همشهری آنلاین_ حسن حسن‌زاده: اما گاهی به دلیل شرایط ویژه بافت فرسوده، وجود کوچه‌های کم‌عرض و املاک ریزدانه بسیار، کار نوسازی به کندی پیش می‌رود. با وجود این، دفاتر توسعه محله با به کارگیری راهکارهای مختلفی مثل تجیمع همجوار، غیرهمجوار و تجمیع بن‌باز تلاش می‌کنند مالکان خانه‌های فرسوده را برای تجمیع و نوسازی ترغیب کنند. سراغ یکی از پروژه‌های تجمیعی محله قیطریه رفتیم و ویژگی‌های تجمیع بن‌باز را که راهکاری تأثیرگذار برای تجمیع املاک ریزدانه در کوچه‌های کم‌عرض محسوب می‌شود در گفت‌وگو با اهالی کوچه ذوالجناح که به اجرای این پروژه منحصربه‌فرد رضایت داده‌اند بررسی کردیم.
- مصائب زندگی در خانه‌های فرسوده
خیابان‌های اسدالله گودرزی و احمد گودرزی با شیب نسبتاً تند، بلوار صبا را به خانه‌های بالادست محله قیطریه می‌رسانند. محدوده‌ای که میان اهالی قدیمی به تپه قیطریه معروف است و خانه‌های قدیمی و قد و نیم قد این بخش از محله روی شیب تند تپه بنا شده‌اند. بافت فرسوده محله قیطریه اگرچه چند سالی است که با توسعه پروژه‌های نوسازی به تدریج در حال تغییر است اما هنوز هم تپه قیطریه با کوچه‌های آشتی‌کنان، معابر کم‌عرض و خانه‌های فرسوده‌اش شناخته می‌شود. بیشتر خانه‌های فرسوده این محدوده در املاک ریزدانه بنا شده و پیدا کردن خانه‌هایی که مساحت آنها به سختی به ۳۰ یا ۴۰مترمربع می‌رسد در کوچه‌های شیب‌دار محله کار دشواری نیست. مدتی است دفتر توسعه محله‌های منطقه یک در تعامل با ساکنان بافت فرسوده محله، چند پروژه تجمیعی مانند پروژه ۳ پلاکه کوچه فاضلی را به اجرا رسانده و پروژه‌های تجمیعی دیگری مانند پروژه ۸ پلاکه کوچه سعیدی را هم در دست اجرا دارد. اما با توجه به وجود معابر کم‌عرض و املاک ریزدانه بسیار در دل محله، انجام پروژه‌های تجمیعی نیازمند بهره‌گیری از روش‌های متنوع تجمیعی است. در یکی از آخرین پروژه‌ها، ساکنان کوچه ذوالجناح به شیوه تجمیع بن‌باز رضایت داده‌اند که روشی مناسب برای تجمیع املاک ریزدانه در معابر بسیار کم‌عرض است. با گذر از شیب تند خیابان اسدالله گودرزی به ورودی کوچه ذوالجناح می‌رسیم. اگرچه عرض کوچه به سختی به یک‌متر می‌رسد اما در همین کوچه آشتی‌کنان ۱۰ خانوار زندگی می‌کنند. «رضا مرادی‌نژاد» یکی از ساکنان کوچه ذوالجناح از مشکلات زندگی در خانه‌های فرسوده می‌گوید: «اگر از مشکلات قدیمی شدن تأسیسات آب و فاضلاب و ترس همیشگی از وقوع زمین‌لرزه بگذریم، یکی از بزرگ‌ترین مشکلات ما نداشتن پارکینگ است. امکان ورود خودرو به کوچه وجود ندارد و حتی ۲ پلاکی که در انتهای کوچه نوسازی کرده و پارکینگ دارند هم نمی‌توانند از پارکینگ خانه استفاده کنند.»
- اهالی کوچه رضایت دارند
اکنون جلسات بسیاری میان مسئولان دفتر توسعه محله‌های منطقه و ساکنان کوچه ذوالجناح برگزار شده و اهالی کوچه به اجرای نخستین پروژه تجمیعی بن‌باز در این محله رضایت داده‌اند. «کمیل کرمانی» یکی از ساکنان و نماینده اهالی کوچه در اجرای این پروژه می‌گوید: «شیب تند کوچه از هر دو طرف و عرض یک متری آن، مشکلات بسیاری برای اهالی ایجاد کرده است. یکی از ساده‌ترین معضلات ساکنان کوچه ما اثاث‌کشی، جابه‌جایی مصالح ساختمانی و انجام تعمیرات در خانه است. اگر مسئولان شهری همکاری بیشتری با اهالی داشته باشند، در صورت اجرای صحیح این طرح بسیاری از مشکلات ساکنان از جمله زندگی در خانه‌های فرسوده و دسترسی نامناسب کوچه برطرف خواهد شد. اجرای طرح تجمیع بن‌باز برای مالکان هم مزایایی دارد. به‌عنوان مثال اگر ما ملک ۸۰ متری‌مان را به‌صورت جداگانه نوسازی کنیم با توجه به عقب‌نشینی و تعریض معبر، تنها ۲۴متر برای‌ما باقی می‌ماند که عملاً هیچ توجیهی برای نوسازی ندارد. در صورتی که اگر این پروژه تجمیعی با ارائه تسهیلات مناسب و همکاری مسئولان شهری به نتیجه برسد خبری از این مشکلات نخواهد بود.»
