاهش نرخ سود تسهیلات در این زمان و با توجه به آنکه بخش‌های مختلف اقتصادی که قبلا جاذب نقدینگی بودند، جاذبه خود را از دست داده‌اند باعث می‌شود بخش عمده‌ای از سرمایه‌های مردم از بانک‌های خصوصی و دولتی خارج شود زیرا فاصله سود پرداختی بانک‌ها نسبت به بازار آزاد افزایش می‌یابد.
در شرایطی که سود پرداختی بانک‌ها بسیار کمتر از بیرون باشد عقل سلیم حکم می‌کند مردم پول‌هایشان را از بانک بیرون بکشند و در بخش‌های دیگر سرمایه‌گذاری کنند که از جاذبه بیشتری برخوردار است. در دوره کنونی بهترین و جذاب‌‌ترین بخش اقتصادی، بازار مسکن است. به اعتقاد من کاهش نرخ سود تسهیلات ابتدا منجر به ضعیف شدن بانک‌های خصوصی می‌شود و در ادامه سرمایه‌ها به بخش مسکن سرازیر خواهد شد. به‌دلیل آنکه این سرمایه‌ها بیش از ظرفیت این بخش است در نهایت می‌توان پیش‌بینی کرد که قیمت زمین و مسکن افزایش یابد.
- برخی مسئولان اجرایی مدعی هستند با وجود کاهش نرخ سود تسهیلات در سال گذشته، سپرده‌های بانک‌ها با رشد روبه‌رو بوده است، اگر این ادعا درست باشد پس چرا مسکن در سال گذشته با یک افزایش قیمت شدید روبه‌رو بود؟
من فکر می‌کنم پول‌های سرگردان که به جامعه تزریق شود امن‌تر از بخش مسکن بخش دیگری پیدا نخواهد کرد. سودی که در این بخش متصور است انگیزه زیادی برای سرمایه‌گذاری ایجاد می‌کند که با فرض ثابت بودن قیمت‌ها باز هم جاذبه‌های بالایی برای سرمایه‌گذاری ایجادخواهد کرد. برای مثال بیشترین سودی که می‌توان برای بخش‌های مختلف اقتصادی در بخش تولید متصور بود 30 درصد است، اما سود بخش مسکن در کلانشهرهایی مانند تهران به 70 درصد در یک سال هم می‌رسد. پس در حال حاضر هیچ بخشی نمی‌تواند با بازار مسکن رقابت کند. این وضعیت می‌تواند از طرفی تهدیدی برای بخش‌های تولیدی کشور به حساب آید زیرا سرمایه‌ها به جای هدایت به سمت امورتولیدی صرف سرمایه‌گذاری بیش از حد، بدون برنامه و مخرب در بخش ساختمان خواهد شد.
ادعایی که دولتمردان در رابطه با افزایش سپرده‌ها دارند باید براساس یک منطق علمی و قاعده اقتصادی باشد. در کشوری که نرخ تورم 2 رقمی را تجربه می‌کند طبیعتا نمی‌توان چنین ادعاهایی را پذیرفت. در مشارکت‌های مدنی بهره‌هایی که بانک‌ها می‌گرفتند یک تناسبی با نرخ تورم داشت. حتی زمانی که سود 24 درصدی برای دریافت تسهیلات از سوی بانک‌ها دریافت می‌شود فقط 4 تا 5درصد آن سود بانک بود و باقیمانده این میزان بابت سهم تورم اخذ می‌شد.
- می‌توان از صحبت‌های شما نتیجه گرفت که سیاست‌های دولت در کاهش نرخ سود تسهیلات تنظیم بازار را بر هم خواهد زد؟
بله. کاهش نرخ سود تسهیلات، التهاب بازار مسکن را افزایش خواهد داد، در حالی‌که وظیفه اصلی هر دولتی تنظیم بازار است. دولت‌ها نباید به گونه‌ای رفتار کنند که مشکلات مانند بادکنکی که از یک محل فشار می‌آوریم در محل دیگر انباشته شود، عمل کنند. باید کاری صورت گیرد که تناسب در همه بخش‌ها وجود داشته باشد. در بازار مسکن ایران تاثیر دولت بین 3 تا 5 درصد است به همین دلیل دولت در کوتاه مدت نقش زیادی در کنترل بازار نمی‌تواند داشته باشد. هر اقدامی هم که خواسته باشد انجام دهد اقدام میان‌مدت به حساب می‌آید. در کوتاه‌مدت دولت نمی‌تواند کاری برای بازار مسکن انجام دهد.
- نقطه شروع این سیاست را از کجا می‌دانید؟
کنترل نرخ تورم. دولت باید از هر اقدامی که منجر به افزایش نرخ تورم می‌شود دوری کند، چون افزایش تورم به‌طور مستقیم بر این بخش اثر می‌گذارد. راهکارهای‌کنترل تورم هم در دنیا شناخته شده است و راهی پیچیده نیست. سیاست ریاضت برای بدنه دولت، کوچک‌سازی دولت، گسترش بخش خصوصی و عدم‌تزریق نقدینگی بیش از ظرفیت موجود در کشور راهکارهایی است که به کنترل تورم منجر خواهد شد.
