همشهری آنلاین - احمد میرخدایی: رصد منطقه‌ای تحولات بازار مسکن تهران از اختلاف شدید میزان رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف حکایت دارد؛ به‌گونه‌ای که میزان رشد قیمت در منطقه پیشتاز ۲.۲۶برابر منطقه‌ای است که کمترین رشد را تجربه کرده است. به گزارش همشهری، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در شهریورماه۹۹ نسبت به فروردین امسال ۵۸.۸درصد رشد کرده؛ اما این رشد به‌قدری نامتقارن در میان مناطق بیست‌ودوگانه تقسیم شده که اختلاف درصد رشد مناطق با میانگین قیمت شهر بسیار متفاوت است.
-
تب قیمت مسکن در مناطق اداری
یکی از مشخصات بارز در تحولات بازار مسکن تهران از ابتدای امسال تاکنون، پیشروی مناطق اداری مانند مناطق ۶، ۷ و ۳ در رشد قیمت بوده است. بررسی آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد از فروردین تا شهریور امسال، قیمت مسکن در منطقه۶، به‌عنوان منطقه دارای بیشترین رشد قیمت در سال‌جاری، ۷۶.۴درصد رشد کرده که این میزان ۲۹.۹درصد بیش از رشد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران است. در مقابل، در این بازه زمانی میانگین قیمت مسکن در منطقه۲۰، به‌عنوان منطقه دارای کمترین میزان رشد، فقط ۳۳.۸درصد افزایش پیدا کرده که ۴۲.۵درصد د از رشد میانگین مسکن در شهر تهران کمتر است. همچنین متوسط قیمت مسکن در منطقه۷ تهران از فروردین تا شهریور امسال ۷۰درصد رشد کرده که ۱۹درصد بالاتر از میانگین رشد قیمت مسکن شهر تهران است.
-
مسکن طبقه متوسط به ۱.۸میلیارد تومان رسید
در ماه گذشته با رسیدن میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۲۴میلیون و ۲۸۸هزار تومان، عملاً میانگین قیمت یک دستگاه آپارتمان مطابق با الگوی مصرف در پایتخت به بالای ۱.۸میلیارد تومان رسید.
به عبارت دیگر، خانوارهای متوسط تهران برای خرید یک آپارتمان ۷۵متری در مناطق میانی و متوسط شهر تهران باید حداقل یک‌میلیارد و ۸۲۱میلیون تومان بپردازند. قبل از شروع موج جهشی قیمت مسکن در میانه سال۹۶، قیمت این واحد مسکونی فقط ۳۳۷میلیون تومان بود. اطلاعات و آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد ۵۶.۵درصد از مجموع معاملات مسکن شهر تهران در شهریور امسال به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از یک‌میلیارد و ۸۵۰تومان اختصاص داشته است.
واحدهای مسکونی که در شهریور امسال با قیمت کمتر از یک‌میلیارد و ۸۵۰میلیون تومان معامله شده، عمدتاً شامل واحدهایی است که در شرایط عادی بازار مسکن می‌توانست به‌عنوان مسکن مصرفی از سوی دهک‌های درآمدی متوسط رو به پایین خریداری شود اما نبود سیاست‌های حمایتی برای خانه‌دار شدن طبقه متوسط در ایران و همچنین رشد نامتناسب درآمد خانوارهای طبقه متوسط در مقایسه با رشد هزینه‌ها، باعث شده بخش عمده همین واحدهای مسکونی به‌ظاهر ارزان‌قیمت نیز از دسترس طبقات متوسط رو به پایین خارج شود و به دست سوداگران و متقاضیان سرمایه‌گذاری برسد.
طبق نظر فعالان بازار مسکن و اتحادیه مشاوران املاک تهران، در شرایط فعلی تا ۸۵درصد معاملات مسکن به تقاضای سرمایه‌گذاری اختصاص دارد و در بهترین حالت فقط ۱۵درصد از مجموع واحدهای مسکونی معامله‌شده به دست تقاضای مصرفی می‌رسد.
- یکه‌تازی منطقه‌یک در گرانی مسکن
با تفکیک مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران براساس میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی، همچنان منطقه‌یک پایتخت عنوان گران‌ترین منطقه را به خود اختصاص می‌دهد.
در شهریور امسال میانگین هر مترمربع زیربنای مسکونی در این منطقه به ۵۰میلیون و ۷۹۲هزار تومان رسیده که ۶۲.۲درصد بالاتر از میانگین قیمت در فروردین امسال است. در مقابل، منطقه۱۸ تهران، با میانگین قیمت ۱۰میلیون و ۴۱۳هزار تومان برای هر مترمربع زیربنا عنوان ارزان‌ترین منطقه شهر را از آن خود کرده است.
در شرایط فعلی شکاف قیمتی میان ۲منطقه گران و ارزان پایتخت به ۴.۸۷ رسیده؛ یعنی میانگین قیمت مسکن در منطقه یک تهران ۴.۸۷برابر میانگین قیمت مسکن در منطقه۱۸ تهران است. البته این ارقام به‌صورت میانگین وزنی از همه معاملات این مناطق استخراج شده و اگر قیمت پیشنهادی فروش در ۲منطقه مورد بررسی قرار گیرد، شکاف قیمتی ۲منطقه از ۱۰برابر نیز می‌گذرد.
- منطقه۵ همچنان روی بورس
بررسی معاملات انجام‌شده در بازار مسکن تهران بر حسب مناطق شهر حاکی از این است که در شهریور امسال، همچنان منطقه۵ پرمعامله‌ترین منطقه تهران است و ۱۵.۴درصد از کل قراردادهای مبایعه‌نامه خریدوفروش مسکن پایتخت به این منطقه اختصاص داشته است.
همچنین مناطق ۱۰ و ۲ تهران نیز به‌ترتیب با سهم‌های ۹.۵ و ۹درصدی در رتبه بعدی مناطق پرمعامله قرار گرفته‌اند. براساس آمارها، در شهریور امسال، ۷۲.۸درصد از کل معاملات انجام‌شده در بازار مسکن به‌ترتیب بیشترین فراوانی در ۱۰منطقه ۵، ۱۰، ۲، ۴، ۱۴، ۸، ۷، ۱۵، ۱ و ۱۱ اختصاص داشته و ۱۲منطقه باقیمانده فقط ۲۷.۲درصد از کل تعداد معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند.
نظر شما