- تجمیع بن‌باز راهگشاست
در صورت اجرای یک پروژه نوسازی در این کوچه، عرض کم معبر مانعی بزرگ برای انتقال مصالح و تجهیزات لازم است. اما بزرگ‌ترین مانعی که سر راه نوسازی خانه‌های کوچه ذوالجناح و معابری از این دست وجود دارد وجود املاک ریزدانه است. از آنجایی که در طرح تفصیلی، کوچه ذوالجناح یک معبر ۸ متری در نظر گرفته شده است، مساحت تعدادی از این املاک پس نوسازی کم شده و در یکی دو مورد حتی ملکی برای صاحبخانه باقی نمی‌ماند. این میان دفتر توسعه محله‌های منطقه یک با پیشنهاد راهکار تجمیع بن باز به کمک اهالی کوچه آمده است. «حمیدرضا دودانگه» مدیر دفتر توسعه محله‌های منطقه یک درباره ویژگی‌های تجمیع بن‌باز می‌گوید: «در طرح تفصیلی بدون در نظر گرفتن مساحت املاک کوچه ذوالجناح یک معبر ۸ متری برای این کوچه تعیین شده است. این درحالی است که به‌صورت عادی با تعریض معبر و سپس انجام نوسازی هرکدام از املاک، بیش از ۵۰درصد مساحت برخی از املاک از بین می‌رود. در واقع مشکل اصلی اینجاست که به‌طور کلی در طرح‌های تفصیلی به معبر و استانداردهای آن بیش از شرایط خاص نوسازی املاک ریزدانه توجه شده است. به‌عنوان مثال اگر طرح تعریض معبر در کوچه ذوالجناح انجام شود عملاً املاک ریزدانه کوچه امکان نوسازی نخواهند داشت. در این شرایط راهکار تجمیع بن‌باز راهگشا می‌شود. در تجمیع بن‌باز باید همه ساکنان کوچه برای بسته شدن کوچه رضایت بدهند تا پیشنهاد بسته شدن کوچه در کمیته معابر بررسی شود. با تأیید این پیشنهاد، کوچه بسته شده و مساحت کوچه هم به‌عنوان بخشی از املاک ساکنان، وارد طرح نوسازی بلوک می‌شود. با این روش امکان نوسازی املاک ریزدانه که در حالت عادی و پس از تعریض کوچه، امکان نوسازی نداشتند هم مهیا می‌شوند.»
- دیگر مزایای تجمیع بن‌باز
کوچه ذوالجناح معبری شرقی‌ـ غربی است که خیابان‌های اسدالله گودرزی و احمد گودرزی را به هم وصل می‌کند. از آنجایی که در گذشته ۲ پلاک از کوچه به‌صورت جداگانه نوسازی کرده‌اند امکان بن‌بست شدن تمام کوچه وجود ندارد و در این طرح بخشی از کوچه، بسته و کار نوسازی املاک مورد نظر پس از انجام کارهای اداری آغاز می‌شود. دودانگه از دیگر مزایای اجرای طرح‌های تجمیعی بن‌باز می‌گوید: «در کوچه ذوالجناح مساحت کل املاک ۶۰۰مترمربع است. املاکی با متراژهای مختلف ۸۰، ۶۰ و حتی ۴۰مترمربعی. براساس مقررات، املاک ۴۰مترمربعی مجوز نوسازی دریافت نمی‌کنند. اما در صورت مهیا شدن همه شرایط لازم، رضایت مالکان و کسب تأییدیه از کمیته معابر، تجمیع بن‌باز یکی از مناسب‌ترین روش‌ها برای نوسازی املاک ریزدانه است. از طرفی یکی دیگر از مهم‌ترین مزایای اجرای این طرح‌ها، تأمین پارکینگ برای همه املاک و کاهش معضلات ترافیکی در محله‌های فرسوده است.»
نظر شما