بانک مرکزی اعلام کرده است تقاضای داخلی که برای ارز کشور وجود دارد حداکثر 21 میلیارد دلار است. ما در سال گذشته بیش از 60میلیارد دلار ارز را تبدیل به ریال کردیم درسال‌جاری نیز همین میزان پیش‌بینی می‌شود.
مازاد این میزان از کدام محل تامین شده؟ یا بدون اعتبار ریال را در داخل به بازار فرستادیم یا اسکناس بدون پشتوانه چاپ کردیم که در نهایت به این معنی است که به تورم دامن زدیم و ارزش پول را کاهش دادیم. تمامی این عوامل تاثیر مستقیم خود را در بازار مسکن خواهند گذاشت.
- شما معتقدید بازار مسکن از قانون عرضه و تقاضا تبعیت نمی‌کند پس چرا ما در سال‌های قبل با چنین افزایش قیمت‌هایی در این بخش روبه‌رو نبودیم؟
در دولت‌های قبل هم این اتفاق می‌افتاد منتها دوره‌های زمانی افزایش قیمت طولانی بود. به عبارتی دیگر فواصلی که افزایش قیمت اتفاق می‌افتاد در حدود یک دوره 10 ساله بود. بعد این دوره به 6 سال کاهش یافت و در حال حاضر هر دو سال یک‌بار افزایش قیمت در بخش مسکن را شاهد هستیم و اگر این سیاست را ادامه بدهیم فاصله زمانی افزایش قیمت‌ها یک‌ساله می‌شود. در حقیقت تورم از مقوله‌هایی است که از تخم‌مرغ شروع و به مسکن ختم می‌شود.
- با توجه به تصمیم اخیر رئیس‌جمهوری مبنی بر کاهش نرخ سود به 10 درصد می‌توان گفت جهش‌های قیمتی مسکن سالانه می‌شود؟
به اعتقاد من چنین امری صورت خواهد گرفت زیرا در باور مردم این مسئله وجود دارد که پول در زمین است. شما وقتی در شرایط تورم 2رقمی نرخ سود را پایین می‌آورید نباید توقع داشته باشید نقدینگی سرگردان به سوی بانک‌ها هدایت شود. اشاره کردم این نقدینگی به سمت مسکن می‌رود زیرا امنیت بالایی در این بخش وجود دارد.
در چنین شرایطی بازار دیگر تعیین‌کننده نیست بلکه هجوم کسانی‌که خواهان سرمایه‌گذاری در این بخش هستند عاملی برای افزایش قیمت مسکن می‌شود. به واسطه آنکه این سرمایه‌گذاری مجددا به بازار برمی‌گردد. در این وضعیت کسانی ضرر می‌کنند که درآمد ثابت دارند، زیرا آنها با توجه به درآمدشان امکان خرید مسکن را از دست خواهند داد.
- وام‌های مسکن هم کارایی خود را از دست خواهند داد؟
طبیعتا. اینها یک زنجیره متصل به هم هستند. در هر افزایش قیمتی، میزان تاثیرگذاری وام‌های بانکی در بخش مسکن کاهش پیدا می‌کند، مثلا در گذشته 18 میلیون تومان تسهیلات، 60 درصد قیمت تمام شده مسکن را دربر می‌گرفت، اما در برهه کنونی این میزان 30 درصد ارزش واحد مسکونی را تامین نمی‌کند. اگر میزان تسهیلات را هم به 25 میلیون تومان افزایش دهید میزان اقساط آن به اندازه‌ای سنگین خواهد شد که دیگر از عهده افراد کم‌درآمد و عادی برنمی‌آید. وامی که 500 هزار تومان اقساطش در ماه شود از عهده هر فردی برنمی‌آید. بنابراین به میزان نسبت جهش قیمت مسکن میزان تاثیرگذاری وام‌های بانکی کاهش می‌یابد. اصلی‌ترین راه در کاهش قیمت مسکن کنترل تورم است. دیگر راه‌ها از نظر من موارد فرعی به حساب می‌آید.
- چرا دولت روی اعلام نرخ‌های بانکی پایین تاکید می‌کند، درحالی که تجربه حداقل یک سال اخیر نشان داده است که اعلام نرخ پایین به معنای اعمال آن توسط حتی بانک‌های دولتی هم نیست؟
این را باید از خود دولت پرسید اما با هر نیتی این اقدام در شرایط تورم 2 رقمی به نفع کشور نیست. برخی از آمارها حاکی از آن است که در نیمه اول سال 1380 که بانکداری خصوصی در کشور شکل گرفت، نرخ سود در بازار غیرمتشکل ماهانه 4 درصد بود. بانک‌های خصوصی با اعلام نرخ سود 30درصد برای تسهیلات شروع به فعالیت کردند و این نرخ در سال 1382 به 25درصد کاهش یافت و در خردادماه سال 1384 (تاریخ روی کارآمدن دولت جدید) نرخ رقابتی تسهیلات بین بانک‌های خصوصی به 21 درصد کاهش یافته بود. امروز، با وجود اعلام سیاست‌های دستوری سود و اعلام رسمی دولت و ریاست‌جمهوری به کاهش نرخ‌ها به 14درصد و بعد 12درصد و امروز 10درصد، نرخ سود تسهیلات در بانک‌های خصوصی به 30درصد برگشته است. تمامی این مسائل عوارض کاهش نرخ دستوری سود تسهیلات است. رابطه تورم و سود بانکی مانند سایر شاخص‌های اقتصادی دارای مبانی علمی است و براساس هزینه‌های مختلفی تعریف می‌شود.
- در چنین شرایط بسته سیاستی- نظارتی را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
بسته سیاستی – نظارتی بانک مرکزی در نگاه نخست تاکید بر انضباط مالی و ایجاد تعهد برای اجرای سیاست‌های پولی و مالی است و در شرایطی که دولت در طول مدت فعالیت خود پایبندی و تعهدی به قانون برنامه چهارم توسعه و سند چشم‌انداز نداشته تدوین این بسته و اجرای آن امری قابل دفاع ارزیابی می‌شود ضمن اینکه بانک مرکزی با انتشار این بسته به‌طور تلویحی پذیرفته است که حجم عظیمی از نقدینگی سرگردان در اقتصاد کشور وجود دارد و سعی کرده است تا با توزیع عادلانه و سهمیه بندی تسهیلات، این نقدینگی سرگردان را به‌طور اصولی هدایت کند. در یکی از بند‌های بسته بانک مرکزی تاکید دارد بانک‌ها در تمام موارد، موظف و مسئول هستند که طرح‌ها و پیشنهادهای واصله برای اخذ تسهیلات را از همه جهات بررسی و ارزیابی کنند و پس از حصول اطمینان از موجه بودن طرح و احراز اطمینان از قابل بازگشت بودن اصل و فرع اعتبارات پرداختی، طرح پیشنهادی را تصویب کنند.
بند مذکور نشان دهنده این است که برای بانک مرکزی محرز شده بخش زیادی از تسهیلات بانکی با سند‌سازی و بدون وجود گزارش‌های توجیهی عرضه شده و عارضه زیاده نمایی در پیش‌فاکتور‌ها را نیز قبول کرده است، ضمنا در بخش دیگری نیز آمده است بررسی تخصص، سابقه کار، اهلیت و خوش‌حسابی مجری طرح و احراز اطمینان از توان اجرای صحیح آن طرح توسط مجری باید توسط بانک‌های عامل صورت گیرد که موید این مطلب است که تسهیلات بسیار زیادی در گذشته به افراد نا اهل و بد حساب ارائه شده که نتیجه این اتفاق نیز همانطور که آقای دانش‌جعفری در مراسم تودیع و معارفه خود اشاره کردند ورود سرمایه به بخش مسکن است زیرا افراد نا اهلی که بدون داشتن طرح توجیهی و مدون از تسهیلات بانکی بهره‌مند شدند توانایی وارد شدن به بخش تولید را ندارند و راحت‌ترین و پر بازده‌ترین بخش را بر طبق حافظه تاریخی خود انتخاب کرده و در نتیجه سرمایه‌های بسیاری وارد بخش مسکن می‌شود و به تورم بالای این حوزه دامن می‌زند.
با انتشار این بسته یک اتفاق دیگر هم می‌افتد؛ سهم هر یک ازبخش‌ها از تسهیلات برای تمام بانک‌ها مشخص شده که لازمه سیاستگذاری در سیستم پولی کشور است، همچنین بانک مرکزی تا حدودی استقلال از دست رفته خود را با اجرایی شدن این بسته احراز خواهد کرد، ضمن اینکه انتشار این بسته مهر تاییدی بر نظرات کارشناسان اقتصادی در 3 سال گذشته در بخش مسکن است یعنی بالاترین نهاد پولی کشور می‌پذیرد که تورم بالای بخش مسکن ریشه در سیاست‌های کلان دولت دارد و بحث عرضه و تقاضا مطرح نیست به‌طوری‌که گرانی مسکن نتیجه تقاضای کاذبی بوده که در نتیجه تبدیل دارایی به مسکن به‌دلیل ترس از تورم بروز کرده است و تقاضای مؤثر به منظور ایجاد سرپناه نقشی در گرانی مسکن نداشته است. البته آنچه را که من به ارزیابی آن پرداختم متن منتشر شده بانک مرکزی است و آنچه در کمیسیون اقتصادی دولت مورد جرح وتعدیل قرار گرفته مورد نظر من نیست برای ارزیابی بسته کمیسیون باید تمامی موارد اصلاحی را بررسی کرد بعد به قضاوت در مورد آن پرداخت.
